押品评估操作要点201008

押品评估操作要点2010年8月目录我行押品评估制度与办法12公司信贷业务中涉及的主要押品类型主要评估方法及原则34主要风险和注意的问题一、我行押品价值评估制度与办法第一、《中国工商银行抵（质）押物（权）评估管理办法》（工银发[2005]133号）一、总则抵（质）押物（权）价值评估是指我行内部评估人员根据各类抵（质）押物（权）的特点，综合考虑其市场价格、变现难易程度及其他各种影响抵（质）押物（权）价值的不确定因素，运用适当的评估方法定期或不定期地对抵（质）押物（权）进行评估认定的过程，包括在贷款发放前对借款人拟提供的抵（质）押物（权）的初次评估，贷款发放后的抵（质）押物（权）价值跟踪的重新评估。一、我行押品价值评估制度与办法一、总则（续）除上市流通的股票、低风险业务规定的抵（质）押物（权）外，所有法人客户向我行贷款所提供的抵（质）押物（权）都必须进行价值评估。对于已经发放的抵（质）押贷款，在贷款期限内，如果重新评估确认的抵（质）押物（权）价值不足，原则上要求借款人追加担保或提前归还不足值部分的贷款。一、我行押品价值评估制度与办法二、评估方法及时间抵（质）押物（权）价值评估的基本方法为市场比较法、收益还原法和重置成本法，可根据抵（质）押物（权）的类型、特点、在评估过程中所处的状态、评估时的市场条件及资料收集情况等因素进行选择。如以上三种方法不能满足评估需要，可根据实际情况采用其他的评估方法。当发生以下事项时，重评监控周期未到时仍需对抵质押物权进行价值重估：1、押品价值相对市场价格已经大幅下降；2、借款人财务状况恶化或发生信贷违约事件；3、评估人员认为需要重评的其他事项。一、我行押品价值评估制度与办法第二、《中国工商银行抵（质）押物（权）价值评估流程管理办法》（2008年3月起执行）一、岗位设置及基本流程1、押品价值评估角色包括评估调查人、评估测算人、评估审查人和评估审定人。同一人不得在一笔流程中担任两个以上角色。2、评估调查人、测算人均由客户经理担任，其中测算人须取得我行内部评估资质。审查人由取得我行内部评估资质的授信审批部门人员担任，审定人由取得我行内部评估资质和授权的人员担任。一、我行押品价值评估制度与办法二、评估调查1、评估调查包括评估资料搜集和现场调查，由评估调查人完成。2、资料中必须包括以下内容：押品权属资料押品照片现场勘察记录表外评报告（以上资料扫描至押品系统）一、我行押品价值评估制度与办法三、评估资料录入与价值初评1、进行现场勘察2、录入押品信息卡3、对中介评估报告进行形式审查（台帐中）和技术审查4、对押品价值进行初步测算5、撰写测算报告一、我行押品价值评估制度与办法抵质押物评估的目的一是在贷款发放前，运用评估技术确定抵押物的真实价值，为确定贷款的最终发放额度提供参考依据；二是在抵（质）押物关系存续期间，按照我行办法的规定，定期或不定期对抵（质）押物进行价值评估，以监控抵（质）押物存续期间其价值变化情况，及时量化和化解风险，提高抵质押担保质量，以保障我行债权安全。一、我行押品价值评估制度与办法第三、关于加强抵（质）押物（权）价值重评工作的通知一、重评押品范围及周期1、CM2002信贷台账中显示重评预警信息；2、同类型资产市场价值出现大幅下降；3、贷款发生劣变。一、我行押品价值评估制度与办法二、各类型押品重新评估要点1、土地使用权（1）如现状和价值与上次评估勘察日变化不大，仍按上次审定价值评估，但应说明该押品是否存在未按时开发而被无偿收回的风险。（2）如该土地上已建在建工程（抵押时没有建筑物），在建工程按照规划面积全部建成并无法办理抵押登记，土地价值直接评估为零。如在建工程可以办理抵押登记，或一部分土地建有在建工程，评估办法见在建工程的评估要点。