房地产经营与管理 第一章概述

房地产经营与管理主讲：荆春丽课程结构基础知识房地产营销房地产开发房地产投资房地产税收中国知名房地产企业2004中国房地产行业领导品牌：中海地产万科集团2004十大最具价值房地产公司品牌：复地绿城金地大华万通阳光100新世界北京城建沿海金融街中国知名房地产企业家王石冯仑任志强宋卫平潘石屹孟晓苏第一章基础知识（一）房地产房产地产房屋土地定义分类定义分类房地产业：开发、经营、管理、服务房地产，城市(城镇)房产和地产的总称。又称“不动产”（realestate）。从物质存在形态的角度看，房地产是指土地、房屋及固着于土地、房屋上不可分离的部分，如水电、卫生、通风、电梯等设施和物质；从经济学的角度看，房地产是指一种财产；从法律的角度看，房地产是指寓含于土地、房屋实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、租赁权、抵押权等。是社会政治、经济、文化生活重要的物质基础和载体，是重要的生产要素和生活必需的消费品。房地产定义房地产按不同的方法可以进行不同的分类。最基本的方法是按其性质分为土地和房屋两大类。对土地和房屋还可根据不同的方法进行分类。对土地的分类：按其开发利用的程度，可分为生地和熟地；按其是否具有建筑功能，可分为建筑用地和非建筑用地；按其不同的用途可分为居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等。对房屋的分类：按其功能用途，可分为居住用房、工业用房、商业用房、办公用房、文化教育用房、医疗体育用房等；按其建筑结构不同，可分为钢结构房屋、钢筋混凝土结构房屋、砖混结构房屋、砖木结构房屋和其他结构房屋等；按其所有权归属，可分为公房和私房，公房又可分为直管公房和自管公房等。房地产的分类房产——指房屋财产，即具有一定价值和实用价值，在法律上有明确权属关系的房屋，如住宅、商业、办公、娱乐等的用房。房屋财产按不同的划分标准可分为商品房和非商品房、住宅和非住宅等。房产定义用途1、房产分类在建工程（期房）建成后的物业（现房）居住用房商业用房工业用房特殊用房开发程度（竣工验收）空置入住仓储用房2、土地分类生地：是指未进行征地补偿的新区土地。毛地：是指未经拆迁安置补偿的旧城区土地。熟地：是指已经具备“七通一平”“五通一平”或“三通一平”建设条件的土地。用途开发程度（土地一级开发）工业用地商业用地绿化用地特殊用房仓储用房居住用地交通用地市政公共设施用地（二）土地相关权利所有权使用权抵押权典权租赁权1、土地所有权中国城市土地所有权属于国家（国有土地）农村、城郊除法规外属于集体（集体土地）征地费用征地1、土地征用补偿费2、劳动力安置补偿费3、地上附着物及青苗补偿费2、土地使用权（1）土地使用权定义（2）取得方式行政划拨（有限定）出让转让（3）使用年限协议挂牌招标拍卖买卖赠与交换土地一级市场土地二级市场70年居住用地50年工业、文、体、医、综合用地40年商业、旅游、娱乐用地土地一级市场是指土地使用权的出让市场。是国家以所有者身份向建设用地单位或土地经营单位有偿、有期限地出让土地使用权，并收取土地出让金的土地经营市场。包括土地征购市场（具有一定的强制性）、土地出让市场和土地租赁市场。土地二级市场就是土地使用权转让市场，是土地使用者和土地经营单位有偿转让土地使用权给其他单位的市场。土地使用权出让指国家将一定年限内的国有土地使用权出让给土地使用者，由土地使用者向政府支付土地使用权出让金的行为。通过出让方式获得土地使用权是建立在有偿有期限的基础上的，该土地使用权可以在法律规定的范围内转让、出租或抵押，其合法权益受国家法律保护。土地使用权转让指土地使用权出让后，土地使用权受让人将土地使用权转移的行为，包括出售、交换和赠与等。土地使用年限指土地使用权受让人在出让地块上享有土地使用权的总年期。按国家有关法律规定，各类用地的最高出让年限为：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合用地50年。3、土地抵押权抵押权是指债务人或第三人提供一定的财产作债务履行的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还的权利。