印潇潇：养老产品八大体系

Assessmentofhalfayear养老产品八大体系印潇潇2015.721从老年客户需求出发活力老人独立老人协助老人护理老人2参考标杆项目经验乌镇雅园随园嘉树凯建徐汇苑亲和源万科智汇坊养老产品八大体系怎么做规划体系建筑体系景观体系户型体系装修体系智能化体系配套体系物业体系可固化的共性需注意的个性思考逻辑产品建议PART01规划PLANNING4建筑密度：≤30%容积率：≤1.5绿化率：≥40%（普通住宅30%）集中绿地面积：≥2㎡/人配套服务设施及物业管理中心均设置在社区内部中心；根据一定服务半径（通常为180-250m），将不同种类老年住宅布置在靠近社区中心的位置。一般社区内主干道纵坡不大于8%，而老年住宅小区则不宜大于5%，以便于不行或乘坐轮椅的老人独自游览。1基础指标2总体布局3竖向设计规划-共性5规划-个性社区医院护理/协助型居住单元活力/独立型居住单元活力/独立型居住单元活力/独立型居住单元配套服务&管理天地健康城总平图-参考护理及协助型老人对医疗配套的需求更大，因此通常针对此类老人的居住单元多靠近社区医疗配套布局，很多护理型房间直接设置在医院内，如天地健康城、泰康之家；活力及独立型自理老人对休闲娱乐及景观资源的需求度相对较高，建议将活力型住宅设置在景观资源更好的区域。PART02建筑BUILDING7以多层及小高层为主，多层一般均设置电梯；老年人视觉及认知功能衰退，对黄、橙、红色较敏感，建议建筑中加入敏感色，强标示性元素。老年住宅除了需要考虑多通风、多采光等舒适度外，还要为中央空调及地段的设置预留高度，因此建筑层高要略高于普通住宅的2.8-3.0米，可以做到3.1米。尽可能多的为老年人考虑相互之间的交流空间，可考虑结合入户大堂、电梯厅等区域设置各种公共交流区。1形态&立面2建筑层高3公区空间建筑-共性8建筑-共性亲和源-参考建筑形态：多层+小高层立面颜色：红色、橙色公区空间：每栋建筑的架空层均作为老年人公共活动区、休闲娱乐区。建筑形态：多层立面颜色：黄色随园嘉树-参考建筑形态：多层+小高层立面颜色：红色、黄色建筑层高：3.1米天地健康城-参考PART03景观LANDSCAPE10景观-共性人行道宽度≥1.5m，以满足老人、搀扶着与第三人顺利通过；无障碍通道≥1.2m，坡度≥1/12；配备必须的白光照明；标识牌放大，颜色以敏感色为主。老年人需要休息的频率相对更高，建议设置足够的座椅，并配以避风遮阳景观小品或植物；为满足全气候下的通行，大多数养老社区会选择设置风雨连廊。1安全性2实用性养老社区相较于普通住宅而言，其景观的美观性和功能性会相对被弱化，而安全性和实用性则更为重要。安全性＞实用性＞功能性＞美观性PART04户型INDOOR12户型-共性老年公寓产品建议以一居室和二居室为主，建议可占总户型的90%以上。1房型老年公寓的主力面积段一般控制在100㎡以下；建议卧室＞10㎡，厨房＞6㎡，卫生间＞5m。老人对卧室、卫生间、厨房、起居室的关注度较高。特别是卧室，老年人大部分的室内活动时间都在卧室，建议卧室适当放大，此外，老人还喜欢大厨房、大卫生间。2面积3功能13户型-个性万科智汇坊-参考活力及独立老人还是更多希望有自己的单独空间，护理老人由于身体原因需要安静也更偏向于选独立单间（经济允许的条件下）；高龄协助老人身体开始出现一些衰退，未来养老花费不可预知，本身又更倾向于热闹，因此针对高龄协助老人建议可以设置双人及四人间的房型。