佛山市城市规划管理技术规定(解读)

佛山市城市规划管理技术规定（2015年修订版）12456141621222839###4042#5331总则1.1为科学编制城市规划，严格城市规划管理，实现城市规划的标准化、规范化和法制化，保证城市规划的实施，制定本规定。1.2本规定以《中华人民共和国城乡规划法》、《广东省城乡规划条例》、《广东省城市控制性详细规划管理条例》等相关法律法规、技术规范为依据，并结合佛山市城市发展的要求和实际情况制定。1.3在佛山市“1+2+5”组团的城区及其他镇中心区范围内的城市规划编制和规划管理工作，应按本规定执行，其他区域参照执行。尚不具备实施条件的村庄和集镇，可按国家、广东省及佛山市有关村镇的相关规定执行。1.4本规定未涉及的内容，应符合国家、广东省现行法律、法规、规范和佛山市有关规定的要求。42城市规划编制体系城市规划编制体系2.1佛山市城市规划编制体系分总体规划和详细规划两个阶段。规划内容和深度按《城市规划编制办法》、《广东省城市控制性详细规划编制指引》、《广东省“三规合一”工作指南》等规定执行。规划编制应采用佛山市统一坐标系、1985国家高程基准。总体规划的编制2.2编制城市总体规划前，可根据需要先组织编制城市概念规划。总体规划的规划期限为15～20年；近期建设规划期限为3～5年。依据近期建设规划，可编制年度的规划实施方案，作为城市用地年度供应计划的依据。2.3佛山中心城区以外的区域，应依据已经依法批准的城市总体规划编制组团分区规划，对城市土地利用、人口分布、强度分区和公共服务设施、基础设施的配置等做出进一步的安排。53城乡用地用地分类3.1用地分类适用于各阶段的城乡规划编制和城乡用地统计和管理工作。3.2佛山市用地分类采用大类、中类和小类三个层次的分类体系。市域内城乡用地共分为2大类、9中类、14小类；城市建设用地共分为8大类、35中类、42小类。3.3在佛山市进行规划编制及规划管理应符合表3.3.1城乡用地分类和代码、表3.3.2城市建设用地分类和代码的要求。6土地整合开发3.4经批准取得规划条件的建设项目，因上位规划调整造成净用地面积减少的，在符合交通、消防、卫生、日照、景观等有关规定和规划论证可行的前提下，经规划管理部门批准后，按原批准的总建筑面积和计容建筑面积保持不变的原则，调整规划条件。3.5经批准取得规划条件的建设项目，因上位规划调整造成净用地面积增加的，宜优先考虑在增加用地上安排公益性公共设施、市政公用设施和公共开放空间等。地块控制标准3.6城市用地开发应以控制性详细规划确定的细分地块为依据进行划分；地块划分应根据所属区位、主导功能和实际情况等，通过城市道路、公共通道（引导性道路）和自然山体水体等边界要素确定，不同使用性质适宜的地块尺度宜参照表3.6。当独立产权用地的面积超出表3.6地块面积上限标准时，宜在用地内增设城市道路或公共通道。73.8零散地块不足表3.7规定，但有下列情况之一，且不妨碍城市规划实施的，可不受其限制：（1）邻接土地已经完成建设或为道路、河道或有其它类似情况，确实无法调整、合并的；（2）因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整、合并的；（3）因土地权属等现状用地情况的限制，确实难以调整、合并的。土地使用兼容性3.9各类建设用地的使用性质应按经批准的控制性详细规划执行；尚无经批准的控制性详细规划的，建设用地性质应按总体规划和本规定执行。涉及用地性质调整的，按本规定表3.9的规定执行。8城市绿地3.19城市绿地分为公园绿地、防护绿地、附属绿地和其它绿地四种类型。绿地的规划、建设和管理应符合《佛山市城市绿化管理规定》的要求。绿地标高宜低于周边地面标高5cm~25cm，形成下凹式绿地。3.20在规划编制中，公园应以方便居民使用为原则合理布局，人均公园绿地面积：居住区不得低于2.5平方米，居住小区不得低于1.5平方米，住宅组团不得低于1.0平方米；公园内部用地比例应根据相关规范确定。