南川房地产市场报告CX

一、区域介绍二、区域经济情况三、房地产市场发展状况四、区域项目现状五、项目地块分析六、项目定位七、产品建议一、区域介绍1、地区简介南川地处重庆南部，位于四川盆地东南边缘与云贵高原过渡地带，幅员2602平方公里，1994年4月撤县设市，2006年10月撤市设区，辖3个街道、31个乡镇，67万人口。南川地处四川盆地东南边缘与云贵高原过渡地带，位于重庆市南部，东南与贵州省道真、正安、桐梓县接壤，东北与武隆县为邻，北接涪陵区，西连巴南区、綦江县、万盛区。总面积2602平方千米。总人口66万人。2002年南川市辖3个街道、14个镇、17个乡：东城街道、南城街道、西城街道、三泉镇、南平镇、神童镇、鸣玉镇、大观镇、兴隆镇、太平场镇、白沙镇、水江镇、石墙镇、金山镇、头渡镇、大有镇、合溪镇、石莲乡、木凉乡、河图乡、土溪乡、乾丰乡、骑龙乡、鱼泉乡、中桥乡、铁村乡、德隆乡、庆元乡、古花乡、峰岩乡、民主乡、冷水关乡、石溪乡、福寿乡。2、交通和工业的发展自古以来，南川就是黔北地区通往重庆主城的要冲，与重庆涪陵、巴南、万盛、武隆、綦江和贵州道真、正安、桐梓等8个区县比邻，素有“黔蜀喉襟、巴渝险要”之称。渝湘高速（重庆-湖南长沙）在长沙和京珠高速公路会合，是重庆的又一条“出海大通道”，东、中、西部的人流、物流、资金流在这条路交会。此路在重庆境内的具体走向是：主城-南川-武隆-彭水-黔江-酉阳-秀山。南川区因此而纳入了重庆的“一小时经济圈”范围之内。南川区域内共设置了四个出口，分别是大观出口、南川主城出口、金佛山出口、水江出口。重庆主城至南川主城出口58公里，至水江出口85公里，至金佛山不足70公里。南川至万盛高速从万盛城区建设乡到南川水江，与渝湘高速路相连，全长约29.89公里，另一端接綦万高速路，2012年通车后万盛至南川仅20来分钟。南川至涪陵高速公路北起涪陵李渡，南至南川双河口，设计线路全长55.261公里，项目总投资44.24亿元，设计行车时速80公里，将于2008年年底动工，工期为3年。项目建成后，将连接重庆至长沙高速公路和重庆至涪陵(宜昌)高速公路；而万盛至南川高速公路北起南川，与重庆至长沙高速公路相连；南至万盛区，与建成的綦江至万盛高速公路相接。该线路全长29.89公里，全线四车道，总投资24亿元，设计行车时速80公里，项目预计2012年可实现通车。工业园区南川区交通便利，到重庆火车北站，重庆江北国际机场，寸滩国际集装箱码头只需1小时。给南川的工业发展打下了良好的基础。工业园区南平组团距南川主城区15公里，经南神路到重庆100公里，距万盛主城区19公里，距渝湘高速公路入口处14公里，距万南高速公路出口1.5公里。工业园区水江组团所在地水江到重庆城区85公里，南涪铁路设有客站和货运站,南涪高速公路起于水江。工业园区南城组团所在地文凤镇距城区5公里。距苏家湾火车站、高速公路出口仅1公里。南川至涪陵、南川至万盛铁路改造，连接渝黔线、渝怀线、沪汉渝蓉大通道。为南川未来的工业带来更大的竞争力。渝湘高速铁路也正在争取中。3、矿产资源南川区矿产资源丰富，已发现的矿产有煤、铁、铝土矿、水泥用灰岩、建筑石料用灰岩、玻璃用砂岩、铸型用砂岩、陶瓷用砂岩、水泥配料用砂岩、砖瓦用页岩、方解石、萤石、滑石、硫铁矿、耐火粘土、水泥配料用页岩、化肥用砂岩、镓、饰面用大理石、地热、矿泉水等20余种，已开发利用的有9种，即煤、铝土矿、石英砂岩、砖瓦用页岩、石灰岩、方解石、萤石。南川区铝土矿储量居重庆第一位，已查明储量达到1亿多吨，远景储量3亿多吨。煤炭查明矿产地15处，探明储量2.05亿吨，预测深部煤炭资源17461万吨。铁矿查明储量618万吨，硫铁矿查明储量6477.4万吨;耐火粘土查明储量22108.2千吨；石英砂岩838万吨；饰面大理石25万立方米；滑石112.6万吨;含磷粉砂岩0.7万吨。此外石灰岩、页岩储量也相当丰富。4、旅游业南川区旅游风景区有金佛山、楠竹山、山王坪、神龙峡、黎香湖等，文物保护单位有抗蒙遗址龙岩城、东汉摩崖石刻、东汉尹子祠等。