浅谈精装修管理

浅谈精装修管理1.精装简述2.精装体系建设3.精装过程管理目录4、精装风险分析什么是精装修？•根据由建设部制定的《商品住宅装修一次到位实施导则》要求，精装修住宅在交房屋钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。一、精装简述精装修住宅的普及标志着整个住宅产业从粗放型向品质型的转变几年前，商品房带全套装修销售还只是在一些城市的个别楼盘试探性的进行。近来开发商在向客户交楼时提供全套住房装修的比例不断提高，这也是住建部大力倡导的发展方向。根据近期统计的数字，北京、上海所占的比例大概40~50%，广州占70%以上，其他二、三线城市所占的比例也在逐年提高。随着住宅建设科学技术含量不断的提高，特别是住宅产业化进程的快速发展，预计未来几年商品住宅精装修的比例将迅速增大。计划经济福利房商品房与福利房过度时期商品房的毛坯房时代精装修成品住宅时代早期过渡期毛坯房精装成品住宅1978~1992年1992~1998年1998~2008年2008~现在及未来1、精装发展进程08-09年可以说是湖南精装市场元年，开发商坚定投入和消费者的逐步认可度两个方面都比往年发生了明显的变化。萌芽期（2006年）探索期（2006-2007年）正式起步期（2008年）快速发展期（2009年至今）代表项目珠江花城荷园、博林金谷、标志麓谷坐标万科系列、恒大华府、瑞宁花园、铂宫、郡原广场、远大麓园、未来城、万国城MOMA、万科系列、恒大系列，以及梅溪湖板块大量精装房出现特征•外来开发商引进沿海精装房概念，处于摸索阶段，精装档次较低。•长沙消费者接受度低•少量开发商开始尝试做精装房•市场接受度依然不高•外来开发商主导精装市场；•消费者逐步认可和接受精装交楼•外来开发商继续主导市场，本地中小开发商或项目大胆跟进，精装修新楼盘不断涌现，部分旧盘也尝试增加精装修房•消费者反应积极湖南精装修市场发展阶段恒大城万科•金域华府郡原广场公寓好莱城装修效果图（样板房实景图基本一致）万科城精装修实景图好莱城精装修效果图好莱城精装修效果图好莱城精装修效果图万科城精装修实景图万科城精装修实景图万科城精装修实景图1、菜单式装修型多种设计方案，多种装饰材料选择，多种装修级别。2、开发商引导型有限的方案（风格）选择，建立统一标准下的部品工厂化制造、专业化安装，装修级别根据产品定位相对固定。3、开发商集成型统一标准，统一流程，采用全面家居解决方案，建立梯度产品体系。彻底否定了精装修=毛坯+装修的说法。4、开发商与家居连锁系统供应商合作型在全面家居解决方案的基础上，向客户提供“硬装”相对固定，“软装”采用菜单式选择服务。5、专业公司管理型由精装修项目管理公司来总承包统一管理精装修设计及部品的研发、工业化生产组织、现场施工安装，建立精装修住宅共生体系。2、精装的运作模式不同模式分析：根据不同的楼盘定位，综合运用各种装修方式，给客户最恰当的选择。买房送装修菜单式装修开发商集成装修操作方式签约的装修公司在开发商要求的成本控制内设计方案并做出样板房，方案单一，房价包含装修价格，但后者不会被公布开发做出各种装修方案，挑选装修企业做出样板房并标价，住户参考并对方案提出修改意见后，拟成装饰订单，由开发商监督施工开发商向业主提供一种统一的装修标准，客户可以了解装修的价值，但无选择的余地，装修部分作为房屋的部件计入房价之中。优势分析模糊总价、创造利润；规避装修质量风险。客户选择余地大，市场接受程度高。装修责任明确；模糊总价劣势分析开发商需承担名誉风险；涉嫌不正当竞争；客户风险增加。增加装修成本，施工管理难度显著增加。产品过于单一，拒绝了部分客户客户反馈较周边楼盘优势显著；对签约抗性较大；对于装修质量疑虑较大；认为装修的风格较为单一可以挑选装修方案，并对局部修改或另提供新装饰方案，形成装饰订单客户可以了解装修的价值，但无选择设计风格、材料品牌的余地经验教训对销售员的要求较高；对装修公司的要求要提高；合同有待于更加规范化。