物业管理法规

物业管理法规政策二OO九年一月课程目的一、了解物业管理法律体系二、了解《物权法》及《成都市物业管理条例》基本内容三、了解物业服务日常法律术语及应用请列举5个与物业管理有关的法律、法规物业管理法律、法规体系国家：中华人民共和国物权法物业管理条例（国务院令第504号）物业管理企业资质管理办法（建设部令第164号）住宅室内装饰装修管理办法（建设部令第110号）……地方：成都市物业管理条例成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法（市政府令第103号）成都市人民政府关于贯彻实施《成都市物业管理条例》的通知（成府发[2007]87号）成都市建筑区划划分暂行办法(成房发〔2007〕92号)……中华人民共和国物权法（中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，自2007年10月1日起施行）物权法对物业管理的影响：“定分止争、正本清源”——为物业管理提供经营及服务提供依据。物权法对物业管理的影响：物权法明确业主身份选择权私产保护共同管理权共有、相邻、决定权遗失物处理什么是物权？物权——物之归属权、物之利用权权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权直接支配意味着无须他人的同意、无须他人的意思、无须他人的介入权利人就可以独立地作出决断并根据自己的意志控制、占有、使用以及依法处分、处置的民事权利物权具有排他性、绝对性《物权法》的架构基本原则第一编：总则物权的设立、变更、转让和消灭38条物权的保护国家、集体、私人之所有权业主的建筑物区分所有权第二编：所有权相邻关系之相邻权共有所有权取得的特别规定土地承包经营权建设用地使用权物权法第三编：用益物权五编，19章，247条宅基地使用权地役权抵押权第四编：担保物权质权留置权第五编：占有附则建筑物区分所有权（物权法第六章）第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑物区分所有权专有部分所有权共用部分所有权共同管理权专有部分享有所有权。俗称“专有权”专有部分以外的共有部分享有共有权。专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。也称“业主组织的成员权”道路、绿地、停车位所有权屋顶外墙地下室外墙停车位DEFCBA楼梯业主共同决定事项普通事项——双1/2制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；50.10%49.90%同意反对或弃权50.10%49.90%同意反对或弃权66.67%33.33%赞成反对或弃权特别事项——双2/31、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金2、改建、重建建筑物及其附属设施；66.67%33.33%赞成反对或弃权物业——物业是指房屋及其配套设施设备和相关场地1、物业的类型（1）居住（2）商业（3）工业（4）其他2、物业管理的产生根源———房屋所有权结构多元化3、物业管理的概念、对象、内容、主体、范围物业管理，即管理物业，是指对房屋及其配套设施设备进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序的活动。对象：房屋及其配套设施设备。内容：维修、养护、管理、维护。主体：业主、专业服务机构。范围：（1）房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护、管理，维护相关区域的环卫、秩序。（2）由业主自行承担责任的对自用部位自用设施设备的维修、养护。4、物业管理服务类型及其特征（1）公共服务——全体业主——共用部位、共用设施设备——物业服务合同（2）专项服务——部分业主、使用人——另行协议约定（3）特约服务——个别业主5、物业管理模式物业管理因业主意志、选择不同产生了不同的模式，目前主要表现在以下三种模式:（1）业主自行服务（2）物业管理责任专业分项化（3）业主自治与专业化服务相结合——物业管理模式由业主自行确立物业管理——是指建筑区划内的业主通过选聘物业服务企业或者其他管理人，由业主和物业服务企业或者其他管理人按照物业服务合同约定，对建筑区划内共有部分进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。（一个圈、两类主体、四项活动）物业管理体制管理规约物业服务合同业主业主大会物业服务企业业主大会议事规则业主委员会工作规则业主委员会成都市物业管理条例（2007年8月10日成都市第十四届人民代表大会常务委员会第三十四次会议通过，2007年9月27日四川省第十届人民代表大会常务委员会第三十次会议批准，2008年1月1日起施行）首次召开全国专家论证会的地方性法规首次召开公开立法听证会的地方性法规首次公开征求意见地方性法规首次经人大常委会四次审议通过的地方性法规《成都市物业管理条例》是对《物权法》之建筑物区分所有权规定和国务院《物业管理条例》规定在我市贯彻落实的具体补充和细化，其既不违背《物权法》和国务院条例等法律、法规的规定，又是对我市历年来物业管理规章政策的继承和完善。