河北廊坊嘉慧项目市场定位提报

嘉慧项目市场定位提报MarketingStrategyReport.目录ContentsPART1—市场与政策分析PART2—区域解读PART3—项目定位PART4—产品建议PART5—推广营销PART.1市场与政策分析经济形势2009全年GDP增长8.7%，第四季度增长10.7%;2010年2月CPI同比上涨2.7%PPI涨5.4%;房价同比涨10.7%;出口同比增45.7%。温家宝在报告中关键数据09年对中国人民来说是最困难的一年，世界经济一度颓靡，中国在4万亿投资引擎拉动和产业政策助推下，中国经济整体复苏明显；2010年3月，温家宝总理两会上再次定下保八的调子，13家国际金融机构有11家预测中国GDP数据超过2009年的8.7%，但面临世界经济全面复苏的不确定性、人民币汇率升值、通胀的压力，今年将会是中国经济最复杂的一年。政策导向●竞买保证金不得低于两成●合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50％的首付款●建立用地开竣工申报制●保障房用地不低于70%3月6日，中国人民银行行长周小川就继续实行适度宽松的货币政策、人民币汇率、地方融资平台金融风险等热点问题举行了记者会，周小川表示，继续实行适度宽松的货币政策。国19条货币政策北京政策北京市十三届人大第三次会议上，市长郭金龙明确表示，保持北京平稳发展、解决城市化发展的难题、加快建设繁荣稳定，不会用行政手段打压房价，目标是“高端有市场，中端有支持，低端有保障”。两会后国家针对楼市相继出台了如：国19条、清退令等或是制约或是调整的政策，前者温和渐进，后者主要是针对房地产企业的调整与规范，从根本上对房价产生不了太大影响。另外，今年不是出台重量组合拳调控楼市的最佳时机，央企一天制造三地王也充分说明，两会不是楼市拐点，加之国家央行持续宽松的货币政策的继续，今年的楼市将会呈现基本稳定的态势。区域规划国家发改委地区经济司副司长陈宣庆日前透露，2010年京津冀都市圈发展规划将会被研究制定。两会关键词——区域经济全面实施“两厢”新干线、城区大拆迁、高标准亮化等9项重点城建工程，加快推进廊坊面貌三年大变样。938路公交北京市至廊坊938支5路快速公交正式开通，将使北京至廊坊公交线路运营时间缩短1/3左右，单程运营时间总计90分钟。三年大变样受惠京津冀都市发展圈的新兴城市城市定位：京津之间的新兴城市、高新技术产业和现代化制造业基地、园林式生态型宜居名城。廊坊经济总量•2008年，京津冀都市圈实现地区生产总值33031亿元，约占全国经济总量的11%。整体布局•“一个中心”（中心城市）、“两个次中心”（三河、霸州）、“三大板块”（以三河为核心的北部地区、以中心市区为核心的中部地区，以霸州为核心的南部地区）、“两个环带”（环北京城镇带、环天津城镇带）。主导产业•以电子信息和生物制药等为核心的高新技术产业；•以汽车、制药行业等为主的现代制造业地位；•钢铁、石油化工等基础原材料产业。中心三河次中心霸州次中心开发区是廊坊经济发展的源动力廊坊开发区于1992年7月31日批准设立的，09年7月20日升级为国家级经济技术开发区，开发区幅员面积67.5平方公里，已开发土地面积14.49平方公里，户籍人口53362（包括大学城）；开发区目前已有1300多家企业进入，其中包括15家世界500强企业。投资国涉及30个国家和港澳台地区，初步形成了五大主导产业，现已成为国内外客商面向京津两市、环渤海以及整个中国北方市场的重要枢纽和立足点；2008年，廊坊开发区地区生产总值和财政收入占廊坊市比重分别达到12.4%和18.5%，带动全市增长2.85和4.92个百分点，对全市经济增长的贡献率达到26.6%和22.5%。“三年大变样”加速城镇化步伐提高城市的生活质量、提高城市的承载和辐射能力、提高城市的知名度和竞争力，打造成一座充满实力、活力、竞争力的宜居城市。