高质量-写字楼营销推广方案

正式提案之前，先来看一组最新的写字楼市场动态——2009年9月，中航国际广场甲级写字楼公开发售，面积315㎡—1485㎡，均价11000元/㎡，至2010年5月，已全部售罄。1.2010年4月，洪客隆国际金融中心智能精装写字楼开盘，目前低区剩余30多套，面积50-260㎡，高区剩余整层及部分大空间办公室，均价10000元/㎡，销售良好。2.绿地中央广场·绿地中心，2栋准甲级写字楼+2栋甲级写字楼，整层面积1700㎡，100㎡起卖，精装修标准交房，预计2010年9月推出A区（1栋准甲），预估售价10000元/㎡。3.南昌宾馆国际中心，位于八一大道，亦是老城区唯一一个高端写字楼。由1栋甲级写字楼+1栋五星级酒店+大型商务配套组成，整层面积1400㎡，150㎡起卖，目前为内部认购阶段，预计2010年9月公开发售，均价15000元/㎡。车位面积比：1：150，车位数共400余个。4.联发广场、新地中心、总部基地、金融大街……新地中心外景图联发广场效果图除南昌宾馆国际中心外，南昌的高端写字楼无一例外地选择了红谷滩。南昌的写字楼，已经进入红谷滩时代。未来的红谷滩，高端写字楼云集，CBD商务力量蓄势待发。南昌正逐渐进入一个快速发展时期，城市竞争力加强红谷滩CBD价值已被认可，正释放出强大的吸纳能力中高档写字楼将领衔南昌市场，带来全新的商务变革红谷滩近几年内供应量激增，写字楼市场将竞争激烈“红谷滩时代”带给我们的启示：“红谷滩时代”，对于我们而言，是挑战，更是机遇。联发广场，如何赢得机遇？联发广场写字楼营销推广攻略“红谷滩时代”的机遇之战1、我们是谁？（产品洞察）目前南昌惟一一个最接近国际标准的甲级写字楼南昌高端写字楼与甲级写字楼主要指标对比指标标准描述联发广场国际金融中心中航国际广场绿地中心新南昌宾馆发展商背景有良好声誉的专业开发商具备具备具备具备不具备位置核心商业区域，连接公共交通系统具备具备具备具备具备物管国际化的物业管理公司，丰富写字楼物管经验不具备具备不具备具备具备体量30，000㎡以上具备具备具备具备具备产权单一产权，只租不售？不具备不具备不具备不具备楼层平面单层面积1000㎡，使用率70%具备具备具备？不具备（68.21%）室内净高不低于2.6米具备具备具备具备具备走廊宽度公共走廊不低于1.5米具备具备具备？具备卫生间男女各一，每个不低于楼层使用面积的1：10配置不具备不具备不具备不具备不具备电梯系统候机40S,梯速2.5—4.0米/秒，配置比例不低于5000㎡/部具备具备不具备不具备不具备停车位不低于0.9个/㎡具备不具备不具备不具备具备空调系统四管制分机盘管或VRV系统具备具备具备具备具备＊标准参考来自仲量联行分析（一）：和市场其他同类物业相比，我们在楼层平面、电梯、停车位这三点上也均符合甲级标准，是达到甲级指标最多的写字楼之一，产品上占据绝对优势。分析（二）：除甲级指标外，联发广场在产品打造上拥有诸多优势。从规划到设计，从建筑到施工，全部由国内顶尖团队担纲。采用劲性柱施工，抗震等级8级，单项多投入2000万。外立面采用大单元LOW-E玻璃幕墙，南昌首屈一指。……分析（三）：除产品优势外，我们还占据了综合体优势、CBD大环境带来的地段、交通、配套等优势以及商业物业与住宅相比良好的投资升值优势。联发广场价值层级图：CBD大环境优势—“红谷滩时代”投资升值优势综合体优势产品优势甲级标准CBD大环境优势—“红谷滩时代”投资升值优势综合体优势产品优势甲级标准CBD大环境优势—“红谷滩时代”投资升值优势综合体优势产品优势甲级标准CBD大环境优势—“红谷滩时代”投资升值优势综合体优势产品优势甲级标准CBD大环境优势—“红谷滩时代”投资升值优势综合体优势产品优势甲级标准CBD大环境优势—“红谷滩时代”投资升值优势综合体优势产品优势甲级标准CBD大环境优势—“红谷滩时代”投资升值优势综合体优势产品优势甲级标准CBD大环境优势—“红谷滩时代”投资升值优势综合体优势产品优势甲级标准毫无疑问地，我们的产品已经具备了赢得机遇的先天条件。