城市综合体的定位剖析

城市综合体的定位剖析定位需满足的目标1、符合城市整体发展要求，符合政府控规要求2、具有鲜明特色，体现项目地段价值3、符合市场要求，实现整体开发与经营目标2020/2/1222020/2/123定位依据123456城市和区域市场城市化发展经济和人口状况城市和区域地理环境历史、文化、民俗、民情政府规划及功能定位定位的依据2020/2/124霍金斯“消费者决策过程模型”2020/2/125“三位一体”定位方法2020/2/126核心商业形态家庭服务家庭时尚家庭娱乐辅助商业形态家庭休闲品家庭必需品家庭生活类零售商业形态定位——以“家”为单位分析2020/2/127市场超市购物中心核心价值区时尚精品专业店百货市场超市购物中心核心价值区时尚精品专业店百货城市综合体——零售商业形态定位2020/2/1285-10%其他服务20-25%餐饮30-35%商业零售30-40%休闲、娱乐、酒店城市综合体——各功能商业形态构成2020/2/129按照零售业饱和理论，只有在零售饱和度大于平均值的前提下，才有在商圈开设集中商业的可能（临街商业不计入）零售饱和理论公式：IRS=C*RE/RFC：潜在客户数量RE：人均消费支出RF：营业面积城市综合体——商业零售业态2020/2/1210商业零售业态商业规模的设定2020/2/1211商业零售业态极限规模测算表2020/2/1212销售额=购物概率*人口*人均零售开支商业面积=销售额/单位面积营业额购物概率测算公式选用赫夫模型公式：A=S/DijjaMijbS/DjaijbS/DjaijbPij=Aij为商店J对消费者I的吸引力；Sja为商店J的规模；Dijb为消费者I到商店J的距离；Pij为消费者I到商店J的规模购物的概率；商业零售业态引力模型2020/2/1213商业街分析需要解决的核心问题1、商业街的长度和宽度2、商业街的辐射半径3、商业街与平行干道的距离城市综合体——商业街东京商业街长度一般为600-1200M，平均880M；商业街辐射半径为250-650M，平均辐射半径为420M2020/2/1214东京商业街长度一般为600-1200M，平均880M；商业街辐射半径为250-650M，平均辐射半径为420M东京商业街平均宽度城市综合体——商业街2020/2/1215城市综合体——商务城市综合体的商务办公容量一般受城市化发展的影响，而人均办公面积受区域的主导功能和区域的重要性程度的影响。2020/2/1216城市综合体的商务办公面积需要考虑的内容1、城市商务物业供给总量和供给结构；2、城市商务物业需求总量和需求结构；3、城市商务物业供给矛盾分析；4、城市未来供需发展趋势（预测就业人口和人均办公面积及未来市场需求）；5、确定城市综合体对城市中心商务的分流指数；6、中心商务的高度指数确定综合体最终的商务容量；2020/2/1217城市综合体——酒店城市综合体的酒店规模估算E=N*P*L/（T*K）E：酒店的床位数N：全年的旅客人数P:住宿旅客比例L:平均住宿天数T:全年可逗留天数K:床位的利用率2020/2/1218城市综合体运营的价值酒店商务办公商业公寓住宅资源平台商务租客提升品质高消费人流旅游租客商务消费人流住家消费人流提升品质资源平台提升品质商务消费人流商旅消费人流城市综合体的运营价值主要取决于人流价值链2020/2/1219商业办公商务公寓住宅酒店公寓周边高档公寓众多住宅高档住宅缺失，中高档住宅众多酒店五星级酒店林立办公地王大厦等甲级写字楼汇聚商务CFD带来大量高等级商务人士商业缺乏有影响力的商业形态华润万象城酒店商务办公商业公寓住宅资源平台商务租客提升品质高消费人流旅游租客商务消费人流住家消费人流提升品质资源平台提升品质商务消费人流商旅消费人流2020/2/1220华润万象城城市综合体开发的思考一期二期华润万象城作为城市核心区城市综合体项目为什么一期项目开发会会选择商业和写字楼？2020/2/1221商业办公商务公寓住宅酒店公寓周边高档公寓众多住宅高档住宅缺失，中高档住宅众多酒店上海宾馆等酒店档次不高办公写字楼众多，但档次低商务商务气氛浓厚商业商业以中高档为主，但本项目商业区位并不理想中航城酒店商务办公商业公寓住宅资源平台商务租客提升品质高消费人流旅游租客商务消费人流住家消费人流提升品质资源平台提升品质商务消费人流商旅消费人流2020/2/1222中航城城市综合体运营的思考同样处于城市核心区的中航城城市综合体项目为什么一期项目开发会选择写字楼而不是商业？2020/2/1223商业办公商务公寓住宅酒店公寓公寓少住宅住宅项目多，酒店少，档次低办公写字楼少，且档次低商务商务气氛淡薄商业临近五洲风情MALL龙岗南联港台项目酒店商务办公商业公寓住宅资源平台商务租客提升品质高消费人流旅游租客商务消费人流住家消费人流提升品质资源平台提升品质商务消费人流商旅消费人流2020/2/1224龙岗南联港台项目城市综合体运营的思考龙岗南联港台项目处于城市次级中心区的辐射地带，125万的总建面，一期启动以住宅为主？2020/2/1225城市综合体的综合开发价值链矩阵强烈弱或不确定中立潜在市场冲突2020/2/1226城市综合体的综合评价体系基础评价指标辅助评价指标