济南市技师学院新校区整体物业管理项目要求及相关分析

1济南市技师学院新校区整体物业管理项目要求一、项目基本情况简介济南市技师学院新校区位于济南市历城区仲宫镇二仙村、省道103线以东。总建筑面积149810㎡，其中地上建筑面积137440㎡、地下建筑面积12370㎡。学院办公教学图书综合楼、实训教学楼、技能实训楼、学生公寓、体育运动场及附属用房、餐厅等各类教学及生活服务设施齐全。本项目所需服务范围主要包括办公教学图书综合楼的保洁、实训教学楼卫生间保洁、门岗管理、校区巡逻、楼宇值守及校区秩序维护、环境卫生、绿化、垃圾收集、房屋及设施的维护维修；6座学生公寓楼的学生公寓管理、维修、公共区域保洁工作。1、实训教学AB楼（含连廊）24125.03㎡（含厕所18个），A楼高23.85米，B楼高23.55米；实训教学CD楼（含连廊）24125.03㎡（含厕所18个），C楼高23.85米，D楼高23.55米。负责楼内厕所卫生、楼梯和公共区域卫生、楼外周围环境和绿地卫生。负责楼宇24小时巡视。2、技能实训楼8869.81㎡（含厕所7个），高度19.05米。负责楼内厕所卫生、楼梯和公共区域卫生、楼外周围环境和绿地卫生。负责楼宇24小时巡视。3、办公教学图书综合楼26124.63㎡，框架-剪力墙结构，地上12层。负责公共区域环境及周围环境和绿地卫生。负责楼宇巡视。4、学生公寓楼A、B、C、D、E栋，每栋6375.58㎡，高度26.1米；学生公寓楼F栋6110.96㎡，高度21.6米。可容纳学生约6000人（按每间8人计算）。负责楼内公共区域卫生及楼外周围环境和绿地卫生，按照学生工作处的要求进行公寓管理。5、食堂6583.59㎡，高度33.6米。负责楼外周围环境、绿地卫生，负责楼宇巡视。6、操场看台和附属用房4248.31㎡，高度8.4米。负责设施维护、环境和绿地卫生。27、各个运动场等的环境和绿地卫生。8、人防6583.95㎡，高度6.5米。负责设施维护、环境卫生。负责人防交通、车辆秩序维护。9、校园内的道路卫生、道路维修及道路交通标示的维护。10、校园门口，广场及周围环境和绿地卫生。11、河道、水面及周围环境和绿地卫生。12、垃圾站的清扫管理、垃圾集中收集、垃圾站（桶）周边的整洁。13、学院整体绿化养护（含学院门口两侧绿地）并保洁。14、配电室、路灯、泵房、收发室、中水站、景观灯、学院会议（报告厅）等的保洁与维护。15、负责学院门岗管理，需持证上岗。16、校区24小时巡视。二、物业管理范围与服务内容（一）房屋维修与保养服务1.提供24小时房屋报修电话，登记报修记录。2.对学校教学楼、办公楼、学生公寓楼等建筑物进行日常维修养护。3.急修30分钟内到达现场，并制定维修方案，及时维修，记录规范齐全。4.维修用品的领用记录齐全。5.制定房屋及其附属设施的年度大、中修计划和日常维护保养计划，经校方同意后，组织实施。6.保持房屋及附属设施正常使用功能，延长房屋使用寿命，其状态应满足以下要求：——屋顶无积水、无渗漏；——外墙装饰层无空鼓、无裂缝、无风化、无脱落；——阳台、雨罩、梁等结构构件保护层无开裂；——烟道及垃圾道通畅；——排水管道、检查井定期进行清挖，确保管道畅通；——室内墙面及顶棚无空鼓、无剥落；3——门窗开关灵活，无破损；——室内地面无起砂、空鼓、无松动。（二）设施设备运维与保养服务1.综合管理（1）制定设施设备维修保养计划，重点设备（变压器、锅炉、水泵、冷暖设备等）要建立维修保养档案。（2）利用电话、网络等手段，提供24小时报修服务，报修记录规范，配备专业人员，对学校电气、弱电、给排水、暖通、升降设备、空调、锅炉、办公和教学桌椅、门窗、黑板等公共设施设备进行维修、保养。日常综合维修配件≤200元/件（个）由投标人承担。（3）及时更新全校电力、供暖、供水、雨污水、通讯等地下管网图，确保学校正常工作和教学秩序。2.公共照明（1）应定期对公共照明系统检查维护。（2）制定公共照明节能管理制度，并应符合GB50034的要求。