地产集团统一拿地模式总结(世联)-企业管理 27P

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。规模化取地模式总结世联研究理论本报告是严格保密的。2世联总结了全国规模化取地模式的6大类型，借鉴分析本项目的取地模式主题地产取地新区开发取地大配套取地城市更新取地商业综合体取地产业地产取地取地模式我们对万达、华侨城、金地、碧桂园、世纪金源、北辰、天安等规模取地开发商案例进行了深入研究对国内大规模取地模式进行了细致分析，归纳总结出6种规模化取地模式本报告是严格保密的。3主题地产取地取地模式主题地产模式——将地产与主题嫁接，满足特定人群需求，追求更高生活品质的开发模式根据主题定位方向，目前我国主流主题地产取地模式可分为两种类型旅游地产•依赖自然或人造资源•专业性强•持续性经营•资金投入较大类型释义模式共性养老地产依托周边丰富资源而建，将旅游业和房地产业无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值从建筑设计、园林规划到装饰标准各方面讲究适老化设计，提供护理、医疗、康复等专业服务案例深圳东部华侨城珠海海泉湾杭州宋城杭州金色年华北京太阳城上海亲和源本报告是严格保密的。4案例选取：深圳东部华侨城旅游地产取地主题地产模式旅游地产模式——旅游资源打造或再造控制大规模用地，并拉动物业销售东部华侨城2003-20062007200820092010基础设施建设旅游开发地产开发景区开放地产销售旅游开发不断深化三大主题园区（三街·三镇·三部落）温泉项目＋高尔夫项目＋辅助交通设施七大主题酒店群（豪华酒店＋经济型酒店）湿地公园三洲公园观音莲座云中部落华兴寺茶翁古镇海洋之心探索之旅黎明乐园大峡谷天街室外矿泉SPA18洞公众高尔夫66洞高尔夫练习场会员高尔夫球场室内温泉SPA茶溪谷新入口新游览交通设施茵特拉根酒店太阳能火车酒店瀑布酒店西楼咕咕钟酒店瀑布酒店房车酒店檀越酒店天麓别墅华侨城旅游地产深圳华侨城上海浦江华侨城北京华侨城成都华侨城地产+主题园联动开发本报告是严格保密的。5核心要素：旅游资源城市或中心城市周边，旅游型配套持续运营能力，较大初始投入旅游地产取地主题地产模式自然、人文资源丰富的城市/旅游需求旺盛的消费地操作性指标城市背景项目情况企业层面政府政策投入指标投入指标收益指标取地规模在2000亩以上；一般位于非核心的城郊区；一、二级开发；旅游/农业/住宅用地旅游性配套持续性经营能力；资金实力较强；人造资源性旅游地产模式可复制取地成本低；基础配套资金沉淀大；启动慢部分项目对政策依赖性较高（高尔夫、农业生态等），不需要对政府资源有过高要求低价取地，住宅开发盈利，经营性物业获取稳定现金流，整体回报周期较长，操作模式较灵活本报告是严格保密的。6案例选取：杭州金色年华市场风险：老年人需求大量增长，必须有产业做支撑。但我国养老产业发育并未成熟，仍处于边际不明显、定位不明确的初级阶段，面临配套不完善、从业人员不足等诸多难题养老地产取地主题地产模式养老地产模式——应人口老龄化趋势，依靠国家政策以养老概念低价取地，配套专业服务集合式养老单元：居家服务式公寓特色养老单元：护理式托老公寓待开发区(山体公园)中心服务区2万多方大体量配套，餐厅、老年大学、休闲娱乐中心一应俱全，提供全天候亲情呵护服务医：医疗保健服务体系专业医疗机构定点快速便捷绿色通道预防、医疗、康复护理体系食：专业餐饮服务体系优雅就餐环境专业营养配餐特色餐饮服务住：居家物业服务体系亲情呵护服务免费家政服务温馨物业服务特色日常服务行：交通出行服务体系建筑安全设施便捷市区交通乐：文化娱乐健身体系文化交流康体健身娱乐活动政策风险：部分地方存在政策落实不到位、公立私立养老机构政策失衡等情况信任风险：不少开发商“假养老，真开发”，养老取地模式在政府中已形成信任危机支付方式：分梯度居住及收费模式，满足不同客户群，有按天租赁式、按月付费式、一次性支付买使用权式养老地产目前是全国最容易获得政策支持的取地模式本报告是严格保密的。