金佛山集国家森林公园、全国重点风景名胜区、国家自然保护区、国家首批科普教育基地、国家自然遗产、中国最具影响力旅游景区“六项桂冠”于一身，是重庆最具特色的旅游胜地。金佛山核心景区规划面积441平方公里，最高峰2251米，融山、水、石、林、泉、洞、瀑于一体，四季如画，春天漫山杜鹃花香醉人，夏天清凉世界消闲避暑，秋天晚霞云海红叶奇观，冬天银装素裹林海雪原。金佛山核心景区金佛山里的出名景点有古佛洞、金山夕照、生态石林、锦屏峰、母子峰、鹰嘴岩、桥长河坝等。全区旅游资源种类涵盖8大主类，35个亚类，92个基本类型。其中风景区有金佛山、楠竹山、山王坪等景区，峡谷景观有神龙峡、灰钎河等，文物保护单位有龙岩城、东汉摩崖石刻、尹子祠等，红色旅游资源有革命烈士陵园、韦奚成革命烈士故居等。众多的自然与人文景区景点，如一颗颗璀璨的明珠，镶嵌在大娄山麓、风水河畔。在全区旅游资源中，金佛山集国家森林公园、全国重点风景名胜区、国家自然保护区、国家首批科普教育基地、国家自然遗产于一身。是南川区最具代表性的旅游胜地。“金佛山”名的由来金佛山，又名金山，古称九递山。其所以称金山、金佛山，是因夏秋晚晴，落日余晖把绝壁山崖映染得金碧辉煌，光灿灿犹如金山一座；有时又像一尊巍立的金身大佛，闪射出万道霞光，山即是佛、佛便是山。昔日诗有“金佛何崔巍、飘渺云霞间”之句，可谓形容尽致。称之为九递山，即山有九层、九折、九峰，重峦叠嶂之意。金佛山资源特色金佛山位于南川区南部，素被誉为蜀中四大名山之一。金佛山景区规划面积441平方公里，核心景区66平方公里。金佛山于1988年被评为国家级风景名胜区，后于1994年、1999年、2000年和2006年，先后被评为国家森林公园、国家级自然保护区、全国科普教育基地和国家自然遗产。1999年和2003年，金佛山以其喀斯特地区的生物多样性和独特的喀斯特地貌特征，先后两次列入申报世界自然遗产预选名单。金佛山所拥有的“五顶国家级桂冠”不仅在重庆乃至西南，甚至在全国都极为鲜见。金佛山特色突出：金佛山是南川人民的一座“金山”。“一方水土养育一方人”，金佛山不仅对保持水土、改善气候、绿色环保起到了巨大的作用，同时所产出的金佛山方竹笋、金佛山中药材等特色产品，为富裕地方百姓提供了巨大的经济动力。金佛山体量宏大、物宝天华，为大手笔、大气魄兴旅游提供了条件、创造了可能。金佛山是重庆人民的一座“福山”。春天，这里是花的海洋。69种60余万株乔木杜鹃花将金佛山装扮得分外妖娆。夏天，这里是“清凉世界”。金佛山是重庆这个“大火炉”距离最近、植被最好、温差最大的“清凉世界”。秋天，这里是红叶洞天。漫山红叶，别有洞天。冬天，这里是皑皑北国。冬季的金佛山，是南方唯一可观赏“雾凇”的景区。金佛山是世界人民的一座“宝山”。金佛山独特的喀斯特地貌和生物多样性特点，不仅在同一纬度罕见，在全世界也首屈一指。金佛山是全世界为数不多以“佛”字命名的山体，曾为佛教道教共处，和尚尼姑同在，距今已有700余年历史。金佛山动、植物资源动物共有354科1461属2178种。国家重点保护的动物有55种，一级保护的有白颊黑叶猴、金钱豹等9南川区植物资源种。金佛山是我国植物种类最为丰富的地区之一，是我国不可多得的植物自然基因库。现已查明植物共有306科1644属5907种(包括栽培植物918种)，其中列为国家重点保护的有292种(兰科植物144种)，属国家一级重点保护的有银杉、银杏、珙桐、红豆杉、金佛山兰(仅分布于金佛山，是目前濒临灭绝的物种之一)等16种。“金山五绝”指：银杉、杜鹃王、方竹、古银杏、大叶茶。“金山三宝”指：珙桐、粗榧、小虫草。“金山三精”指：人参、竹米、天竺黄。4、未来发展未来五年，南川将紧紧抓住国家资源型城市转型发展试点机遇，以科学发展为主题，以转型强区为主线，以共富惠民为主旨，以全面建设小康社会为统揽，加快新型工业化、新型城镇化、统筹城乡一体化进程，全面推进经济建设、政治建设、文化建设、社会建设、生态文明建设以及党的建设，早日建成区域经济中心和民生幸福高地。