智汇坊1.0，共10个单人间（8100-9600元/月），6个双人间（6000-7500元/月），2个四人间（4500-6000元/月），单人间价格远高于其他房型，但出租率却不及其他两种房型；智汇坊2.0，将以性价比高的两人和四人间作为主力户型。PART05装修DECORATE15装修-共性大面积材料选用浅色调；地面材料采用防滑地砖，不宜选用接缝多、表面粗糙的材料；家居等选用木质、塑胶等软性材料。1材料2功能老人最关注的问题似乎防滑，其次再是高差等其他装修问题。材料（防滑）＞高差＞扶手安装室内尽量消除高差，预留扶手位置，老人重要活动区均应留有轮椅回旋面积；卧室：建议可设置分床主卧；厨房：操作台不宜低于0.75m，预留轮椅操作空隙，柜底离地高度建议在1.2m；卫生间：坐便器不大于0.4m，厕位门留有观察窗口。清华大学建筑学院老年人研究课题组测量绘制16装修-个性老人类型年龄特征健康特征适老化装修建议活力老人60-64岁健康状况良好常规做法，注意防滑材料独立老人65-74岁大多有慢性疾病增强防滑措施，增加扶手协助老人75-84岁身体逐渐丧失一些功能考虑轮椅尺度及防护措施护理老人85岁以上有各种疾病，生命受到威胁重点考虑防护措施常规做法（分床设计）防滑措施、扶手，更适合独立及协助老人重点防护，适合护理老人PART06智能化INTELLIGENT18智能化-共性智能安防：包括智能门禁、无盲区监控及自动报警；紧急救助：在室内外主要区域设置紧急救助按钮、厨房煤气泄漏报警、感应灯等。1安全设备：水系统、智能电话、智能马桶、新风系统等；服务：通过家庭客户终端、APP等形式为老人提供家政、维修、居家环境监测、社区活动、出行旅游、心理辅导等服务。通过心电仪、血压仪等智能体检设备随时监测老人健康状况，通过健康管家随时记录并给出健康饮食及医疗建议。2生活3健康19智能化-个性养老案例主要具体应用智能化排序天地健康城活力/独立型安全：卡式数码锁、可视对讲、玄关感应灯、一键呼叫、生活：垃圾粉碎机、直饮水、智能电话、智能马桶、家庭客户端健康：健康管家安全＞生活＞健康随园嘉树安全：插卡取电、一键紧急呼叫按钮、不活动通知、人体感应灯生活：直饮水、智能电话、一卡通、家庭客户端健康：健康管家智汇坊协助/护理型安全：声控灯、紧急呼叫拉环健康：智能体检设备安全＞健康＞生活凯健国际安全：紧急呼叫拉铃（连接到每层的护士台）养老产品类型安全生活健康智能安防紧急救助设备服务活力型★★☆☆☆独立型★★☆☆☆协助型☆★☆护理型☆★☆★建议标配☆建议选配配置建议PART07配套PUBLICBUILDING21配套-共性服务配套（公建）建筑面积一般占总建面的20%-30%。一般包括商业配套、医疗配套、餐饮配套、娱乐设施配套。1面积占比2配套类型22配套-共性亲和源-参考配套类型建筑面积（㎡）占比会所80008%21.76%颐养院97369.74%老年商业街14501.45%配餐中心25752.57%备注：总建筑面积10万方商业1450㎡医院及护理院9736㎡健康会所8000㎡配餐中心3575㎡PART08物业SERVICE24物业-共性膳食服务：制定餐食建议、送餐等；管家服务：入室保洁、购物配送、班车服务等1生活服务运动：集体晨练活动、健身瑜伽课程、舞蹈课程等；文娱：定期组织电影赏析、联谊活动、合唱表演、出行游玩等。定期提供体检及健康评估服务；提供绿色就医通道；协助/护理型会提供健康康复理疗、提供配药建议等。2社交服务3健康服务THEENDTHANKS