长沙市写字楼情况调研201702

长沙市写字楼情况概览目录整体市场情况代表案例分析项目建议长沙办公库存339万方，去化周期为81月，存量依然巨大。整体市场办公市场月度供求走势从全年来看，2016年受热线多，但投资渠道有限，固定资产快速上涨影响，16年长沙办公市场大客户成交增多，也带动了市场成交。全年办公市场成交量涨价稳，环比成交量增加88%，成交价格上涨3.3%，但市场供大于求，库存居高不下，潜在库存巨大，短期内市场难以改观，企业定制，从租赁客户需求端出发是办公破局之道。项目名所属区域建筑高度（m）建筑层数建筑面积（万㎡）北辰三角洲开福区300未知20华创国际广场开福区28066F19新楚擎天广场芙蓉区270未知21保利·南湖广场天心区23952F5芙蓉豪庭文化商业城芙蓉区21054F18楷林国际岳麓区20048F20素贞国际金融中心芙蓉区20048F13九龙仓芙蓉区452未知98绿地中心开福区2005030世茂广场芙蓉区26862F20湘江财富金融中心岳麓区328未知63启迪协信中心岳麓区未知未知21福晟国际金融中心岳麓区20043f16.5北辰三角洲华创国际广场新楚擎天广场保利南湖广场芙蓉豪庭文化商业城楷林国际素贞广场德思勤城市广场世茂广场绿地中心富兴世界金融中心2017年九龙仓等大体量项目入市，同时岳麓区写字楼项目开始增加，未来潜在供应面积高达364.5万平米，库存压力将更加巨大长沙潜在办公市场湘江财富金融中心福晟国际金融中心九龙仓启迪协信中心档次项目名称2016年租金（元/㎡/天）2015年租金（元/㎡/天）涨幅比例高端运达国际广场5-5.52.5100%芙蓉国豪庭大酒店商务楼4.03.033%通程国际大酒店商务楼3.83.80中天广场3.2-3.63.020%金源大酒店商务楼3.21.878%中隆国际大厦3.01.958%华尔街中心3.53.29.4%万达广场32.520%潇湘华天大酒店商务楼3.02.050%中高端亚大时代2.62.124%第一大道2.41.650%华美欧国际2.0-2.61.8-2.311%湖南文化大厦2.01.811%顺天国际财富中心2.01.811%中端定王大厦1.61.60银华大厦1.61.60湘域中央1.51.50华侨国际1.51.50长沙写字楼租金上涨幅度大，其中高端写字楼提价幅度最大，涨幅30%以上，目前市场上分三个档次，高端专业写字楼租金3-5.5元/㎡/天，中高端专业写字楼1.8-2.6元/㎡/天，中端1.5元/㎡/天左右长沙写字楼租金大量积压全线供应，竞争尤为激烈有价无市，租金高老写字楼内部硬件条件无法跟进升级写字楼情况目录整体市场情况代表案例分析项目建议依托成熟商圈、地段、政府金融规划等大量高端写字楼进驻中心区板块传统中心CBD，品牌高配写字楼聚集地，供应量集中爆发项目名称开发商容积率写字楼体量（万㎡）物业组成写字楼入市时间北辰时代广场北辰4.120写字楼、公寓、住宅、商铺2012.10绿地中心绿地置业923.22栋甲级写字楼、一栋100米行政公寓、2.6万平米精品商业2013.11天健壹平方英里天健4.515.8写字楼、公寓、住宅、商铺2014.9泊富国际泊富6.59.7写字楼、商务公寓、商业2012.8华创国际广场华创830写字楼、商铺、豪精装期房2014.1万达广场万达投资6.6931.96公馆豪宅、甲级江景写字楼、购物中心2012.8华远华中心橘韵投资10.56商业、超白金五星酒店、5A级写字楼、SOHO办公、城市公寓2014.11保利国际广场南湖置业68.6高端酒店、写字楼、滨江豪宅、精品公寓、商业街区2012.4华尔街中心金色地标8.995.7写字楼2012.7建发汇金国际建发35.2公寓、住宅、写字楼、商业2012.3顺天IFC顺天4.917写字楼、酒店、底商2013.5湘域国际中心湘域城邦4.213住宅、安置房、写字楼2013.5壹号座品鑫长城9.67写字楼、商业2014.6嘉熙中心嘉熙国际79写字