产品之上，我们如何获取成功营销的能量？在形象占位上赢得先机在广告推广上把握先机在营销动作上抢占先机本案的核心战略方针一、形象占位策略“你是谁并不重要，重要的是你扮演什么角色。”中航国际广场形象诉求：“迎接全盛中国”解析：客群角度出发、关注客户所关注角色定位：实力国企的战略平台《中航国际广场》国际金融中心形象诉求：“世界平台，唯我中心”解析：较空泛、无支撑、为高端而高端角色定位：企业对接世界的商务平台，唯一性《国际金融中心》绿地中央广场形象诉求：“289米世界巅峰级商务群”解析：产品层面、产品和物业的双重高度角色定位：高端的、世界级的商务平台《绿地中央广场》南昌宾馆国际中心形象诉求：“八一大道·创世纪智囊商务体”解析：城市优越商务资源占有者角色定位：占据市中心优势资源的高端商务平台联发广场，需要什么样的角色？体现物业价值优势的凸显产品价值高度的差异化的、高姿态的联发广场价值层级图：CBD大环境优势—“红谷滩时代”投资升值优势综合体优势产品优势甲级标准CBD大环境优势—“红谷滩时代”投资升值优势综合体优势产品优势甲级标准CBD大环境优势—“红谷滩时代”投资升值优势综合体优势产品优势甲级标准CBD大环境优势—“红谷滩时代”投资升值优势综合体优势产品优势甲级标准CBD大环境优势—“红谷滩时代”投资升值优势综合体优势产品优势甲级标准CBD大环境优势—“红谷滩时代”投资升值优势综合体优势产品优势甲级标准CBD大环境优势—“红谷滩时代”投资升值优势综合体优势产品优势甲级标准CBD大环境优势—“红谷滩时代”投资升值优势综合体优势产品优势甲级标准综合体之上·世界标准商务平台本案形象占位（定位策略）：强调综合体优势写字楼价值依托产品价值高度国际甲级物业物业功能价值诉求综合体是甲级写字楼的高端标准之一，也是本案区隔于其它写字楼产品的直接优势之一。综合体之上的甲级写字楼，毋庸置疑地在甲级写字楼的产品之上，又为本案的高端属性提供了一个重要支撑。为什么“综合体之上”？以”世界标准“凸显高端，强调联发广场的“真甲级”，为产品的高端与国际化提供切实可循的依据。以”世界标准“区隔竞争对手，体现本案无与伦比的高端产品和唯一性。为什么“世界标准”？二、广告推广策略在这一环节我们要解决的问题是——项目以何种姿态亮相示众，并掷地有声？（入市举旗）如何引起市场和目标客群的关注，并赢得他们的好感？（产品落地）第一阶段：入市形象期联发广场的问世以及它的”世界标准“为我们带来了什么？形象：由价值产生的影响力CBD大环境优势—“红谷滩时代”投资升值优势综合体优势产品优势甲级标准CBD大环境优势—“红谷滩时代”投资升值优势综合体优势产品优势甲级标准CBD大环境优势—“红谷滩时代”投资升值优势综合体优势产品优势甲级标准CBD大环境优势—“红谷滩时代”投资升值优势综合体优势产品优势甲级标准CBD大环境优势—“红谷滩时代”投资升值优势综合体优势产品优势甲级标准CBD大环境优势—“红谷滩时代”投资升值优势综合体优势产品优势甲级标准CBD大环境优势—“红谷滩时代”投资升值优势综合体优势产品优势甲级标准CBD大环境优势—“红谷滩时代”投资升值优势综合体优势产品优势甲级标准老城区到红谷滩新城区，城市商务版图的重新划分满足CBD高端商务配套需求，助力城市中央商务区形成与发展前所未见的国际化高端办公平台，向外筑巢引凤，向内加速本土企业成长，为南昌城市带来全新的商务力量和商务变革联发广场价值影响力分析：城市商务版图的重新划分城市中央商务区形成与发展的助推器城市全新商务力量和商务变革的始作俑者影响城市商界格局广告推广语（品牌主张）：影响城市商界格局它是我们代表南昌发表的商界宣言它是我们项目带给城市的终极价值它是我们与目标客户的共同价值观它是指向世界的，但绝不是浮夸的—户外大牌—秉世界标准，势撼商界影响力联发广场超甲级写字楼，首席城市经济体经济平台的全球化，势必启动城市全新商务标准。