在我市行政区域内关于规范物业管理活动的最直接的法律、法规依据是《物权法》、国务条例和《条例》及其系列配套政策的综合运用。业主大会制度业主——物业的所有权人业主在物业管理活动中的权利按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议参加业主大会会议，行使投票权选举业主委员会委员，并享有被选举权监督业主委员会的工作监督物业管理企业履行物业服务合同对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用业主在物业管理活动中的义务遵守业主公约、业主大会议事规则遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定按照国家有关规定交纳专项维修资金按时交纳物业服务费用法律、法规规定的其他义务其中最重要的又最易忽视的是业主的知情权、选举权、监督权。业主大会决策机制物业管理对业主的建议经对业主委员会公共事务的业主委员会会议提交的议题进行意见和建议讨论形成议题投票表决通过业主业主委员会业主大会会议业主大会决定业主大会——物业项目内业主对物业管理公共事务进行民主决策、民主管理、民主选举、民主监督的财产管理机构或形式组成：物业项目内的全体业主组成设立标志：自首次业主大会会议依法召开并审议通过管理规约，业主大会议事规则、业主委员会工作规则并选举产生业主委员会之日起设业主大会的职责：制定、修改业主公约和业主大会议事规则选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作选聘、解聘物业管理企业决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职能。在业主大会制度下，业主对涉及物管公共事项的提议，是先向业委会反映，业委会合议后形成议案，提交业主大会以会议投票表决形式决定，表决通过的，就形成业主大会决定，该决定对全体业主具有约束力。业主大会会议——业主大会以业主大会会议形式，将业主个体意愿集中起来，进行讨论并投票表决形式：书面征求意见、集体讨论类型：定期会议——议事规则临时会议——1/5以上业主提议，业委会应当组织召开；否则，街办（乡镇人民政府）组织业主召开决策机制：少数服从多数，双1/2以上业主与会普通事项：双1/2以上特别事项：双2/3以上业主委员会——由业主大会选举产生，受业主、业主大会监督，对业主大会负责，向业主大会报告工作。委员：业主——热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力备案：——事后监督管理业主委员会的主要职责：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同监督业主公约的实施业主大会赋予的其他职责业主委员会不是常设办事机构，仅是执行业主大会的决议、决定，一事一议一行。业主委员会保管业主大会、业主委员会印章，印章的刻制、管理、使用均应依法进行。按规定业主委员会反映情况时应当持业主委员会备案证书、介绍信，书面反映情况的应有业主委员会决议，并署上同意该决议的委员姓名，加盖业主委员会印章。一些业主委员会往往越位、缺位、错位，凌驾于业主、业主大会之上，不依法履职，给物业管理正常进行带来了负面影响。物业的使用与维护按照规划部门批准的用途或房产证书记载的用途使用物业，不得擅自改变。物业保修期内的保修责任由建设单位承担物业使用中的相邻关系，应当遵守民法通则中的不动产相邻关系和城乡异产毗连房屋管理规定，有利于方便生活、工作，正确处理通行、通风、采光、排水等关系按规定物业项目内公共配套建筑的用途不得改变，当然配备的包括物管企业办公、清洁、仓储用房与业主委员会议事活动用房在内的物管用房，也不能改变用途装饰装修——告知——订立装饰装修管理服务协议利用物业共同部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物管企业同意，并办理相关手续。业主所得收益，应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。物业服务企业——资质管理——职业资格制度物业服务合同与物业服务费用物业服务合同——业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订，系物业管理企业为物业项目的业主提供物业服务的唯一权利来源物业服务合同内容：物业服务范围、事项、质量、费用标准，双方权利义务、违约责任等物业服务合同约定的物业服务事项主要：①物业共同部位共用设施设备的管理维护；②公共环境卫生的维护；③公共绿化的维护；④公共秩序的维护；⑤车辆停放管理；⑥物业档案和物业服务档案的保管；⑦委托方委托的其他事项。物业服务费用——物业管理企业依据物业服务合同约定，对房屋共用部位、共用设施设备进行维护、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主按其拥有房屋权属面积依约定标准支付给物业管理企业的费用物管费=物业管理公共服务费定价方式——政府指导价、市场调节价——备案谢谢！