3.21城市绿地内建筑应与环境协调，并符合以下规定：（1）公园绿地内建筑占地面积应按公园绿地性质和规模确定游憩、服务、管理建筑占用地面积比例，用地面积在20公顷以内的公园绿地不应大于3%，用地面积在20公顷及以上的公园绿地不宜大于5%，动物园、植物园、游乐园可适当提高比例。（2）其他绿地内各类建筑占用地面积之和不得大于陆地总面积的2%。93.22滨河绿化带宽度控制要求：（1）结合河道水利控制线（蓝线）的划定，市级城市水系绿网的河道两侧原则上各控制不低于30米的绿化带。东平水道、容桂水道、桂畔海等重要城市示范滨水地带两侧应设置一定宽度的绿化带，规划每侧绿带宽度在未建设区域原则上不宜小于100米、已建成区域原则上按不小于70米控制，具体可按滨水公园进行建设。（2）蓝线宽度大于50米的其他河道，两侧宜各控制不小于25米的滨河绿化带，拆迁改造确有困难的，绿化带宽度可适当降低，但不得小于15米；（3）蓝线宽度30—50米的河道，两侧宜各控制不小于15米的滨河绿化带，拆迁改造确有困难的，绿化带宽度可适当降低，但不得小于10米；（4）蓝线宽度30米以下（含30米）的河道，两侧应各控制不小于8米的滨河绿化带。（5）滨河绿化带宽度应以实际可绿化用地起算，不包括沿线不能进行绿化的水利防护工程用地。在满足水利防洪要求下，滨河绿化带中可根据实际需要建设少量的休闲娱乐的服务设施。103.23防护绿地的设置要求为：（1）高速公路两侧应加强防护绿地建设，两侧应各留出不低于50米的防护绿地，穿越城市已建成区的可适当降低标准，但最低不得少于30米；城市快速路两侧防护绿地原则上不得少于20米。（2）国家铁路两侧应加强防护绿地建设，两侧应各留出不低于30米的防护绿地，穿越城市已建成区的可适当降低标准，但最低不得少于15米；城际轨道参照执行。（3）有污染的工业用地周边应设置相应的防护绿地，有毒有害的重污染单位和危险品仓库周边应留出不少于50米的防护绿地。（4）水源保护区防护绿地设置应按照省有关水域保护条例执行。（5）西江、北江的主要干堤，堤身只准铺种草皮，不准种树。其他江海堤防种植护堤作物，必须严格按照省的有关规定，由河道堤防管理部门统一规划、管理，任何单位及个人不得擅自垦堤种植。113.24附属绿地指附属于住宅区、工业区、仓储区、政府机关团体、商业服务业设施、对外交通设施和市政公用设施等单位用地范围内部的绿地。具体规定如下：（1）建设工程项目必须安排配置绿化用地，其绿地率指标应按表3.24规定执行。（2）“1+2”组团范围内的新建大型公共建筑在符合公共安全的前提下，应进行屋顶绿化，并与主体建筑统一设计、统一施工。123.25区域绿地应以植树造林、封山育林、农业生产等为主，保证城市有优美和良好的外部景观和生态环境，具体要求参照《广东省城市生态控制线划定工作指引》、《广东省区域绿地规划指引》等规定执行。3.26新建道路的道路两侧及中央绿化带均宜设置为下凹式绿化带，现状道路宜随着道路改造项目的实施将道路两侧及中央绿化带改造为下凹式绿化带，绿化带高程宜比道路路面低0.15～0.25米。其它用地3.27医疗卫生用地、教育用地等用地内所需生活服务设施用地面积不得超过项目总用地面积的2％，计容建筑面积不得超过总计容建筑面积的4%（独立占地的两个指标要同时满足，非独立占地的按计容建筑面积不得超过总计容建筑面积的4%控制）。3.28寄宿学校配套的学生宿舍，可按现行国家、省相关标准进行配套建设。134建筑容量控制指标建筑容量4.1在城市规划管理中，一般地块的建筑容量控制指标（含容积率和建筑密度，下同）应按照本规定执行。4.2编制控制性详细规划，一般地块的建筑容量控制指标宜符合表4.4的规定；城市旧城镇、旧厂房和旧村居改造区（简称三旧改造，下同）、市（区）级中心区、重点地区和特定区域内特别地块的建筑容量控制指标，还应结合交通影响评价、环境影响评价、经济分析、城市设计和方案合理性等因素进行综合分析和专题研究，在满足公共服务设施、交通设施和市政设施等各项设施服务能力的前提下，建筑容量控制指标可在本规定的基础上适当提高。