多样化与具体操作之间的矛盾有待解决；开发过程过长，营销宣传容易混乱。对开发商售后服务能力要求较高。3、精装对各环节影响物业客户精装修的优劣比评其他开发商对于开发商提升项目品质，增加产品附加值；进一步凸现项目及产品的稀缺性；稀缺性以及高品质吸引更多高品质客户，进一步提升客户价值；提升项目价值，产生新的利润点；提升开发商品牌的影响度；可以弱化户型上的缺点。对于开发商的利好需要开发商成立专项小组负责精装修，增加开发商管理协调难度；交工标准更加严格，交房时间相应较长；合同文本比毛坯房的内容更多，更加复杂；对于开发商的品牌实力考验；对开发商现金流要求较高；需专门设立精装修售后服务部门。对于开发商的影响各方面专业技术人员的介入室内环境质量有保障。有利于装修速度及造价的控制。对于客户省时，省力。购房后不用再进行装修就直接可以入住；方便投资客户。提高投资客户的收益速度，增加收益；材料和标准笼统引起的矛盾。很多材料没有定性化。施工质量问题。原因是装修行业没有技术标准和技术验收标准。客户知识面不够造成的纠纷，比如清漆木地板的花纹不一致”，装修风格问题，比如客户不认同其装修风格。利好点&矛盾点装修时间固定，减少各家单独装修导致的扰民及环境污染问题。对于物业公司的管理质量要求较高；刚入住时客户可能会对精装修产生纠纷，增加物业公司服务能力。减小物业公司的管理难度，统一装修，减少各家装修给物业管理带来的难度；提高小区的居住品质；管道铺设不易被破坏，不会占用公共空间。对于物业公司利好影响4、精装修痛点分析带装修的房子不好，做工不靠谱、材料环保不过关、装修没个性带装修的房子不错啊，省时省事、设计合理、施工质量挺好的，至于说装饰个性嘛……………，你来到我家看就是了！地产公司虚假宣传：地产公司宣传资料不严谨或夸大宣传；营销人员因专业能力及营销惯性形成的不实说辞。工程质量问题：因设计、施工及质量标准等原因，工程质量问题成为困扰精装修的核心为题之一。材料问题：材料以次充好，品牌标注不清。风格单一：无法满足不同年龄阶层，不同社会阶层需求。业主痛点分析产品与市场需求偏离市场信任度低施工管理难度大地产开发商痛点分析二、精装体系建设精装对于绝大多数中小房企而言是个非常难以跨越的门槛，其难度在哪？不是技术问题，是管理问题；不是管理难度高，是管理体系没有建立。精装交房决定了项目需以土建为核心向以精装施工管理为核心的管理模式的转换，而非简单的土建+装修模式。精装管理六大核心体系构架：1、标准化产品体系2、设计体系3、营销体系4、工艺、质量标准体系5、招、采、供体系6、售后服务体系1、住宅精装修管理的组织系统谁来负责牵头？设计部？营销部？成本部？工程部？由公司主管领导牵头，协调各部门共同完成。公司高管牵头的必要性！精装修是外委设计还是自主研发？可根据开发企业的自身情况确定外委或者自主研发，并且最终向自主研发过度。关键的问题是：研发费用的投入！精装修是临时工作还是建立一个永久的系统工程？精装修体系的建立是永久的系统工程，必须由公司确定制3~5年的实施目标，确定每个阶段成果，制定各个部门配合的实施计划。标杆企业对住宅精装修的组织及执行万科集团成立专门公司“万创”，对精装修标准进行研发与推广执行绿城集团集团成立精装修设计管理部，相关部门以配合方式进行龙湖地产集团成立精装修设计管理部，相关部门以配合方式进行中海地产抽调设计精英对项目进行精装修的标准研发及执行其他地产集团由集团设计部的精装修设计组进行标准的研发及具体项目的推广设计系统集成景观设计规划设计建筑设计精装部品设计风格设计机电设备设计无障碍设计空间优化设计2、精装修设计体系的构成设计主管设计总监成本设计室内设计设备设计部品设计风格设计空间优化材料设计成本预算部品工艺部品图纸基本设备选型工艺设计建筑设计户型结构设计建筑构件优化产品定位方案阶段初步设计阶段施工图设计工作团队建筑师结构师水电工程师设备工程师园林设计师建筑师结构师水电工程师设备工程师园林设计师弱电工程师室内设计师精装修设计方案经甲方及建筑师确认后，再提交给建筑结构专业、设备专业进行施工图设计。