长沙商业综合体市场

长沙商业综合体市场A、开福万达广场B、华远·华中心C、喜盈门·范城D、德思勤城市广场E、华晨国际广场F、罗马商业广场G、奥克斯广场H、泊富国际广场I、蓝湾国际广场J、北辰新河三角洲K、女人世界项目位置：开福区五一路与湘江大道交汇处东北角开发商：长沙开福万达广场投资有限公司占地面积：121783.47㎡（约180亩）建筑面积：约100万㎡绿化率：8%物业类型：住宅、SOHO公寓、大型购物中心、写字楼、高级酒店、商业步行街等项目规划：集高档购物中心、娱乐中心、高级酒店、商务酒店、时尚步行街、甲级写字楼等多种功能于一体的第三代城市综合体项目基本情况：步行街：上下2F独立商铺，万千百货影院、超市等精装修住宅160平米以上平层1700写字楼（32F）万达文华酒店平层1700写字楼（32F）项目整体由10栋高层/超高层建筑+底层商业组成，集购物、居住、休闲、餐饮、文化、娱乐等功能于一体；涵盖国际购物商业中心（万仟百货）、城市中心景观豪宅（160平米以上）、万达文华酒店、风情商业街、室内外商业步行街、超高层甲级写字楼（200米）六大国内外顶尖业态；ABCA地块为住宅用地，已建超高层精装豪宅约21万平米，底层商业约0.9万平米，配套用房约4000平米，目前住宅销售率达到90%；B地块为商业综合体，建筑面积32.8万平米；C地块原本规划为住宅地块，因发掘出文物，后变更为商业地块，具体地块指标不详细。目前有C3号栋写字楼推出，建筑面积为5.6万平米；4号线通往高铁站2号线通往高铁站1号线通往省府本案与4号线无缝对接；万达与1号线有0.7公里距离，与2号线有200米直线距离。万达地铁线路对比图：一层业态规划为国际品牌服装旗舰店、精品生活特色店及国际连锁品牌餐饮；商业裙楼业态分布：二层规划有品牌服饰、商务休闲和生活配套店；三层规划有国内外大型餐饮、风味餐饮、儿童配套；四层规划为餐饮及生活配套；小结：步行内街呈U字形设计，动线通畅，四层总长1300米；步行内街采用采光天井设计视觉通透。其中设有2个大型中庭，较容易吸引客流驻足休憩；整体商业五层总面积为108008.4，其中步行内街总建筑面积为5.13万平米。业态规划初步定为，服装占38%，餐饮占48%，配套占14%。步行内街效果示意图商业群楼全部持有，未对外出售。商业外街布局室外街北区室外街南区从周边情况分析：由于西长街需要拓宽至24米，目前处于刚起步拆迁阶段，建设周期18个月。动迁施工将影响万达商业外街的营业。面积区间：20-180㎡主力面积：50-80㎡华远·华中心区域占地总建筑面积北区107亩85万㎡住宅28.9万㎡商业36万㎡南区128亩20万㎡合计235亩105万㎡项目指标：总占地235亩，总建105万㎡规划：以人民路为界分为南、北区，其中南区规划面积128亩，总建20万㎡，北区总用地面积108亩，总建85万㎡；分五期开发，其业态包括国际大型旗舰商业、国际名品展示中心、香格里拉酒店、世界级滨江大宅、国际5A级写字楼、城市公寓及SOHO办公等。南区筹建中：规划总占地面积约128亩，总建筑面积超过20万㎡，规划打造一个集商务街区、公馆会所街区、老长沙商业街区、“老长沙新公馆”高档住宅区、传统街市街区、地下空间等功能规划与一体的国际化休闲、文化、娱乐中心。一期二期三期四期五期区域规划类型面积业态规划一期底部4层商业裙楼国际名品展示中心1.8万㎡涵盖名车名表、珠宝、知名连锁餐饮、美容美体、会所等高档生活配套二期5层商业裙楼先锋时尚高地3万㎡开放式街区全天候演绎欢乐的主题，零售、餐饮、娱乐三大板块消费三四期7层商业裙楼海信广场8.6万㎡体验休闲购物、餐饮娱乐、聚会等一站式高端消费四期（单体中部）写字楼7.8万㎡——四期（单体顶部）香格里拉酒店4.5万㎡——五期写字楼6万㎡——6层裙楼3.86万㎡品牌零售店、商务便餐大型宴会、商务培训、会议中心、金融服务等4层独立商业0.24万㎡各类物业建筑面积：商业185500㎡，酒店42000㎡，写字楼131500㎡，住宅290000㎡，地下总建筑面积196000㎡。