房地产开发贷款项目评估报告模板

房地产开发贷款项目评估报告一、借款人资信情况（一）基本信息以列表形式描述申请人基本信息。申请人名称成立时间注册地址注册资本实收资本企业性质法定代表人经营范围主营业务历史沿革采取分阶段方式描述申请人从成立之初经历的改制、更名、重组等情况，在经营、管理等方面取得的重要成绩等、在技术、设备、产品等方面的重大进步等。其中对实收资本要进行调查和核实,货币资金出资的调查是否存在撤资情况,实物出资的调查出资是否合规,实物是否仍在申请人名下、状态是否正常。（二）管理情况1、集团及关联关系申请人属于我行集团客户的成员企业，应列明所属集团的类别、已核定授信控制额度、已使用额度情况等，说明申请人在集团内地位和授信担保措施。从申请人所在集团内成员企业数量和层级、集团内是否存在交叉持股、申请人应收和应付关联企业款项的金额及占比等方面说明申请人关联关系的复杂状况。以列表形式描述申请人股东情况（如股东超过10家，则列明持股超过10%的所有股东）。序号股东名称持股比例与申请人经营及管理上的联系备注其中对控股股东的经营情况进行调查和说明，重点说明控股股东在公司治理、生产经营、资金运作和利润分配等方面对申请人的控制关系；若申请人为民营企业，要调查和了解实际控制人，重点说明实际控制人在公司治理、生产经营、资金运作和利润分配等方面对申请人的控制关系。以列表形式描述申请人控股及主要参股子公司情况。序号子公司名称投资金额控股（参股）比例与申请人经营及管理上的联系备注其中重点说明申请人内部的管理机制，特别是本部对子公司的资金管理体制；申请人收入、利润主要来源于哪些子公司，本部对这些子公司的管理和控制能力。以列表形式描述申请人其他关联企业情况，其他关联企业指与申请人无直接股权关系但存在一定关联、控制、管理关系，如事业单位的上级主管部门、同一母公司下的兄弟公司、同一实际控制人控制的企业等，同时对申请人的管理、经营等产生重大影响的企业。序号关联企业名称与申请人的关联关系对申请人管理的影响力对申请人经营的影响力备注2、管理层情况描述申请人实际控制人（如无，请注明）、法定代表人、经营负责人、财务负责人的姓名、年龄、职务、教育背景、从业经验、主要业绩、工作简历等。说明是否已发现申请人及以上人员存在个人信用不良记录、重大违法、违规事项以及拒不执行法院判决的行为，对上市公司是否已发现被证监会或证券交易所处罚的情况。对自然人实际控制的企业，对控制人提供人民银行个人证信系统查询结果。（三）财务和帐务情况1、财务报表情况描述申请人财务报表审计情况。若经过审计，则调查并说明审计事务所的是否为我行认可、资质等级等；审计事务所若连续两年及以上发生变更的，则调查并说明变更原因以及对审计报告质量的影响。若申请人无法提供经审计的财务报表或对财务报表数据真实性有疑虑的，要对财务报表数据进行现场调查和核实，详细描述核实内容、过程及结果。编制财务数据简表如下：近三年及近期财务数据简表（万元）序号项目年年年年月1总资产1.1流动资产其中：货币资金应收帐款其他应收款存货1.2长期投资1.3固定资产净值1.4在建工程2负债总额2.1流动负债其中：短期借款应付票据应付帐款2.2长期借款3所有者权益其中：实收资本4营业收入5营业利润6投资收益7利润总额8净利润9经营活动现金流入量10经营活动现金净流量11投资活动现金净流量12筹资活动现金净流量2、资产负债重点项目分析对申请人上年度和最近一期的重点资产、负债项目及重大损益变化情况进行调查和分析。重点项目原则上为申请人资产或负债中占比超过10%、与上期相比变化超过20%、以及其他对申请人经营、资金等产生重要影响的资产或负债项目，包括但不限于：调查并说明银行存款中是否有质押、冻结情况，如有，质押或冻结的金额、占比及产生原因。调查并说明持有的短期投资的种类、明细、金额、是否已质押。调查并说明应收帐款的帐龄分布，列示金额前五名的应收账款的欠款人名称、贸易背景、欠款时间、收回可能性、是否为关联企业欠款、坏账准备是否计提充足，应收账款是否已作质押，产生变化的原因等。