联发广场，南昌首个超甲级写字楼，同步全球商务经济，举旗超越城市商务力量。以真甲级商务之道融通全球，领导南昌商界影响力。—主形象篇·跨版硬广—联发广场旨为商界影响力而来国际标准建造，首个超甲级写字楼震撼南昌*城市竞争力，全球城市化发展的新课题*甲级写字楼，衡量城市综合竞争力的晴雨表*联发广场，国际标准建筑南昌首座超甲级写字楼*商务标杆拔天力作，引领南昌CBD集群全面发展—主形象篇·跨版软文—第二阶段：产品形象期如何让目标客群认可本案的产品价值并激励其完成认购?成长型企业投资者成熟型企业领导型企业客户构成本案客户构成：领导型企业成长型企业成熟型企业投资者各类客户构成比例：？我们影响谁投资者成长型企业成熟型企业领导型企业√领导型企业是本案的核心价值体现者领导型企业本身代言着本案的高姿态与高端属性领导型企业是推动本案成功营销的关键因素领导型企业是”二八原理“中影响80%的那20%为什么是”领导型企业“？领导型企业，本案品牌主张“影响城市商界格局”的真正主语。创作前的思考：我们的产品和我们的消费者之间如何有效沟通？亦就是说，“世界标准”和“商界影响力”之间的关系是怎样的？什么才是领导型企业所关注和看中的？他们对写字楼的期望是怎样的？什么是广告语言？广告语言的真谛是对什么样的人说什么样的话。平面广告创作从不服从标准，我们只创立标准联发广场国际标准超甲级写字楼势憾南昌走在时代前端，不仅需要勇气，更需要高瞻远瞩的创造性。联发广场，南昌首个超甲级写字楼，以世界标准对接国际一流水平，创立南昌全新商务平台标准，领先一步带给您前所未见的高端商务体验。—产品主形象篇—没有超甲级标准，谈何商界影响力联发广场，真正意义上的超甲级写字楼没有平均值，只有统一高标准；唯有超甲级标准，方能影响城市商界。从外立面到地下层，从材料到施工，从设计的人性化思考到科技的合理运用……联发广场，恪守并超越国际标准，创造南昌首个真正意义上的超甲级写字楼。—建筑标准篇—未有十六部电梯，不足以赶超商界时间观联发广场，原装进口高速电梯为企业提速对商务人士来说，时间就是成本与商机。联发广场，16部原装进口高速通顶电梯，最高6米/秒，侯梯时间将不超过30秒，以最高时速赶超现代商界时间观。—电梯篇—未达千余车位，如何迎驾商界领袖？联发广场，千席停车位全面满足高端商务所需尊重客户与伙伴，从尊重他们的座驾开始。联发广场独有双层地下立体停车场设计，1∶200㎡的车位设计标准。车位数量多达1000个，问鼎南昌之最。联发广场以千席车位，迎驾城市商业企业领袖。—车位篇—未及十足肯定，何以聚首商界风云人物联发自属星级物业，开发管理一体化周到服务客户的满意度，是我们追求的第一原则。只有得到客户百分百的肯定，才让商界风云人物乐于汇聚于此。联发广场采用旗下自属星级物业管理团队，不假手他人，提供更贴心，更便利的专业服务。—物管篇—没有一流水准，岂敢妄论商界顶尖作品联发广场，汇聚国内一流参建单位扛鼎力作我们坚信，最好的作品总是出自出类拔萃的人手中。联发广场，联手中国建筑设计研究院、国家工程设计大师崔恺、上海建工集团等国内顶尖团队，创造南昌首个超甲级顶尖作品。更以一流水准，影响这个城市杰出的企业领袖。—团队篇—缺乏综合支柱，高端商务价值谈何说起？联发广场顶级五维综合体，超越甲级的商务标准城市综合体的出现，为甲级写字楼提供了更高端的可能。联发广场，CBD首席城市综合体，创立南昌少见的商务经济价值链。以克拉精装公寓、SLifemall大型时尚购物中心配套写字楼，全面满足高端商务的各项需求。—综合体配套篇—商界影响力，来自城市核心力量联发广场，CBD中心综合体型首席经济体*CBD核心，大南昌高端商务门户第一前沿CBD的地段、交通（机场快线、地铁、桥梁、隧道、道路）*城市集权中央板块，城市力量中流砥柱。配套（市政机构、金融机构、高端写字楼群、高端住宅群、星级酒店）*联发广场，五维综合体实力彰显独特价值综合体优势（综合体配套及投资前景）—产品·