物业管理服务费收取方案

•物业服务成本构成服务人员的工资人员保险、福利费固定资产折旧卫生清洁费绿化养护费秩序维护费公共设施运行、维护费物业费办公费用在日常物业费缴纳过程中，业主常常会因为工作繁忙、人在外地、施工遗留问题、未入住.............等等各种原因迟交，甚至拒缴物业费！！！为了维持物业的正常工作，保障公司的合法权益，“催费”便成为必不可少的工作。共性问题列举分析第一节催收费用的技巧拒交物业费的对策分析第三节案例分享第四节第二节第一节共性问题列举分析房屋空置联系不上占欠费总额约为4％前期施工遗留及后期工程问题造成的欠费占总额约为40％沟通不畅，日常服务工作不到位，问题处理滞后等原因造成的占欠费总额约为52％其它问题造成的占欠费总额约为5％物业费欠费原因问题列举财产物品损失服务管理不满问题处理滞后工程遗留和设施整改工程遗留和设施整改问题分析前期施工遗留问题•该类问题目前较多，且问题类型复杂，处理周期长，彼此双方分歧较大。有些问题无法有效根治解决或处理成本及业主要求较高，实施难度较大。•该类问题普遍存在于业主自身违规施工改造或上下邻里之间问题较多，且多数与物业公司无直接关系或责任。但业主大部分情况下都会将该类问题归于物业公司，此责任多数都为业主，给我们日常工作带来了很多的困扰。该类问题的滋生会影响收费进度的开展。同时该类问题又是较多业主关注的，不像前面问题只局限于问题业主自身及涉及到小群体。后期出现工程问题现设施未完善问题物业工作人员要耐心解释，晓之以理，动之以情，虽然我们物业服务企业和开发商隶属同一个集团公司，但从法律角度上属于不同的独立法人单位物业服务企业与业主之间是物业服务合同关系；而开发商与业主之间是商品房买卖合同关系。房屋质量等问题属于业主与开发商之间的商品房买卖合同的范畴前期施工遗留问题工程遗留和设施整改问题的应对方法让业主明白他已享受了物业服务的权利---物业服务，就必须履行其义务---按时足额缴纳物业服务费。积极协调和督促开发商及时高效地对遗留工程问题进行修复在我们目前的物业管理服务中，许多业主混淆了物业管理服务质量与房屋工程质量问题的本质区别，要让业主明白工程遗留问题不是物业公司造成的，物业公司收取的物业费中并不包含工程遗留维修费用后期出现工程问题相邻之间的问题，我们可以进行沟通协调第一时间带技术人员，进行现场查看分析，告知是因楼上或自家装修造成的。处于同情关心，不断关注事情的解决进度工程遗留和设施整改问题的应对方法站在业主的角度，表达对业主心声的理解。同时耐心向业主解释物业服务与配套设施的关系和区别。（配套设施属开发商的问题，开发商的任何口头销售承诺与物业服务是有区别的，必要的时候可向业主解释虽然地产和物业同属国购集团，但为各自独立运营的两个子公司）。园区已按规划设计要求完成相应的配套建设，且已通过规划部门验收。针对业主的抱怨，我们要做好沟通和解释，但不应随意承诺业主。工程遗留和设施整改问题的应对方法现设施未完善问题业主物品财产损失情况分析该类问题的出现是我们最不希望看到的，但又是不断出现困扰着我们。因为一旦以上问题出现业主就会主观认为是我物业公司的问题给其造成的经济损失，且事件本身的真实性我们又不能予以否认，但问题责任或业主经济损失我方又无法予以承担业主物品丢失因管理区域特性，该类时间的出现无法做到很有效的防控，其事件出现后对其时间问题的真实性无法及时的予以核对，同时无法及时准确的找到相关责任方，且业主同样认为在物业管理区域内无法找到责任方就应该物业公司承担其直接损失车辆在园区损坏该类型问题多是因为业主其自身未按照物业公司有关规定即要求，不听从其劝说，自身失误造成的，但业主也会将其问题强加到物业公司上，要求予以赔偿业主与物业服务企业在物业服务合同中没有财产保险、保管专项约定的。业主不能因为缴纳物业费，财产被盗就要求物业公司赔偿。同样也不能因为财产被盗就拒绝缴纳物业费。物业公司的公共秩序维护义务也有一个合理的范围。