2012年上成商业广场菜场推广方案

上成项目工作组2012年3月1日上成商业广场菜场推广方案谨呈：如东新棉兰实业有限公司前言2011年由于种种原因，上成商业广场一直保持着低调的传播频度，同时也保持着项目的悬念，原先的媒体投放计划都未能在计划内进行，导致本项目知名度较低，产品客户积累严重不足。因此，在5月份初期项目菜场首次开盘的推案安排下，迅速构建项目形象和提高知名度，瞬间爆破市场热度是我们当前的重要工作任务。本期提报，我司主要从前期工作总结及菜场开盘爆破两大面进行汇报。2012年宏观市场经济2011年，为控制通货膨胀，国内货币持续收紧，经济减速，国际环境恶化，不确定性加大，2012年，货币政策由原先的“稳中偏紧”向“稳健”转变。目前的货币政策微调源于前期收紧幅度过大，现在正是向正常水平回归，不代表政策全面放松，应密切关注利率下调。中国经济将在积极的财政支持以及货币政策的微调下实现平稳软着陆，同时使物价水平控制在合理范围内。2012年宏观市场经济自2010年以来，中共出台的“国十条”、“国八条”等政策，2012年中央政治局会议表示“坚持房地产调控政策不动摇”，“限购”、“限价”等措施在近期不会防松。预计2012年房地产调控仍将维持从紧取向。尽管2011年由于受调控影响较大，导致许多二线城市成交量大幅下挫。房地产市场的低迷，造成各地方政府财政压力骤增，防松调控的意愿强烈GDP增速仍在较高水平，通胀压力依然较为突出，财政收入增长仍在高位；投资开工增速仍在高位2012年宏观市场经济在“经济增速稳中有降，货币政策稳中微调”的假设条件下，随着房地产调控政策进一步显现，2012年全国房地产将呈现出“销售量价略有调整，投资新开工增速明显下降”的特点。历史数据显示，2011年全年全国房屋新开工面积达到17.5亿平方米，同比增长20.5%，增幅较去年同期下降28.2%。商业地产销售面积及销售额均会有10%左右的增长，价格将持续稳定，商业地产投资回报期长，专业能力要求高，部分二三线城市潜在供应可能过大2011年1-11月，十大品牌房企拿地面积平均同比下降19%。除中海、绿城、金地外，品牌房企拿地面积低于去年，世茂、富力、龙湖、保利同比降幅均超过50%，其中世茂降幅高达85%。2012年宏观市场经济预计2012年开发企业减少拿地，三、四线城市拿地上升。2012年宏观市场经济数据显示一线城市月均成交面积已低于2008年历史低点（76万平方米），与2009年的较高水平（131万平方米）相比降幅达51%。一线城市成交量已低于2008年的历史最低位。2012年宏观市场经济数据显示二线城市月均成交面积接近一线城市水平，达57万平方米。虽高于2008年水平（36万平方米），较2009年、2010年分别下降22%和10%。二线城市成交量略好于2008年。2012年宏观市场经济数据显示三线城市月均成交面积为36万平方米。与2009年、2010年相比，降幅分别为22%和10%。三线城市成交量略好于2008年。如东市场经济------如东县商业现状及竞争情况从城区的整体商业分布来看，形成了以三元世纪城为核心老城区商业中心，商业氛围较为浓厚。在县城南部日晖路则集中了较多的餐饮及休闲娱乐商业。——竞争性分析结合未来城市规划来看如东县的商业状况，以三元世纪城为核心的商业中心，未来仍然是如东最大的商业中心。而作为新规划的商务中心，现阶段并未能影响三元世纪城商业中心的经营现状，随着如东整体城市重心的北移，浅水湾区域商业的逐步发展，商业氛围日趋成熟；新商务中心将会呈现出较强的发展潜力，未来可发展空间较大。如东市场经济------如东县主要商业街调研如东县城区的商业街分布十分集中，几乎所有的商业街都集中在以三元世纪城为核心的环形区域，呈块状分布格局。