三年大变样工程总投资约900亿元的，2008~2010年重点实施“369”工程，即：3项重点工作(新迁工作、规划工作、招商引资工作)；6大重点工程(民生保障、基础设施、生态环保、功能提升、精品建设、道路畅通)三年大变样城市化发展加速京津塘高速公路是连接北京、天津和塘沽的高速公路。全长142.69公里。京津高速公路起点为五环路化工桥，终点位于天津市东疆港，全长147公里廊涿高速公路起点为涿州，终点位于廊坊市的旧州，路线全长58.4公里京津高速京津塘高速廊涿高速该市已经立项准备修建与北京对接的轻轨，届时从北京到廊坊市区只需要15分钟的车程。廊坊至北京线路计划从北京亦庄轻轨站作为起点，一站直接到达廊坊中心市区，廊坊段全程18公里。以列车时速60公里计算，从北京亦庄到廊坊中心市区只需要15分钟左右。城市交通廊坊作为京津走廊的重要门户，其便捷的交通可以快速实现区域间的优势互补及资源的合理配置，这将使廊坊成为京津冀大都市圈最直接的受益者。1.廊坊位于京津黄金走廊，依托京津冀大都市圈，城市地位和综合实力快速提升2.区域产业结构不断优化，经济发展后势强劲3.城市三年大变样，生态宜居性提升廊坊城市大规模改造建设，将极大的促进房地产市场发展PART.2区域市场分析北外环板块御泉湾东日瑞景华夏奥韵尚都公馆名人国际锦瑞尚城金碧伦本案翰林名晟盛德花园江南水郡南外环板块纽约公元德仁永祥苑区域住宅市场板块划分廊坊市区辖安次区和广阳区两个行政区，根据目前商品住宅市场发展状况，可划分为四个板块：•商务中心板块•安次核心板块•北外环板块•南外环板块德源博通板块特点分析板块划分代表项目板块形象板块特征板块优势板块劣势客群商务中心板块名人国际尚都公馆城市中心繁华，都市核心，地位感强商业繁华，配套齐全，交通便捷，黄金地段稀缺性人流车流大，居住舒适度不足，同时价格高城市高端客群北外环板块华夏奥韵东日瑞景新兴发展带规划发展潜力大区域发展利好，生态环境资源优势明显配套设施不足、缺少人气城市新兴客群、地缘性客户及部分北京客户安次核心板块江南水郡翰林名晟城市副中心旧城改造重点区域居住氛围浓，配套齐全，生活便利，可辐射以南下辖区县区位环境形象差，城市面貌陈旧地缘性客户、南部下辖区县及部分北京客户南外环板块德仁永祥苑城郊结合部城市边缘区域环境较差性价比高，可借助龙河开发区发展带动交通差、配套缺，生活不便地缘性中低端客群及富士康、龙河开发区项目名称土地规模建筑面积总户数绿化率容积率建筑类型建筑风格户型区间主力户型区间销售均价安次区江南水郡100014㎡228579㎡186635%1.8板塔结合江南园林风格59—138㎡80—110㎡5600纽约公元155524㎡330797㎡2611≥35%1.7板塔结合美式现代风格51—130㎡76--120㎡5500-6000豪邸坊60000㎡153425㎡118156%2板塔结合中式人文景观50—130㎡70—120㎡6500翰林名晟34000㎡68000㎡77030%1.8板塔结合古典文化风格62—89㎡62—89㎡5100德仁永祥苑30000㎡60000㎡39035%2板塔结合简欧风格80-—121㎡80-—121㎡5500德源博通24000㎡50000㎡60030%2板楼北欧风格74-110㎡74-110㎡6380广阳区馨园34423㎡68846㎡79245%2板塔结合三山八园十六景的中式人文建筑50—140㎡70—100㎡预计6000左右名人国际29139㎡79335㎡41830%2.2板楼北欧风格71—110㎡71—110㎡7000尚都公馆31000㎡40429㎡20039%1.3板楼现代简约式89—400㎡89—131㎡6500锦瑞尚城22964㎡54771㎡49226%1.8板楼北美风情社区46—103㎡75—103㎡6800金碧伦温泉公寓100000㎡160000㎡150040%1.6板楼欧式新古典建筑风格65.95—138.88㎡91—128㎡6000区域主要在售楼盘区域主要待售楼盘分析项目位置开发商价格规模目前进度江南水郡光明西道以北，西外环以东荣盛地产均价暂定6000元建筑面积22万平米准现房纽约公园常甫路与南外环交汇处富强地产均价暂定6300元一期9万平米已售罄，二、三期21万平米待售期房，2011年交房通过对区域主要在售楼盘分析，可以发现目前区域楼盘大致分为三个档次：6000-6500元∕㎡以上5500-6000元∕㎡5000-5500∕㎡价格项目豪邸坊、江南水郡安泰家园、中房馨园德仁永祥苑、翰林名晟价格档次项目素质第一档大盘气质、知名开发商、产品细节第二档形象、位置较好、性价比较高第三档形象调性不足，以价格或位置为诉求点I.