华润置地产品线专题研究

华润产品系专题研究淄博策划研究中心出品2020/2/12产品细分篇住宅篇商业篇第一章第二章第三章2产品细分篇14运营模式物业发展物业出租+住宅商业&5以近郊产品、市区产品和都市综合体产品三大精品为核心产品模式都市综合体市区产品近郊产品6产品线划分产品土地客户按照土地属性、客户、产品三者匹配的原则，对产品进行划分。7产品线划分客户细分客户特征土地区位产品线产品形态高端置业A品质追求B居住改善C上层家庭成熟家庭成长家庭CBD/城市/城郊城市/城郊城市、城郊/远郊万象高端城市高端九里官邸城市品质城郊品质城市改善城郊改善都市顶级高层住宅都市顶级高层住宅城郊顶级低层住宅都市品质高层住宅城郊品质组合住宅都市改善高层住宅城郊改善组合住宅一个项目可能会存在多条产品线旅游度假城郊顶级组合住宅8远郊顶级低层都市顶级高层城郊高级高层都市高级高层城郊精品六大产品系住宅系列细分都市精品9商业系列细分三大系列万象城五彩城欢乐颂住宅篇万象高端、城市高端、城郊高端、城市品质、城郊品质、城市改善、城郊改善、旅游度假2万象高端系列12代表项目万象高端深圳幸福里南宁幸福里杭州悦府沈阳悦府青岛华润中心合肥凯旋门万象高端城市高端城郊高端城市品质城郊品质城市改善城郊改善旅游度假13万象高端城市高端产品特点客户土地产品多次置业高端家庭追求城市带来的便利，渴望占有顶级的商业娱乐资源配套城市核心，城市副中心地块商业商务属性高，周边写字楼商业密集，享受市中心级别的一线配套交通高度发达地块受到不利因素影响，如交通噪音干扰大以及周边人群复杂的情况稀缺顶级商业配套资源点式高层、超高层容积率高，多大于4外向型的规划形态，建筑成点式布局一核多户立面简洁公建化在高档家私的基础上更追求高科技智能化的服务酒店式物业服务城郊高端城市品质城郊品质城市改善城郊改善旅游度假城市高端系列15代表项目城市高端(悦府)外滩九里无锡悦府南京悦府城市高端万象高端城郊高端城市品质城郊品质城市改善城郊改善旅游度假16产品特点客户土地产品多次置业高端家庭希望拥有最好的居住环境、良好的生活及教育配套市区（新城区）建成区周边居住环境很好，是传统意义的高档生活片区，生活配套及商业配套完善且档次很高教育配套良好，周边多为高档住宅小区外板块客户对该地块所属区域认同度较高稀缺地段，城市核心地段板式高层容积率在3-5之间内部围合，园区内部景观价值最大一核2-3户立面风格风情化精装修交付，关注豪华家具品牌的大量使用豪华会所城市高端万象高端城郊高端城市品质城郊品质城市改善城郊改善旅游度假17淄博中央公园城市高端万象高端城郊高端城市品质城郊品质城市改善城郊改善旅游度假概况：项目占地面积13.33万㎡，总建面54万㎡项目指标（㎡）总建设用地面积133339总建筑面积54196.9其中地上建筑面积437235.6其中住宅395605其中高层368565多层27040商业及公建配套41486.6其中公建配套5440商业36046.6地下建筑面积104463.3其中其中地下车库88451.8住宅地下室12124.7设备用房2780.5会所地下室1106.3一期高层二期多层悦玺18c淄博中心医院王府井商业街淄博饭店交通银行利群淄博购物广场美达百货购物中心金帝购物广场银座商城淄博中央公园城市高端万象高端城郊高端城市品质城郊品质城市改善城郊改善旅游度假区位：继承中央公园系特点，分布城市核心区域及交通密集区项目位于淄博市中心城区核心，东至金晶大道，南至淄博饭店，西至西二路，北至人民西路。毗邻淄博市政府、人民公园、王府井商业街等，周边交通便捷19淄博中央公园城市高端万象高端城郊高端城市品质城郊品质城市改善城郊改善旅游度假产品定位：“高层”+“多层”，以100㎡以上的中大户型为主产品定位：城市中心中央公园基业大宅该地块产品将规划为城市核心区域纯粹的顶级豪宅社区，单套户型面积尺度超过100㎡，三居、四居套型为主；项目将通过构建精品园林、史诗建筑、完善配套、顶级物业，最终成就项目淄博市场的顶级豪宅产品标杆，成为淄博高端圈层的终极居所。