2014年淄博写字楼市场调研报告草案

2014年淄博写字楼市场调研报告草案前言商务地产的发展离不开城市经济发展的速度，一个城市的商务地产的发展速度和租售情况直接反映这个城市的发展情况，两者是相辅相成的。如果一个城市的发展速度赶不上商务地产的开发速度，那么就会出现商务地产与经济发展速度上的脱节从而导致资金投资回报率下降、空置率提高、投资人风险加大及消费购买者购买价值的丧失等恶性循环。造成一个城市投资资金的浪费，效率的降低。相反，如果一个城市的发展速度很快，而商务地产的投资却跟不上城市发展的脚步，那么城市经济发展就会推动商务地产的发展速度，从而证明这个城市商务地产有很大的投资潜力和发展空间。孙子说：“夫未战而庙算胜者，得算多也；未战而庙算不胜者，得算少也；多算胜，少算不胜，而况于无算呼！吾以此观之，胜负见矣。”投资之前要做详细的谋算，这样才能提高制胜的机会。此次调研的目的就是为了验证淄博市的写字楼市场是处于一个什么样的发展状况，以便投资者有一个借鉴的标准，希望次草案对于开发公司在淄博张店区写字楼市场的投资能够起到一个抛砖引玉的作用。一、淄博简介及经济发展1、淄博简介淄博市，是中国山东省的一个地级市，位于山东省中部丘陵地区。东部与潍坊接壤西临济南，西南与莱芜、泰安相邻，南部与临沂，北部与滨州、东营相接。淄博市是山东第三大城市，全国特大城市和具有地方立法权的“较大的市”，是山东半岛城市群城市之一、是沟通中原地区和山东半岛的咽喉要道，是山东省重要的交通枢纽城市，也是“齐国古都”、“陶瓷之都”、石油化工基地、全国文明城市。2、近两年经济发展数据二、区域分析随着城市的发展和扩张，淄博的商务地产项目有了很大的发展，近几年城市综合体项目层出不穷，投资性的、企业总部基地型的、金融中心型的，各具特色的写字楼模式不断涌现，如：汇金大厦、通乾拉菲、德泰堂国际商务大厦、华润凯旋门、世纪新世界广场等。1、写字楼分布图从上图可以看出目前张店区的商务项目区域分布在中心区域和东北方向的高新区较多，西八路以西几乎没有写字楼项目的存在，市场还一直是一个空白区域。2、案例（1）德泰堂国际商务大厦项目名称德泰堂国际商务大厦均价10000元三年的返租21%项目地址华光路与世纪路交汇处电梯数6开发商山东德泰堂置业有限公司营销策划黑马电话3108888车位数200左右层数24物业类型写字楼物业级别甲级物业费5元/㎡/月占地面积17488㎡建筑面积82000㎡通道宽度2米容积率4.5绿化率5%均价10000层高商业开盘时间2012年5月地下层数1写字楼3.6米交房时间2013年6月租金1.3-1.5中央空调有大堂10.2米挑高项目简介（2）颐和大厦项目名称颐和大厦首付可以分期：10%20%(今年5月)20%（15年6月交房时）项目地址中润大道与中润大道交汇处西南角电梯数5开发商淄博中大房地产开发有限责任公司营销策划易韬顾问电话3583777车位数470左右层数25物业类型写字楼物业级别甲级物业费2.6-3元占地面积4.48公顷建筑面积65220㎡通道宽度2米容积率4.06绿化率37.95%均价8500层高商业5-5.4米开盘时间2012年9月1日地下层数2写字楼3.9米交房时间2015年6月地下面积5651㎡中央空调有大堂10米挑高项目简介颐和大厦项目一期由A座、B座及裙房、地下车库工程组成，位于淄博市张店区中心路265号，中润大道与金晶大道交汇处，中润大道以南金晶大道以西,交通便利，也是城市未来的CBD中心区。（3）黄金1号公馆项目名称黄金1号公馆1-4层商业5层娱乐配套6-10层毛坯写字楼11-28为精装写字楼项目地址华光路与西六路交汇处3年过户无费用回购电梯数7开发商淄博鲁润置业有限公司营销策划盛世行电话2227777车位数400左右地上层数28物业类型写字楼公寓物业级别物业费2元/㎡/月占地面积18006㎡建筑面积37786㎡通道宽度2米容积率2.1绿化率20%均价8500层高商业开盘时间2013年8月11日地下层数2写字楼3米交房时间2014年10月地下面积5651㎡中央空调有大堂项目简介黄金1号·总部大厦，位于山东省淄博市华光路与西六路交会处，坐拥淄博CLD和CBD双核中心。