重庆主城2016年4月房地产市场报告

2016年4月重庆主城楼市月度报告2楼市概述契税、房产税、土地增值税均“裸价”计税，降低赋税成本成渝城市群发展规划获批，将形成我国重要的经济增长极国土资源部土台城镇化用地“新十条”合理规划土地、完善住房用地供应政策本月土地市场成交冷清，共计成交1宗土地本月楼市现“金四银三”，供需双涨，价格小幅上升本月新开盘市场整体维稳3第一章TARGET宏观市场大事件回顾政策解读4宏观政策五一起征收契税、房产税、土地增值税、个人所得税的计税价格和收入，均为“裸价”（即不含增值税的价格和收入）摘要：4月26日，财政部、国家税务总局发布《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号，以下简称《通知》）明确规定，5月1日营改增后，均按不含增值税的价格和收入，来确定契税、房产税、土地增值税、个人所得税等四个税种的计税依据，均为“裸价计税”。契税、房产税、土地增值税均按不含增值税的价格或收入确定计税依据，有三个好处：一、可降低房地产交易环节税负；二、各税种计税依据保持一致，便于税务部门简便操作；三、减少征纳矛盾，有利于营改增平稳推进。这是自2月份出台的契税新政基础上的又一项政策性减税惠民措施。5宏观政策摘要：4月15日，国务院网站正式发布国务院关于成渝城市群发展规划的批复，原则同意《成渝城市群发展规划》（以下简称《规划》），明确提出，成渝城市群的发展目标是建设具有国际竞争力的国家级城市群，全面融入“一带一路”和长江经济带建设，打造新的经济增长极。成渝城市群包含11个城市占川渝总面积30%成渝城市群横跨四川和重庆，以成渝经济区为依托，以成都、重庆两地为双核，占据四川和重庆面积的30%，经济总量更是占到了70%以上。目前，关于成渝城市群一个较为普遍的说法是，其覆盖范围包括重庆全域、成都市以及四川德阳、绵阳、乐山、眉山、资阳、内江、宜宾、泸州、自贡等11个城市。成渝城市群发展规划获批，将形成我国重要的经济增长极6摘要：4月25日国土资源部近日印发《关于进一步做好新型城镇化建设土地服务保障工作的通知》，出台城镇化用地“新十条”，包括合理安排土地利用计划、完善住房用地供应政策等分类施策措施。国土部有关负责人表示，“新十条”旨在发挥国土资源在保障新型城镇化用地需求、释放内需潜力、提高城镇化质量、维护人民群众合法权益等方面的重要作用，有效期为5年。宏观政策一、以大中小城市和小城镇协调发展为目标，新增建设用地计划向中小城市和特色小城镇及发展潜力大、吸纳人口多的县城和重点镇倾斜。二、依据上一年度进城落户人口数量和新增用地标准，合理确定城镇建设用地增加规模，保障农村转移进城落户人员的用地需求。国土资源部土台城镇化用地“新十条”合理规划土地、完善住房用地供应政策7第二章TARGET土地市场供需关系典型地块解读领域观点备注说明：本报告土地市场涉及土地类型为房地产开发相关用地，即居住用地、商业用地、商务用地等。土地市场4月商住用地供应量增加，成交1宗地，土地市场冷清备注：数据来源重庆土地交易中心4月5月6月7月8月9月10月11月12月16.1月2月3月4月新增面积（亩）2571.1415598917761281302186496468251646969建筑规模（万方）6.59157.556801532571797.1280823109619156新增宗数（宗）115355171311341942705101520253035404501000200030004000500060002015年4月-2016年4月重庆房地产相关用地新增供应走势图4月5月6月7月8月9月10月11月12月16.1月2月3月4月成交量（亩）259895017989195012810218644386825163017建筑规模（万方）6.59142.771715328017902807141096172.3成交宗数（宗）1143551713013379411051015202530354001000200030004000500060002015年4月-2016年4月重庆房地产相关用地成交量走势图4月5月6月7月8月9月10月11月12月16.1月2月3月4月成交均价（万元/亩）7122112965273212940264338359169301229楼面地价（元/㎡）28061461206934162234210002062210022411463128917200500100015002000250030003500400001002003004005006007008002015年4月-2016年4月重庆房地产相关用地成交价走势图供应：房地产相关用地7宗，土地面积969亩，环比增涨2007%，同比上涨3776%。成交：房地产相关用地1宗，土地面积17亩，环比下跌43%，同比下跌32%，建筑规模2.3万方。价格：房地产相关用地成交均价229万元/亩，环比下跌24%；楼面地价1720元/㎡，环比上涨23%。4月拿地代表企业：重庆仁有置业有限公司双碑组团重庆仁有置业土地市场土地项目分布图土地成交明细详见下页土地市场表：2016年4月重庆主城商住用地成交明细板块土地位置用途土地面积（亩）建筑规模(㎡)容积率竞得单位成交价(万元)每亩地价（万元/亩）成交楼板价（元/㎡）溢价率双碑组团沙坪坝区双碑组团A分区A14-1/03号宗地二类居住用地、商业用地、城市道路用地17230542.0重庆仁有置业有限公司396622917200%备注：数据来源重庆土地交易中心土地市场4月重庆商住用地市场冷清，供应7宗，成交1宗，房企拿地谨慎，以开发存量地块为主。