第二章房地产市场与市场运行2

第二章房地产市场与市场运行王亚红2.1房地产市场概述2.1.1市场及房地产市场：1、市场是：①商品交换的任何场所；②使商品交易双方接触的任何安排；③商品交换关系的总和；④指某一特定商品的现有目标客户群。2、市场可以是有形的，也可以是无形的。有形市场是指进行商品交易的固定场所，反之则称为无形市场。3、市场必须具备：买方、卖方、可供交易的商品。卖方和买方：市场主体，可供交易的商品：市场客体。（1）社会环境，是指一定时期和一定范围内人口数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等人口环境构成的基本状况人口规模人口环境人口构成家庭单位人口密度丈夫妻子孩子祖父母传统家庭例：独生子女家庭结构是支撑中国房产市场的重要因素北京市建委网站2009年公布的一项调查表明，20至30岁群体是商品房购房主力。而且是一毕业就买房子，买房就要买大房子。在欧美一些国家，年轻人一般毕业大概十年以后才进入房地产市场买房子，购房的主力是35岁以上的人。1、人口迅速增长2、人口老龄化日趋严重3、家庭规模日趋小型化4、人口教育程度提高5、人口的地理分布6、人口区间流动城市新移民增多家庭单位小型化住房需求难以释放房价为何高居不下？（2）政治环境，是指政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性等，它涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题。2010年遏制部分城市房价过快上涨的政策措施一是对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，首付款比例不得低于30%；二是“二套房”贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；（3）经济环境，是指在整个经济系统内，存在于房地产业之外，而又对房地产市场有影响的经济因素和经济活动。二、经济环境经济周期城乡差别社会购买力人均收入收入分布可自由支配收入通货膨胀收入分布对房地产的影响中产阶级为主两极分化平均主义购买力强购买力弱购买力弱收入分布（4）金融环境，是指房地产业所处的金融体系和支持房地产业发展的金融资源，这种支持主要指所能提供的金融服务、金融支持的力度和状况等。建设部等部委的调查表明，目前，房地产开发企业项目投入资金约有20~30%是银行贷款，30~40%来自建筑施工企业的垫付资金，而这部分资金也多是源于银行贷款;此外，至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房地产项目中61%的资金是来源于银行。（5）房地产法律制度环境，是指与房地产业有关的正式规则，包括现行法律与相关政策等。（游戏规则）（6）技术环境，是指一个国家或地区的技术水平、技术政策、新产品开发能力以及技术发展动向等。（远大新理念）（7）资源环境，指影响房地产市场发展的土地、能源、生态等自然资源条件（有形资源（海南房价）和无形资源(北京上海房价）。（8）国际环境，是指国外发生的事情、状况或关系。国际环境是一种动态的过程，是国家以外的结构体系对一国的影响和一国对国家以外结构体系的影响所做出的反应两者之间的相互作用、相互渗透和相互影响的一个互动过程。房地产业的运行环境主要影响因素社会环境人口数量和结构、家庭结构及其变化、居民思想观念、社区和城市发展形态等政治环境政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性、政府及公众对待外资的态度等经济环境城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀等金融环境宏观金融政策、金融工具完善程度、资本市场发育程度等法律制度环境与房地产业有关的正式规则，包括现行的法律与相关政策国际环境国际资本流动和经济的全球化巨大的房地产市场潜力（1）中国城市人口每年增加1%左右。大约1800—200万。如果按照每个城市人口住房面积22平方米计算，需要增加4.4亿平方米住宅。每年大约有950万对新人结婚。（2）城市建设方兴未艾，大量拆迁改建。我国是世界上每年新建建筑量最大的国家，每年20亿平方米新建面积，相当于消耗了全世界40%的水泥和钢材，而只能持续25～30年。英国的平均寿命达到了132年，而美国的建筑寿命也达到了74年。质量与拆迁（南昌市1999年建成的、被评为优质工程的四星级五湖大酒店，2010年2月6日爆破拆除，规划滞后、混乱，与未来城市发展步伐不协调，建筑质量再过硬也难逃“夭折”厄运。一些地方甚至存在“规划跟着领导变”的怪现象，领导换一届规划就得调一回，一些“年富力强”的建筑因此被拆除时有发生）（3）60-70%的居民要求改善住房条件。城镇居民的平均住房面积要从当前的24平方米增加到35平方米左右。现有城镇住房每年的淘汰率为4%左右（农村为2%）。每年都有大量的居民乔迁新居，从旧房子搬进新房子，从小房子搬进大房子。（4）到2020年城市化水平将达到55—60%，城镇人口将要增加到8--8.5亿，住宅的真实需求大约每年增加5.4亿平方米。2.1.3房地产市场的参与者房地产市场的参与者主要由市场中的买卖双方以及为其提供支持和服务的人员或机构组成。这些参与者分别涉及到房地产的开发建设过程、交易过程和使用过程。1、土地所有者或当前的使用者土地所有者或当前的使用者的作用非常重要。在我国，政府垄断了国有土地使用权出让的一级市场，当前的土地使用者也对有关土地的交易有着至关重要的影响。同一开发地块上的当前使用者越多，对开发的影响也就越大，因开发商要逐一与他们谈判拆迁、安置、补偿方案，遇上“钉子户”，不仅会使开发周期拖长，还会大大增加房地产开发的前期费用。2、开发商3、政府及政府机构政府及政府机构在参与房地产运行的过程中，既有制定规则的权力，又有监督、管理的职能，在有些方面还会提供有关服务。房地产开发投资者对政府行为而引致的影响相当敏感。4、金融机构5、建筑承包商6、专业顾问（1）建筑师;（2）工程师。房地产开发中需结构工程师、建筑设备工程师、电气工程师等;（3）会计师。会计师从事开发投资企业的经济核算等多方面工作，从全局的角度为项目投资提出财务安排或税收方面的建议，包括财政预算、工程预算、付税与清账、合同监督、提供付款方式等，并及时向开发投资企业的负责人通报财务状况;（4）造价工程师或经济师。