20淄博中央公园城市高端万象高端城郊高端城市品质城郊品质城市改善城郊改善旅游度假客户定位：淄博中高端客户为主导富二代达人财富领袖21淄博中央公园城市高端万象高端城郊高端城市品质城郊品质城市改善城郊改善旅游度假建筑风格：Art-deco为主线的建筑风格城郊高端系列23代表项目城郊高端（九里官邸）大连星海湾壹号北京公元九里上海佘山九里苏州昆玉九里城郊高端万象高端城市高端城市品质城郊品质城市改善城郊改善旅游度假24产品特点客户土地产品多次置业高端家庭追求别墅生活平层化带来的生活方式的改变追求物业的增值板式多层，平层官邸容积率为1或以下规划强调序列和对称一核1-2户电梯直接入户，空间划分细致立面风格纯粹关注细节豪华会所位于城市近郊周边的所在区域居住环境良好交通便捷，可通过快速路尽快到达城市成熟区周边现有生活、商业配套及教育资源相对匮乏城郊高端万象高端城市高端城市品质城郊品质城市改善城郊改善旅游度假城市品质系列26代表项目城市品质（中央公园）上海滩花园武汉凤凰城沈阳凯旋门北京西提红山3期沈阳置地广场淄博中央公园无锡太湖国际社区合肥紫云府武汉MO+武汉中央公园成都凤凰城成都绵阳中央公园成都24城重庆中央公园城市品质万象高端城市高端城郊高端城郊品质城市改善城郊改善旅游度假27产品特点客户土地产品以多次置业成熟家庭为主，少量1-2次置业的青年新贵经济实力强，关心产品品质带来的生活品质的提升追求便捷的城市生活高层板式为主一核2户为主，少量一核3户关注外立面及公共部位的品质细节，关注软体景观带来的品质感增值服务，侧重设备设施带来的生活品质的保障主题会所市区（新城区）建成区周边居住环境很好，生活配套及商业配套档次较高且密集教育配套良好，周边多为中档及以上住宅小区外板块客户对该地块所属区域认同度较高公共交通配套完善城市品质万象高端城市高端城郊高端城郊品质城市改善城郊改善旅游度假28淄博凯旋门城市品质万象高端城市高端城郊高端城郊品质城市改善城郊改善旅游度假概况：位于张店中心区，依附于华润中心综合体，七栋高层住宅项目北侧是共青团路，东侧为东一路紧邻主干道金晶大道和美食街，交通极为便利29淄博凯旋门城市品质万象高端城市高端城郊高端城郊品质城市改善城郊改善旅游度假项目定位：都市综合体高尚品质住宅商业部分住宅部分30淄博凯旋门城市品质万象高端城市高端城郊高端城郊品质城市改善城郊改善旅游度假青年新锐城市中坚客群定位：热爱都市繁华生活的“城市动物”，以28-50岁的中高端客户群体为主31淄博凯旋门城市品质万象高端城市高端城郊高端城郊品质城市改善城郊改善旅游度假户型产品：96㎡~196㎡高层现代风格住宅，以两居、三居为主力户型。133㎡，三室两厅两卫96㎡，两室两厅一卫114㎡，三室两厅一卫32淄博凯旋门城市品质万象高端城市高端城郊高端城郊品质城市改善城郊改善旅游度假建筑风格：采用后现代主义风格采用后现代主义风格，由仿真涂料，铝板，玻璃幕墙组成。楼体排放错落有致，充分体现高贵奢华的居住感觉。项目每栋楼都配有近5米挑空的入户大堂，全部石材打造。城郊品质系列34代表项目城郊品质（橡树湾）北京橡树湾唐山橡树湾天津中央公园沈阳橡树湾南通橡树湾苏州橡树湾上海橡树湾宁波慈溪中央公园扬州橡树湾武汉橡树湾厦门橡树湾福州橡树湾南昌橡树湾成都橡树湾淄博橡树湾城郊品质城市高端城郊高端城市品质万象高端城市改善城郊改善旅游度假35产品特点客户土地产品以多次置业成熟家庭为主经济实力强，关心产品品质带来的生活品质的提升追求舒适宜居的生活方式纯小高层规划/或高层+低层产品组合产品舒适性情景性强一核2户为主，少量一核3户增值服务，侧重设备设施带来的生活品质的保障完善的会所设置及配套城市近郊，城市发展区可通过快速路便捷的达到市区商业中心周边居住环境良好，相比市中心密度较低。