92长沙万国城科技住宅项目营销策划全案_91p_销售推广方案

世联地产WORLDUNIONPROPERTIES世联地产WORLDUNIONPROPERTIES欢迎分享优秀报告世联地产WORLDUNIONPROPERTIES世联地产WORLDUNIONPROPERTIES万国城MOMA·三期——营销策略报告ChangSha长沙谨呈当代置业房地产开发有限公司世联地产WORLDUNIONPROPERTIES世联地产WORLDUNIONPROPERTIES年度目标解读PART1世联地产WORLDUNIONPROPERTIES世联地产WORLDUNIONPROPERTIES销售目标及分解2012年6-10月底销售期内，万国城MOMA实现销售13万方，实现回款5个亿”销售目标•普宅共约15.3万方可售，按6000元/平计算需去化80%实现7.34亿销售额•公寓按6800元/㎡计算需出货5000方贡献0.34亿；•——全年销售额7.68亿，回款率65%，实现回款5个亿目标分解世联地产WORLDUNIONPROPERTIES世联地产WORLDUNIONPROPERTIES项目名称万科城珠江花城英祥春天万国城合计月均消化套数1151085625304目标解读2012年全年销售总面积与2010年旺市销量一致；总销套数目标销售比率销售时长月均销售目标59780%5个月250套2010年6-10月2011年2012年6-10月130459尾货去化130000实销期内月均去化要求达到250套，趋近于2011年区内四盘销售套数之和；普宅目标均价达到6000元/平，公寓均价达到6800元/平，超越市场均价100-300元/平项目名称万科城珠江花城（已封盘）英祥春天区域整体毛坯均价5800（800精装）6000（800精装）56005600-6000世联地产WORLDUNIONPROPERTIES世联地产WORLDUNIONPROPERTIES目标下的背景PART2宏观、中观背景项目背景市场背景客户背景世联地产WORLDUNIONPROPERTIES世联地产WORLDUNIONPROPERTIES（1）最新的GDP和CPI数据显示，中国经济继续在向“低增长高通胀”的区间滑行，中国经济仍没有摆脱进入滞涨的危险（2）中国经济进入新一轮去库存周期，经济增速放缓的概率大产成品库存水平：央行发布5千户企业家扩散指数表显示，从2010年4季度至今，产成品库存水平处上升通道，企业库存压力增大。国内外订单水平：国内订单水平较乐观，但从2010年4季度回落；水平值从2009年1季度迅速回升，到2010年第1季度回升到50以上，后维持在略高于50临界值。欧债危机仍可能恶化，外部需求面临突然下降的可能。目前中国产成品的库存水平上升但PMI指数持续处于较低水平，库存积累和去库存时期，经济增速或将放缓。宏观背景：国内现状1、中国经济以“大代价”的形式实现“小增长”世联地产WORLDUNIONPROPERTIES世联地产WORLDUNIONPROPERTIES2002.0933个月2011.092005.61.742个月2008.1215.99.62.533个月139.46.114.811-0.715.59.21、98年至02年，M2同比增速在15%上下小幅波动，GDP增速维持约29%，CPI持续维持在3%以下，几乎无通货膨胀的压力。2、02年年底至08年年底金融海啸之前，GDP同比增速长期维持10%以上高位，同期M2增速长期高于17%，期间31个月CPI同比涨幅超过3%警戒线。3、08年年底金融危机导致中国经济增速迅速放缓，后中央推出了四万亿投资计划，M2同比月度增幅超21%，GDP增速迅速回升，但CPI也迅速上涨，目前仍为6%以上高位。今年以来连续6次上调存款准备金率，已达21.5%的高位9月份M2同比13%的增速已创下近十年来新低2011年9月人民币贷款增加4700亿，同比少增1311亿，创下自2010年1月以来21个月的新低上半年三次加息，CPI高企，负利率依旧（3）从2002年开始，中国经济的货币推动型特征十分明显，宽松的货币政策带来GDP的高速增长，也带来了通胀压力（4）货币紧缩政策不会放松宏观背景：国内现状2、通胀下的经济体要求货币政策持续紧缩世联地产WORLDUNIONPROPERTIES世联地产WORLDUNIONPROPERTIES世联研究认为，受2008年4万亿刺激政策的后遗症和过度依赖投资驱动的经济结构影响，一方面，在结束了货币放松政策之后，CPI在一定时期内仍然处于高位；另一方面，中国经济进入新一轮去库存化周期，外需和投资的下降将令GDP增速下降。因而，滞涨的风险仍然存在。在CPI高企和GDP增速下降，使得货币政策陷入了进退两难的维谷：“保增长”？“挤泡沫”？。因而货币政策在回归常态之后，只有因时势而微调，放松的概率较小。世联地产WORLDUNIONPROPERTIES世联地产WORLDUNIONPROPERTIES宏观背景：有关或在2012、2013年爆发中国经济危机的几种观点1、经济方面的原因引发这场危机爆发的可能性有两个，一个是房地产泡沫破灭，另一个是地方债务危机。债务危机是指工商业税收的减少，以及土地财政收入的减少，有很多地方政府承受着很大的压力2、外部国际原因：美元国家由于次贷危机导致的经济不景气以及欧债危机所带来的深刻影响，而欧债危机目前还没有全面爆发；热钱的快速退出，趋利性、投机性的热钱在中国经济不断下滑过程中考虑退出的可能性3、政治经济学角度：2012年底大选，2013年初换届。在换届之前本届政府维稳为主。而下一届政府考虑经济的可控性及业绩可能会及时击碎泡沫4、中国的经济周期：短周期就是三五年的周期，目前这个周期的经济正在往下走，到明后年可能到谷底；中周期就是九至十年左右的周期：1949年、1957年、1966年、1976年、1989年、1998年。2008年左右的经济周期由于救市政策将危机推迟。