思源-北京望京K7项目B组团营销策划方案-151PPT

2007年5月望京K7项目B组团营销策划方案2007-8思源顾问2007年6月第2页目录第一部分望京区域房地产住宅市场分析第二部分产品分析和SWOT分析第三部分B组团营销策划方案第四部分B组团商业初步营销方案思源顾问2007年6月第3页第一部分概要望京区域规划望京板块的划分及其差异望京区域住宅市场总体供求现状望京住宅平均价格走势分析望京住宅项目建筑形态望京区域住宅各户型销售状况分析望京住宅市场分析区域房地产住宅市场分析结论思源顾问2007年6月第4页第一部分望京区域房地产市场分析望京区域规划望京板块的划分及其差异望京区域住宅市场总体供求现状望京住宅平均价格走势分析望京住宅项目建筑形态望京区域住宅各户型销售状况分析思源顾问2007年6月第5页本项目位置望京规划图望京所辖区域位于首都机场高速路和京顺路西北，往西到望和铁路支线，南接四环路，北到北小河，是北京市总体规划中边缘集团的一部分，规划中的望京边缘集团建设区占地17平方公里，由望京新区、望京工业开发区和来广营货流中心3部分组成，统称为“望京新城”。思源顾问2007年6月第6页第一部分望京区域房地产市场分析望京区域规划望京板块的划分及其差异望京区域住宅市场总体供求现状望京住宅平均价格走势分析望京住宅项目建筑形态望京区域住宅各户型销售状况分析思源顾问2007年6月第7页按照该地区最新的城市规划功能划分，以北小河为界，分成南北两大块北小河南侧统称为“望京新城”，其功能以望京中心区公共设施为中心，以居住为主，兼文化，教育,办公等功能的综合区；北小河北侧确定为“望京科技产业园区”，其功能以高科技产业及研发为主，兼有居住,商服等相应配套服务功能的综合区。其中“望京新城”又分为A、B两区，一区为区级居住用地，B区为以大型公共建筑组成的市级公建中心。望京板块划分思源顾问2007年6月第8页第一部分望京区域房地产市场分析望京区域规划望京板块的划分及其差异望京区域住宅市场总体供求现状望京住宅平均价格走势分析望京住宅项目建筑形态望京区域住宅各户型销售状况分析思源顾问2007年6月第9页望京目前在售楼盘望京在售楼盘情况楼盘名称位置规模（万㎡）价格（元/㎡)开盘时间入住时间建筑形式装修标准国风北京（一期）望京新城A1区2070002007.42006.510－22层板楼毛坯季景沁园望京新城K6区北段2483002006.72007.9板塔结合精装修城市月光北四环东望京燕莎购物中心旁1275002007.3.192007.10.31塔楼澳洲康都叶青大厦西500米2470802006.2.7一期(1、2、3号楼)2007.8；二期(4、8号楼）2006.2.28板塔结合精装修博雅国际中心（公寓部分）朝阳区望京新兴产业开发区利泽中一路一号483502007.3.202006年12月31号板楼精装修宝星国际望京新城A3区1575002007.1.8二期2006.9.1板楼毛坯湖畔雅居（三期）广顺北大街33号4.783002007.32006.8板楼厨卫精装思源顾问2007年6月第10页望京目前在售楼盘楼盘名称位置规模（万㎡）价格（元/㎡)开盘时间入住时间建筑形式装修标准炫彩嘉轩朝阳望京宏泰西路北侧575002007.6.82006.8.1板塔结合精装修CITYONE金隅国际花家地西里1978002005.8公寓2007.5.20板塔结合毛坯星源国际望京新城D4区1060002005.62006.10板楼塔楼初装修华鼎世家望京新城B25区3377002001.9.12007.10板楼毛坯银领国际望京新城K5区2260002005.7.302006.3.1板楼、塔楼毛坯鹿港望京西路与四环交叉点东侧2273002007.3.20一期2005-10-15二期4、5、7号楼2006年11月18日板楼初装修慧谷阳光（二期）望京新城D2区128100元/平方米2005.82006.12.31板楼毛坯目前望京市场2005年和2006年开盘的项目基本上已经接近尾盘期，个别盘属于后续期的开发，2007年上半年开盘项目较多，供应量较大。