商业与写字楼暂未推出，赞未有销售数据。本文件是专门为恒基书写的。除非得到后续的详细分析和口头报告的支持，否则本文件不算完整。本文件不得透露给第三方机构，例外情况是事先得到九洲远景商业管理机构的书面同意。喜盈门范城16开发商背景项目开发商——湖南润领房地产开发有限公司是上海喜盈门国际建材家具连锁企业与湖南嘉盛地产联合开发的大型“城市综合体”项目－－长沙喜盈门城市广场而成立的全子公司。上海喜盈门国际建材家具连锁企业成立于1997年，先后在上海、福州、厦门、泉州、晋江、南昌等城市投资大型以精品建材家具商场为主力店的大型商业SHOPPINGMALL，目前已是南中国最具竞争力的大型商业项目开发企业。喜盈门范城——占地面积6.45万㎡平方米，总建筑面积48万㎡，配套及定位：15万㎡的喜盈门建材家具广场、高档百货购物中心、甲级写字楼、星级酒店、大型生活超市、高档影城、餐饮娱乐、下沉式环绕型商业步行街等，是集商务办公、精品购物、餐饮娱乐于一体的综合性超大型商业项目。项目背景项目概况占地面积64484.94㎡建筑面积48万平方物业类型写字楼、公寓、商业容积率5.5绿化率30.44%总栋数0栋总套数批准预售总套数4515建筑结构框剪开发周期约3年开盘时间2012年4月21日项目地址：万家丽中路三段36号（雨花区政府对面）开发商：湖南润领房地产开发有限公司物业管理：湖南喜盈门范城物业服务有限公司施工单位：二十三冶建设集团建筑设计：嘉博（福建）联合设计有限公司景观设计：销售代理：长沙易居招商代理：交通状况：16、124、406、806、城市快巴家具建材广场影院、ktv、各类型餐饮餐饮、茶楼、足浴、时尚品牌酒吧街华润万家1.9万方（开发商自持）价格区间：1—2.8万均价：2.3万去化率：25%面积区间：18—150平米主力面积：40—50平米分摊率：46%总户数：191个面积区间：20—1300平米主力面积：50—70平米分摊：48%价格区间：1.7—3.4万均价：2.8万/平米去化率：60%总铺面：207户面积区间：30—500平米主力面积：70—90平米分摊：56%价格区间：1.4—1.9万均价：1.7万/平米3—8F开发商自持分布物业栋号楼层建筑面积（㎡）综合面积（㎡）地上家居大卖场1#栋3-8F118513118513综合商业1-2F3735861975-1F24617餐饮娱乐7#栋6F3300198005F33004F33003F33002F33001F3300步行街商业1443914439办公楼2#栋9-24F24138（每层面积为1500㎡）482763#栋9-24F24138酒店式公寓4#栋3-29F29931911595#栋3-29F294446#栋3-29F31784地下综合商业1#栋-1F2656726567地下超市1302513025体量分析年份回报模式第一至第三年平均每年回报7%，签约时于房价中一次性抵扣21%第四年按商铺原价的7.5%固定回报，其中提取3%平均在第一至第三年每年1%先行返还客户第五年按商铺原价的8%固定回报第六年按商铺原价的8.5%固定回报第七年至第二十年租金收入2:8分成，如购房者分成部分不足5%，差额部分给予补足年份回报模式计算，以100万元的商铺为例子第一至第三年签约总价100万*79%=79万；每年固定回报100万*1%=1000元第四年固定回报：100万*4.5%=45000元第五年固定回报：100万*8%=80000元第六年固定回报：100万*8.5%=85000元第七年至第二十年租金收入20%：80%分成如购房者80%分成部分不足100万*5%=50000元，差额部分补足二十年高收益包租模式，号称零风险旺铺项目综述优势劣势机会风险1、开发商商业地产运营经验比较丰富，喜盈门家居建材广场具有一定的知名度2、项目返租销售模式较为长沙市场接受；3、项目规划设计长沙首创特色项目，较为吸引客户眼球；4、招商较为理想，引进了一些大的主力商家5、价格具有一定的优势1、地理位置较偏，人气不足，商业氛围很差，项目定位时尚娱乐综合体，需要一定的人流量作为支撑2、产权分割面积过大；3、产权式商铺风险较大，具有一定的抗性4、百货商场与家居建材市场混搭，考验消费者的接受度随着未来市场上更具实力的城市综合体上市，该项目在区位、价格上并无太大竞争优势，未来竞争压力较大；1、地铁5号线、9号线，城际铁路的规划建设，将带动区域发展；2、武广新城，三市融城概念支撑其炒作空间。