石家庄城市进入研究报告-世X地产201706

12017年6月石家庄市城市进入研究报告2前言为了更好的协助贵司系统的了解石家庄城市及房地产市场发展的整体情况，我们将从城市宏观环境、城市房地产市场环境（住宅）、房地产企业竞争环境以及客户四个角度剖析石家庄房地产市场，并结合石家庄世联对于市场的理解，给出城市进入的研究建议。3目录城市宏观环境房地产市场环境房地产企业竞争环境P04客户需求分析P63P160P1854城市概况经济发展房地产发展水平政策环境第一篇城市宏观环境返回5城市宏观环境石家庄作为河北省会，冀中南城市群中心，经济稳步发展，人口持续增加与流入，产业结构正转型，与京津冀协同发展；城市新的空间格局正在逐步形成，城市骨架拉大，城市空间扩容；受历史原因影响，政策方向之一为市场严查、加快处理违规项目，推动市场规范。另外随全国大势，周期性调控，目前已进入新一轮收紧期。影响分析：新的城市站位与空间格局形成为房地产开发带来机会，但短期内，合理的确定开发战略成为进入城市发展的重要先决条件。61949-1968年城市发展迅猛时期纺织联合企业、医药企业、热电厂1978-1990年城市发展快速增长期南三条、新华集贸市场2000-2013年城市发展快速扩张期北国周边、开元环球、万达广场等发展历程：原重点工业布局区＋传统交通枢纽“火车拉来的城市”，近年来经济高速发展，领跑冀中南城市概况7▷《京津冀都市圈区域规划》按照“8+2”的模式制订：包括北京、天津两个直辖市和河北省的保定、廊坊、唐山、秦皇岛、沧州、张家口、承德、石家庄8地市。▷《河北省委、省政府关于推进新型城镇化的意见》明确以建设京津冀城市群为载体，充分发挥保定和廊坊首都功能疏解及首都核心区生态建设的服务作用，进一步强化石家庄、唐山在京津冀区域中的两翼辐射带动功能，增强区域中心城市及新兴中心城市多点支撑作用。▷京津冀总人口约1.2亿人；占全国总人口京津冀2014年经济总量6.64万亿元全国GDP总量63.65万亿，京津冀经济总量的10.43％。▷京津冀城市定位：北京“全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心”；天津“全国先进制造研发基地、北方国际航运核心区、金融创新运营示范区、改革开放先行区”；河北省“全国现代商贸物流重要基地、产业转型升级试验区、新型城镇化与城乡统筹示范区、京津冀生态环境支撑区”。发展环境：京津冀城市群成为中国的经济第三极，三省市协同发展，河北省承担重要角色城市概况8雄安新区的确立集中疏解北京非首都功能，探索人口经济密集地区优化开发新模式，调整优化京津冀城市布局和空间结构，培育创新驱动发展新引擎，以促进北部地区的区域和经济发展。雄安新区带动整个京津冀的发展提速，打开北京资源外溢通道，石家庄享受部分资源外溢。区域层面看，石家庄冀中南城市群中心地位更加稳固。天津北京雄安新区石家庄1小时交通圈保定市沧州市衡水市邢台市邯郸市廊坊市发展环境：雄安新区带动京津冀发展提速，打开北京资源外溢通道，石家庄享受部分资源外溢。区域层面看，石家庄冀中南城市群中心地位更加稳固城市概况雄安新区9行政区划：石家庄包含7个市辖区，桥西区、新华区、长安区、裕华区（代管高新区）、藁城区、栾城区、鹿泉区城市概况区域划分2014年9月，石家庄行政区域进行了调整，撤销石家庄市桥东区，部分街道划归石家庄市长安区，部分街道划归石家庄市桥西区；撤销县级藁城市、县级鹿泉市和栾城县，同时分别设立石家庄市藁城区、鹿泉区和栾城区。至此，石家庄市由原6区17县市(12个县5个县级市)变为现在的8区14县市(11个县3个县级市)，即新华区、桥西区、长安区、裕华区、藁城区、鹿泉区、栾城区、矿区、晋州市、新乐市、正定县、深泽县、无极县、赵县、高邑县、元氏县、赞皇县、井陉县、平山县、灵寿县、行唐县和1个高新技术开发区。10行政区划：2014年石家庄市内五区人口298万，土地面积445平方公里；石家庄市区人口总计453万，土地面积2229平方公里；下县市人口共计594万，土地面积13608平方公里；石家庄人口总计1062万，土地面积15964平方公里。