商业街名称位置经营规模（家/㎡）主流铺位（㎡）主流租金（元/㎡*月）主要经营品类黄海路青园北路交汇处至人民北路交汇155/796030-10060-150百货类为主、餐饮等人民北路江海中路交汇处至黄海路交汇处48/599930-10080-120休闲服饰、黄金珠宝青园北路如泰运河桥头至江海中路交汇处23/260880-200100-150黄金一条街三元世纪城环元南路与环元北路围合区域300/1602440-12050-100以服装、餐饮等为主财富广场步行街青园北路中段西侧110/665730-60100-150以中档服装为主——附表：商业街概况列表如东市场经济------重点商业街调研黄海路该商业路段全长约1100m，商业总体量约7960㎡（不包括亚萍国际购物广场等）。主力铺位情况黄海商铺主力面积：30-100㎡/间。主流租金水平黄海路的主流租金水平为100-150元/㎡·月，以亚萍国际购物广场与广隆超市中间路段租金最高，可达到190元/㎡·月以上。品类分布及比例状况该路段现有经营品类包括：百货类业态中的男装、女装、休闲服饰、运动服饰、大众服饰、黄金珠宝等，百货类业态经营占总经营面积的63%黄海路如东市场经济------重点商业街调研江海中路黄海路该商业路段全长约394m，商业总体量约5999㎡。主力铺位情况人民北路商铺主力面积：30-100㎡/间。主流租金水平人民北路的主流租金水平为80-120元/㎡·月，以亚萍国际购物广场与广隆超市中间路段租金最高，可达到190元/㎡·月以上。品类分布及比例状况该路段现有经营品类包括：百货类业态中的休闲服饰、大众服饰、黄金珠宝、配套服务等，百货类业态经营占总经营面积的64%如东市场经济------重点商业街调研青园北路青园北路该商业路段全长约752m，商业总体量约2608㎡。主力铺位情况青园北路商铺主力面积：80-150㎡/间。主流租金水平青园北路的主流租金水平为100-150元/㎡·月。品类分布及比例状况该路段现有经营品类包括：百货类业态中的男装、黄金珠宝和通讯、餐饮等，百货类业态经营占总经营面积的62%如东市场经济------重点商业街调研三元世纪城三元世纪城商业体量总规模约16024㎡。主力铺位情况三元世纪城商铺主力面积：40-120㎡/间。主流租金水平三元世纪城主流租金水平为50-100元/㎡·月，其中以环元南路及靠近黄海路及青园北路一段租金较高，由南往北向环元北路租金递减。业态构成及分布情况三元世纪城现有经营业态包括：百货（女装、男装、童装、皮具、家具家居）；餐饮、家电通讯、休闲娱乐、社会配套服务等；其中百货占主体，餐饮也较为集中如东市场经济------重点商业街调研财富广场财富广场步行街，位于黄海路、青园北路与幸福路包围的三角地带，经营面积达60000平米。主力铺位情况财富广场商铺主力面积：30-60㎡/间。主流租金水平财富广场的主流租金水平为100-150元/㎡·月。品类分布及比例状况该路段现有经营品类包括：百货类业态中的男装、女装、休闲服饰、运动服饰、精品饰品、文胸内衣、钟表眼镜、家居家纺、化妆品和家电通讯、餐饮、配套服务、休闲娱乐、文体等，百货类业态经营占总经营面积的77%如东市场经济------如东在售商铺调研通过对城区范围内各地产项目的实地走访、调研，在售的商业物业按照建筑形式及用途主要有以下类别：社区商业、步行商业街、大型综合商业序号楼盘规模(㎡)主力铺位（㎡）均价(元/㎡)销售率备注1中央广场27000020/100南部20000-30000、北部1F：16700,2F：800020%一、二层连体为主2华荣上海城450001200-250015000—4200095%分割销售3世纪花园3360150-240一层：13800-15800；二层：7200-880098%连体销售；4海洲国际大厦16001601500095%分割销售5盛世华城56000300-900一层：预估20000-3000010%销售中如东市场经济------如东投资群体分析分类特征购买倾向如东私营企业主如中小型实业经营者和酒楼、休闲娱乐类经营者，资金实力雄厚。依据购买意图，多显出对购买大面积商铺或街铺的购买，对地段及经营规划较为看重。