土地抵押权是一种担保物权，是抵押人以其合法的土地以不转移占有的方式，向抵押权人提供债务履行的担保，当债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的不动产拍卖所得的价款优先受偿。在我国，特指土地使用权抵押。4、土地典权典权是指一方支付典价占有他人所有的不动产并占有、使用、收益的权利。在典权法律关系中，支付典价者为典权人，收取他人典价并将自己财产供典权人占有、使用、收益者为出典人。作为典权标的物的不动产为典物。典权人交付于出典人的价金称为典价。期满后，出典人退还典价，可赎回土地及地上建筑物、其他附着物的使用权。典期期满逾期10年，或典契未写明年限而经营30年未赎回的，原则上视为绝赎。5、土地租赁权是指土地所有者或非土地所有者依法作为土地出租人将土地使用权随同地上或地下建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，并依法向承租人收取租金的权利。（三）房屋相关权利房产所有权——占有、使用、收益、处分（个人可享有）房产抵押权（后面进行解释）房产典当权（后面进行解释）房产租赁权房产赠与权房产继承权房产抵押权是指债务人或第三人以其房产作为履行债务和担保，当债务人不履行债务时，债权人有权从抵押财产的价值中优先受清偿的物权。一般情况下，房屋仍由住房产权人自行管理，债权人只是按期获得本息，并不直接使用和管理房屋。债务还清后，产权人收回房屋所有权证，抵押关系随之结束；如果产权人到期不能向债权人支付贷款本息，债权人有权要求依法拍卖抵押的房产，并享有优先清偿的权利。公积金抵押贷款缴存住房公积金的购房者向建设银行申请公积金贷款，并将所购房屋向贷款银行抵押的行为。楼宇按揭又称＂供楼＂。指由银行、房地产开发公司和购楼者三方共同参加的买卖楼宇融资业务活动，实际上是为帮助售楼者和购楼者完成楼宇买卖而由银行提供房屋抵押贷款的融资业务活动。其主要内容是房地产开发公司为尽早取得售楼价款，向房地产市场推出楼花（楼宇期贷）或现楼，购楼者向房地产开发公司订购楼花或现楼，交付一定比例的首期购楼款，然后向银行申请购楼贷款，交清购楼余款，经公证、产权抵押登记将物业权益转移给银行作抵押，购楼者定期向银行还本付息。——住房商业银行贷款——住房公积金贷款七成二十年按揭？月供？按揭开发商银行购房者1定房（合同），交首付2345交房6银行按揭必须符合以下条件：年满18周岁，具有完全民事行为能力的国内人士（含港澳台）；年龄与按揭年限之和男性不超过60，女性不超过55（具体事宜以相关银行确认为准；具有稳定合法的职业和收入来源，月供贷款不能超过月收入的50%。借款人及配偶户口簿/暂住证原件（非武汉市居民提供暂住证）；借款人及配偶经济收入证明；首期款收据原件；借款人及配偶公积金缴交情况证明（仅限办理公积金贷款人士提供）；资料：办理按揭手续时需提供的借款人及配偶身份证原件；银行要求的其他资料：如定期存折、股票对帐单、其它房产证明等。婚姻状况证明原件（已婚人士提供结婚证，未婚、离异、丧偶人士出具民政部门、居委会或所在单位开具的现单身证明）；房产典当权是指房产产权人以其房产作为抵押标的物，依法获得典价款的一种借贷权利。—使用—转典—出租—转让典当权—以典当权作抵押标的物产权人承典人出典（房屋）典价款只付本金不付利息（四）主要技术经济指标居住区总用地建筑密度容积率绿化率住宅间距住宅的三维空间——进深、开间、层高建筑面积（四）主要技术经济指标低层（1-3）、多层（4-6）、小高层（7-10）、高层（10）城市基础设施公共配套设施五证二书居住区总用地：居住区范围内的总用地面积。住宅小区：可分为居住区、居住小区和居住组团三种规模。居住区住户10000-15000户居住小区住户2000-4000户、人口7000-15000人居住组团住户300-700户、人口1000-3000人住宅间距=相邻居住建筑间的距离住宅间距系数=楼间距离与遮挡建筑线高度的比值建筑密度=建筑基底面积建筑用地面积绿化率=绿地面积建设用地面积容积率=建筑面积建筑用地面积建设用地面积=道路面积+绿地面积+建筑物所占面积+运动场地建筑密度容积率绿化率住宅28%1.5-2.2办公、商业30%1.8-2.530%工厂40%0.5-1.230%新区35%旧区25%住宅的层高和净高住宅的高度可以用“米”或“层”来计算，每一层的高度称为层高。