城市概况区域区/县/市常住人口（人）土地面积（平方公里）市内五区桥西区81267275.28（区县政府官网）新华区67147692.11（区县政府官网）长安区783077138.31（区县政府官网）裕华区53340160.8（区县政府官网）高新区17550378.6（区县政府官网）市内五区共计2976129445.4周边三区栾城区346731345藁城区754187836鹿泉区448622603石家庄市区总计45256692229.1下县/市井陉县3172081381正定县485120470行唐县4185501025灵寿县3422061546高邑县191555211深泽县257015286赞皇县2519461210无极县517312524平山县4474222951元氏县432746849赵县589927714晋州市551384716新乐市511114625辛集市6290001100下县市共计594250513608其他区域循环化工园区4975556.62（区县政府官网）井陉矿区9827169.98（区县政府官网）总计1061620015963.7注：1、14年统计年鉴部分数据缺失，缺失数据来源于各区县政府官网。2、因石家庄市15及16年统计年鉴尚未更新，则以14年统计年鉴数据为准。备注：此数据均为2014年石家庄统计年鉴及各区政府官网11101610281039104910621070107851653555658560563264602004006008001000102010401060108011002010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2010-2016石家庄常住人口与城镇人口变化情况常住人口（万）城镇人口（万）50.85253.555.756.95959.9645505560652010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2010-2016年石家庄城镇化率(%)城镇化率与房地产发展状况城市化率：30%房地产业平缓发展城市化率：70%房地产业平缓发展城市化率：30%~70%房地产业快速发展城市化率：30%-70%房地产业快速发展城市人口：石家庄城镇人口逐步增加，城镇化率不断提高，房地产快速发展城市概况数据来源：石家庄市统计年鉴备注：石家庄户籍人口2013年977万，2014年997万，2015年1016万，其他数据统计年鉴暂无，仅供参考。1215.23%76.64%8.13%0-1415-6465岁以上6.65%8.13%0.00%5.00%10.00%2000年2010年65岁以上老年人占比(%)▷石家庄市65岁以上老年人口低于全国平均水平（10.1%），主要原因是承接首都产业转移带来的人口迁移、外来年轻人口的大量涌入，拉低了石家庄的老龄化水平，年轻化的市场势必拉动石家庄的房地产市场。2015年石家庄市人口年龄结构石家庄市第五、六次人口普查老年人口比例数据来源：石家庄统计局城市人口：石家庄人口结构受大量外来年轻劳动力的涌入影响，人口老年比例低于全国平均水平，城市趋向年轻化城市概况数据来源：石家庄市统计年鉴备注：2016年石家庄市统计年鉴并未公布此数据13重点城市近五年（2010－2015年）总人口变化情况（万人）人口净流入：石家庄近五年年均增量也超过了前十年的年均增量，人口流入也逆势走高，从2010－2015年，石家庄人口每年净流入约7.5万人。人口增长排在全国第十名。流动人口：石家庄流动人口89万人，市区人口近400万。高校毕业生：石家庄高校众多，每年高校毕业生人数约11万人。