（3）教学楼、办公楼、实验楼、学生公寓楼道以及教室内照明每日检查1次，及时修复损坏的开关、灯口、灯泡（管）。（4）保持路灯、庭院、操场照明完好，定期检修并做好检修记录，完好率达到95%以上。（5）楼道、教室等公共区域照明灯按时开启、关闭，满足使用要求。3.供配电和应急供电系统（1）从业人员严格执行《电业安全操作规程》，并熟练掌握触电紧急救护方法。（2）主配电室专人值守，定时检查设备运行状况，对主要运行参数进行查抄。（3）具备无人值守条件的配电室定期检查，用电高峰时期适当增加巡视次数，其他低压配电室定期巡查。（4）配电室安全标识、安全防护用品齐全，通风照明良好。4（5）做好易触电区域安全防范工作，如电开水炉、公共浴室、公共洗衣机、电教设备等设备所处区域。（6）制定突发停电应急预案，制定水灾、台风、地震等灾害的供电应急预防方案。（7）定期检查维护应急供电系统，确保正常工作状态。4.给排水（1）应定期对给排水系统进行维护，定期对污水处理系统全面维护保养,系统无明显异味和噪声。（2）每天检查1次污水泵、提升泵、排水泵、阀门等，排水系统通畅，各种管道阀门完好，仪表显示正确，无跑、冒、滴、漏。（3）中水回用设施按规程生产运行，同时做好运行记录；中水水质达到有关标准；工作人员要有防护装置；中水管道和设施设备要有明显标识。（4）用户供水管线末端的水压及流量满足使用要求。（5）每季对楼宇排水总管进行检查，定期对水泵、管道进行除锈油漆。（6）高层供水设备定期保养，确保水质无污染并符合规定的要求，生活饮用水水质应符合GB5749的要求，涉及生活饮用水设施的日常使用管理、清洗消毒人员的健康检查、水质检测的要求参照GB17051执行。（7）定期对水泵、水质处理和消毒装置及设备控制柜进行保养。（8）如遇供水单位限水、停水，应按规定时间通知物业使用人。5.浴室、开水房（1）浴室、开水房设备定期维护、保养，定期除垢。（2）配合校方在浴室安装计量装置，同时确保洗浴用水温度稳定；开水房设置计量、计费装置，无滴漏现象并保有记录。6.供暖系统（1）根据实际情况做好供暖系统的维护工作。（2）每年应对供暖控制设备、管网进行检修，重要设备应建立检修档案。（3）供暖期间，供暖管网每2天检查1次并保有记录，减少管网跑水。（4）在校区建立不少于12个观察点（或每万平方米不少于1个监测点），每天统计室内温度并做好记录。57、避雷装置（1）公寓楼、教学楼、机房等重要部位防静电地板的接地可靠，对各楼层的钢窗、钢结构进行外观检查。（2）每月1次对变、配电室的设备的接地带进行检查；每季度对以上重要部位的配电柜及设备接地进行检查。（3）保证所有机电设备、管道、构架等金属物接地良好，避雷设施完好，接地电阻应不大于4Ω，弱电设备接地电阻应不大于1Ω。7.消防设施（1）疏散通道、安全出口、消防车道保持畅通，无堵塞、占用、锁闭现象，严禁占用防火间距。（2）应急指示灯、疏散标志牌完好。室内消火栓箱醒目、无遮挡，箱门应设置紧急开启装置，栓口、水枪、水带齐全好用。（3）室外消火栓、水泵接合器应完好，无损坏、埋压、遮挡、圈占现象。（4）灭火器保险及喷嘴外观良好，无损坏、无锈蚀，压力表显示在正常范围内，应定期维修、检测。（5）消防水池等消防储水设施水量达到规定水位，冬季应有防冻措施。（6）自动消防设施运行正常；发生火灾时，设施应能及时联动，启停均在消防控制室有信号反馈。（三）门岗管理、校区巡视、值守、车辆管理及公共秩序维护1.门岗管理（1）设立门卫、值班、巡逻、守护制度。（2）学校大门24小时值班，设立岗；兼顾其他出入口管理，值班记录规范详实。（3）学生公寓禁止外来人员进入。（4）对人员和车辆出入进行管理，实行出入证制度，建立外来车辆出入登记制度。（5）对大型物品搬出进行登记。6（6）对装修及其它临时施工人员实行出入证管理，加强出入询问，做好记录。2.车辆管理（1）应加强车辆管理，消防通道中禁止停放车辆，保证消防通道的畅通，对不按规定停放机动车的行为进行劝阻、纠正。（2）无通行证车辆禁止驶入校区。（3）设定非机动车停放区，引导师生有序停放。3.