7核心要素：人口老龄化或具备适老资源的城市、政策大力扶持、具备专业的运营团队养老地产取地主题地产模式人口结构老龄化城市；环境优质或具备养生资源性城市操作性指标城市背景项目情况企业层面政府政策投入指标投入指标收益指标取地规模200-5000亩；大多位于城市周边；一、二级开发团队专业型强（适老化设计，护理、医疗、康健等多功能打造）；有远期经营目标；资金实力强取地成本低；前期配套完善投入大；启动快，项目周期长对政策依赖性高（尤其是政策执行力度及延续性）；与政府资源捆绑性不高本模式的盈利点主要为依靠概念低价圈地，开发住宅+物业长期经营+会员制会费+政策补贴获得盈利本报告是严格保密的。8快速造城•城市具有新区发展规划•企业开发能力极强•资金投入极大•政府资源捆绑性高类型释义模式共性区域运营由开发商主导，快速开发、快速周转的可复制的开发操作模式。配合卫星城规划，快速实现造城计划及人口导入目标，完成城市建设预期效果通过土地一二级联动开发与经营，进行新区土地整理出让、项目开发、物业经营等，实现政府区域规划目标的实现通过区域运营实现地块价值最大化案例世纪金源长沙北辰星河三角洲深圳华侨城武汉世贸锦绣长江新区开发取地取地模式新区开发模式——依据新区规划，为满足城市发展需求，拓展城市新空间的规模化开发模式根据操作方式不同，新区开发取地模式可分为两种类型本报告是严格保密的。9师范附小（东区）师范附小（西区）市第一人民医院合肥四十八中幼儿园商务写字楼超五星级酒店大型购物中心12234568商业街合肥一中国际会展中心滨湖商贸中心城市有轨电车案例选取：世纪金源进驻城市所在片区合肥滨湖新区昆明官渡区，城东南长沙开福区贵阳金阳新区北京西北四环内重庆巴南龙洲湾新区南京江北新城区合肥滨湖世纪城可复制的新区快速开发模式地价优惠：29万/亩，一年后，同片区地价220万/亩规划放宽：免受90/70政策影响，限高放宽配套支持：学校、医院、道路、BRT快速公交线路销售价格：3637元/㎡（城市均价4100元/㎡）开发周期：取地后15天开工，10个月开盘、一共30个月售完快速造城取地新区开发模式快速造城模式——规模化、全配套的快速造城，实现政府快速导入人口及新区发展目标中心城市规划新区7分期数项目外资源低价取地快销盈利本报告是严格保密的。10核心要素：有大量外溢需求的中心城市新区、众多大配套整合能力与极高的资金投入要求快速造城取地新区开发模式选择有经济实力支撑的中心城市；政府规划有新开发区，且对新区人口规模等有快速发展需求；城市有外溢置业需求操作性指标城市背景项目情况企业层面政府政策投入指标投入指标收益指标取地规模在1500亩以上；只进行土地二级开发需具备高效的开发组织能力及基建能力，资金实力极强，模式可复制性高取地成本低；前期大规模建设投入巨大；启动快政府大力配套支持（道路、学校、医院）、政府资源捆绑度高本模式依靠低价取地开发住宅盈利，商业抵押套现，资金快速滚动，回报周期快；超高性价比产品设计本报告是严格保密的。11案例选取：长沙北辰新河三角洲区域运营取地新区开发模式区域运营模式——由区域开发商一二级联动开发，通过区域运营，控制优质地块盈利最大化土地运营二级开发物业经营获得土地控制权，在开发进程中小宗土地出让1.时间短、资金投入相对小；2.牺牲开发利润。获得土地增值利润进行房地场开发，并将开发物业销售实现资金变现1.精确的项目定位与产品组合；2.投入资金大。获得开发利润获得经营利润开发物业并持有经营1.回现时间长；2.经营风险操作方式特征利润方式区域运营架构：以优质区域为依托，政府规划为严格依据以土地开发运营和区域价值策划为核心以新城综合体等项目开发和资产管理为支撑，对优质区域的土地、空间、文化等要素进行研究、挖掘、开发和创造规划实现区域增值利益实现进程实现资金回流政府规划目标可持续发展综合新城本报告是严格保密的。