一、我行押品价值评估制度与办法2、在建工程（未竣工验收）在建工程价值＝抵押在建工程面积×单位建安成本×建筑工程部分占建安成本百分比×（1＋综合费率）抵押在建工程面积：已建成未销售的有效抵押在建工程面积；单位建安成本：根据河北省建筑工程造价定额，各种类型建筑单位建安成本估算为900-1400元/平米，其中多层砖混不超过1000，多层框架不超过1200，高层不超过1400；建筑工程部分占建安成本百分比：通常不超过80％；综合费率：指在建工程中包含的开发商利润、管理费等，通常取建安成本的10％。在建工程评估价值＝在建工程价值-法定优先受偿款（建筑工程欠款等）一、我行押品价值评估制度与办法3、现房（已竣工验收）抵押现房价值=相似房屋市场价格的90%×抵押面积4、办公、工业及商业用房地产上次评估价值扣除房屋折旧（房产仍正常使用，与上次评估时没有较大变化）一、我行押品价值评估制度与办法5、机器设备上次评估价值扣除折旧（机器设备仍正常使用，与上次评估时没有较大变化）6、不良贷款对应押品评估价值应类似清算价值或残余价值，清算价值为考虑快速变现、处置税费等因素后的价值。残余价值时指机器设、房屋建筑物等拆零变现价值。二、公司信贷业务的主要抵（质）押物类型房地产：居住用房、办公用房、商业用房、工业用房、在建工程等其他用房；土地：居住用地、工业用地、商业用地、办公用地、其他用地；流动资产：应收帐款、存单、银行承兑汇票等；商品融资项下大宗商品质押：黑色金属类、有色金属类、能源类、化工品类、纺织品类、农产品类及其他商品三、主要评估方法及原则---房地产房地产评估的基本方法有成本法、市场法、收益法。1、市场法适用范围：房地产市场发达、有充足的具有可比性房地产交易实例；例如：商业用房、住宅等注意事项：评估结果是指房产和土地的合计价值公式：Pf=PB×A×B×C×D×容积率修正×土地使用年期修正Pf—待估房地产的价格PB—可比实例房地产价格A—交易情况修正系数B—交易日期修正系数C—区域因素修正系数D—个别因素修正系数注意：通常选取3个比较实例三、主要评估方法及原则---房地产评估过程中存在的问题：一是可比较实例缺乏真实性；二是选取的比较实例缺乏可比较性；三是使用市场法测算的评估值为房地合一价，不要再加土地价值；三、主要评估方法及原则---房地产2、收益法适用范围：适用已出租并能产生收益的房地产；或可独立经营获利的收益性房屋建筑物的评估，例如：宾馆、酒店、办公用房、商业用房等注意事项：评估结果是指房产和土地的合计价值公式：年租金收入取实际租金；房屋维修费通常取年租金收入6％；管理费通常取年租金收入2％-6％；房产保险费通常取房产重置价的2‰；房产税取年租金收入12％；其他税费包括营业税、城镇土地使用费等，通常取年租金收入6％；房地产报酬率为8％-12％之间，通常取10％；收益年限取房产剩余使用年限和土地剩余使用年限低者。niirRiPv1)1(三、主要评估方法及原则---房地产3、成本法适用范围：适用于自建自用房或市场流动性较差的非收益性房地产的评估，例如：工业厂房。公式：评估值=重置全价×综合成新率注意事项：测算结果是单指房产价值，土地价值另行测算。评估过程中存在的问题：一是在评估时虚增抵押物单位面积建安成本，以高估抵押物的价值；二是价值测算时不计提折旧；三是把装修费用加入抵押物价值，以虚增评估价值；四是采用成本法评估一般为地上建筑物的价值，求取房地产价格时需对应加上土地使用权价格。三、主要评估方法及原则---土地土地使用权评估的方法主要有五种：市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。常用的评估方法：1、成本法：适用近期通过招拍挂或转让等市场方式取得的出让土地价值测算。2、基准地价系数修正法：对于政府公布了基准地价体系且该基准地价的地区可采用该方法。