德思勤城市广场占地面积373476平方米建筑面积156万平方米物业类型住宅、公寓、写字楼、商铺、酒店绿化率30.7%容积率3.98开发周期约6年近期套数批准预售481户近期开盘时间2012年11月3日项目地址：湘府东路与韶山南路交汇处开发商：深圳市德思勤置业有限公司物业管理：北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司施工单位：中建二局第二建筑工程公司建筑设计：广州瀚华建筑设计有限公司销售代理：自销交通状况：7、17、102、103、107、140、502、801、802等项目概况项目类型及规模德思勤城市广场位于湖南省府CBD，长沙湘府东路与韶山南路交汇处，项目总规划建筑面积156万平米（其中商业商务面积超100万平米），业态规划包括TASKIN四季汇购物中心、900米苹果时尚步行街、2座国际五星级酒店（其中一家为美国凯悦酒店）、TASKIN宝格丽公寓、14栋甲级写字楼、卫视直播中心、建筑艺术中心、长沙首座顶级城市会所、国际学校等诸多类型，规划10000多个停车位。深圳德思勤投资公司设在深圳，主营提供顾问、销售代理、开发及运营。业务涉及深圳、广东、湖南、湖北等大中型城市。德思勤广场是在长沙开发的首个项目。项目一期由A、B两个地块构成，除了六层的购物中心外，其它部分均在年内全部动工，购物中心明年下半年动工，并于2012年底整个一期同步同时入伙。项目分期开发示意图在售商铺面积区间：40-200㎡项目综述优势劣势机会风险1、占据红星商圈核心位置；2、项目规划设计长沙首创特色项目，较为吸引客户眼球；4、周边众多经商户待商铺升级；1、地块非常庞大，商业定位大而不精；2、销售价格偏高，门槛高；3、产权式商铺风险较大，具有一定的抗性；4、外来人口庞大，素质参差不齐；1、省府南迁，大量政务商务人员南迁；2、三市融城概念支撑其炒作空间；3、汽车南站、高速出口，带来非常多的外地客流；项目曾一度传出项目卖地，运营困难的消息出来，有此可见发展商在运作这样大型商业体的情况下，明显有资金问题。华晨世纪广场•项目地点：长沙市雨花区万家丽路与长沙大道西南侧•总占地：55925平方米•总建筑面积：38万㎡；项目业态商业零售面积达20万平方米，商业办公面积达6万平方米•规划：大型购物中心、步行商业街、五星级酒店、甲级写字楼、公寓式酒店、高档住宅公寓、大型地下停车场于一体的大型城市综合体•按揭银行:交通银行华晨世纪广场入驻主力商家明细店名区域规划楼层面积（㎡）开业时间备注居然之家A区B1-7/F约9万3月10日中国央企华润欢乐颂百货B区1F-4/F约3.5万8月1日中国央企流行潮流前线B区B1层约0.8万2013年5月四季时尚街C区1/F-2/F0.5万2012年8月第一太平戴维斯经营管理华润万家生活超市C区B1层1.5万2012年8月央企、中国零售第一品牌江苏卫视-幸福蓝海院线C区2/F-3/F层0.5万2012年8月国企、江苏第一品牌大型量贩KTVC区3F0.3万2012年8月至尊豪生大酒店B区5/F及A座约3.8万2012年12月世界第二、美国最大酒店管理集团至尊豪生大酒店全套房公寓C区4F-28/F约3.2万2012年12月1日世界第二、美国最大酒店管理集团华晨中心B区B座3.2万2012年8月超甲级5A精装写字楼世纪华宅D区A、B、C约5万2013年5月大型地下停车场A、B、CB2-B3层约7万2012年8月大型人防兼停车场