这样一来，避免了已往装修设计与原施工图设计的脱节。策划师规划师建筑师规划师建筑师室内设计师关键节点3、精装修住宅产品分级体系的标准化精装修住宅的分级体系就是建立精装修住宅的分级标准。根据客户的市场定位确定产品定位，将不同装修部品的组合与不同装修材料的产品种类根据目标客户的需求进行分类匹配，形成不同梯度的装修标准。在分级体系建立时通过成本规划，将有限的资金进行合理分配，使其产生收益最大化，也就是实现客户的满意度最大化。根据楼盘产品定位、户型大小、产品类别确定分级标准建立工艺标准，形成构造做法图集。建立质量保障体系及完善验收标准体系。产品因客户选择而制定，不同层次客户决定了不同需求，就决定了我们的产品提供。产品选择项目套图成本测算清单确定招标采购施工管理项目实现精装标准产品库根据项目定位选择标准产品《产品标准物料表》《产品标准施工图》《产品标准工艺节点图》项目定位4、营销体系建设★产品核心卖点提炼：如万科以其收纳系统为核心卖点；恒大以其材料品质感为核心卖点；我们金科是以空间的多变性为核心卖点。★规范输出口径：搭建营销培训平台，建立长效培训机制，前后端信息流及时传输。加强对合同、材料、工艺质量等业主敏感的核心问题的输出管控。★打造营销链：建立以营销为销售龙头，各部门、各环节都为营销助力的营销链。如设计团队要重点考虑设计中的营销卖点；招采供环节应考虑施工团队、采购产品的市场竞争力、营销说服力；工程团队通过实景样板房、功法样板房模式营造营销环境等等。5、招采供体系建设--精装修项目成本控制体系的标准化厨房电器10-15%机电设备20-25%基础施工30-35%收纳固定家具8-12%卫浴设备15-18%成品物流保护1-5%成本设计研究项目分解单项成本核算预算统筹招采供体系★稳定可靠的产品供应库：货源充足，品质稳定，长期可靠。★培育稳定持续的施工团队：改变招标模式，可考虑成本加酬金方式。★产品均好性：避免过分强调品牌而弱化功能，避免高端品牌的低端产品，造成功能及外观缺失。★平衡显性成本与隐性成本关系：在关注显性的造价成本的基础上，更应关注时间、质量、售后服务等隐性成本价值。6、售后服务体系•公司除利用自身的客户服务机构处理产品售后服务问题之外，还可以与物业管理公司、供应商、装修施工单位成立产品售后服务中心，建立共同的售后服务机制或者联盟。这样就能够更加快速、便捷、高效率地处理客户投诉、产品维修等问题。•成立客户服务部（或者产品售后服务中心）•如何组织责任单位维修？–由原责任单位负责维修？–由专业公司集中负责维修？–由甲方成立小组负责维修？•投诉的处理–出现投诉并不可怕，可怕的是不能正确地处理–学会在投诉中成长三、精装过程管理精装修体现的是“精”，就是精细的过程管理。过程管理是产品最终实现的基础和根本保证，缺乏过程的有效管理，任何优秀的创意不过是镜花水月----可望而不可即。（1）项目定位（2）建筑设计（3）建筑施工精装管理部营销部开发部（4）招标采购项目部监理单位承建商战略供应商材料加工厂（5）交接验收项目部监理单位承建商（6）装修施工（7）验收项目部监理单位装饰施工单位物业公司（8）交房（9）售后服务战略供应商物业公司项目部装饰施工单位1、精装实施流程设计部精装管理部建筑设计单位装饰设计单位设计部成控部装饰施工单位装饰施工单位战略供应商材料加工厂项目部装饰施工单位项目部监理单位装饰施工单位物业公司2、精装过程管理的关键节点策划定位精筹细划精推细敲招采供精挑细选成本预控精打细算施工管理精工细作检查验收精查细验交付整改精交细改售后服务润物无声设计管理策划定位精筹细划◆产品定位：预则立，不预则废。以项目定位为基础，确定精装标准，风格特征。◆计划拟定：制定时间节点、关键任务，明确各关键任务的主责部门，协助部门，参与部门。◆人员组织：确定精装职能线、区域与项目本部人员落实，职责划分。精推细敲设计管理◆建