楼、公寓2014.10长房天翼未来城长房32写字楼、公寓、住宅、商业2014.9万博汇盛和4.6——写字楼、住宅、商业、公寓预计2015.7推1栋佳兆业广场佳兆业1221.5写字楼、商业预计2015年后入市富兴环球金融中心富兴934写字楼、酒店、商业、住宅、公寓预计2015年下半年入市新楚擎天广场新楚擎天148商铺、写字楼预计2015年下半年入市世茂广场世茂1422.9写字楼待定复地崑玉国际长沙复地7.4229.4五星级酒店、甲级5A写字楼、滨江豪宅、国际公寓、商业街未定九龙仓国金中心九龙仓13.241商场、写字楼、公寓及、酒店待定泰贞国际金融中心泰贞22.220.45A级写字楼、高档酒店、大型商业、住宅待定北辰时代广场华创国际广场天健壹平方泊富国际广场复地崑玉国际万达广场华远华中心保利国际广场顺天IFC万博汇建发汇金国际富兴国际金融中心世茂广场九龙仓项目新楚擎天广场佳兆业广场华尔街中心湘域国际中心壹号座品嘉熙中心长房天翼未来城绿地中心高价缓速整体价格实现高，15000-18000元/㎡，甚至超20000元/㎡，但走速有限，在700-800㎡/月，高性价比产品相对去化较好项目名称年度推货（万㎡）年均去化（万㎡）网签（㎡）月均去化（㎡）去化周期（月）北辰时代广场2.20.89011666.6712绿地中心4.61.1896598012天健壹平方英里2.70.329196364泊富国际1.20.4527535012华创国际广场3.2126161711.56华远华中心40.9312063091.673保利国际广场4.50.91115475012华尔街中心5.71.47507120412建发汇金国际5.221611178512顺天IFC30.9501575012湘域国际中心0.22.3——190012壹号座品9.4——20005804长房天翼未来城0.5——899822804合计46.4————16684.84——营销动作平推为主，主打中心地段、高配城市地标，定期圈层活动拓展项目名称主打形象推广渠道推售方式推广活动北辰时代广场滨水5A甲级写字楼围挡平推开福区投资峰会绿地中心智慧商务办公写字楼围挡、加油站、网络平推经济论坛、中小企业创富交流会天健壹平方英里属于时代的壹平方英里围挡、网络平推品牌发布会、公益活动等泊富国际长沙新封面，得中心者的天下围挡、微信、报广平推艺术长沙、米鸿宾易学通识思享会华创国际广场华创环球金融中心，国际5A甲级写字楼围挡、报广、户外、网络、电台开盘、平推电台互动答题等等复地崑玉国际————————万达广场最后一栋，终极收官围挡、报广、户外、网络平推金融论坛等华远华中心268米湘江商务地标围挡、报广、户外平推任志强、潘石屹对话保利国际广场顶级地标城市综合体围挡、户外、报广平推酒店签约、国宝展等活动华尔街中心倡导绿色出行，创领绿色办公围挡、报广、网络、飞艇平推签约活动等建发汇金国际——围挡、网络、报广平推拉斯维加斯之夜等顺天IFC凯宾斯基之上，德式商务平台围挡平推无湘域国际中心五一广场5A精装写字楼围挡、报广、网络平推荷兰风车节等暖场活动壹号座品首领韶山路、省委旁、唯一甲级写字楼围挡、网络平推——嘉熙中心一个圈层的生意与生活围挡、网络平推——长房天翼未来城东塘新未来，地铁新纪元围挡、网络平推麻将大赛等高额返租，高投资回报率拓展投资客，激烈竞争下出现低首付手段销售政策项目名称销售政策北辰时代广场3年返租27%绿地中心3年返租22%；5万抵80万天健壹平方英里全款98折，按揭99折泊富国际当前无政策，清盘华创国际广场首付一成约8.8万,签约给付三年租金，购买返租5年，每年7%回报复地崑玉国际——万达广场——华远华中心一次性付款95折按揭97折优惠保利国际广场低首付、返租3年，返租租金5元/㎡/天华尔街中心全款95折按揭98折顺天IFC4元/㎡/天包租三年，特价房15980元/㎡起；金融企业入驻额外再享800元/㎡政府购房补贴及200元/㎡/年租赁补贴湘域国际中心