调查并说明其它应收款的帐龄分布，列示金额前五名的其它应收款的欠款人名称、产生原因、欠款时间、收回可能性、是否为关联企业欠款、坏账准备是否计提充足，产生变化的原因等。调查并说明主要存货种类及明细情况，保管状况是否良好，市场价值是否有重大变化，是否已质押，是否已办理保险，是否存在长期积压的现象及原因等。调查并说明持有债权投资的种类、金额、是否已质押；持有多少其他公司的股权，占被投资单位的股权比例、投资收益情况、是否已质押等。调查并说明主要固定资产的种类、数量、成新率、是否正常运转、是否已抵押，是否存在固定资产灭失、损毁、长期闲置的现象，如有对申请人资产价值、生产经营的影响。调查并说明在建工程的项目名称、已完成投资情况、后续资金安排、工程进度和完工时间，是否存在资金缺口、是否已抵押等。调查并说明申请人拥有的无形及递延资产的种类、金额、取得或发生背景、目前价值或作用。其中对土地使用权，调查土地位置、使用状态、是否抵押、变现能力等。调查并说明预收帐款的预收对象、产生原因、对应产品生产和劳务支出的进展情况，是否存在无法按期交付的可能性等。调查并说明应付帐款的帐龄分布，详细列示金额前五名的应付帐款的应付对象、产生原因、欠款时间、归还安排、资金来源、是否为应付关联企业款等。调查并说明其它应付款的帐龄分布，详细列示金额前五名的其他应付款的应付对象、产生原因、欠款时间、归还安排、资金来源、是否为应付关联企业款等。注：若申请人同时提供合并和本部报表的，应同时对合并和本部报表上的重点项目进行说明；若申请人提供的经审计的财务报表附注对以上重点项目的明细情况有相应说明内容，可以不做重复说明，只需对调查的中掌握的其它情况进行说明。3、损益及现金流情况分析通过现场核对申请人账务账簿和重要原始凭证，重点核实并说明以下情况：增值税、所得税等缴纳情况是否与财务报表、纳税凭证反映的一致，销售收入是否真实，各项费用支出是否真实，现金流量是否真实。分析申请人最近三年及近期收入和利润的变化趋势及原因，分析申请人三项活动现金流变化趋势，并重点分析经营活动现金流入、流出及净流量情况。4、财务指标分析列示申请人偿债能力、营运能力、盈利能力、现金偿还能力、增长能力等主要财务指标及行业均值（如有），并对申请人的财务状况及变化情况进行综合评价和分析（对申请人同时提供合并和本部财务报表的，要同时列示合并及本部的财务指标，但对采取资金集中管理体制、本部只从事投资管理职责的企业，可只列示合并的财务指标）。（1）偿债能力指标项目名称××年××年××年××月行业均值（如有）资产负债率流动比率速动比率利息保障倍数（2）营运能力指标项目名称××年××年××年××月行业均值（如有）存货周转率应收帐款周转率总资产周转率（3）盈利能力指标项目名称××年××年××年××月行业均值（如有）EBITDA销售净利率净资产收益率EBITDA：息税折旧摊销前利润（4）现金偿债能力指标项目名称××年××年××年××月行业均值（如有）现金比率经营活动现金净流量／总债务经营活动现金净流量／短期债务（5）增长能力指标项目名称××年××年××年××月行业均值（如有）销售收入增长率净利润增长率资本积累率（四）信用状况调查及评价1、授信申请人违约事项判断序号判定事项判定结果判定理由1我行对该笔贷款停止计息或应计利息纳入表外核算是□、否□说明判定依据。2我行将贷款出售并承担不低于5％的账面损失是□、否□说明判定依据。3由于债务人财务状况恶化，我行按照与债务人达成的协议或法院的裁定做出让步的事项，对借款合同条款作出非商业性调整是□、否□说明判定依据。4债务人申请破产，或者已经破产，或者处于类似保护状态，由此将不能履行或延期履行偿付我行债务是□、否□说明判定依据。5债务人在其他银行违约是□、否□说明判定依据。6我行需要通过诉讼来收回贷款是□、否□说明判定依据。7监管部门或我行认定的其他可能导致债务人不能全额偿还债务的情况是□、否□说明判定依据。