农村土地承包法

第四章用益物权第一节用益物权概述第二节传统民法上的几类用益物权第三节土地承包经营权第四节建设用地使用权第五节宅基地使用权第六节地役权第一节用益物权概述一、用益物权的概念和特征1.概念：是指权利人对他人所有物享有的以使用收益为目的的定限物权。P117:用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。2.特征(1)用益物权的客体是物。(2)用益物权是对他人之物享有的权利。“从归属到利用”(3)用益物权以他人物的使用价值为支配内容。二、用益物权的类型（一）外国法中的用益物权1.罗马法(1)役权。是为特定土地或特定人的便利和收益而利用他人之物的权利，包括:①地役权（耕作地役权、通行地役权等）；②人役权（用益权、使用权、居住权和奴畜使用权等）(2)地上权。是指在他人的土地上营造建筑物或种植树木而长期使用该他人土地的权利。(3)永租权（永佃权）。2.法国民法典型的用益物权是人役权3.德国民法①地上权。②役权。③土地负担。4.日本民法①地上权;②永佃权;③地役权;④入会权。（二）我国现行用益物权的类型依据我国民法通则、土地管理法、城市房地产管理法、水资源法等法律，现行用益物权的类型包括：城镇国有土地使用权，国有耕地、林地、草原使用权，农村土地承包经营权，宅基地使用权及水资源使用权等，还包括渔业权、采矿权等准用益物权。《物权法》中用益物权的类型：(1)土地承包经营权。(2)建设用地使用权。(3)宅建设用地使用权。(4)地役权。(5)自然资源用益权（探矿权、采矿权、取水权、养殖权、捕捞权）。三、用益物权的意义与作用1.物尽其用。2.保护社会弱势群体。3.维护社会基本经济制度。第二节传统民法上的几类用益物权一、地上权（一）概念和特征概念：是指以在他人土地上建造建筑物或其他工作物，或者种植竹木为目的而使用该土地的权利。特征：(1)是存在于他人土地上的物权。(2)以取得土地上的建筑物、其他工作物或竹木的所有权为目的。(3)为使用他人土地的物权。（二）地上权的内容权利：(1)对土地的使用收益。(2)对建筑物或其他工作物的所有权。(3)对地上权的处分。义务：(1)支付地租。(2)恢复土地原状。二、永佃权（一）概念和特征概念：是指以支付佃租为对价而永久在他人土地上进行耕作或放牧的权利。永佃权又称田面权，与其相对应的土地所有权则称田底权。特征：(1)永久使用他人土地。(2)以支付佃租为要件。(3)以耕种或牧畜为目的。（二）永佃权的内容永佃权人的权利：(1)对他人土地的占有、使用和收益权。(2)权利处分权（遗产处分、抵押等）。(3)工作物及竹木取回权。永佃权人的义务：支付佃租。三、居住权1.概念人役权，是为特定人的利益而利用他人所有物的权利，包括用益物、使用权和居住权。居住权非所有人居住他人房屋的一种用益物权。2.特征(1)是在他人房屋上设立的物权。(2)是为特定人的生活需要而设立的物权。(3)具有人身性（不得转让和继承）。(4)一般具有无偿性。问题：居住权的制度功能与存废之争四、典权（一）概念和特征1.概念是以支付典价而占有他人不动产并由此而取得对他人不动产的使用收益的权利。在典权法律关系中，包括出典人、典权人和典物三个要素。2.特征(1)典权为不动产物权。(2)典权是以支付典价而成立的物权。“典”是“卖”的一种变态。(3)典权是用益物权。关于典权是用益物权或担保物权，民法理论上存在争议。(4)典权为有期限物权。依据我国台湾民法规定，典权的期限由当事人约定，但最长不超过30年。（二）典权的内容1.典权的设立设立典权，应由出典人和典权人（承典人）签订典权合同。典权合同为物权合同、要式合同，必须以书面形式订立并经主管机关登记，才能产生对抗第三人的法律效力。2.典权人的权利（1）占有、使用、收益典物。（2）处分典物。即典权人可以转典、典权转让和出租典物。转典，是指典权人将典物转典给他人，其与出典人仍保持原有的关系。一般地，转典的期限应在原典权约定期限内，如果原典权没有约定期限，则转典时也不得约定期限。应转典而使典物受到损害的，典权人应负损害赔偿责任。典权转让，则是指典权人转让其典权，由受让人继受典权人的权利和义务。2.典权人的权利（3）优先购买典物的权利。（4）重建或修缮。在典权关系存续期间，因不可抗力使典物全部或部分灭失时，典权人可以在典物灭失的价值内进行重建或修缮。（5）费用偿还请求权。典权人为典物支付的有益费用，在出典人回赎典物时，有权就现存利益的限度内请求出典人偿还。3.典权人的义务（1）妥善保管典物。（2）分担风险。在典权关系存续期间，典物因不可抗力而全部或部分灭失时，就灭失的部分，典权与回赎权均归消灭。（3）返还典物。4.出典人的权利和义务权利:（1）让与典物所有权。（2）设定担保物权。（3）回赎典物。义务:出典人负有典物的瑕疵担保义务，包括权利瑕疵和质量瑕疵担保义务。（三）典权的消灭1.回赎。(1)典权附有期限的，出典人应当在期限届满后的一定期限内回赎，亦可约定“到期不赎，即为绝卖”。(2)典权未定有期限的，出典人可以在出典后的30年内随时回赎。（台湾民法）2.找帖（留买）。找帖,是指在典权关系存续期间，出典人将典物所有权让与典权人，找回典物的当时价格与典价的差额。留买，是指典权人与出典人约定，在典权关系存续期间，出典人转让典物时，典权人就典物保留有先买权。3.作绝。在有期限的典权中，附有“到期不赎，即为绝卖”的，因期限届满而由典权仍取得典物的所有权。4.别卖。典权附有到期不赎，听由典权人他卖典物条款时，因典物别卖于第三人而使典权归于消灭。（四）我国民事实践中对典权问题的有关政策1.典权确认问题(1)只确认房屋典权，不确认土地典权。如在对宅基地典权纠纷的处理时，只能按宅基地使用权制度来处理。(2)土改中已解决的房屋典权关系，不再变动。(3)私房改造中已转为国家所有的房屋，对其过去的典权关系不得确认。