世联地产WORLDUNIONPROPERTIES世联地产WORLDUNIONPROPERTIES151.063.482.951.860.538.226.018.47.947.28.643.825.541.919.824.144.6商品住宅成交面积（万㎡）599021106652483141911914927733574558644988147249592商品住宅成交价格（元/㎡）宏观背景：国内市场调控效果显现，全国房地产市场正步入调控下的淡市：全国100个城市中超一半的城市量价起跌，成交量同比萎缩40%-60%，环比萎缩10%-20%、价格环比下跌5%-10%世联地产WORLDUNIONPROPERTIES世联地产WORLDUNIONPROPERTIES2244157515691597221117361485190017971191139411071312169715211196161914783091663140519161155103372466924.9316.8816.4217.425.8318.5615.7219.6718.5312.7115.2713.1114.3820.2817.0313.4716.9716.313.2819.3416.142212.8411.859.437.44051015202530050010001500200025002011年6-11月长沙内六区商品住宅周成交情况成交套数（套）成交面积（万平）2011年7月开始成交量逐步下滑，尤其是11月份下滑明显加剧，当前周成交面积不足8万㎡较去年同期萎缩了近76%，周成交量不到700套成交套数萎缩82%2010年第48周，成交面积33万㎡，成交3747套中观背景：长沙市场长沙市场已经进入淡市，成交量急剧萎缩世联地产WORLDUNIONPROPERTIES世联地产WORLDUNIONPROPERTIES中观背景：长沙市场当前长沙市场表现：近4周近七成项目成交量几乎为零2011年11月以来，世联监控的81个在售普宅项目中，约88%的项目周均成交套数不足5套，约67%的项目处于周成交套数几乎为零的尴尬境地世联地产WORLDUNIONPROPERTIES世联地产WORLDUNIONPROPERTIES中观背景：长沙市场当前长沙市场表现：已经进入淡市，开盘销售率急速走低9月起至今开盘销售率连连走低，尤其是11月份的开盘销售率基本在60%以内，五成以上销售率不足40%，销售套数突破100套寥寥无几世联地产WORLDUNIONPROPERTIES世联地产WORLDUNIONPROPERTIES市场多个预计今年入市的项目由于受到市场的影响纷纷推迟面市中观背景：长沙市场当前长沙市场表现：已经进入淡市，多个开发商纷纷延迟推货世联地产WORLDUNIONPROPERTIES世联地产WORLDUNIONPROPERTIES中观背景：长沙市场当前长沙市场表现：已经进入淡市，多个开发商以纷纷降价10月起少量项目开始启动低起价团购活动，11月越来越多的项目响应，当前已多达7个项目采用低起价团购，部分项目采用直接降价或者打折扣世联地产WORLDUNIONPROPERTIES世联地产WORLDUNIONPROPERTIES当前市场虽然已经进入淡市，但是处于局部促销阶段，预计明年政策调控环境难以改变，外围经济环境风险增强，长沙楼市将步入淡市低谷期价格走势1进入观望4全面促销5局部降价6全面降价2局部促销3新开项目低于预期价格NOW，长沙ishere2012年，长沙willbehere1、开发商受困于资金回笼压力，出现促销、降价手段保证资金链正常运转2、本轮政策短期内不会缓解，限购、信贷影响将会依然持续中观背景：长沙市场未来市场走势预测：2012年将进入市场的低谷期，预计市场会更冷世联地产WORLDUNIONPROPERTIES世联地产WORLDUNIONPROPERTIES宏观背景总结宏观大势：宏观经济不容乐观，全国市场走低“高通胀保增长”带来货币政策的持续紧缩；政府换届带来政策的不确定性；全国大半城市成交量同比萎缩40%-60%，环比萎缩10%-20%、价格环比下跌5%-10%中观大势：长沙楼市在冰点中痛苦前行7月已进入淡市，成交量急剧萎缩，部分开发商开始促销降价，推货节奏明显推后；2012年长沙调控环境难以改变，市场预计持续变冷。世联地产WORLDUNIONPROPERTIES世联地产WORLDUNIONPROPERTIES宏观背景对于长沙主流大盘的影响•在售项目若未调整价格策略，上门量及成交量锐减；•在售项目团购降价或打折促销策略，降价幅度为10-20%之间。部分新开大盘项目超低价入市；•9月起至今开盘销售率连连走低，尤其是11月份的开盘销售率基本在60%以内，五成以上销售率不足40%，销售套数突破100套寥寥无几；•市场多个预计今年入市的项目由于受到市场的影响纷纷推迟面市；•市场持续变冷，万科12年很有可能是放弃精装修搏出位•预计12年长沙大盘将从拼性价转变为直接拼价格世联地产WORLDUNIONPROPERTIES世联地产WORLDUNIONPROPERTIES项目背景：项目货量2012年项目总可售面积16万方，以三期一批为主，含少量尚品格产品，相对于年度13万方销量目标，货源量相对紧张组团楼栋剩余套数剩余面积(㎡)1期御庭春1、4、14、21#4809.391.5期上品格18、19#16022751.052期满庭春1-9#1624393期满庭春1、2、5、6、13、19、15、18#1385135388.88合计1565161388.32三期一批2012年总供货量约16.1万方，需完成销售80%，方可达到13万方的销售目标。这对于处于不确定性颇大的淡市，实现难度相对较大。世联地产WORLDUNIONPROPERTIES世联地产WORLDUNIONPROPERTIES楼栋楼层平面结构户型户型面积套数总栋建筑面积118层两梯三户A1三房两厅两卫116.4710817435.52A2三房两厅一卫89.9454234层两梯四户B