小结：南川区区位优势明显，是重庆一小时经济圈规划范围，有很好的政策背景支持；南川主要支柱资源为矿产资源、旅游资源。矿产资源非常丰富，特别是煤矿和铝矿，支撑着相关工业和物流的发展；旅游业近年来也依托于金佛山的大力开发获得了飞速的发展，黎香湖、神龙峡等景区陆续开放；同时金融等其他相关产业链逐渐完善，使得区域未来的发展势态非常乐观。二、区域经济情况1、国民生产总值（GDP）分析南川区国民生产总值总量目前在全重庆所有区县的排名中位列前15；并且近年保持了稳步增长势头，除09年受次贷危机影响导致增长有所减缓外，增长比例均在20%以上；增长势头在重庆所有区县中位列前茅，区域整体经济发展情况较为乐观。由于南川人口数量基数相对较小，因此人均GDP略高，相应的个人所支配收入同样也有所提高。折射出南川是具有很强的购买能力和消费能力的。2、三大产业分析从2010年和2011年三产业比值的变化来看，第一产业在比重中逐渐缩小，第二产业和第三产业比值增大；目前第二产业为主导产业，在三大产业中占49%的比重。南川第二产业得益于铝工业和其他矿产经济所带动。随着中铝项目的启动，以及博赛、双赢、宏能等企业的大力发展，以及龙岩河工业园区的建设，第二产业在近几年得到飞速发展；第三产业发展势头强劲，随着金佛山、神龙峡、黎香湖等景区开发升级，第三产业所带动的相关经济也得到了很快的提升；3、消费能力分析人均可支配收入情况人均可支配收入增长情况从分析中可以看出，南川区城乡的人均可支配逐年增长稳定，增长水平远高于CPI的增长水平，人均的消费能力逐渐提高。农村人均可支配收入的增长趋势高于城镇人均收入，城镇的收入差距减少，因此也是近年来更多农业人口进入城市买房的重要支撑。相信在未来的几年，两者的差距将会越来越小，农村的购买能力也越来越大。小结：从南川区的经济发展状况来看，经济增长稳定，发展势态良好。三大产业的结构比较合理，第三产业的增长势头旺盛；人们的个人可支配收入增长较快，城镇差距减少，城镇化进度加快，推动着第三产业的发展，很可能在不久的将来取代第二产业成为首要支柱产业。相应的，房地产业的健康发展有了很好基础保障。三、房地产市场发展状况1、中观数据分析土地市场发展状况从以上数据看出：南川区5年间共出让土地1760304平方米，可实现最大建筑面积5600096平方米。从近些年的销售情况来看，目前市场上还有大量土地储备；如在同期开工建设并且销售，将会对市场有一定的冲击，导致销售压力大大增加。因此，必须抢在市场前期，实现项目脱销。建筑工程发展情况建筑业的发展因次贷危机的影响在前几年有较大幅度的波动。但是随着国家四万亿的经济刺激，房地产业又获得了迅猛发展。从2010年起开工量和竣工量都有大大的提升，满足了前两年被压制的刚需；但过度的增长并不是健康的市场真实反应；随着后期各种保障房的面市，市场更需要理性增长。近年商品房销售情况从南川区的房地产销售面积及销售单价来看，前几年稳步增长，但是由于后期的供需不平衡导致2010年住房单价过度快速上涨，但是销售量较前年大大下降，并连续两年非理想高价位持续，过度支透住宅销售价格，与同等的区县城市相比价格偏高；从后期来看，并伴随着市场开工量的加大，未来价格上涨难度系数较大。并且受总价的影响，销售量的增加幅度也会降低。2、客户需求分析经过对市场的宏观分析，我们发现南川房地产市场随近年的整体大市场的影响较深，价格、销量都跟随全国或者重庆大市场的波动。但是区域到底是怎样的一个市场，消费者又是怎样的购买心理，我们专门做了一次消费者问卷调查。本次调查共计发放问卷310份，回收310份，有效300份。调研对象包括：香格里拉、金易城市花园、天之娇俊园等几个小区住户；重庆农村商业银行南川支行、林业局等企事业单位人员；另外有部分随机拦截客户。分别针对以下问题做了问卷调研：①、购房原因如果您考虑购房，您最近一次购房的首要目的是什么呢？解读:从客户的购买意