同一道理，目前还没有因为盗窃案件的发生，而要求公安机关赔偿的现象发生其次要明确的是物业服务企业所提供的安全防范工作是有服务范围的【公共区域】，是对业主户门以外的公共区域秩序维护和公共设施设备的看管及消防管理工作。物业服务合同之秩序维护范围和内容主要是针对公共区域提供的服务，而业主家私有部分的财产保管则不在公共秩序维护范围之列一旦业主家发生失窃事件，通过核查现场情况，物业服务企业确实严格按照《物业服务合同》约定条款执行，门岗严格进出人员的盘查和登记，巡逻人员严格按照规定的时间进行巡逻检查，且在物业公共区域内也已经履行了职责，服务企业就不承担责任。业主物品财产损失情况应对方法业主财产损失应对服务管理不满问题分析内部原因外部原因业主不满意成因重点在部分工作人员技能及业务知识的欠缺，沟通解决问题不及时。对待业主意见不够重视或未及时反馈，以及各部门工作衔接不善造成的问题处理滞后及推脱同时可能存在其它因工作细致严谨度不够影响到业主的直观感受及心里感觉等因素。园区居住业主群体特性，地域区域性大环境影响及国家政策性调整，以及公司各项管理制度的健全和调整包括园区管理品质提升的需要及成本的合理控制及配合属地政府开展的各项工作等。各类问题处理的依据依据及支撑物业管理条例物权法物业管理公约民法通则地方性法律规定合同法第二节催收费用的技巧攻略一文本攻略三催收费用的技巧攻略二主人翁立场自信心营造氛围攻略一催收费用的技巧自信心当一名成员收费受阻时，其他收费成员和同事要给予鼓励，帮助献计献策坚信一定能把钱收回来，让自己的士气能占上风催费人员要有自信心团队要自信催收费用的技巧营造氛围服务处要营造全员收费的氛围，一切工作都应围绕收费为中心。让员工在工作岗位上与收物业费联系起来，比如：保洁员和维修技工遇见比较熟悉的未交费业主，就可以提醒业主该交物业费了，让业主时时感受到物业公司收费的气氛，随着时间的推移，让不交费的业主感觉很难为情催收费用的技巧对业主反馈的问题和提出的改进建议，拿个小本子把业主见意逐一记下来，能解决的马上通知各部门现场解决，不能马上解决的耐心向业主解释，当天一定记得回馈问题的跟进进度，让业主看到我们的服务态度和对业主的重视成度。换位思考一下，假设是你花费毕生心血（甚至还四处举债）买的房子，在使用中存在这样的问题，您是何心情？树立“主人翁”的工作态度，把业主当做自己的朋友，拉近与业主的距离，帮朋友把事情做好。主人翁催收费用的技巧立场坚定立场，不管物业公司有没有过错，物业费都需要交纳。交费是业主应尽的义务。催收费用的技巧攻略二•“知己知彼方能百战不殆”，了解业主的基本情况，才能对他的性格、财产情况有一个基本的判断，才能找到解决问题的突破口。基本情况思想动态房屋使用状态催收费用的技巧基本情况工作单位家庭组成情况籍贯受教育情况车辆信息家庭富裕情况催收费用的技巧思想动态拖欠物业管理费的原因、对物业管理企业的态度等催收费用的技巧房屋使用状态摸清房屋目前情况也就是自住、出租、空房催收费用的技巧楼宇销控表居住情况明细动态档案收费台帐催费记录催收费用的技巧分析型客户友善型客户特质：性格随和，对自己以外的人和事没有过高的要求，具备理解、宽容、真诚、信任等美德，通常是企业的忠诚客户。策略：提供最好的服务，不因为对方的宽容和理解而放松对自己的要求。独断型客户特质：异常自信，有很强的决断力，感情强烈，不善于理解别人；对自己的任何付出一定要求回报；不能容忍欺骗、被怀疑、慢待、不被尊重等行为；对自己的想法和要求一定需要被认可，不容易接受意见和建议；通常是投诉较多的客户。策略：小心应对，尽可能满足其要求，让其有被尊重的感觉特质：情感细腻，容易被伤害，有很强的逻辑思维能力；懂道理，也讲道理。对公正的处理和合理的解释可以接受，但不愿意接受任何不公正的待遇；善于运用法律手段保护自己，但从不轻易威胁对方。策略：真诚对待，作出合理解释，争取对方的理解。特质：以自我为中心，缺乏同情心，从不习惯站在他人的立场上考虑问题；绝对不能容忍自己的利益受到任何伤害；有较强的报复心理；性格敏感多疑；时常“以小人之心度君子之腹”。