年份在校生（人）毕业生（人）201439355911381520133990551151852012395714108765均值——112588石家庄每年高校毕业生人数（人）城市人口：每年人口净流入8万人，每年高校毕业生11万人，流动人口90万人城市概况数据来源：石家庄市统计年鉴；备注：以上数据来自于全国人口抽查统计14城市人口：石家庄落户条件宽松，尤其着力吸引有一定学历、投资经营的个人城市概况石家庄落户条件申请配偶、未达到法定婚龄及无独立生活能力的子女和双方父母户口投靠，父母投靠子女的，子女必须年满18周岁;子女投靠父母的，子女年龄不超过法定婚龄（具备其中一项即可）购置商品住房并实际居住的具有常住户口的(集体户口不包含人才市场学生集体户)合法经营、依法纳税六个月以上的连续务工六个月以上的具有长期固定住所的，可办理迁入落户（具备其中一项即可）具有国家承认的大专学历的人员、具有中级以上职业资格证书的人员、具有中等职业教育学历的人员本科以上学历、副高以上专业技术职称或高级技师职业资格在我市城镇工作的各类人才，以及规模企业和骨干投资100万元以上，兴办实业，依法经营且资金占用一年以上的，或投资不足100万元，年纳税额达到3万元的法人代表和股份制企业股东连续工作并缴纳养老保险五年以上或获得区、县(市)级以上劳动模范、先进工作者以及有突出贡献的优秀农民工取得合法营业执照并依法纳税一年以上的具有国家承认的中等职业教育以上学历与用人单位签订一年以上劳动合同的全日制大中专院校毕业生迁入落户：(1)与各级人才市场签订代理协议，由各级人才市场引进的大中专院校毕业生，户口落入人才交流中心的。(2)通过省、市“毕分办”派遣到我市就业的大中专院校毕业生，需迁入落户的。部队转业、离退休干部及随迁家属申请户口迁入，直接到市局户政大厅办理准迁手续。15发展框架：▷一城即中心城区，包括现状城区及正定古城、及其高速公路以东地区；▷三区包括老城区、滨河新区和东部新区；▷三组团即鹿泉、栾城及藁城三个组团，环绕中心城区。空间布局：▷双核即中心城区和正定新区中心，重点提升城市品质，发展高端和新兴服务职能；▷双轴：创新服务轴串接老城中心、新区中心、机场，滨河景观休闲轴串接西部太行山、黄壁庄水库、正定古城和正定新区；▷双带即东部产业带和西部生态带，引导产业有序集聚，构建山水和谐的近郊休闲空间。城市规划：按照“一城三区三组团”的城市发展框架，形成“双核、双轴、双带”的城市空间布局，其中正定新区成为重点的规划区域城市概况16发展战略：北跨：通过基础设施和重点项目建设，大力发展正定新区，承载会展、体育、总部经济、文化教育等现代服务业和新兴服务职能。南优：优化中心城区和栾城的用地布局和功能结构。西控：开展西部山前生态保护，适度控制周边开发。东延：结合东部产业区和藁城的发展，引导工业产业向东部集聚。区域划分2014年9月，石家庄行政区域进行了调整，撤销石家庄市桥东区，部分街道划归石家庄市长安区，部分街道划归石家庄市桥西区；撤销县级藁城市、县级鹿泉市和栾城县，同时分别设立石家庄市藁城区、鹿泉区和栾城区。至此，石家庄市由原6区17县市(12个县5个县级市)变为现在的8区14县市(11个县3个县级市)。城市规划：城市空间发展以“北跨、南优、西控、东延”为策略，行政规划调整，市区版图拉大城市概况17城市规划：在城市空间发展策略和规划下，形成1+4组团，各功能定位不同，石家庄迎来组团化、规模化发展，但是目前四大组团仍处于发展初期城市概况▷中心城区：是全省的政治、科技、教育、文化中心。突出省会功能、区域服务职能，突出生态、文化建设，打造繁华舒适、现代一流省会。▷正定组团：国家级历史文化名城和现代服务业基地，在严格保护古城格局的同时，全面提升风貌品质；在京珠高速公里以东区域，以生态、低碳、智慧的全新理念，建设30平方公里滨河新区起步区，打造为以科技、文化、教育为主导的现代服务业基地。▷鹿泉组团：信息产业基地和生态休闲区，城区和鹿泉开发区重点发展信息产业，西部山前区发展旅游、休闲产业。▷栾城组团：装备制造业、中医药产业基地，县城重点发展中医药产业、窦妪重点发展装备制造产业。▷藁城组团：生物医药和化工基地，城区、丘头石化区重点发展化工，良村开发区重点发展生物医药产业。18上庄片区新区片区