重庆大足创意产业园区土地储备可行性研究报...

目录创意产业园概况……………………………………………………1规划园区各项用地指标……………………………………………3投入与产出的测算…………………………………………………6风险与防范…………………………………………………………11结论…………………………………………………………………12附件…………………………………………………………………12重庆大足创意产业园区土地储备可行性研究报告一、创意产业园概况重庆大足创意产业园位于大足县万古镇，成渝高速复线和重庆三环路在此交汇，总规划面积23.3平方公里。园区产业空间布局主要有：1、台湾创意产业片区（1）电子科技产业片区电子科技产业片区位于园区西北部。以承接西永微电子产业、发展配套产业为重点，依托台湾IT信息技术优势，通过加强产、学、研、金融相结合，加大技改投入，加快电子科技产业信息化建设步伐，不断推动主导产品的升级换代，提高产品的市场占有率，培育新的经济增长点，着力提升园区电子科技产业在整个成渝经济体里的综合竞争力，促进电子科技产业跳越式发展，从而将园区的电子科技产业园建设成为有较大产业规模、较好产业方向和较高技术水平的产业集群。（2）食品加工产业片区食品加工产业片区与电子科技产业片区同属台湾产业区，位于园区西北部。依托大足县的农业优势和台湾食品加工优势，发展食品制造、饮料制造、农副产品深加工、包装业等。2、节能减排示范区——机电产业片区机电产业园将紧紧围绕“节能减排”这一发展定位，依托自身优势资源，面向国内外，积极招引一批具有较高科技含量、高附加值、1高创新性的机电产业项目，如台湾国宝空调压缩机、稀土永磁电机，建成基础设施完备、服务功能齐全、创业环境优良的新型产业园区。产业片区位于园区西南部，跨越三环路两侧，规模较大，是园区发展重点之一。3、医药研发产业片区医药研发产业片区位于地块南部，依托优良的地方生态环境发展以“川药”为主的中医药研发产业，建立共享实验研究平台和产品筛选、评价、小试、中试等公共技术服务平台，以及人才信息、技能培训等专业服务平台，促进医药科技型企业的生成、科研成果孵化和创业发展，促进中医药科技成果转化，迅速形成产业规模。4、仓储物流产业片区仓储物流产业片区位于地块中部，横跨三环路两侧，与其余各产业片区联系紧密。通过发挥物流产业的主观能动性，拉动其它产业的发展，进而起到培育物流市场的作用，形成良性循环。辅助原有的优惠政策，通过物流设施的改善，吸引生产、流通企业入驻经济开发区，拉动其它产业发展，通过其它产业的发展拉动物流需求，既培育物流市场。远期将扩展成生态农业物流交易中心西南中心。大足县政府在今年4月11日对园区总体规划已经做了批复（附件1），并组建了园区管委会，成立了重庆大足创意产业投资开发有限公司，对园区建设进行启动，以公司制经营方式进行运作。园区通过对项目优选，引进节能减排、纳米技术等高科技项目，创造好的收益，争取晋升为市级开发区。2二、园区规划用地的各项指标园区总体规划用地表1 总体规划土地利用平衡表 序号用地名称用地名称用地名称用地代码面积(ha)百分比（%）1居住用地R315.1913.51二类居住用地R2296.4112.71公共设施用地R2218.780.812公共设施用地C89.523.84行政办公用地C14.260.17商业金融业用地C267.692.90文化娱乐用地C311.640.50体育用地C43.060.13医疗卫生用地C51.700.07教育科研设计用地C612.400.55其他公共设施用地C91.170.053工业用地M738.5131.66一类工业用地M1137.585.90二类工业用地M2600.9325.764对外交通用地T29.381.26高速公路用地T2127.241.17长途客运站用地T232.140.095市政公用设施用地U16.990.73供应设施用地U111.040.47交通设施用地U23.020.13邮电设施用地U31.110.05环境卫生设施用地U40.960.04其他市政公用设施用地U90.860.046绿地G532.5122.83公共绿地G1274.9411.79生产防护绿地G2257.5711.047道路广场用地S355.5815.24道路用地S1350.7815.24广场用地S20.310.01社会停车场库用地S34.490.198仓储用地W107.234.603普通仓库用地W1107.234.609水域与其他用地E6.980.30水域E16.980.3010远期预留发展用地预留140.856.0411规划建设用地合计2332.74100.00创意产业园启动区（C区）用地的数据表2重庆大足创意产业园启动区土地利用汇总表序号用地名称用地名称用地代码面积(公顷)百分比（%）1居住用地R8.242.34二类居住用地R28.242.342公共设施用地C47.7013.52行政办公用地C12.330.66商业金融业用地C219.495.52文化娱乐用地C37.762.20体育用地C42.870.81教育科研设计用地C614.994.25其他公共设施用地C90.260.073工业用地M139.4839.54一类工业用地M148.8813.85二类工业用地M290.6025.684市政公用设施用地U0.980.28供应设施用地U10.850.24交通设施用地U20.130.045绿地G96.9027.47公共绿地G164.4518.27生产防护绿地G232.459.206道路广场用地S35.5610.08道路用地S134.719.84社会停车场库用地S30.850.247仓储用地W23.946.79普通仓库用地W123.946.798规划建设用地合计352.80100.00表中二类居住用地只有8.24公顷（约合123.6亩）4商业金融用地19.49公顷（约合292.35亩）一类工业用地48.88公顷（约合733.20