如东个体经营户商业街的经营户和各市场商户，有足够资金和投资铺位的兴趣。多喜欢购买零售业商铺，尤其是临街门面。公务员及国有企事业单位人群收入稳定，生活有保障，有一定投资观念，更存在对灰色收入的掩藏。纯投资类型的产权式商铺，更习惯有投资保障措施的商铺。如东县在外经商人群在苏州、上海、南京等地经商多年的人群，具有较强的商铺投资理念。多选择城市核心商圈的区域，投资谨慎、理性。群体名称人数群体名称人数大中型企业高管646公务员40700私营企业数量18897教师67000个体工商户40355医生4480通过投资市场的调查统计可以看出，如东县商铺投资群体数量可观，投资热情高，市场潜力大。如东市场经济------商铺成长空间分析商业类型增值空间案例新建商铺6%-10%选取三元世纪城周边的新兴大型楼盘商铺华荣上海城和文峰财富广场为考量对象，因其新兴商业的规模效应及定位特点，成长空间约在6%--10%社区商业商铺4-7%选取老商圈外环的友谊东路及国清路区域的商业为参照，增速较慢，约在4%-7%；商业中心商铺8%-12%选取三元世纪城商圈内部的街铺租金变化为参考，结合房产中介及在经营户的访谈可知，年增长约8%-12%左右；如东市场经济------商铺面积及投资总值分析类比于同类城市，如东县的商业地产开发同样多为住宅底商，铺位划分上表现为单个铺位面积较大，进深大，同时存在多层连体及整体销售的现象，例如：中央广场采用连体与分层销售相结合，绿城西子存在整体销售，面积在几百到几千平米不等。铺位面积投资总值所占商铺总量比例（%）销售率（%）大套（300㎡以上）600-2500万12%3.0%100-300㎡80-400万28%55.0%100㎡以下60万-100万60%95.0%总结：街铺开发为绝对主力，单铺面积较大；主力铺位一般都在50㎡-120㎡之间。从投资额度来看，60-100万的中小投资居多，投资群体广泛，市场接受程度高。市场小结：1、如东县市级商业中的租金水平保持在：核心路段约100-180元/㎡*月、次级路段约80-120元/㎡*月；2、因核心商圈的商业氛围远好于周边区域，所以租金水平远高于其它区域，且回报稳定，升值空间也较大；3、区域内商业分布相对集中，但高端商业分布及整体商业集中度一般，局部存在租金高点，多存在于规模商业或主力店周边；4、如东县的商业物业，不论是社区商业，还是其它形式的物业，销售情况普遍较好，整体价格梯度差距不大；老商圈内部、干道沿线的商铺供应量较小，市场需求较为强烈。前期工作总结（口述）菜场开盘爆破方案报告目录壹、项目本体研究贰、项目客群研究叁、项目销售策略肆、项目营销执行壹、项目本体研究我在哪毗邻新县政府，新城商业标杆本案新县府新光小区绿城西子湖畔居中坤苑万华紫金花苑新行政中心版块随着新县政府在新城区入驻办公，公安局、广电局等市政机构陆续向北迁址，以及商务办公、商贸、文化娱乐和高级居住社区等功能的完善，新城区将成为如东形象的核心区域。新城商业标杆填补新城区空缺商业，并且将有力推进城市向北发展的过程。作为新城商业标杆，既是唯一，也是绝对。行政中心浅水湾阳光水岸我在哪呈“两横四纵”模式，交通便捷钟山路和长江路的交界处，钟山路为连接老城区与经济开发j区的主干道，长江路正在做往西延升建设，直通223省道，连通南通和洋口港，本案为新城区唯一商业项目府，政府全程护航，发展空间无限。长江路珠江路223省道钟山路泰山路东环路本案洋口港南通老城区我在哪高档大楼林立，人均消费渐涨，人气日渐旺盛长江路珠江路223省道钟山路泰山路东环路本案富春江路绿城西子浅水湾水上公园浅水湾阳光水岸中坤苑凤凰城民居花苑新光小区万华紫金花苑东升御花园东升高尔夫球场新县府公安局文广局如东大学城中医院政府入驻城市北拓，政府机关向北迁移，办公消费群体集中。作为纯商业项目，办公消费群体属于中高档人群，将为本项目带来充足的人气中高档住宅小区环绕本项目的是一群中高档住宅，人均消费水平较高，本项