其主要负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算，在工程招标阶段编制工程标底，在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后进行工程结算;（5）估价师及房地产经济人。估价师在有关房地产交易过程中提供估价服务，在房地产产品的租售之前进行估价，以确定其最可能实现的租金或售价水平。房地产经济人主要是利用自己的专业知识、经验、掌握的信息，促进买卖双方达成交易，并在办理手续的过程中提供专业服务。（6）律师。7、消费者或买家2.2房地产市场结构与市场指标2.2.1房地产市场结构房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的市场目标，保持房地产业与社会经济及相关产业协调发展，必须准确把握房地产市场上的这些主要结构关系。（1）总量结构：分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供求之间的总量差距。（2）区域结构：分析在全国不同地区之间，房地产市场发育情况的差异和特点。（3）产品结构：从经济发展阶段出发，考查房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型产品结构布局的合理程度。（4）供求结构：针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系。（5）投资结构：根据投资者参与市场的不同投资目的和投资方式，具体分析不同投资方式的适用空间，以及彼此之间的动态协调关系。2.2.2房地产市场细分市场细分概念是美国人温德尔·史密斯于1965年发表的《市场营销策略中的产品差异化与细分市场》一文中首先提出的。所谓市场细分是指根据消费者对产品的不同欲望与需求，不同的购买习惯，把整个市场分割为若干相类似的消费者群，其中每个消费者群就是一个子市场或称细分市场。1、按地域细分房地产的不可移动性，表明其受地区性需求的依赖程度很大，这决定了房地产市场是地区性市场，因此按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。最常见的是按城市划分，例如北京市房地产市场、上海市房地产市场等。还可以按省或自治区所辖的地域划分，如海南省房地产市场、山东省房地产市场等。还可以说中国华北地区房地产市场、美国房地产市场、东南亚地区房地产市场、亚洲房地产市场、世界房地产市场等。2、房地产用途细分按照房地产的用途，将其分解为若干子市场。如居住物业市场、商业物业市场、工业物业市场、特殊物业市场、土地市场等。3、存量增量细分按照增量存量的方式，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋划分为一级房屋市场（增量市场或一手房市场）和二级房屋市场（存量市场或二手房市场）。4、交易形式细分按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产交易包括房地产买卖、房地产租赁和房地产抵押。5、按目标市场细分按照市场营销过程中的目标市场细分房地产市场。可以将某种特业按其建造标准和价格水平，细分为低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场，如高档住宅市场、普通住宅市场；也可以按照目标市场的群体特征进行细分，老年住宅市场、青年公寓市场等。2.2.3房地产市场指标反映和描述房地产市场状况的指标，包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种类型。教材列举了10项供给指标、11项需求指标、9项市场交易指标。（一）供给指标（1）新竣工量（NewCompletions，NCt），中国新竣工量统计指标是竣工面积，指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格（或达到竣工验收标准），可正式移交使用的各种房屋建筑面积的总和。(下表:河南新峻工面积)（2）灭失量（δt），指房屋存量在报告期内由于各种原因（毁损、拆迁等）灭失掉的部分。（3）存量（Stock，St），指报告期内已占用和空置的物业空间总量，单位为建筑面积或套数；在数值上，报告期存量＝上期存量＋报告期新竣工量－报告期灭失量（St＝St－1＋NCt－δt）；（4）空置量（Vacancy，VC），指报告期期末房屋存量中没有被占用的部分。中国目前空置量的统计是不完整的，是指“报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建(指报告期房地产公司接受委托、定向开发建设，并收取一定的管理费所建设的房屋)、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。（5）空置率（VacancyRate，VRt），指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，VRt＝VCt/St。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%---20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。（6）可供租售量（HousesforSale/Rental，HSRt），指报告期可供销售或出租房屋的数量，单位为建筑面积或套数。可供租售量＝上期可供租售数量一上期吸纳量＋本期新竣工量（HSRt＝HSRt－1－AVt－1＋NCt）；因为并非所有的空置房屋都在等待出售或出租，所以某时点的空置量通常大于该时点可供租售的数量。（7）房屋施工面积（BuildingsUnderConstruction，BUCt），是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积和上期开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应为各层建筑面积之和。（8）房屋新开工面积（ConstructionStarts，CSt），是指在报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工的房屋面积。房屋的开工日期应以房屋正式开始破土刨槽（