具体地说，层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸。《住宅建筑模数协调标准》（GBI100-87）中规定，住宅的层高采用下列参数：2.6米、2.7米、2.8米。墙体面积建筑面积=套内建筑面积+分摊的公建面积共用墙非共用墙+=套内建筑面积套内使用面积墙体面积阳台面积++=楼梯间、电梯井、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室及其他功能上为整幢建筑服务的公共用房和管理用房。作独立使用空间出售或出租的地下室、车棚；人防工程；不应计入公建面积。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》《住宅建筑设计规范》GBJ96-86建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积套内使用面积+墙体面积+阳台面积公用建筑面积的分摊系数*套内建筑面积公用建筑面积的分摊系数=整栋公建面积之和各套套内建筑面积之和例：现有一栋6层的商品房，一梯两户，每户套内建筑面积均为100平米，整栋房屋建筑面积之和为1450平米，请计算出:（1）该栋房屋的公用建筑面积（2）公用建筑分摊系数（3）每套房屋的应分摊的公用建筑面积（4）每套房屋的建筑面积。（4）每套房屋的建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积=100㎡+20.8㎡=120.8㎡（1）已知该栋房屋的建筑面积之和=1450㎡该栋房屋的套内建筑面积之和=100╳2╳6=1200㎡故该栋房屋的公用建筑面积=1450㎡-1200㎡=250㎡（2）公用建筑面积的分摊系数=整栋房屋的公用建筑面积/各套套内建筑面积之和=250㎡/1200㎡=0.208（3）每套房屋应分摊的公用建筑面积=100㎡╳0.208=20.8㎡城市基础设施——给排水、能源（供电、热、气）、邮政通讯、道路交通、环境、土地平整“五通一平、七通一平”城市公共配套设施——医院卫生、教育、文化、商业、娱乐《国有土地使用权证》--国土局《建设用地规划许可证》--国土局（证明产权）《建设工程规划许可证》--规划局《建设工程施工许可证》--建委（建设工程开工证）《商品房销（预）售许可证》--房产局《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》是证明土地使用单位或个人使用国有土地的法律凭证，受法律保护。由市国土房管局直接填发。是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经位置和范围符合城市规划城市规划行政主管部门确认建设项目的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。（五）对房地产市场相关概念的前沿探索导致我国房地产业掀起和发展的三大政策支柱：土地有偿使用、房屋商品化、住房制度改革。（六）.当前城市建设的怪圈•House（Housing）（房）•Home（家）•Family（家庭）•开发的是房，好的住宅不仅仅是一套漂亮的房子，而且应该提供和引导一种新的生活方式。•区位----第一代住宅•配套----第二代住宅•环境----第三代住宅•生态----第四代住宅•▲房地产业与建筑业的区别房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。•建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。•房地产业是发包方，建筑业是承包方，•房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。•▲房产、地产两者间的关系及差异房产指各种明确了权属关系