成交回暖有所放缓地方政府推出救市猛药—房产新政及其影响跟踪之

短评报告成交回暖有所放缓地方政府推出救市猛药—房产新政及其影响跟踪之十一周炯[e-mail]房地产行业2009年1月23日诚信源于独立，专业创造价值请阅读最后一页重要免责申明事件描述：住房和建设部召开会议，今年将全面推进保障性住房建设，促进房地产市场健康稳定发展，保持房地产投资规模适度增长，并再次强调开发商要以合理价格促销；地方政府或将掀起新一轮救市高潮，购房退税、购房入户等强力政策相继面世：重庆正式推出购房退税政策、包头对购房者实行政府补贴、武汉和重庆放宽购房入户政策、上海酝酿推出购房退税和蓝印户口等政策；北京市规划委公布《保障性住房规划与建筑设计导则(征求意见稿)》，下调经适房最大面积。评论：1.政府促进房地产市场稳定发展的政策意图未变。在住建部工作会议上，提出要保经济平稳较快发展，促居民合理住房消费，保持房地产投资规模适度增长，更大力度加快保障性住房建设和保障体系建设。我们认为，09年在保经济增长的政策目标下，政府对于房地产市场的稳定和发展将更加关注。而若要保持房地产投资规模适度增长，除了政府加大保障性住房投资力度以外，开发商对于商品房的投资也需要保持稳定增长，而这依赖于房地产市场的健康稳定。同时，会议再次强调开发商要以合理价格促销，在政府政策支持的前提下，房地产交易量的回升，欠缺的就是开发商的降价让利了。2.地方政府或将掀起新一轮救市高潮。近期，各地方政府相继推出了购房退税、购房入户等强力救市政策。重庆正式推出购房退税政策，首次（含改善型）购买住房并以按揭方式支付的，其按揭贷款本息可抵扣产权人缴纳的个人所得税地方留成部分；包头对购房者实行政府补贴，购房者可享受1%-3%的政府财政返还；武汉和重庆放宽购房入户政策，购房可入主城区户口；另外，据报道，上海也正酝酿推出购房退税和蓝印户口等政策。与之前的税费减免等政策相比，购房退税和购房入户等政策的力度显然更强，对需求的刺激作用也更大，预计推出后将对楼市成交量的上升起到显著的推动作用。98年上海曾经推出此类政策刺激房市，成功促使上海房地产市场见底回升并持续了几年的繁荣。08年6月，成都市政府为挽救受地震影响而极度萎靡的楼市，也推出了购房退税等刺激楼市政策，对成都楼市的恢复起到了积极的作用。购房退税政策对于富人更为有利，由于在公平性方面的欠缺，以及考虑到目前地方财政并不是十分的宽裕，估计在中央层面或全国范围内推出的难度较大。在部分重点城市可能推出此类政策后，政府将关注政策的刺激效果以及社会和舆论的反应，再考虑是否推广的必要性和可能性。3.开发商信心有所恢复，08年底土地交易上升。据统计，08年12月全国土地成交面积与前11月平均水平相比大幅回升，高于前11月均值97%，其中居住用地成交877公顷，高于前11月均值176%。我们认为，08年底土地交易量显著上升的原因主要有：1）开发商对房地产市场的信心有所恢复。据我们统计的全国重点城市商品房成交量数据，08年11月和12月环比回暖明显，房市活跃度的上升提升了开发商此前羸弱的拿地信心。2）地价水平显著回落。08年鲜见高溢价的土地成交，大部分土地均为挂牌底价成交，12月重点城市底价成交率为81%。3）地方政府的推动作用。一些城市政府为促进土地成交，给予开发商拿地付款条件放松等优惠，如可延期支付土地出让金等，缓解了开发商的资金压力。2诚信源于独立，专业创造价值行业研究/短评主要城市成交情况单位：套时间11月平均12月平均1月1日-4日平均1月5日-1月11日平均1月12日-1月21日平均城市成交量成交量成交量成交量成交量上海429587203491491杭州6268347261深圳214255174259184广州201239125261213北京469(235)470(256)207(195)420(326)308(256)天津15412882138126长沙273399184322278成都254436270481559资料来源：天相投顾整理注：北京一栏括号中数据为扣除限价房和经济适应房后住宅签约量尽管年底土地市场有所升温，但从全年看，08年土地交易量同比下降几成定局。截至12月底，重点城市的土地流标率为31%，其中居住用地为33%。我们预计08年全国土地购置面积同比回落将接近一成。这将使得未来商品房供给量有所减少，有利于平衡目前存货较多的市场供求关系并稳定市场；另外，土地价格的回落，为未来房价回落至合理水平奠定一定的基础，而房价的理性回落对商品房成交的恢复作用明显，在此基础上，房价也将趋于稳定。4.保障性住房市场和商品房市场需有效区分。北京市规划委公布《保障性住房规划与建筑设计导则(征求意见稿)》，明确将经济适用房面积范围设为35-65㎡。北京下调经适房最大面积，有利于更好的区分保障性住房与商品房，从而可减少保障性住房对于商品房市场的冲击。我们认为，保障性住房市场和商品房市场应该是两个截然不同的市场，两者面向的需求人群应严格区分。未来房地产市场将形成保障性住房和商品房并存和相互补充的格局，低收入人群的住房需求将由政府的保障房提供，而改善性等更高层次的需求将由商品房市场提供。5.重点城市成交量小幅回落。据我们的统计，09年1月12日至1月21日成交量与前期相比，呈现小幅回落态势，主要原因是临近春节，消费者注意力有所转移，开发商推盘量也有所降低，由于季节性和节日的因素，每年年初基本上都是一年中商品房成交的淡季。上海、深圳、广州成交量均小幅回落，北京成交量也有所回落，但扣除保障性住房后的住宅平均签约量与12月相比，基本持平。成都市场表现抢眼，在11、12月连续两月大幅反弹后，1月份成交量继续猛增，前期成都政府推出的购房退税等一系列刺激楼市政策开始显现作用。