周边规划有完善的配套，生活、商业配套和教育配套档次较高，但尚在规划中，仍不成熟公共交通配套尚不完善仅能满足一定的公共出行需求周边多为中档及以上住宅小区外地的外板块客户对该地块所属区域认同度较高城郊品质城市高端城郊高端城市品质万象高端城市改善城郊改善旅游度假36淄博橡树湾城郊品质城市高端城郊高端城市品质万象高端城市改善城郊改善旅游度假项目概况：位于淄博西区的新政务中心的核心位置橡树湾北京路南京路中润大道联通路生态公园齐盛宾馆市直机关办公楼淄博华润橡树湾总占地13万㎡，总建筑面积越46万㎡37淄博橡树湾城郊品质城市高端城郊高端城市品质万象高端城市改善城郊改善旅游度假客户定位：主要针对淄博刚需、刚改客群刚需客群刚改客群38淄博橡树湾城郊品质城市高端城郊高端城市品质万象高端城市改善城郊改善旅游度假项目产品：高层住宅为主，户型集中在90-160㎡，多为三居室以小高层产品为主，面积集中在90-160㎡，一期主力户型为两室两厅一卫90㎡和三室两厅一卫110㎡。39淄博橡树湾城郊品质城市高端城郊高端城市品质万象高端城市改善城郊改善旅游度假项目以“艺术、生活”为设计主题，整体为纯板式法式新古典的建筑风格及法式园林，社区风格：整体采用古典法式风格城市改善系列41代表项目城市改善大连海中国合肥幸福里成都24城城市改善城市高端城郊高端城市品质城郊品质万象高端城郊改善旅游度假42产品特点客户土地产品以二次、一次置业为主；以成长家庭和有一定支付能力的青年家庭为主；经济实力尚可，家庭成员对产品均有居住体验要求高层产品功能性强，在功能满足的基础上追求一定的舒适性关注良好的社区环境带来的居住感受的体验性价比高的增值服务满足日常生活的社区配套市区周边居住环境一般，生活配套及商业配套足但档次较低中高端客户对该地块所属区域认同度较低公共交通配套完善能满足日常出行需求城市改善城市高端城郊高端城市品质城郊品质万象高端城郊改善旅游度假城郊改善系列44代表项目城郊改善城市高端城郊高端城市品质城郊品质城市改善万象高端旅游度假城郊改善长沙凤凰城常州华润国际社区泰州国际社区成都银杏华庭45产品特点城郊改善城市高端城郊高端城市品质城郊品质城市改善万象高端旅游度假客户土地产品以二次、一次置业为主；以成长家庭和支付能力较强的青年家庭为主；经济实力尚可，家庭成员对产品均有居住体验要求郊区置业的改善型客户追求产品形式差异性带来的生活体验的变化关注产品总价完善的社区商业配套/区域商业中心远郊周边居住环境较差，生活配套及商业配套不足且档次较低，需要依赖社区内部配套解决外板块客户对该地块所属区域认同度较低公共交通配套少，仅能满足一定的出行需求度假旅游系列47代表项目旅游度假城市高端城郊高端城市品质城郊品质城市改善万象高端城郊改善旅游度假海南石梅湾九里48产品特点旅游度假城市高端城郊高端城市品质城郊品质城市改善万象高端城郊改善客户土地产品多次置业关注工作与生活的平衡关注父母养生或者家庭休闲中小面积的独栋别墅、联排别墅、类别墅及度假公寓关注规划带来的自然景观的体验第二居所，追求生活享受情景化设计，不追求功能性的完善基础的社区配套酒店度假公寓物业服务远郊有快速路可以到达有自然景观资源，有一定的休闲配套生活商业教育配套不完善商业篇万象城、五彩城、欢乐颂3高端品牌-万象城51万象城五彩城欢乐颂战略布局主要布局在省会城市或重要二线城市52开发模式万象城五彩城欢乐颂以买地自建为主，部分与新鸿基合作开发，少量为收购城市开发模式深圳买地自建沈阳买地自建成都买地自建南宁买地自建合肥买地自建青岛买地自建重庆买地自建上海买地自建常州买地自建杭州与新鸿基合作开发无锡与新鸿基合作开发郑州收购深国投印象城重建678121234591011买地自建合作开发收购重建53城市区位万象城五彩城欢乐颂1、城市核心商业商务地段2、新城区核心，新CBD、新行政中心、高新区附近位置特征：①选择城市新城区的核心地段；②第