校区巡视及公共秩序维护。（1）制定详细的巡视方案，明确巡视工作职责，规范巡视工作流程，制定巡视路线，发现违法、违章行为应及时劝阻、纠正。（2）发现异常气味、声响，应立即查明并报告。（3）实行电子巡查管理，定期巡查，对办公楼、实训楼、公寓楼、停车场（机动车和非机动车停放区域）等重点部位增加巡查频次，记录规范、详实。（4）巡查应使用专用设备，在监控中心建立巡查记录。如无巡查设备，宜保持两人一组进行巡查。（5）巡查中发现各区域内的异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时准备启动相应的应急预案。（6）检查夜间不关闭照明灯具、电扇、空调的教室和其他部位，做到及时开启、关闭，做好有关记录。4.监控（1）监控系统相应的设备设施运转正常。（2）监控资料至少保持30天，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。（3）确保值班电话畅通，接听及时。（4）按设备随机使用说明书的要求操作使用。（5）设备出现故障，及时报修，出现紧急情况应及时向相关部门报告。5.楼宇管理（1）协助学校维护教学、生活秩序，对不符合相关规定的行为及时制止。（2）实行物品出入登记制度，维护正常的办公科研教学秩序。7（3）定期查看楼房内用电、用水情况，查验消防设施，排除安全隐患。（4）对损坏公物和违反有关规定的行为进行劝阻、制止。（5）负责楼房内装修的管理，对在楼房内进行装修的单位签订管理协议书并进行安全检查。6.消防安全管理（1）基本原则1）物业服务企业应与校方协议约定各自消防管理职责，按职责划分做好消防安全管理工作。2）制定消防安全管理制度，确定消防安全管理人，明确专人维护、管理消防器材、消防设施。3）按规定进行防火巡查、防火检查。应每日至少进行1次防火巡查，对学生宿舍应每日夜间进行防火巡查，且不应少于2次；学生宿舍严禁使用明火照明、取暖，严禁使用大功率电器；每月至少进行1次防火检查；巡查、检查时应填写记录，由检查人及其主管人员签字。4）制定符合本单位特点的灭火疏散预案，每年组织师生至少举行1次消防演习。5）开展多种形式的消防安全宣传和培训。每学期对新生进行消防教育宣传；组织师生、工作人员至少进行1次集中消防培训，教育有关人员掌握检查消除火灾隐患的能力、组织扑救初起火灾的能力、组织人员疏散逃生的能力、消防宣传教育培训的能力。6）消防监控控制室实行24小时值班，每班不少于2人，自动消防系统操作人员应持证上岗。7）物业企业应协助校方委托具备相应资质的检测、维修保养机构对消防设施进行维保，每年至少进行1次全面联动检测，每月进行1次专项检查，检测、检查应有记录。（2）服务保障81）执行《中华人民共和国消防法》、《山东省消防条例》、GA654及GA587等相关法规、标准。2）制定消防安全管理制度，建立消防安全责任制，确定消防安全责任人、消防安全管理人；明确专人维护、管理消防器材，保持其完好。3）疏散通道、疏散楼梯、安全出口、消防车道保持畅通，不得堵塞、占用、锁闭、分隔。4）应每日对消防设备设施进行防火巡查，每月进行1次全面防火检查，保证设施、设备完好有效。配合学校监督集体宿舍严禁使用蜡烛、电炉等明火，应配合学校每日进行夜间巡查，且不少于2次。防火巡查、防火检查应做记录，如有异常情况，应及时予以调换或报修；配电室、锅炉房、水泵房、风机房、电梯机房等消防安全重点部位应设置明显的防火标识。5）物业服务组织应建立义务消防员制度，人数不低于本单位从业人员的30%，制定符合本单位特点的灭火疏散预案，每年至少举行1次消防演习。6）应经常性开展消防宣传教育，每半年至少举行1次消防培训和举办新生入学消防培训，教育有关人员掌握消防知识和“扑救初期火灾、组织逃生疏散、检查消除火灾隐患、消防宣传教育”四个能力；消防检查巡查人员、自动消防设施操作人员应接受消防职业技能培训。7）物业服务组织应建立消防档案，统一保管、备查，其他要求按有关消防法律法规实施。（3）火灾应急处置1）消防控制室接