3诚信源于独立，专业创造价值行业研究/短评：贯彻落实科学发展观扎实做好住房和城乡建设工作（01-12）.........................................................4附件2：北京市长郭金龙：楼市僵持因房价涨得太过离奇（01-13）.................................................................4附件3：京短期内不会取消限价房限价房准入门槛不变（01-12）...................................................................5附件4：包头市出台促进住房消费新政策购房可享受政府补贴（01-12）.......................................................6附件5：商用物业遭困境广州写字楼成交面积创4年新低（01-13）...............................................................7附件6：商业地产外资投资额大幅萎缩（01-14）.................................................................................................7附件7：央行上海总部发布2008年信贷运行报告（01-13）...............................................................................8附件8：九大城市商品房积压3800万平方消化需要9个月（01-14）.............................................................8附件9：上海房地产投资增长乏力（01-13）.........................................................................................................9附件10：陆家嘴写字楼空置率攀升今年或达20％（01-15）..........................................................................10附件11：李嘉诚“全抛”上海物业御翠园商铺及部分别墅租改售（01-15）...............................................11附件12：中国购置未开发土地达11.9亿平米需三年半消化（01-15）.........................................................11附件13：年底土地交易有所活跃（01-16）.........................................................................................................11附件14：各地纷纷推出今年保障房计划（01-16）.............................................................................................12附件15：购新房超过50万元外地人可入户武汉中心城区（01-21）...............................................................13附件16：上海酝酿购房退税与蓝印户口等措施刺激楼市（01-21）.................................................................13附件17：重庆推出购房退税政策刺激楼市（01-21）.........................................................................................13附件18：北京经适房面积上限拟下调（01-21）.................................................................................................14注：更早政策请参考《各部门仍在博弈，静待新政细则出台—房贷新政及其影响跟踪之一》《房贷细则难产，成交放量动力略显不足—房贷新政及其影响跟踪之二》《成交放量得以延续，静待后续政策—房贷新政及其影响跟踪之三》《建行细则落地，11月成交环比回暖几成定局—房贷新政及其影响跟踪之四》《二套房贷松动预期增强，成交回暖有望持续—房贷新政及其影响跟踪之五》《后续政策呼之欲出—房贷新政及其影响跟踪之六》《成交出现分化，后续政策或将加速出台—房贷新政及其影响跟踪之七》《政策暖风振信心最坏时刻或已过去—房贷新政及其影响跟踪之八》《政策累积效应显现12月成交延续回暖—房贷新政及其影响跟踪之九》《投资性需求有望释放房价持续下降—房产新政及其影响跟踪之十》4诚信源于独立，专业创造价值行业研究/短评：贯彻落实科学发展观扎实做好住房和城乡建设工作（01-12）贯彻落实科学发展观扎实做好住房和城乡建设工作2009年1月9日，全国住房和城乡建设工作会议暨住房和城乡建设系统党风廉政、精神文明建设工作会议在北京召开。住房和城乡建设部部长姜伟新在会上作的《落实科学发展观做好今年住房和城乡建设工作》报告中提出，2009年住房和城乡建设系统的总体工作思路是：高举中国特色社会主义伟大旗帜，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入落实科学发展观，认真贯彻党的十七大、十七届三中全会和中央经济工作会议精神，保经济平稳较快发展，促居民合理住房消费，保持房地产投资规模适度增长；更大力度加快保障性住房建设和