三、主要评估方法及原则---土地成本法基本公式：价值＝取得成本+后期投入开发成本取得成本包括已支付土地出让金、契税或土地转让款等；后期开发成本指取得土地后继续投入的拆迁、平整、配套等开发成本，应有票据为证。三、主要评估方法及原则---土地基准地价修正法基本公式：宗地地价＝基准地价×使用年期修正系数×容积率修正系数×（1±区域及个别因素修正总和）±开发程度修正土地还原利率通常取6％-8％。三、主要评估方法及原则---土地注意事项：1、以土地使用权抵押的，要分析是否为依法出让的土地使用权。对于附有地上建筑物的国有划拨土地使用权抵押，抵押物价值应剔出须补缴的土地出让金，同时适当降低抵押比率，不接受集体所有使用权抵押。2、不接受闲置2年以上的空地抵押。三、主要评估方法及原则---商品融资项下存货评估案例商品融资是指基于我行委托第三方监管人对借款人合法拥有的储备物、存货或交易应收的商品进行监管，以商品价值作为首要还款保障而进行的结构性短期融资业务。企业名称：石家庄市恒瑞纺织有限公司押品简介：该公司因需采购原材料，向我行申请办理商品融资500万元，以其库存棉花为质押。需提供资料：1、购销合同、付款凭证、发票复印件2、出厂证明、订（提）货单3、质检报告三、主要评估方法及原则---商品融资项下存货评估案例评估方法：根据工银冀办[2008]88号文规定质物价值以商品进价或成本价、本地区过去六个月中最低市场价两者中的低价确定成本法：通过客户提供的近期购买原棉的增值税发票确定税前价格，评估时可根据运费发票适当考虑运费成本，以税前价格最低价确定成本法押品价值。市场法：综合考虑原棉等级、产地等因素，通过查询我行商品融资网以及行外权威棉花网站与之品质接近的原棉近6个月市场价格，以最低价确定押品价值。最后以成本法和市场法孰低原则确定市场法押品价值。三、主要评估方法及原则---商品融资项下存货案例商品融资风险防范：权属风险防范出质人拥有完全所有权，不存在货款、税收等纠纷——查看购销合同、海关报关单、出厂证明、订（提）货单、增值税发票、付款凭证等质物之上不存在其他抵质押权——到当地县（区）工商局查询，必要时质押同时作抵押登记是否已经出售？质量风险防范不同批次商品质量差异是否很大通过第三方进行抽检或每批都检四、主要风险和注意的问题主要风险1、押品的权属风险权属的明确性和权益的完整性2、调查环节的操作风险3、评估环节的操作风险4、市场波动风险四、主要风险和注意的问题应注意问题：1、抵押物重评:无须重新建立抵押物信息卡，只需在原信息卡基础上重新发起测算流程即可；2、重评预警：抵押物会在重评到期前一个月发出重评预警，支行评估测算人员要注意查看重评预警信息，及时评估抵押物价值；3、押品调查时拍照，留存抵押物照片。相片要求：调查人入景，尽量为全景，数码，加载入押品影像系统。四、主要风险和注意的问题4、闲置土地问题闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。包括以下两种情况：（1）国有土地有偿使用合同或建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满一年未动工开发建设的；（2）已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满一年的。闲置土地处置方法以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满两年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权。四、主要风险和注意的问题5、追加在建工程抵押评估问题（1）在评估报告中写明上次抵押物在抵押时和目前状况、评估价值、是否已销售；（2）若原抵押物已部分销售，需在本次评估时对上次抵押价值进行重新评估，扣除已销售在建工程及对应土地价值。谢谢！