待建增城度假酒店-可行性研究报告初稿

优尼华盛国际初稿中华人民共和国广州待建增城度假酒店可行性研究报告待建增城度假酒店中华人民共和国广州敬呈至：金地集团广州市东凌房地产开发有限公司广州增城新塘永和新新五路15号金地·荔湖城C馆邮编511356提交方：优尼华盛国际（HVS）TemasekBoulevard,#23-01ASuntecTowerFour,Singapore038986电话：[phone]传真：[phone]年11月19日优尼华盛国际报告编号：20104500412010年11月19日金地集团广州市东凌房地产开发有限公司广州增城新塘永和新新五路15号金地荔湖城C馆邮编511356尊敬的先生/女士：关于：中华人民共和国广州待建增城度假酒店按照您的要求，我们特呈上上述待建物业的可行性研究报告。我们考察了项目选址和当地市场，并分析了广州酒店市场的需求情况。现特将我们的调研及报告成果呈上。我们特此证明我们对该项目没有任何未能说明的利益，我们的工作及报酬并非取决于我们的报告成果。报告中出现的所有评注以及所有假设和限制条件适用于整份报告。此致敬礼张峻荣咨询及估价顾问MarcKramer,BHA副总裁封官禄经理优尼华盛国际报告编号：2010450041优尼华盛国际初稿目录目录1.行政摘要......................................12.调研性质......................................73.市场区域分析...................................94.地域分析及地块描述...............................355.供求分析......................................486.待建项目描述及设施推荐............................767.酒店需求、入住率和平均房价预测.......................928.收支预测.....................................105附录附录1——投资回报分析附录2——假设及限制条件附录3——收入建立模型优尼华盛国际初稿行政摘要11.行政摘要此可行性调研的对象是位于中华人民共和国广州增城（邮政编码511356）的五星级度假酒店项目（以下简称“待建酒店”）。此可行性研究报告的目的在于评估待建酒店项目的需求，以确定待建酒店的最佳市场定位及设施配置，并分析其经济状况和对收支进行预测。通过对酒店运营收入的预测，及所设想的建设及土地购买成本，进行整体投资回报分析（投资回报率）。此可行性研究报告为金地集团所准备。如无优尼华盛国际的书面许可（将不会被无理由拒绝），该报告不可公开或向第三方透露。所有信息的收集和分析均来源于优尼华盛国际。历史经营信息、地块信息、楼层计划等信息均由金地集团提供。我们假设所得到的信息全部属实并未另作认证。除非另作说明，我们已经对在第5章《供求分析》中所提及的竞争酒店进行考察分析。我们的财务结论在此调查和分析的基础上给出。几年来，国际来华游客一直呈上升趋势。从1999年到2009年，年增长率达5.7%。2009年，来华游客数量约达到1.26亿人次。国家经济的强健发展和外国直接投资的注入不仅有助于开发商务游客市场，也提高了中国做为休闲目的地的形象。奥运会和世界博览会等大型活动的举办，加强了中国做为主要旅游目的地的地位。旅游限制的放宽及交通系统和基础设施的快速发展，使游客数量达到几年来的空前高峰。几年来，来穗游客数量一直呈上升趋势，2009年约达到3,980万人次，同比增长了12.7%。2000年到2009年，游客总数年增长率达到6.3%。此间，国内外来穗游客数量均有所增加。年增长率分别为国际5.6%，国内6.4%。2009年国际游客总数同比增长12.6%，约达到690万人次。2010年11月12日至11月27日，第16届亚洲运动会于广州举行。在准备过程中，广州市政府快速发展其基础设施。旨在通过亚运会的举办，提高全球对广州的关注，使之迅速成长为国际化的大都市。表1-1和表1-2显示了竞争市场主要营运特征。调研性质报告使用调研范围国家旅游市场旅游市场——广州酒店竞争市场——广州优尼华盛国际初稿行政摘要2图1-1竞争市场营运概况，2007–09（人民币）来源：优尼华盛国际46%48%50%52%54%56%58%60%01002003004005006007008009001,000200720082009整体市场平均房价整体市场每可售房收入整体市场入住率表1-1竞争市场营运概况，2007–09（人民币）百分点平均房价每可售房收入年份入住率增长（人民币）增长率%（人民币）增长率%200758%–911–527–200850%-8%871-4%435-17%200954%4%765-12%416-4%来源：优尼华盛国际2007年广州竞争市场入住率水平为58%。2008年，随着富力君悦大酒店、丽嘉酒店等新建酒店于这一年投入市场运营，竞争酒店入住率急剧降低8个百分点，降至50%的水平。全球经济危机极大地影响了旅游业，使来穗国际游客数量减少，这也是导致广州酒店入住率下降的一个重要因素。2009年，尽管又有广州东圃合景福朋喜来登酒店、广州翡翠皇冠假日酒店等加入，酒店入住率与2008年相比开始回升，上升了4个百分点，达到54%。酒店入住率回升的主要原因在于全球经济回暖使2009年来穗游客增多。2008年，竞争市场平均房价与2007年的人民币911元相比，下跌了大约4%，达到人民币871元。鉴于新开业酒店的竞争以及全球经济危机的影响，该市酒店降低平均房价以将市场份额损失保持在可控水平。如以上段落所述，尽管2009年入住率水平有所好转，是年市场平均房价依然走低。2009年平均房价为人民币765元，与2008年相比下降了约12%。主要原因是2008年和2009年新投入运营的酒店，给市中心酒店市场带来了激烈的竞争。