深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108

第一部分：深圳市宏观环境分析城市发展规划背景分析贰城市发展经济环境分析叁城市概况壹城市发展社会环境分析肆1（一）地理位置及城市区划一、城市概况是连接香港和中国内地的纽带和桥梁，是我国重要的对外门户深圳市位于珠江三角洲东岸，作为中国第一个经济特区，是连接香港和中国内地的纽带和桥梁，是我国重要的对外门户。全市土地总面积1952.84平方公里，常住人口1046.7万人，下辖10个区。深圳市2（二）城市定位一、城市概况深圳是我国经济特区，全国性经济中心城市和国际化城市（三）城市土地资源状况土地资源日趋紧张，城市更新已成为挖掘城市潜力、提升城市层次的重要途径土地资源紧张应成为深圳城市发展的最大瓶颈，目前深圳未利用地仅4360公顷，仅占全市陆地总面积（1952平方公里）的2.23%。未来全市需要进行城市更新的总用地面积约为240平方公里，占到深圳陆地总面积的12.3%。城市更新将成为挖掘城市潜力、提升城市层次的重要途径。3二、城市发展的规划背景（一）城市总体规划三轴两带两大主中心、四大副中心、八大城市组团中心根据《深圳市城市总体规划》（2010-2020）城市布局结构进一步明确，深圳的城市布局结构为“三轴两带两大主中心、四大副中心、八大城市组团中心”城市空间架构。4二、城市发展的规划背景（二）关内外一体化规划关内外一体化进程加快，快速提升关外区域的城市价值2010年7月1日后，宝安、龙岗龙两区正式纳入特区范围，深圳进入大特区时代。以公共服务均等化为目标，以转变发展方式为核心，以体制机制创新为动力，以财政体制改革为抓手，以基础设施建设为支撑，全面推进特区一体化发展。5二、城市发展的规划背景（三）城市轨道交通规划未来将由16条地铁线组成完善的地铁网络，地铁覆盖城市每个区域根据深圳市地铁总体规划，全市轨道网共１６条线路，全长585.3公里；分４个阶段实施，一期工程2004年底建成通车；二期工程（2005-2011年），2011年６月底陆续开通；三期工程（2011-2016年），部分已经动工；四期及以后工程（2016-2030年）。6三、城市发展的经济环境根据“十二五”规划，深圳经济发展依然处于重要的战略机遇期，深圳经济社会发展的目标是：经济发展方式转变取得显著成效，经济保持平稳较快发展。经济实力进一步增强，经济增长质量和效益明显提高，本市生产总值年均增长10%左右，到2015年达到1.5万亿元，人均生产总值达到2万美元。根据“十二五”规划，经济结构更趋优化。经济增长实现内外需协调拉动的良好态势，产业国际竞争力显著增强，到2015年第三产业增加值占GDP比重达到60%，战略性新兴产业增加值占GDP比重达到20%。特别提出大力发展物流业，构建全球性物流枢纽城市，大力提升深圳机场国际与国内货运枢纽地位，建设平湖公铁联运物流集聚区。（一）经济发展目标目标：生产总值年均增长10%左右，到2015年达到1.5万亿元（二）产业发展目标目标：经济结构更趋优化，到2015年第三产业增加值占GDP比重达到60%7三、城市发展的经济环境近几年来深圳市经济仍然保持较快增长，但相对于前几年增长速度有所放缓，2012年前三季度深圳经济运行良好，根据统计局的初步核算，前三季度全市生产总值9123.37亿元，比上年同期（下同）增长9.0%。经济总量将在全国内地大中城市中继续保持第四位。5813.566801.577786.798201.329510.9111502.069123.3716.614.812.110.7121090510152002000400060008000100001200014000本地生产总值（亿元）比上年增长（%）2006-2012年前三季度深圳生产总值城市生产总值（亿元）较2010年增长率排名上海市195008.00%1北京市160008.00%2广州市1238011.00%3深圳市1150210.00%4天津市1130016.50%52011年全国内地城市经济总量排名（三）经济总体发展概况经济保持较快增长，经济总量在全国内地大中城市中继续保持第四8三、城市发展的经济环境随着经济的发展以及政府政策的引导，近几年深圳市产业结构得到了进一步调整。第一产业的比重持续下降，第三产业比重不断上升，到2012年前三季度深圳市的第三产业比重达到55.2%，，第三产业比重较去年同期提高1.7%。年份200720082009201020112012年前三季度第一产业增加值（亿元）6.236.666.47603.24第二产业增加值（亿元）3444.743815.783831.644523.365348.464248.58第三产业增加值（亿元）3314.443984.14363.124981.556153.64871.55三大产业结构比例0.1：50.9：49.00.1：48.9：51.00.1：46.7：53.20.1：47.5：52.40：:46.5：53.50：44.8:55.22007-2012年前三季度深圳市三大产业结构变化表（四）产业结构发展概况产业结构得到了进一步调整，第三产业比重不断上升91273.6713451467.61709.151944.72136.391573.437.85.69.116.513.810.112.305101520050010001500200025002006200720082009201020112012年前三季度全社会固定资产投资（亿元）比上年增长（%）三、城市发展的经济环境投资、消费继续引领经济增长。2012年前三季度固定资产投资1573.43亿元，初步预计增长12.3%（未经省局核定），固定资产投资保持较快增长，有力拉动了经济的快速发展。社会消费品零售总额继续保持快速增长，根据统计局的初步核算，2012年前三季度社会消费品零售总额2895.78亿元，增长15.5%，继续领跑全省。成为了深圳市经济增长的重要助推器。