典型地块领域观点无典型地块第三章TARGET商品房市场整体市场住宅市场商务市场新开盘解读领域观点商业市场图：2015.1-2016.4重庆商品房市场走势商品房市场4月重庆商品房供需双增，价格稳中有增15.1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月16.1月2月3月4月供应（万方）147156238189269199.5169.8144.816520025327815877146270成交（万方）156113199242201219.7180.9167.516821218728016395226270存量（万方）1447148915281475154314911479145714551443150915071502148414041404建面价格（元/㎡）68387105681072586820763972476707655869407104691365846860666268096000620064006600680070007200740076007800020040060080010001200140016001800供应：270万方，环比上涨85%，同比上涨43%；成交：270万方，环比上涨19%，同比上涨12%；价格：6809元/㎡，环比上涨2%，同比下跌6%；库存：1404万方，按2015年月均成交194万方计算，需消化7.3个月.备注：数据来源重庆房管局商品房市场存销比市场特征存销比市场特征q＜4市场大好，房价急速增长12≤q＜16市场具备一定风险，房价下行4≤q＜8市场利好，房价稳定增长16≤q＜20市场恶劣，房价大幅下跌8≤q＜12市场趋稳，房价稳定q≥20市场极度恶劣，楼市崩盘2016年4月存销比=5.24月重庆房地产市场存销比5.2，整体市场利好，房价稳定增长备注：存销比=当期存量/当期销售量；存量=已获取预售量-销售量图：2010.1-2016.4重庆存销比走势图01000200030004000500060007000800090000.002.004.006.008.0010.0012.0014.0016.0018.00存量存销比建面均价（Y/㎡）供应市场图：2016年4月重庆主城分区域新批预售图：2015.1-2016.4月重庆主城商品房新批准预售走势2016年4月新批预售总面积270万方，环比上涨85%，同比上涨43%；其中住宅面积212万方，非住宅面积58万方。4月重庆供应量大幅度上涨，其中住宅占79%两江新区批准预售占据首位达55.9万方，其次是沙坪坝区35.8万方。备注：数据来源重庆房管局15.1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月16.1月2月3月4月住宅面积(万方)10311010813117413712510718717114713612065102212非住宅面积(万方)4445129589463453883291054236124458050100150200250两江新区沙坪坝区南岸区江北区九龙坡区巴南区渝北区北碚区渝中区大渡口区住宅面积（万方）39.130.225.725.323.620.118.514.77.56.8非住宅面积（万方）16.85.69.75.76.72.47.11.52.50.60.010.020.030.040.050.0图：2016年4月重庆商品房各区量价走势需求市场两江新区成交以47万方占据首位；其次是沙坪坝区38.4万方，江北区成交均价最高，8446元/㎡。图：2015.1-2016.4月重庆主城商品房成交走势4月成交量环比增长19%，成交价维稳4月成交量270万方，环比上涨19%，同比上涨12%；成交均价6809元/㎡，环比上涨2%，同比下跌6%。15.1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月16.1月2月3月4月成交量（万方）156113199242201219.7180.9167.516821218728016395226270成交均价（元/㎡）68387105681072586820763972476707655869407104691365846860666268096000620064006600680070007200740076007800050100150200250300备注：数据来源重庆房管局两江新区沙坪坝区南岸区渝北区九龙坡区江北区巴南区北碚区渝中区大渡口区建筑面积（万方）46.9838.3634.1732.9930.1429.5924.3215.6610.077.75成交均价（元/㎡）780453356606682267398446600154198405620202000400060008000100000.0010.0020.0030.0040.0050.00需求市场图：2015.1-2016.4月各物业成交价走势图：2015.1-2016.4月各物业成交量走势各物业成交详情，请见下一页备注：数据来源重庆房管局15.1月15.2月15.3月15.4月15.5月15.6月15.7月15.8月15.9月15.10月15.11月15.12月16.1月16.2月16.3月16.4月别墅7.515.557.4112.3211.9119.7114.8413.069.3810.249.9517.57.094.511.513.9洋房5.023.025.7722.1922.0821.814.7110.4812.414.4614.621.411.35.0418.826.4高层3324.966.8133.35120.6137106.985.487.4104.6116.615891.166.6163.2168.8商务14.311.618.534.37.7514.59.577.117.747.166.4422.37.46.86.110.6商业12.612.614.234.512.930.818.613.513.22219.431.711.24.38.923.502040608010012014016018015.1月15.2月15.3月15.4月15.5月15.6月15.7月15.8月15.9月15.10月15.11月15.12月16.1月16.2月16.3月16.4月别墅107739878113191049010466137051171610982