关于发展产业园区模式的探讨(演讲PPT)

关于发展产业园区模式的探讨课题组第三小组组员：柏庆丰、屈佩云、闻涛前言根据集团公司“十三五”战略规划中关于深化国资国企改革，有效盘活规模型网点资源，探索开发符合区域规划的功能性产业园的规划要求，结合国内目前产业园发展的相关情况及存在的问题，探讨公司发展产业园模式的方法。目录产业园区的概念TheconceptofIndustrialParks01产业园区实例观察CaseAnalysis03园区发展遇到的问题和解决方案ProblemsandSolutions04产业园区发展现状及运作模式Developmentstatusandoperationmode02CONTANTS长江口发展产业园区的探讨Discussiononthedevelopmentofindustrialparks0501产业园区的概念五大特征“产业园区是指由政府或企业为实现产业发展目标而创立的特殊区位环境。联合国环境规划署（UNEP）认为，产业园区是在一大片的土地上聚集若干个企业的区域。产业园的主要特征Clickheretoaddatitle开发较大面积的土地大面积的土地上有多个建筑物、工厂以及各种公共设施和娱乐设施对常驻公司、土地利用率和建筑物类型实施限制详细的区域规划对园区环境规定了执行标准和限制条件为履行合同与协议、控制与适应公司进入园区、制定园区长期发展政策与计划等提供必要的管理条件02产业园区发展现状及运作模式中国产业园区运行现状分析2.12011年2012年2013年2014年2010年国家级经济开发区生产总值（万亿元）全国GDP的比重产业园区发展规模分析Developmentscaleanalysis3.368.36%4.148.74%5.3910.38%6.9111.75%7.6512.03%产业园区投资规模分析2014年1-11月，全国215家国家级经济技术开发区固定资产投资（不含农户）40662亿元，同比增长15.3%，占全国固定资产投资额（451068亿元）的9.0%。其中，东部国际级经济技术开发区固定资产投资（不含农户）24407亿元，中部10095亿元，西部6161亿元。Analysisofinvestmentscale由于各类园区的产业类型和发展阶段不同，其盈利模式也不同。不同盈利模式下各环节的盈利能力也不尽相同，下表对各类盈利模式进行了比较：（列举部分，详见文稿资料）盈利方式收益水平投资额度投资回收期工业用地转让商贸用地转让BOT运营厂房出租厂房出售园区广告服务参股园区企业园区商贸经营低高低低较高高难以估计高小小较大大大小大大短短中/长长短短长短产业园区经营效益分析Managementbenefitanalysis目前国内有关产业园区的政策还不完善，开发商面临有法难依的困境。如果产业园区的规划建设没有得到较好的政策支持，产业园区投资成本及各项运营风险均不能得到有效控制，这也将导致产业园区无法正常运营。政策性风险分析政策风险主要是指在国家宏观的投资管理体制、产业政策和生态环境保护政策会对园区的生产与发展带来的风险。资金链风险分析由于产业园区开发的周期很长，资金前期投入很大，后续回收周期漫长，所以产业园区投资和开发的资金链风险非常大，资金周转速度非常重要。产业园区投资与开发风险RiskofInvestmentanddevelopment前期沉淀资金包括土地出让金，以及总投资30%~40%的建造成本，在建造初期即可预售，在6-8个月后，结构封顶就可以出售。但出售面临1-3年的免租期、资金沉淀期，而且后期的收入与前期的投入不成正比，关键是定位准确。还有一个风险问题是结构封顶前能否获得预售证，如果可以，就可以以普通商品房的手续进行预售，但目前政策方面对此并没有明确的规定。上海市产业园区布局及产业规划2.22013年，上海市推出土地建设用地总面积为2330.71公顷，同比下降5.8%；2014年1-8月，上海市推出土地建设用地总面积为866.51公顷，同比下降45.52%。从2014年走势来看，总体用地供应规模在缩小。上海市土地利用现状及规划Currentsituationandplanning05001000150020002500300035002011年2012年2013年2014年住宅用地商业/办公用地工业用地其他用地2015年上半年，上海市实现地区生产总值11887.00亿元，按可比价格计算，较上年同期增长7.0%。其中，第一产业增加值39.41亿元，下降8.1%；第二产业增加值3877.50亿元，增长1.9%；第三产业增加值7970.09亿元，增长10.2%。第三产业增加值占全市生产总值的比重达到67.1%，同比提高2.7个百分点。上海城市定位及产业发展方向OrientationandDevelopment17165.9819195.6920181.7221818.523560.941188710.30%8.20%7.50%7.70%7.00%7.00%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%05000100001500020000250002010年2011年2012年2013年2014年2015年H1地区生产总值（亿元）同比增长（百分比）国家级园发展商务区模式·金桥开发区·张江高科技园区其他工业园发展商务区模式·上海台商青浦工业园·普陀沿河生态商务区市级园发展商务区模式·松江工业区·嘉定工业区上海市园发展商务区发展态势和趋势Developmenttrendandtrend国家级市级其他地区我国产业园区的常见资本运作模式2.3政府运作模式投资运作模式服务运作模式土地盈利模式产业运作模式政府部门在对园区进行不同定位的同时，园区也会产生五种不同的运作模式运作模式之异Differencesinoperatingpatterns产业园区通过资本运作进行的可持续发展2.4当产业园区通过以上几种方式完成了开发建设后，通常需要通过一些资本运作来保证园区的可持续发展，目前常见的方式有以上几种专项产业基金产业投资基金投资奖励可持续发展的方式Clickheretoaddatitle03产业园区实例观察苏州工业园区隶属江苏省苏州市，位于苏州东边，行政面积278平方公里，是中国和新加坡两国政府间合作的旗舰项目，改革开放试验田、国际合作示范区，苏州工业园区开展开放创新综合试验，苏州工业园区成为全国首个开展开放创新综合试验区域。