2、与我行合作情况列示申请人的对公客户四个一批分类结果和和对公客户分类营销的类型。属于我行老客户，描述申请人与我行授信业务合作开始时间、现有授信业务余额及品种、有无违约记录等。3、同业合作情况以列表形式说明申请人在他行的授信、用信、信用记录情况，对于存在不良贷款和违约记录的，则要详细调查并说明产生原因、当前状况以及对申请人偿债能力的影响。授信银行授信额度担保方式用信情况是否存在不良贷款及违约记录贷款银行承兑汇票贸易融资贴现保函其他合计**银行**银行……合计（注：担保方式应进行详细说明，保证担保的列明保证人名称及是否与申请人存在关联关系，抵质押担保的列明抵质押人和抵质押物的名称。）对与信贷登记系统查询结果不一致的，应调查并说明原因；对我行信贷系统上列示为银监会大额授信预警客户的，应查明预警原因并进行调查和核实，若预警原因确实存在，对申请人偿债能力的影响做出说明。4、或有负债情况以列表形式说明申请人为其他企业提供的对外担保情况。序号担保对象担保余额反担保措施被担保企业经营状况代偿可能性12……合计对与信贷登记系统查询结果不一致的，应调查并说明原因。同时调查并说明申请人的未决诉讼、有追索权的票据贴现、对外承诺等其它或有负债情况、对申请人未来资金、经营等的影响程度等。对于新成立的项目公司，财务分析可简化，重点分析申请人实收资本是否到位、资本公积是否合规、是否存在建设资金挪用或不到位的风险。二、项目调查与风险评估（一）项目概况1、项目提出的背景介绍项目地块位置、面积、地形地貌等，阐述项目用地取得过程，项目开发的来龙去脉。分析项目建设是否属于国家宏观政策支持范围；项目是否属于我行房地产开发贷款支持的范围。2、项目规划设计方案主要调查项目规划特点、总建筑面积及分类建筑面积，建筑密度、容积率、绿化率、车位数量等经济技术指标。分析项目规划是否符合未来市场需要，功能结构和户型设计是否合理，配套设施是否齐全。3、建设工期与形象进度介绍项目从规划设计、开工、封顶、开盘直至竣工整个开发工作的进度安排情况。分析申请人制定的进度安排是否合理。对于已开工项目，应描述最新形象进度。4、项目合法性分析分析项目土地使用权取得方式、地价款缴纳情况、项目开发建设合法性手续（《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》）办理情况等。5、设计、施工、监理单位能力主要调查项目设计、施工、监理和物业管理单位的资质等级和专业技术能力，了解其有无不良记录。（二）项目市场前景1、项目所在区域概况叙述当地经济发展状况和房地产市场发育程度及房地产投资环境，对当地房地产市场前景进行初步预测；叙述区域内城市建设发展规划和区域功能定位。2、同类项目比较分析与被评估项目相关的商品房市场供求状况和价格水平。对项目贷款期内当地经济和房地产市场发展状况预期，判断被评估项目的市场销售（出租）前景。选择若干近3年已开发和近期将要开发的，在位置、价格、户型设计、功能、居住环境、装修标准、配套设施、物业管理、工程质量等方面均与本项目类似的同类竞争项目与被评估项目进行比较和分析，评估项目的市场竞争能力。3、本项目销售状况说明本项目的价格定位、物业档次、功能结构和户型设计和销售对象；描述借款人拟定的项目销售计划，销售周期；统计项目已实现销售收入、销售价格、销售面积、销售对象。对借款人拟定的销售方案进行可行性、合理性分析评估。4、发展策略及重大事项描述申请人经营战略、中长期发展规划，短期内经营计划、投资项目、市场拓展方向等。说明其他会对申请人管理、经营、资金及偿债能力等方面有重要影响的重大事件，包括人事变动、资产重组、重大建设项目、重大或有项目、法律起诉、帐户冻结等。（三）项目投融资分析1、项目总投资分析项目总投资是指商品房开发项目从拟建到竣工验收交付使用整个开发过程中投入的全部费用的总和。主要包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施费用、财务费用、管理费用、销售费用和不可预见