2006-2012年前三季度深圳固定资产投资及增长速度（五）投资、消费发展概况投资、消费继续领跑全省，成为了深圳市经济增长的重要助推器10四、城市发展的社会环境到2010年底，深圳常住人口规模突破千万，实际人口迅猛膨胀势头得以遏制，但仍然保持较快速度增长，户籍人口规模达到259.42万人，较2005年增长77.49万人，增幅居国内同等城市前列。城市人口的快速增长的同时对住宅也产生了具大的需求。19801990200020052010常住人口：167.78万户籍人口：68.65万常住人口：701.24万户籍人口：124.92万常住人口：827.75万户籍人口：181.93万常住人口：33.29万户籍人口：33.09万常住人口：1005.2万户籍人口：259.42万（一）城市人口规模城市人口的快速增长的同时将对住宅产生具大的需求119.84%88.40%1.76%0-1415-6464岁及以上深圳市是年轻的城市，常住人口年龄中位数为29.9岁，其中15至64岁人口占比重高达88.3%，比广东省高出12个百分点，比上海市高出7.2个百分点，比北京市高出5.7个百分点；城市劳动力资源整体年轻充裕，创新创业活力较强，年轻人占主导的城市或区域对住房需求量也较大。四、城市发展的社会环境0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%深圳广东省上海北京88.40%73.36%81.25%82.70%深圳广东省上海北京深圳市各年龄阶段的人口占比（%）各区域15至64岁人口占比对比（二）城市人口年龄结构深圳是年轻人占主导的城市，常住人口年龄中位数为29.9岁12近年来深圳人口文化程度有了较大提高，普查数据显示：全市常住人口中，具有大学（指大专以上）程度的人口为177.90万人；10年来具有大学程度的人数增加了121.41万人，平均每年增加12万人。四、城市发展的社会环境高等院校毕业生直接入户孔雀计划人才安居工程＋＋到2020年，打造“人才特区”，人才资源总量占全市人口总量比重逐年递增，达到500万人，比2010年增长40%，人才结构更趋优化。未来高素质人才的聚集将增加对房地产市场的需求。（三）城市人口素质结构深圳未来人才结构将更趋优化，成为高素质人才的集聚地13户均人口：2-3人户均人口：3-5人户均人口：5-8人四、城市发展的社会环境普查数据显示：全市常住人口中共有家庭户350.32万户，家庭户人口为740.24万人，平均每个家庭户的人口为2.11人，比2000年第五次全国人口普查的2.63人减少0.52人；比北京市的2.45人，上海市的2.49人都要少。表明深圳家庭户均人口减少，家庭呈现小型化趋势。户均人数为2-3人对住宅的潜在需求大幅增加主要为刚性需求，对面积需求集中在90㎡以下的小户型户均人数为3-5人对住宅的潜在需求量适中主要为改善性需求，对面积需求集中在90-144㎡的中大户型户均人数为5-8人对住宅的潜在需求量较小主要二次改善性需求，对面积需求集中在144㎡以上的大户型（四）户均人口结构深圳家庭户均人口减少，家庭呈现小型化趋势14四、城市发展的社会环境根据相关调查显示，四成深圳常住人口租房，潜在需求仍然很大；约五成是家庭自有产权居住房；而住集体宿舍及借住的客户仅占10%。根据“十二五”规划，深圳将建设各类住房54万套、总建筑面积4236万平方米，其中，商品房30万套，保障性住房24万套。拟将常住人口住房自有率从现有的40%提高到50%。55.00%60.00%65.00%70.00%1970年1980年2000年2005年62.90%64.40%66.20%69.10%住房自有率美国不同时期住房自有率（%）60%65%70%75%80%爱尔兰挪威葡萄牙英国意大利80%78%76%70%68%住房自有率欧洲发达国家住房自有率（%）（五）城市人口住房自有率分析深圳目前住房自有率相对较低，未来潜在需求仍然很大15第二部分：深圳房地产市场分析深圳房地产市场发展特征分析贰深圳房地产市场发展趋势分析叁深圳房地产市场发展现状分析壹16一、深圳房地产市场发展现状分析（一）房地产投资开发状况分析2012年前三季度固定资产投资1573.43亿元，初步预计增长12.3%（未经省局核定），固定资产投资保持较快增长，有力拉动了经济的快速发展。其中房地产投资为444.5亿元，占总投资28.25%固定资产投资保持较快增长，房地产开发投资较为平稳房地产开发投资额（亿元）462461.2440.4437.5458.4480.4444.54104204304404504604704804902006200720082009201020112012年1-11月房地产开发投资额（亿元）17一、深圳房地产市场发展现状分析（二）一级市场运行情况分析随着城市更新用地力度的加大，深圳土地资源的匮乏；在持续吃紧的遏制高房价政策下，楼市前景不明朗，开发商对拿地持谨慎态度等方面因素，2012年1-11月深圳土地市场供应和成交甚少，仅仅成交4块居住用地，总面积为34.3万平米。比前几年大幅减少。受土地资源及调控政策的影响，土地供应及成交大幅下降占地：15.97万平米建面：37.94万平米楼面单价：3226元/㎡竞得者：招商地产占地：3.15万平米建面：9.45万平米楼面单价：3206元/㎡竞得者：金地集团占地：15.18万平米建面：18.21万平米楼面单价：10983元/㎡竞得者：中海地产建面：7.81万平米楼面单价：6659元/㎡竞得者：鸿荣源18一、深圳房地产市场发展现状分析（三）二级市场运行状况分析——市场供应分析——供应量分析2012年1-11月，深圳二级住宅市场总推售量为431.6万平方米。从06年开始深圳预售面积总体呈递减趋势，特别是在10年调控政策出台后，供应量迅速减少，直到2012年市场供应逐步增加，楼市逐渐回暖。0200400600800695589.2666.6483.8333.13396.93431.6预售面积（万㎡）17.96018.6347.4329.3140.0861.4242.2446.27