入住率平均房价优尼华盛国际初稿行政摘要3每可售房收入（revenueperavailableroom，RevPAR）是入住率和平均房价的应变量。与2007年相比，2008年入住率和平均房价均有所下降，从而导致2008年竞争酒店每可售房收入下降。2008年每可售房收入为人民币435元，较2007年下降了约17%。尽管2009年入住率较2008年有所增加，但由于平均房价暴跌，2009年每可售房收入仍下降至人民币416元。待建酒店将成为一家全方位五星级酒店，预计将于2013年7月1日开始营业。待建酒店是名为广州金地·荔湖城的大型、多用途开发项目的一部分。项目由1988年成立的大型房地产开发公司——金地集团开发。该集团在中国有60多个项目，包括深圳金地·金海湾、北京金地·格林小镇和上海金地·格林郡。广州金地·荔湖城是金地集团在广州的第一个项目，占地超过2.6平方公里。该项目外环连绵起伏的群山，内绕清幽明澈的余家庄水库，南望林木葱郁的南香山西麓，与荔湖高尔夫球会隔水相望。金地荔湖城以住宅为主，涵盖多种产品类别，包括多层、小高层、公寓、特色花园洋房等。并配有购物中心、休闲会所和教育学院等设施。整体开发旨在建设集休闲和工作为一体的新型城市社区。考虑到待建酒店的规模、周边设施及其市场导向，我们预计该物业在广州地区将成为领先的五星级度假酒店之一。根据我们的调查和设施推荐，同时结合金地集团提供的信息，表1-2进一步总结了优尼华盛国际推荐的待建设施。表1-3说明了我们对由信誉良好的国际知名酒店运营商运营的待建酒店的财务预测。我们的现金流量预测以财政年计，开始于2013年7月1日。分析表明，酒店预期将稳定在一个获益水平上。我们对每项收入和支出水平的定位是在市场上可比运营及该特定市场趋势的基础上得出的。如表1-4所示，根据参考开发成本预计，我们的分析表明开发项目总投资（非杠杆）的投资回报期如下：投资回报期:15年213天每可售房收入待建酒店描述推荐设施收支预测投资回报分析优尼华盛国际初稿行政摘要4表1-2推荐设施概况地址：中国广州增城县开业日期2013年7月使用权：租用客房大约面积/平方米数量标准客房50152娱乐室5050高级套房7515行政套房1507总统套房2001合计225会议室大约面积/平方米宴会厅1250宴会厅2250宴会厅3250会议室1120会议室2120董事会会议室170董事会会议室270董事会会议室350董事会会议室450合计1230餐饮设施大约面积/平方米全日制餐厅625中餐厅565风味餐厅280大堂吧/吧150合计1,620其他设施大约面积/平方米商务中心50水疗和康乐俱乐部800泳池区域500水上运动中心300零售商店150大堂、前台、接待处及相关服务处400合计2,200来源：优尼华盛国际3025080最大容量910302102102107070404050540座位数量160优尼华盛国际初稿行政摘要5表1-3收入和支出十年预测，2013/14–16/17（人民币千元）2013/142014/152015/162016/172017/182018/192019/202020/212021/222022/23客房数量225225225225225225225225225225已售房43,52647,63350,91853,38153,38153,38153,38153,38153,38153,381入住率53%58%62%65%65%65%65%65%65%65%平均房价789.33874.84966.931,015.281,050.811,087.591,125.661,165.051,205.831,248.04每可售房收入418.35占比%507.41占比%599.50占比%659.93占比%683.03占比%706.93占比%731.68占比%757.29占比%783.79占比%811.22占比%收入客房34,35747.4%41,67148.0%49,23448.8%54,19748.8%56,09448.8%58,05748.8%60,08948.8%62,19248.8%64,36948.8%66,62248.8%餐饮23,97233.127,93932.231,90631.635,32231.836,55831.837,83831.839,16231.840,53331.841,95131.843,42031.8宴会7,2019.98,5709.910,20110.111,61410.412,02010.412,44110.412,87610.413,32710.413,79410.414,27610.4水疗/康乐俱乐部3,9915.55,4526.36,2726.26,4915.86,7185.86,9545.87,1975.87,4495.87,7095.87,9795.8其他收入3,0024.13,1833.73,3573.33,5243.23,6473.23,7753.23,9073.24,0443.24,1853.24,3323.2合计72,523100.086,816100.0100,970100.0111,148100.0115,038100.0119,064100.0123,231100.0127,544100.0132,009100.0136,629100.0部门支出客房8,60225.09,19922.19,76519.810,29719.010,65819.011,03119.011,41719.011,81619.012,23019.012,65819.0餐饮19,11579.719,78470.820,47664.221,19360.021,93560.022,70360.023,49760.024,32060.025,17160.026,05260.0宴会6,07584.46,28873.46,50863.86,73658.06,97258.07,21