目前住宅市场存量基本消化，新一轮市场供量将会在2010年5月前后集中爆发，据粗略统计将不低于10000套；II.区域住宅均价已上5800元以上，其中商务中心板块价格最高，均价已达6500元以上，北外环板块紧随其后，均价接近6200元，安次核心和南外环板块均价较低，在5500—6000左右区间内，目前高价楼盘主要集中在商务中心板块；III.目前区域住宅销量势头旺盛，特别是新入市的高品质楼盘，如尚都公馆、翰林名晟等，在基本没宣传推广的前提下都取得了不错的认购量；IV.区域楼盘形象包装力差、推广渠道单一，主要是本地报纸（消费广场、视讯传媒）、短信、电视广告为主，有些体量小的楼盘无推广也都售罄。V.廊坊市场所有在售项目是以毛坯交房，缺乏精装交房来带动高品质楼盘的热销。小结：地块Ｂ光明西道以南，顺安街以北，西外环以东，馨语星苑以西。总占地面积约102500平米。地块A公共绿地（4500平方米）商业金融用地（15200平方米）防护绿带（3000平方米）地块B公共设施用地（15500平方米）地块C住宅用地（64300平方米）项目分析交通环境本案•地块四周道路完善、四通八达，特别是西侧紧邻的西外环，而且是廊坊市以南下辖区县通往廊坊市区的咽喉要道；•项目有公交1、4路可以达到，交通设施齐全，畅达性较好。配套设施•地块周边生活配套设施一应俱全，有中国银行、金苹果超市、兴安市场、廊坊师范学院、御龙大酒店等；城市外扩品牌价值城市综合体三者的任一都不无法独立承担项目建立竞争优势的使命，唯有将其结合才能达成。带动区域与城市发展，是地区经济成熟的表现塑造项目品牌价值与提升价值安次区新兴开发热土项目核心价值点提炼区域客群调研样本选择纽约公园安泰家园江南水郡为了解区域客户构成，我们对等多个竞品项目进行了客户调研，此处我们仅对重要竞争项目客户情况进行说明：区域客户研究客户分布区域说明高层来源廊坊地区70%，北京天津等周边城市30%职业私营企业主、公司中层管理者、公务员、教师、金融从业人员年龄28-50岁承受价格45万-80万购买目的自住85%，投资15%购房关注点交通/配套/户型/总价/升值空间住宅来源廊坊地区80%，北京天津等周边城市20%职业私营企业主、公司高管、公务员、教授年龄30-45岁承受价格60万-100万置业目的自住85%，投资15%购房关注点环境/交通/配套/物管服务/升值空间（数据来源：市场调研）区域客户研究项目客群来源京津客户在廊坊工作的其他城市移民廊坊下辖区县置业客户廊坊市地缘性客户1.区域地缘性客户：是廊坊房地产市场的最主要客户构成，目前所占比例最大，达到80%以上，其中改善性需求占到较大比例；2.下辖区县客户：作为地级市，廊坊对其辖下县区及农村居民有较大的吸引力。此部分购房者收入差距较大，交通、配套是其考虑的首要因素；3.城市新移民：此部分购房者多集中在经济开发区，多数已在廊坊工作了一段时间，有定居的打算。随着华为、富士康等实力型企业进驻开发区，未来此类型购房者比例将显著提高；4.京津客户：含有在京津工作的廊坊人，享受京津地区的高收入，坚信廊坊地产有广阔的发展空间，交通便捷、房价和生活成本的低廉，使其以投资升值为目的到廊坊置业、居住，未来此类客户将呈上升趋势。目标客群分析上升的中产阶层依靠高职位收入及创业持续积累进行购房的客群主力户型面积：90.81-129.55平米预期销售均价：6000元／平米房款总价：55-78万左右首付款：17-25万2