2.出典房屋回赎问题(1)当事人在典权合同中约定了过期不赎即为绝卖的，应当予以尊重和肯定。(2)当事人在典权合同中未约定过期不赎作为绝卖的，出典人在典期届满后10年享有回赎权；典期届满逾期10年未赎的，其回赎权消灭。(3)当事人未约定典期的，出典人自出典之时起30年内享有回赎权。(4)因文革中政府主管部门的原因使房屋回赎权不能行使的，其时间应从典期中扣除。(5)出典人曾明确表示放弃回赎权，现因房屋价格上涨又要求回赎的，不应支持。案例1：出典人的继承人可否向典权人主张回赎出典的房屋1961年郭某因其父病重，家庭生活困难，将其实房屋（共有10间房）中的3间房以500元典给方某，双方未约定典期，此后郭某经济好转后也一直未提回赎房屋之事。1988年郭某病故，其儿子郭甲一家住在郭某遗留的7间房屋内。1989年，因国家建设征用土地要拆除郭某临街的5间房，而此时郭甲的儿子已大，准备结婚需要房屋居住，于是郭甲向方某提出回赎出典的3间房。方某认为，典当关系已几十年了，郭某从未提出过回赎；况且出典人郭某已死，郭甲并非当事人，无权回赎。于是拒绝了郭甲要求回赎房屋的要求。郭甲于是在1990年1月向法院提起诉讼，要求回赎房屋。问题：(1)郭某与方某订立的房屋典权合同中未约定典期，应如何确定房屋回赎的期限？(2)方某提出，典当关系已几十年了，郭某从未提出过回赎的问题，是否意味着郭某放弃回赎权？方某认为，现当事人郭某已死亡，合同已不可能再履行，因此，郭甲无权行使回赎权，其理由是否成立？(3)在诉讼中方某还提出，如果郭甲仍以500元的价格回赎产并不公平，而且这几十年来，他多次对房屋进行了修缮，光维修费用就达1000多元，因此，如果要回赎，也应以高于原价格的价款来回赎，并且应补偿其已支出的修缮费用。方某的这一要求是否合理？第三节土地承包经营权一、概念与特征概念：土地承包经营权，是指农业经营者在集体经济组织所有的或国家所有由集体经济组织长期使用的土地上进行耕作、养殖或畜牧等农业活动的权利。特征：1.主体具有特定性。（农村集体组织和其成员）2.客体的广泛性。其客体包括：耕地、草地、林地、滩涂、水面及其他适于农用目的的土地。3.土地承包经营权系一种以在他人土地上为农业性质的耕作、养殖或畜牧的用益物权。4.土地承包经营权是以支付地租而成立的物权。二、土地承包经营权的期限及限制（一）土地承包经营权的期限P126:土地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。前款规定的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。（二）土地承包经营权的限制1.目的限制。2.转让限制。P128:土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。P129:土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。三、土地承包经营权的取得（一）土地承包经营权的设定1.设定原则。P124:农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。《农村土地承包法》第6条：“农村土地承包，妇女与男子享有平等的权利。承包中应当保护妇女的合法权益，任何组织和个人不得剥夺、侵害妇女应当享有的土地承包经营权。”问题：关于妇女土地承包经营权的保护《农村土地承包法》P30：承包期内，妇女结婚，在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地；妇女离婚或者丧偶，仍在原居住地生活或者不在原居住地生活但在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地。《江西省实施〈中华人民共和国农村土地承包法〉办法》P21：承包期内，妇女结婚，在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地；其离婚或者丧偶，仍在原居住地生活或者不在原居住地生活但在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地。承包期内，因结婚男方到女方家落户的，适用前款规定。案例2：出嫁的妇女在原户籍所在地能否享有土地承包经营权?原告徐某是某县汤沟镇沟东村七组的农民，于1995年2月与该县农场职工王某结婚，婚后生有两子，长子大宝，次子二宝。徐某户口一直未迁出。2000年某县统一调整土地时，被告沟东村村委会分给原告即徐某和王大宝1.5亩责任田，王二宝因属于计划外生育而未分地。2002年6月，该县一酒厂扩建，征用被告418亩的土地，两原告的责任田也在征用范围，被告在将土地补偿费分给各个农户的同时，以原告徐某的丈夫属于农村户口，原告应在其丈夫处分配责任地为理由，仅发给两个原告青苗补偿费400余元，扣下了两原告土地补偿费、安置补助费合计1万余元，且没有安排徐某就业，造成原告母子生活困难。后徐某多次找沟东村村委会要求给付土地补偿费，未果。为此，原告徐某、王大宝向法院提起诉讼。被告辩称：原告丈夫是农村户口，按县委有关文件规定，原告应在其丈夫户籍所在地分责任田，因而土地补偿费不应该发给原告。思考问题：（1）妇女的土地承包经营权的取得和保护有何特点？应如何保护？（2）已出嫁妇女能否在原户籍所在地取得土地承包经营权？为什么？（3）本案应如何处理？2.设定方式（登记问题）P127:土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。（二）土地承包经营权的调整与回收P130:承包期内发包人不得调整承包地。因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，需要适