其中，三旧改造项目的住宅建筑极限容积率在中心城区不得超过4.2，其他地区不得超过3.8。4.3各类建设项目应满足经批准的详细规划中建筑容量控制指标的规定。144.4表4.4适用于单一类型的地块。对混合类型的地块，其建筑容量控制指标应将地块按使用性质分类划定，按不同类型分别执行；对难以分类执行的地块，应按不同性质建筑的建筑面积比例，结合不同的建筑容量控制指标，换算建筑容量综合控制指标。155建筑间距、退让与高度建筑间距的通则5.1建筑间距应符合日照、消防、工程管线、建筑保护等强制性规定，并综合考虑交通、卫生、环保、城市景观等要求，结合建设用地的实际情况而确定。5.2建筑间距计算按照附录三第5款，建筑高度确定按照附录三第7款，建筑间距图示见附录四。建筑间距的其他规定5.16临时建筑工程的建筑间距控制要求应按照本规定执行。5.17对于超高层建筑和其他特殊情况的开发建设项目，若按上述要求难以确定或满足建筑间距控制要求时，在满足退让用地红线距离不少于自身高度应退间距一半的基础上，可通过采用日照分析软件进行日照分析，提交专项日照分析报告，在满足日照标准等强制性条文要求的前提下，确定实际的退缩间距要求。16建筑退让用地红线5.19建筑退让用地红线的距离不少于自身高度应退间距的一半，并不得小于表5.20建筑退让用地红线最小距离的规定。5.20相邻地块已建、在建或已作规划报建的，建筑退让用地红线的距离，除应符合5.3～5.17条款和表5.20的规定外，还应保证用地内及相邻用地内居住建筑（含表5.14所列建筑类型）的日照间距要求。175.21相邻地块已批准控制性详细规划的：①南北向相邻的地块，对于北侧地块，按南侧地块控规建筑限高（限高超出100米的按100米计）和5.3～5.17条款确定建筑间距、按5.19条款的规定计算退让距离；对于南侧地块，按自身高度应退间距的一半进行退让。②东西向相邻的地块，则假定东边或西边为等高建筑（建筑物性质参考控规用地性质确定，下同）进行控制，若此高度超出相邻地块的控规高度时，相邻地块则按其控规建筑高度计算。控规中未明确建筑限高的，或没有永久性建筑物并且尚未编制和批准控制性详细规划、修建性详细规划或建筑设计方案的空地：①南北向相邻的地块则假定北边为多层居住建筑或南边为等高居住建筑，按5.3～5.17条款确定建筑间距、按5.19条款的规定计算退让距离；②东西向相邻的地块则假定东边或西边为等高居住建筑，按5.3～5.17条款确定建筑间距、按5.19条款的规定计算退让距离，并满足消防间距的要求。5.22建筑物独立地下室外墙面（柱外缘）退让用地红线的距离，一般不小于地下建筑物深度（自室外地面至地下建筑物底板底部的距离）的0.7倍且不得小于5米（旧区或用地紧张的特殊地区不得小于3米），围护桩和自用管线不得超过用地红线。18建筑退让道路红线5.24建筑退让道路红线的最小距离应符合表5.24的规定。5.27建筑物的围墙、基础、台阶、管线、阳台和附属设施，不得逾越道路规划红线；围墙中心线后退道路红线应不少于2米；在规定的后退道路规划红线的距离内，雨蓬、阳台、招牌、灯饰等可外挑，但其离室外地面的净空高度不得小于3米。19建筑退让轨道交通控制线5.32城市轨道交通保护区分为城市轨道交通控制保护区和城市轨道交通特别保护区。（1）城市轨道交通控制保护区是指：地下车站与隧道结构外边线外侧50米内；地面和高架车站以及线路轨道结构外边线外侧30米内；出入口、通风亭、车辆段、控制中心、变电站、集中供冷站等建（构）筑物结构外边线外侧10米内；城市轨道交通过江隧道两侧各100米范围内；已经批准的城市轨道交通线网规划的线路或已经批准的建设规划线路，线路两侧60米范围内的区域。软土、砂土、溶洞、高含水率等地质条件特殊的地段，其范围可根据地质情况扩大。（2）城市轨道交通特别保护区是指地铁地下工程（车站、隧道等）结构边线外侧面5米内；高架车站及高架线路工程结构水平投影外侧3米内；地