（4）汇金大厦项目名称汇金大厦缺点：公摊大达到：50%标志淄博第一高楼：187米36层项目地址张店区柳泉路与鲁泰大道交汇处东北角电梯数14开发商山东富通置业有限公司营销策划瀚大地产电话3593399车位数1000个左右层数36物业类型写字楼公寓物业级别物业费待定占地面积31400㎡建筑面积118561㎡通道宽度2米容积率4.81绿化率25.9%均价9500层高商业开盘时间2012年10月地下层数2写字楼4.1米交房时间2014年7月地下面积1876㎡中央空调有大堂11米大堂挑高项目简介（5）中央国际广场项目名称中央国际广场交5000顶15000的认购活动以前销售的公寓项目地址张店金晶大道与新村路交汇处（利群广场西面）电梯数3开发商山东威通集团营销策划电话2170666车位数300左右层数27物业类型写字楼公寓物业级别甲级物业费2．2元/㎡/月占地面积8000㎡建筑面积55600㎡通道宽度2米容积率6.7绿化率10%均价7500公寓层高商业5.4米开盘时间2013年4月地下层数2写字楼3.05米交房时间2014年4月写字楼销售2014年5月中央空调有大堂没有项目简介（6）汇展铂金商务大厦项目名称汇展铂金商务大厦几乎销售完毕剩余不多项目地址张店柳泉路与新村路交汇处（乐天玛特购物商场附近）电梯数4开发商淄博汇展置业有限公司营销策划浩华地产电话2687555车位数130左右层数11物业类型写字楼物业级别甲级物业费1.7元/㎡/月占地面积4665㎡建筑面积22422㎡通道宽度2米容积率4绿化率25%均价7500-8500层高商业4.7米开盘时间2011年12月地下层数1层停车场写字楼3.85米交房时间2012年12月地下面积3766㎡中央空调有大堂6米挑高项目简介（7）华润大厦项目名称华润大厦项目地址张店区金晶大道和共青团路交汇处（鑫盛财富广场东侧）电梯数6开发商淄博华润置地（淄博）有限公司营销策划电话2226666车位数2000左右层数41物业类型写字楼物业级别甲级物业费待定占地面积92500㎡建筑面积420000㎡通道宽度2米容积率1.6绿化率40%均价未定层高商业喜来登入住开盘时间2014年5月地下层数1层停车场写字楼4米交房时间2015年5月地下面积39295㎡中央空调有大堂5米挑高项目简介（8）民泰大厦项目名称民泰大厦口碑极差遭到所有项目的诋毁项目地址汽车总站西侧电梯数10开发商淄博民泰房地产开发有限公司营销策划电话2266888车位数地下二层停车层数20物业类型写字楼物业级别甲级物业费1.75元占地面积9300㎡建筑面积80000㎡通道宽度2米容积率8绿化率5%均价6000层高商业1-8层为商业开盘时间2012年11月25日地下层数1层停车场写字楼3.4米交房时间2015年6月地下面积39295㎡中央空调房间里自己装走廊有中央空调项目简介（9）通乾拉菲项目名称通乾拉菲更名为鲁中电子商务港项目地址世纪路与鲁泰大道交汇处西北角电梯数6开发商山东通乾集团营销策划电话2876777车位数271层数28物业类型写字楼物业级别甲级物业费待定占地面积61810㎡建筑面积348707㎡通道宽度2米容积率4.43绿化率64.3%均价8600层高商业1-4层为商业开盘时间2006年9月1日地下层数1层停车场写字楼3.15米交房时间2014年7月地下面积39295㎡中央空调有大堂13米挑高项目简介（10）世纪新世界广场项目名称世纪新世界广场写字楼为70年的住宅用地项目地址联通路与柳泉路交口南100米路西电梯数3开发商淄博世纪金源置业有限公司营销策划电话6287111车位数514层数26物业类型写字楼住宅公寓物业级别甲级物业费待定占地面积20933㎡建筑面积120000㎡通道宽度2米容积率4.40绿化率10%均价7000层高商业4.5米开盘时间2013年5