12核心要素：有新区规划城市，具政府资源及政策支持，强大基建、资金实力与相关开发经验区域运营取地新区开发模式具有新区规划的城市操作性指标城市背景项目情况企业层面政府政策投入指标投入指标收益指标取地规模在2000亩以上；一、二级开发联动具备强大市政基建实力、开发经验及精力，资金雄厚，资源协调配合能力强取地成本低；前期资金压力大；项目周期长政府资源捆绑性很高，优惠政策依赖性高（拆迁补偿、基建、融资）本模式依靠低价控地或获取优质土地实现土地增值+二级开发+持有经营盈利，后期往往能够实现高盈利本报告是严格保密的。13一般性配套类型释义模式共性专业性配套建设酒店、会展、运动、休闲、文化、教育、医疗、城市地标等配套设施，提升区域以及物业价值；以规模开发、配套先行的理念打造复合城区根据政府需求，代建城市基建、轨道交通等专业性配套设施，以此置换土地资源进行开发案例中山远洋城（会展）广州碧桂园（酒店）武汉绿地金融中心（地标建筑）西安地铁（轨道）长沙鑫远（道路）大配套取地取地模式大配套模式——因代建或配建配套设施，实现政策红利回报与区域价值提升双赢的开发模式根据配套设施类型不同，大配套取地模式可分为两种类型•政府具有完善配套需求•企业开发建设能力强•项目规模大•资金投入大本报告是严格保密的。14一般配套模式：以代建配套促进城市发展，获得政府优惠政策支持，实现零地价或低价拿地中山博览中心常年展厅综合展厅会议中心多用广场一般配套取地大配套模式2006年6月，远洋地产取得中山市博览中心的代建管理权，并因此以低于市场价50%的价格，获取了近1500亩土地开发权年份占地（万平方米）均价（元/平方米）市场价（元/平方米）20079.371598355420084.237061427博览中心案例选取：中山远洋城本报告是严格保密的。15利用博览中心拉动作用，辅以多元化配套，将大规模低价土地开发为综合化复合国际新城休闲商务居住商业教育博览中心2006200720082009拿地博览中心建设配套产品推出小区运动设施及会所10万平米远洋城购物中心800米临水风情商业街24班中学、小学和幼儿园商务办公：7万平米写字楼城市接待：五星级酒店多元的居住产品高层、别墅、洋房组团分别推出一般配套取地大配套模式本报告是严格保密的。16核心要素：高效的开发组织能力和大配套运营能力，资金实力强，需政府相关配套支持一般配套取地大配套模式适合各类型城市（一~五线城市）操作性指标城市背景项目情况企业层面政府政策投入指标投入指标收益指标取地规模在1000亩以上；只进行二级开发取地成本低；前期配套投入较大；启动快，项目周期灵活本模式的盈利点主要为低价控地，快销盈利或控制优质土地开发权，以高性价比产品设计为主操作模式清晰，具备高效开发组织能力，大配套运营能力强，资金实力强，可复制性强需获得政府相关配套支持（道路等），对政策依赖性不高本报告是严格保密的。17案例选取：西安地铁专业配套取地大配套模式专业配套取地——通过代建交通等配套工程，无偿或低价获取土地，开发和持有收益性物业西咸车辆段项目三桥站项目枣园北路站项目鱼化寨项目吉祥村车站项目大明宫西站项目未来2-5年开发完成长远发展用地嘉城尚苑文成案例选取：长沙鑫远开发商类型：城市轨道交通建设单位取地理由：地铁建设投入不菲，开发和持有收益性物业是运营补亏的最佳和必要渠道地块情况：地铁站上盖优质地块开发商类型：城市基础设施投资建设单位、城市公用事业投资建设单位取地理由：为政府代建道路，签订有关协议，无偿或低价获得大规模土地开发权，实现回报地块情况：核心地段多块优质土地本报告是严格保密的。18核心要素：有代建需求财力不足的政府，城市专业基建企业或建设单位，资金实力雄厚专业配套取地大配套模式当地政府存在资金缺口，财力不充足操作性指标城市背景项目情况企业层面政府政策投入指标投入指标收益指标取地规模在3000亩以上；一、二级开发；住宅用地取地成本低；前期资金需求量很大；启动快，项目周期长本模式的盈利点主要为代建交通配套置换低价或者优质的土地，从而开发获利城市基础建设企业或专业性配套建设单位，基建实力很强，