思源顾问2007年6月第11页望京2007年以后潜在楼盘供应（两年内）楼盘名称住宅规模（万㎡）价格（元/㎡)开盘时间入住时间建筑形式装修标准融科橄榄城306800-7000预计2007.92006年12月板楼毛坯嘉美风尚中心25.25未定2007.10.之前开盘2006年10月板楼，多层未知湖畔雅居（四期）未知未定四期未定未定板楼厨卫精装鹿港（三期）8未定2007.82006.12板楼毛坯合计63.252007年下半年以后的望京新盘放量较多，新盘上市时间比较集中，将会改变目前的望京区域房地产市场供给格局。思源顾问2007年6月第12页第一部分望京区域房地产市场分析望京区域规划望京板块的划分及其差异望京区域住宅市场总体供求现状望京住宅平均价格走势分析望京住宅项目建筑形态望京区域住宅各户型销售状况分析思源顾问2007年6月第13页望京区域2006年各项目价格上升幅度比较目前望京区域的住宅项目的价位较其自身开盘价位均有较大幅度的增长，目前的板楼项目均价多为7000元/平米以上。0100020003000400050006000700080009000星源国际宝星国际CITYONE澳洲康都慧谷阳光（二期）鹿港季景沁园华鼎世家金隅丽港城（板）湖畔雅居城市月光开盘价2006年底均价思源顾问2007年6月第14页望京区域2007年以后开盘的各项目均价状况目前望京区域的即将开盘的住宅项目的均价多为7000元/平米以上600065007000750080008500国风北京宝星国际炫彩嘉轩鹿港三期融科橄榄城嘉美风尚博雅国际中心均价思源顾问2007年6月第15页第一部分望京区域房地产市场分析望京区域规划望京板块的划分及其差异望京区域住宅市场总体供求现状望京住宅平均价格走势分析望京住宅项目建筑形态望京区域住宅各户型销售状况分析思源顾问2007年6月第16页望京项目建筑形态•高密度高层塔楼：－整个望京区域早期项目主要以高密度高层塔楼的楼体类型为主，例如，望京新城、方舟苑、圣馨大地等。•板楼或者板塔结合：－近期入市项目主要以板楼或者板塔结合的楼体类型为主，板楼成为目前望京供应的主流，例如慧谷阳光、精装修的澳洲康都以及区域即将新供应项目融科橄榄城等。思源顾问2007年6月第17页第一部分望京区域房地产市场分析望京区域规划望京板块的划分及其差异望京区域住宅市场总体供求现状望京住宅平均价格走势分析望京住宅项目建筑形态望京区域住宅各户型销售状况分析思源顾问2007年6月第18页望京调研部分项目户型面积比例面积比例面积比例面积比例面积比例银领国际8022%110-11550%16122%1936%湖畔雅居115-12510%128-15640%160-22940%300-60010%上层建筑167-19024.40%197-21617%213-28458.60%金隅丽港城5614%80-11061%119-13625%慧谷阳光40-6510%90-10840%128-13750%城市月光90-11080%14718%2402%华鼎世家13730%161-22250%235-26020%鹿港63—6810%90-12060%130-15030%慧谷金色家园40-6520%80-13045%130-24035%四居及以上跃层复式项目名称一居两居三居思源顾问2007年6月第19页望京地区不同户型销售状况分类调查望京地区在售项目中，二、三居的销售比例有较大差距；总体而言，二居还是市场主打户型。望京地区在售项目中，不同户型的滞销比例有比较明显的差距；其中三居未销售比例与二居基本持平，四居、一居未销售比例较少。说明市场上对一、四居有足够的消化能力。