月11日地下层数2写字楼3.15米交房时间2014年7月地下面积20000㎡中央空调没有大堂10.1米挑高项目简介（11）鑫城中心项目名称鑫城中心项目地址区政府对过电梯数3开发商淄博鑫马房地产开发公司营销策划天翔咨询电话3080888车位数不确定层数10物业类型写字楼住宅公寓物业级别甲级物业费待定占地面积20933㎡建筑面积120000㎡通道宽度2米容积率4.40绿化率10%均价8500层高商业2层商业开盘时间2013年5月11日地下层数2写字楼3.6米交房时间2014年7月地下面积20000㎡中央空调没有大堂7.7米挑高（12）新奥花园（2015年开工建设）（13）活力一诺项目名称活力一诺项目地址柳泉路与鲁泰大道交汇处北行2千米路西电梯数4开发商鑫一诺集团有一个收益合同年15%营销策划电话2893777车位数层数24物业类型写字楼住宅公寓物业级别甲级物业费1.5元/月/㎡占地面积12万平方米建筑面积30万平方米通道宽度2米容积率2.5绿化率60%均价8800层高商业开盘时间2011-06地下层数写字楼3.6米交房时间现房地下面积中央空调没有大堂3、张店区写字楼租金情况及回报率分析：（1）各项目承诺租金情况①德泰堂国际商务大厦返租三年678（%）21%的返租2.1元/㎡/天后期管理收取10%的管理费。②黄金一号公馆：保证3年内无条件回收房源。③颐和大厦：保证1.3-1.8元/㎡/天(根据位置的不同有所变化)④汇金大厦：保证2.5-3元/㎡/天⑤中央国际广场：1.3-1.6元/㎡/天⑥汇展铂金商务大厦：第一年:1.3%第二年：1.43%第三年：1.573%年增长10%⑦华润大厦：无⑧民泰大厦：第一年返回：8%直接在总房款中减除。⑨通乾拉菲：（现销售的层数租金）层数5-6层7-9层10-12层13-15层16层对内租金1.922.12.22.3对外租金2.62.72.82.93⑩世纪新世界广场：无（2）各地段实际租金情况及平均年回报率：年回报率（不计算物业升值的部分）项目名称地段户型面积租金实际租金（1㎡/天）潘成国际大厦柳泉路与联通路交口18097201.80[财富广场]金晶大道96号11221600.64淄博中央国际广场4813000.90华夏国际精品写字间张店柳泉路与美食街交叉口6513000.67阳光春城商务楼潘南路北408000.67德泰堂12655001.46联通路西八路路口农广大厦11529900.87御景国际精装写字楼西五路莲池利群超市北邻6815000.74御景国际精装写字楼西五路莲池利群超市北邻489000.63汇美大厦15042000.93新玛特购物广场12630000.79华夏国际精品写字间张店柳泉路与美食街交叉口8020000.83华夏国际精品写字间张店柳泉路与美食街交叉口8520000.78张店金茂大厦世纪路与共青团路5415000.93[钻石商务大厦]共青团路与柳泉路7420000.90银领国际商务楼10529160.93国贸商务大厦1.3-1.8片区的租金平均值0.96元/平方米/天以典型的写字楼项目国贸大厦为例：2012年的租金为1.0-1.2元2013年1.2-1.4元2014年：1.3-1.8元平均年增长：0.2元淄博大部分的楼盘价格集中在8000-8500元，这样国贸大厦的回报率就能达到5.6%-7.3%，而在各项目承诺的租金情况下，回报率最高能达到：12.7%。这样看确实是一个诱人的数字，在高回报率的支撑下，人们投资写字楼的热情空前高涨。但是真正销售状况良好的项目还是在于地段好的写字楼项目和入住率高的项目。写字楼正常的年回报率远远高于住宅的回报率，因此，目前淄博市出现了投资写字楼的一波浪潮。三、淄博张店区写字楼现状（处于开发量突飞猛进的前期）目前淄博张店区的写字楼市场的供应量和销售量都实现了一个新的高度，但是未来两年的供应量将会大幅增长。四、淄博写字楼开发经营特点1、开发规模总量较小，但增长较快近几年淄博市的写字楼的开发规模总量较小，但开发数量和规