金鸡湖李公堤商业街(精华完整版)

案例分析——李公堤商业街概况概况：李公堤位于金鸡湖南侧，南邻城市中轴主干道金鸡湖大道，处于金鸡湖和独墅湖双湖板块黄金分割点上。李公堤是中国最大的内城湖泊苏州金鸡湖中唯一的湖中长堤，全长1400米，系光绪年间元和县令李超琼所建。李公堤整体典雅精致，当年商贾云集的盛景，从堤上古碑文中仍可略窥一二。定位：集高端特色餐饮、娱乐、观光、休闲、文化为一体的国际性风情商业水街。现已成为国内混合型亲水社区的成功典范，形成巨大规模的开放型现代城市生态公园。建筑风格：应用传统苏州民居形态，按照苏州古园林式布局，立面风格以灰、白、黑三色的主色调。金鸡湖大道金鸡湖开发环境高档住宅和商务区环绕，紧邻知名品牌折扣店；高尔夫、星级酒店、滨湖景观带、主题公园等休闲度假资源丰富。地块内核心资源包括李公堤和金鸡湖滨湖景观，地段内人文与自然景观交叉覆盖；地块狭小细长、多面滨水，具有打造成特色滨水高档物业的潜质。平面布局项目总占地：32.46万平方（487亩）总建筑面积：25.9万平方米1750m700m170m480m一期平面总平面导游图鸟瞰李公堤分期开发各期经济技术指标一期概况二期概况三期概况规模：占地面积10.8万平方米，建筑面积12.8万平方米商业主题：亲水风尚StreetMall业态组合：休闲、娱乐、餐饮、特色零售建筑风格：地中海风情的欧陆建筑开业时间：2011年5月李公堤III期位于金鸡湖南侧的望湖角，西接李公堤一期与金鸡湖内湖，南临景观大道机场路，向北深入金鸡湖形成半岛。李公堤III期将在李公堤I期，II期餐饮与娱乐成功的基础上，业态更具特色，一条异域风情的商业步行街将各主题岛及本项目所有的业态串联起来，形成一个多功能的特色商业组合。该项目将StreetMall的概念首次带入苏州，提供休闲、娱乐、餐饮及特色零售等消费元素。四期概况规模：占地面积6.6万平方米，建筑面积8.6万平方米商业主题：风尚生活步行街区，定位于文化娱乐创意街区和私人会所两大区域业态组合：偏重精品购物以及高级会所功能计划竣工时间：2013年8月李公堤Ⅳ期是环金鸡湖八大景观中最后一块待开发区域，将全力打造金鸡湖湖南新的时尚风情商圈。李公堤总体建成后，将成为苏州规模最大、街景最长，成为苏州乃至中国最为著名，最具特色的景观休闲商业街区之一。相信在不久的将来，这里将是苏州新的时尚基地，形成古今中外和谐交融的一个永不落幕的时尚景观博览会。景点李超琼雕塑李超琼诗碑景点建筑不同风格建筑片区有序规划，实现主题的多样化与整体建筑风格的和谐。建筑建筑可赏、可游、可营。无论是中式还是日式、欧式建筑，都玲珑轻巧，色彩朴素淡雅。建筑对李公堤的评价自2006年启动到2012年，李公堤走过了7年。应该说其开发理念中将“商旅文”三者融合的思路具有一定先导性，且更为难能可贵的是开发商能在项目之初就坚持稳健的操作模式，开发理念尊重传统、又不拘泥于传统，在继承和引导双方面均由自己的独特之处。该项目经多年耐心运营已经知名度远扬，成为苏州本埠乃至外来旅游人群走走看看的一个经典场所。李公堤已经成为苏州成功的代表性特色商业综合体案例之一，并获评苏州市第一个“中国特色商业街”。可借鉴点李公堤启动之初面临的市场环境中，已有或即将规划有诸多商业项目，如左岸商业街、湖滨新天地以及时代汇国际街区及湖滨U型广场等超规模MALL项目。由于交通要素的一定限制，如按照常规思路则李公堤既不能凸现特色，同时又将陷入同质竞争之中。开发商在树立项目资源和价值基础之上，逐步确立了一条个性化发展之路，即充分挖掘李公堤本身所拥有的景观、历史资源和文化资源，将休闲旅游与商业购物等有机组合，使项目不但为区域提供了商业载体，而且使商业项目本身也成为了知名的旅游景点，实现了旅游项目和商业载体的完美结合；以此最终糅合以合理的业态组合和特色建筑等其他要素的体系导入，实现项目形象的个性化突出，成为其能获得成功的坚实基础。1、差异化定位：探寻“旅游+文化+商业”互动组合的新型商业模式可借鉴点2、产品规划：发挥地块特色，融合景观资源与商业人流合理布局坚持旅游、文化和商业主题的并存，在产品规划上提出了较高要求。从其具体规划来看，特色建筑、亲水建筑或者精品街区的营造并不是什么难题，难题在于与此同时更有效地发掘人文资源和开发景观资源。如下图所示项目内外形成商业街区轴线的同时贯穿一条景观轴线以及文化轴线，最终能够实现“文商旅”的共同依存。特别注重月光下景色营造，效应良好。可借鉴点3、清晰认知：坚持稳健运营，坚持专业化合作运营之路开发商自身对于自己的定位相当清晰，项目邀请了国际知名商业运营商如戴德梁行以及仲量联行参与项目综合运营以及物业管理，借助国际运营商的平台为该项目提供了产业链资源支持。同时，该项目自开发期初开始就坚持自持经营，全力精细化招商的运营思路，从而避免了业态组合上的紊乱影响经营品质感；在开发经营思路上，企业持续投入现金，并不一味追求短期快速周转和一次性开发收益回报，也是项目最终能够实现高品质运营的保障。可借鉴点4、资源整合：以项目为载体，搭建整合平台互动，合作共赢整合方面更类似一种平台，由众多品牌在此唱戏。资源整合既包括业态组合上与其它品牌的合作共赢，如南京1912酒吧街的模式引入；同样也包括对苏州本土传统文化和餐饮休闲品牌以及其它国内外知名品牌的聚合作用，如苏州本土老字号知名餐饮品牌得以成功聚合成群，某种意义上称得上是对传统品牌的发扬与尊重，也提升了项目自身的影响力。此外，在三期引进的众多艺术馆和展览馆，本身并不能给项目制造直接盈利，意味著一定企业开发效益的损失，但由于集群效应，增加了项目的文化感染力，增加了其他商家的经营环境、氛围，不是直接账本能算得过来的。5、合理切入：以公共资源配套投入为启动，逐步、层次递进开发李公堤在确立初期影响力主要是通过对原李公堤进行的综合改造为切入点（大的背景是以金鸡湖风景区的市政改造为依托，形成风景优良、环境美好的总体印象）。项目在开发期初就投入大量资源，进行公共配套投入和环境改良，并初期以纯粹的苏州古典原生文化主题为主要内容进行营造，小巧流水、滨湖看景，在此基础上再逐步进行品牌招商，将休闲餐饮娱乐业态传统品牌和知名品牌作为主要方向，实现客流辐射范围拓展。随着一期人气持续导入，口碑效应出现，李公堤逐渐建立了自身的特色精品形象和品质感，营销上更是跨界邀请明星造势，进一步巩固了影响力；由此进行发力，开发内容上层次递进，由传统到时尚，展开二期、三期乃至四期，步步为营，注入了新的品牌形象并满足多方面的客户需求。可借鉴点