（以上数据来源于北京房地产信息网）望京地区调研项目不同户型销售套数分布一居15%两居35%四居20%其它3%三居27%一居两居三居四居其它望京地区调研项目不同户型剩余套数分布一居4%两居35%三居37%四居15%其它9%一居两居三居四居其它思源顾问2007年6月第20页望京地区不同户型销售状况统计研究（以上数据来源于北京房地产信息网，因澳洲康都与宝星国际数据欠详排除于样本之外加上澳洲康都2367套与宝星国际1700套，本案调研项目共13979套）。01000200030004000套数望京地区调研项目不同户型销售比例销售量(套)剩余量(套)剩余量(套)18815121636635383销售量(套)857194714841104166一居两居三居四居其它数据统计时间——2005年1月到2007年1月。调研的在售项目中共有9912套住宅思源顾问2007年6月第21页望京地区不同户型销售率统计研究结论：一居销售率旺盛，四居销售状况较好于二居，三居销售状况不佳（其它户型不以居住为用途，本分析不做讨论）。82.01%56.29%47.56%63.48%30.24%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%销售率一居两居三居四居其它户型望京地区调研项目中不同户型销售率对比不同户型在总销售套数中所占比例望京地区调研项目不同户型销售率对比思源顾问2007年6月第22页望京地区调研项目不同户型销售总面积调查结论：望京地区二、三、四居的销售总面积差距不大但一居销售总面积较小。望京地区一居剩余面积占市场上总剩余比重仅为2%；三居剩余总面积较大，二居次之，四居剩余的总面积相对较小由此可知市场上对一居消化能力极强。望京地区调研项目不同户型销售面积分布一居8%两居27%三居29%四居31%其它5%一居两居三居四居其它望京地区调研项目不同户型剩余面积分布两居28%三居41%四居23%一居2%其它6%一居两居三居四居其它思源顾问2007年6月第23页望京区域不同户型总面积销售比率对比从望京地区在售住宅项目不同户型总销售面积可看出：一居的总面积销售率明显高于其他户型，四居的总面积销售比率其次，三居总面积销售率最低，仅有47.90%。结论：望京地区对一居小户型有较强的消化能力。80.91%55.78%47.90%64.79%52.02%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%比例一居两居三居四居其它户型不同户型总面积销售比率思源顾问2007年6月第24页区域房地产住宅市场分析结论近期面市的项目单价多为7000元/平米以上。单价研究总价研究重点项目一居总价在37－75万元；重点项目二居总价在66.5-106万元；重点项目三居、四居总价较高。单户面积建筑形态单户面积在50-80平方米的户型市场供给不足；重点项目小二居（95－128平米）销售率较高，三居、四居销售率均较好。早期望京建筑以高密度塔楼为主；近期面市的项目主要的建筑形态为板楼或板塔结合。户型统计户型分类一居、四居相对畅销，两居其次，三居未销售较多；板楼或板塔结合的项目中，四居、一居相对畅销。市场上一居、四居的供应较少，市场有足够的消化能力；一居销售率较高，二、三、四居销售率基本持平。思源顾问2007年6月第25页目录第一部分望京区域房地产住宅市场分析第二部分产品分析和SWOT分析第三部分B组团营销策划方案第四部分B组团商业初步营销方案思源顾问2007年6月第26页第二部分产品分析和SWOT分析项目地块概述周边配套建筑空间布局户型分析及描述项目SWOT分析思源顾问2007年6月第27页项目地块概述项目所属区域现状望京K7地块位于望京整体规划区的西南侧，临近北四环路，望京西路,京承高速路，在望京区域地理位置优势明显。本项目位置思源顾问2007年6月第28页项目地块概述思源顾问2007年6月第29页项目地块概述项目临界四周状况K7区北临湖光中街，南到南湖北一街南侧（东西贯穿区块），东到南湖南路，西邻望京西路，其中A组团位于K7区的北部偏西，B组团位于K7区的中部偏西，北接A组团南侧，南接C组