策略：学会控制自己的情绪，以礼相待，对自己的过失真诚道歉。客服类型分析自我型客户攻略三发催缴单短信12上门4电话3催缴的方式催收费用的技巧发催缴单目的提倡业户自觉交费。以开门红的形式给他们提个醒该到缴费时间了。切忌不能用白色纸（此方式适合前期催费）催收费用的技巧短信文明用语、公司账号、语气要柔和，此方式比较适合前期催费催收费用的技巧电话每个星期五是黄金催收期。大部分业主是上班族，平时没有时间前去缴费。周五给予适当提醒，然后跟业主尽量安排周末时间缴费；如果业主以最近比较忙，或者不在本地为借口，则直接为其提供转账方式，并确定转账的时间；确定时间后一定要按着时间持续跟进语音语调适当，让听者舒服，吐字清晰；催收费用的技巧上门敲门不要太急促，也可以告诉对方物业的，门开后，切忌不用直奔主题说是来催费的，可以婉转的告知业主，是来走访的等，通过谈话，再转到物业费的事上，如果业主提出很多意见，可以及时记录下来，并对物业近期做的工作，向业主宣贯。催收费用的技巧TextText追女孩心态：有信心，有耐心，没脾气，让对方发泄不良情绪，经得起磨，警察心态：正立场，强气场，显专业情、理、法并用，动之以情，晓之以理，分析法律关系及责任归属，作为物业公司的代表，立场坚定，有礼有节Text催收心态催收心态催收费用的技巧不能轻易答应打折不能轻易听信业主的一面之词，相关问题定要进行核实不能轻易承诺帮业主解决物业不能解决的问题每一次联系，都要得到业主的一个结果，自己也要有一个记录催收费用的技巧催费过程中注意事项杜绝拖沓思想，包括两方面，一是不要让业主拖沓，二是物业解决问题不要拖沓对遗留问题要敢于面对和解决，有问题暴露是好事，积压时间越长，越不好解决收费工作要“心到、做到、嘴到”催收费用的技巧第三节拒交物业费的对策分析•满口答应，却总不出现的业主•特征：•很多业主认为物管费能拖就拖，接到电话之后含糊其词“过两天来”“有空的时间就来”“我知道了”等等，往往业主最后都不会来交，而此时，我们的催费就做了无用工Ø对策：Ø如果业主以最近比较忙，或者不在本地为借口，则直接为其提供转账方式，并确定转账的时间。如果业主一直含糊其辞说“最近”“这两天会来交”则要和业主约定一个有效的时间，到了时间之后再次提醒业主，这样，不仅使业主自己心里在时间上产生紧迫感，同时也让一拖再拖的业主产生失信的感觉，最终达到有效催费的目的。Ø确定时间后一定要按着时间持续跟进；在谈话中要向其透露，如果他没得按时缴纳，下次一定会准时再联系他的信息p说辞：p像您平时比较忙（人在外地）的，也可以考虑银行转账啊，我们这公司账号***，您看哪可方便啊？p王大哥，打扰您了，我来跟您确认一下转账的时间和金额，避免中途有什么失误。p那行，下周二我让财务查账，到了我通知您(用意：告知业主，我会继续跟进这个时间，如果没有到，我还会再“骚扰”你的）并且一定要进行备注，房号姓名和物业费。情形1拒交物业费的对策分析情形2n欠费较短，平日联系多，有交情，心软有同情心的业主。业主并非恶因欠费，多次催费中能感觉到对方有耐心，且答应快，却一直以工作忙忘记交费为由，不及时缴纳物管费，当然也没有明确表示拒缴。Ø对策：Ø了解掌握对方性格，善于区分类型，避免表现过度引起业主反感。面对此类业主，可以把自己的难处、尴尬、责任、时限等情况告知业主，以获得理解Ø与业主建立良好关系，使其信任你p利用业主与个人关系套近乎，态度诚恳，表现出为难，甚至引人怜悯的样子，让对方知道催费对你、对你的工作绩效影响何其重要。p说辞：p说实话，我也知道您很忙，我也不希望天天给您电话打扰您工作、生活。每次给您电话通知缴费，打多了，我自己都不好意思了（实际上真正觉得不好意思的是欠费不交的业主），真的让我很为难……”p“今天我们部门开会，我还挨批来着……”拒交物业费的对策分析情形3•无法取得联系的业主•特征：•业主在买房、接房时留下了个人信息，但出现欠费时，却无法通过当初资料留下的电话号码及其他途径