在苏州市新制定的城市总体设计中，明确了苏州工业园区在“双城双片区”格局中的“苏州新城”地位。发展战略与国际接轨经营理念与国际接轨企业管理与国际接轨体制机制与国际接轨人力资源开发与国际接轨主要经验国有资本发挥“四大作用”——在战略发展上发挥骨干作用。具体做法高起点运作国有资本，全方位与世界接轨苏州工业园SuzhouIndustrialPark34%From2014AmanisnotoldaslongasheisseekingsomethingAmanisnotoldaslongasheisseekingsomethinAmanisnotoldaslongasheisseekingsomethingAmanisnotoldaslongasheisseekingsomethingCLICKHERETOADDYOURDESCRIPTIONSENTENCESABOUTTHISPARTV+SPACE国际青创社区VPLUSSPACE创意雕琢后的中成智谷，由商务与商业两大板块组成，构建“一谷三汇”的产业格局，即以技术创新、文化创意、智力创业为导向的智慧谷，和以乐居汇家居设计中心（JOYHOME）、乐喜汇婚尚喜典中心（JOYLOVE）、乐童汇儿童体验中心（JOYBABY）为核心的主题商业项目，致力于发展成为产业资源的汇聚富集之地、品质生活的引领示范之所。·一谷三汇，缔造繁华·先锋创新/创意/创业智慧谷·至尚生活/设计/美学体验地中城智谷园区ELITEVALLEY先产业后地产产业园区作为联东集团主要业务板块,独创聚合U模式，以”联东U谷”为品牌,成功进驻北京、上海、天津、重庆、沈阳、济南、青岛、无锡、南京、苏州、杭州、合肥、郑州、成都等二十六座城市，产业园区项目已达一百个，入园企业6500多家，是目前国内规模最大、产品系列最全、入住客户最多、运营体系最完善的产业园区专业运营商。联东U谷旨在为入园企业打造高品质与高效率的运营平台，帮助企业提升品牌形象，降低综合运营成本，实现高效率、低成本发展；同时为政府打造产业平台，节约利用土地资源，创造更多税收和就业，助推地区产业集聚和升级，提升区域综合价值。在2012年-2016年，联东U谷连续五年获得“国务院发展研究中心企业研究所“和”中国指数研究院”联合发布的”中国产业园区十强企业排行榜”和“中国产业园区品牌价值排行榜”第一名。我们的梦想是服务企业5万家，打造中国最具影响力的科技服务产业平台。联东U谷产业园运营模式LIANDOUVALLEY规模效应政府+企业04园区发展遇到的问题和解决方案01园区地价逐步走高，开始对产业发展产生“挤出效应”03单一土地资源已无法发挥产业作用02产业环节的“空间解构”对园区提出巨大挑战园区发展遇到的问题Problemsofindustrialparks在价格上涨预期下，土地低效利用或大量闲置的现象逐步显现。信息共享、节约管理和运输成本、降低交易成本等是建设产业园区，推动产业集聚发展的重要驱动因素土地需要与劳动力、能源等其他要素紧密结合，才能为产业发展提供助力，但在技术进步与区域竞争的背景下，原先具备明显优势的劳动力成本、能源成本正逐步被替代，沿海发达地区产业园区面临土地与劳动力、能源脱钩的可能，单一土地资源，已经无法发挥产业作用。探索逐步控制产业用地价格防止产业用地价格对实体产业造成挤压，减缓历史性因素扭转造成的不利影响探索逐步提升产业园区的综合实力应对内外部环境变化的不利影响，增强产业园区对入驻企业的黏性和拟入驻企业的吸引力积极壮大龙头园区，推动品牌园区的管理输出帮助园区构建跨区域、跨国界的园区体系，应对相关产业、相关环节在空间上解构的可能趋势Solution1园区发展问题的解决方案SolutionstotheproblemofParkDevelopmentSolution2Solution305长江口发展产业园区的探讨34%From2014AddyourtexthereAddyourtexthereAddyourtexthereAddyourtexthereAddyourtexthereAddyourtexthereAddyourtexthereAddyourtexthereAddyourtexthereAddyourtexthereAddyourtexthereAddyourtexthereAddyourtexthereAddyourtexthereAddyourtexthereAddyourtexthereAddwhateveryouwanttoAddthetitleAddwhateveryouwanttoAddthetitleAddwhateveryouwanttoAddthetitleAddwhateveryouwanttoAddthetitle可持续发展的ClickheretoaddatitleTEXTHERETEXTHERETEXTHERETEXTHERETITLEHERETHISISASUMMARYPART.CLICKHERETOADDYOURDESCRIPTIONSENTENCESABOUTTHISPARTTEXTHEREABUSINESSPLANClickheretoaddatitle•Loremipsumdolorsitamet,consecteturadipisicingelit,seddoeiusmodtemporincididuntutlaboreetdoloremagnaaliqua.Loremipsumdolorsitamet,consecteturadipisicing