亩）二类工业用地90.60公顷（约合1359.0亩）普通仓储用地23.94公顷（约合359.10亩）小计191.15公顷（2867.25亩）54.21%其余161.65公顷是公共设施用地、市政公用设施用地、绿地、道路用地等占45.79%表3重庆大足创意产业园老镇区（D区）用地平衡表序号用地名称用地名称用地名称用地代码面积(公顷)百分比（%）1居住用地R315.1951.47二类居住用地R2296.4148.41公共服务设施用地R2218.783.072公共设施用地C43.037.03行政办公用地C11.590.26商业金融业用地C236.275.92文化娱乐用地C32.560.42医疗卫生用地C51.700.28其他公共设施用地社会福利院C90.910.153对外交通用地T6.000.98高速公路用地T213.860.63长途客运站用地T232.140.354市政公用设施用地U7.411.21供应设施用地U14.730.77交通设施用地U21.400.23邮电设施用地U30.930.15其他市政公用设施用地U90.350.065绿地G140.4022.93公共绿地G179.5512.99生产防护绿地G260.859.946道路广场用地S98.1816.03道路用地S196.8715.82社会停车场库用地S31.310.217仓储用地W2.140.35普通仓库用地W12.140.358规划建设用地合计612.35100.005三、投入与产出的测算（一）测算依据1.大足县人民政府《关于万古镇总体规划暨重庆大足（万古）园区总体规划的批复》（大足府函【2011】85号）；2.重庆大足创意产业园启动区控制性详细规划（送审稿）及大足县规划管理委员会第四十一次成员会会议纪要第四条（2011年4月26日）；3.大足县征地拆迁住房货币安置实施办法（试行）（足府办发【2010】13号）；4.大足县人民政府《关于调整征地补偿安置政策有关事项的通知》（足府发【2008】61号）5.大足县人民政府办公室《关于重庆大足（万古）工业园区建设有关问题的会议纪要》（大足县人民政府办公室会议纪要第十六期2011年7月18日）6.大足县发展和改革委员会《关于大足创意产业园区土地整治储备项目可行性研究报告的批复》（足发改投【2010】137号）7.国土资源部土地利用管理司：中国城市地价动态发布平台=16&PID=1&ColumnID=0（二）启动区内土地征用和拆迁费用测算方法及评价根据实测样本计算在大足县发改委《关于大足创意产业园区土地整治储备项目可6行性研究报告的批复》（足发改投【2010】137号）以后，我们对园区启动区第一期土地征用进行摸底调查。第一期用地包括城镇规划建设用地、道路建设用地、回迁房用地共约610亩，涉及万古镇万兴社区、丰高村共七个社（其范围详见1:1000和1:500地形图）。由国土部门、镇政府、农村社队及重庆大足创意产业投资开发有限公司，共同派人参加调查摸底。由于这七个社都处在镇的周边，人均耕地0.6亩，涉及农转非人口1017人，农房搬迁105户（共455人），需拆房屋面积32000平方米（其中：砖混结构25000平方米，砖瓦结构7000平方米）。按照有关征地、拆迁办法测算，共需资金9009.71万元。平均的征地拆迁费用是14.77万元/亩（见附件2、附件3）。在此基础上，我们对人均耕地0.7亩、0.8亩的各试算一个方案与之比较，结果是14.15万元/亩、13.69万元/亩。摸底方案中的货币安置费标准由原1400元/M²已上调到1600元/M²，我们测算中按14.77万元/亩可以涵盖启动区的其他地方。其理由是启动区的土地，距离老镇只有2、3公里，从最近修测的地形图上也可以看到民居密度低于上述摸底地块。万古镇政府拆迁办公室提供的资料显示（附件4）：3.528平方公里范围内，航测土地面积（包括界外的）共7462.91亩，被拆迁户数为740户，被拆迁人口3284人，被拆迁房屋面积163323平方米。按用地亩数平均相比，3.528平方公里内的低于第一期610亩拆迁征地摸底水平，所以征地拆迁费用不会超过第一期摸底数是比较可靠的。启动区3.528平方公里（折合5295亩），其中建设用地共3838.5亩，按上述方法计算，需资金56694.65万元，启动区内有两个地块7是公共绿地，在此范围内不进行建设，保持原有生态。农民转非以后，这些绿地划拨给绿化管理部门。凡有林木所有权者，在保护生态的基础上给予经济补偿，本方案中按1万元/亩，（高于调查摸底中竹木附着物补偿和成片经济林补偿标准）绿地共有1453.5亩，需1453.5万元，本计算办法的启动区内土地征用拆迁的成本为58148.15万元。（二）启动区工程投资估算1.道路和管网21.8KM，每公里2500万元，共需54500万元；2.场地平整挖方740万立方米，25元/M³，需18500万元；3.场地平整填方750万立方米，15元/M³，需11250万元；4.水厂扩建安排3500万元；5.污水厂扩建安排5500万元；6.排水干管至排水口道路及管道长度为2KM，安排4500万元；工程不可预见费安排1500万元，规划设计费用2500万元，启动区工程投资估算为101750万元。（三）贷款利息及园区管理费贷款60000万元，3年内周转3.5次，第一年下半年，开始出售已开发的土地，周而复始，三年共付利息12000万元，第三年末还本并支付当期利息。园区管理费700万元/年，三年合计2100万元。三年启动区共计投入173998.15万元。（四）启动区土地收益计算8重庆市于2003年开展了新一轮城市土地价格调查，并纳入国家级地价监测城市范围。2010年，重庆扩大了地价监测范围，商业、住宅地价监测范围从408.11平方公里调整到593.04平方公里，工业监测范围从493.56平方公里调整到506.13平方公里，标准宗地数量为366宗。根据国土资源部土地利用管理司：中国城市地价动