——壹号座品——嘉熙中心——长房天翼未来城全款97折，按揭99折开发商长沙华创房地产开发有限公司地段芙蓉中路一段113号，芙蓉中路与开福寺交汇处交通9、115、116、159、807、109、128、142等资源无重点景观资源自身配套五星级酒店、2.7万方奢侈品购物中心、光华里街区、品牌超市、IMAX影院项目指标占地3.86万方，总建面30万方，容积率8.0物业组成商业3万方翡丽环球奢侈品购物中心、光华里国际时尚步行街酒店法国索菲特七星级酒店写字楼3栋约18万方公寓——写字楼销售情况均价14400－16800元/㎡，月均去化1700㎡华创国际广场案例一高端写字楼集群，共三大塔楼&商业裙楼，写字楼约18万方，均价14400－16800元/㎡，月均去化1700㎡C栋1.5万方可售，共22层，大单位定制光华里翡丽购物中心B栋3万方可售，共33层A栋7万方可售，共66层，50层以上为索菲特酒店楼座A座B座C座纵向产权划分楼体高度300米138米100米层数66层33层22层标准层高裙楼5.2m，办公楼4.2m裙楼5.2m，办公楼4.2m裙楼5.2m，办公楼4.2m平面产权划分标准层面积1919㎡低区1263㎡高区1303㎡1239㎡柱网无柱外框8.4/9米无柱外框8.4/9米无柱外框8.4/9米产权数低区10个高区12个低区20个高区12个——单产权面积低区135－290㎡，高区主力120－150㎡低区55－60㎡，高区主力110－120㎡——产权划分高低分区，A塔为高配产品，另B、C中配产品，C座定制A座21层以下A座23层以上B座19层以下B座22层以上外立面用材玻璃幕墙造型普通立面造型色彩蓝色玻璃灯光装饰——大堂面积A塔1500㎡；BC塔400㎡挑高10.8m装饰用材大理石材电梯厅高度——宽度——装饰用材——走道宽度2.2米装饰用材——洗手间单位服务面积——320㎡/个装饰用材——卫浴品牌——停车场数量配置共2300个（其中一半自持）车库大堂——装饰用材——智能导视——电梯单梯服务面积4,000平A塔30部电梯，B塔7部，C塔5部电梯品牌美国进口奥的斯电梯速度以6m/s高速运转电梯荷载量1.8吨分控设置——空调空调类型VRV空调品牌美国约克新风系统——智能化5A办公系统——智能门禁系统——网络地板有精装精装标准毛坯（公共部分精装）物管物管品牌红星君和物业管理公司管理模式直接管理收费模式——配套商业配套有会议配套有餐厅配套有其他配套——产品硬件开发商绿地集团/五矿集团地段芙蓉中路湘雅附一东侧交通9、109、115、116、128、159、348等资源无重点景观资源项目指标占地2.31万方，总建面25.9万方，容积率9.0物业组成商业2.6万方国际名品商业酒店——写字楼1栋200米高的超5A国际甲级写字楼、2栋100米高的超5A国际甲级写字楼共23.3万方公寓C塔写字楼实际为公寓式产品写字楼销售情况2014年1月12日，B、C栋写字楼入市均价14800－17000元/㎡，月均去化980㎡绿地中心案例二金融生态区智慧写字楼产品，共3座塔楼，写字楼23.3万方，均价14800－17000元/㎡，月均去化980㎡A栋200米C栋100米B栋100米楼座A座B座C座纵向产权划分楼体高度200米100米100米层数44层24层26层标准层高4.5米3.9米3.6米平面产权划分标准层面积2613㎡1855㎡1733㎡柱网8.4米8.4米8.4米产权数9个9个22个单产权面积——5个120㎡左右4个255－340㎡55－60㎡为主部分80－150产权划分A座B座C座A座主塔为高配产品，B、C座辅楼标准层1700－1800㎡，单位产权相对较小外立面用材LOW—E双层幕墙，热工性能直接降低建筑能耗造型垂直方形塔楼色彩蓝色灯光装饰——大堂面积面积400㎡挑高挑高11m装饰用材——电梯厅高度11.5米层高宽度——装饰用材——走道宽度——装饰用材——洗手间单位服务面积A座13个蹲卫，B、C座5个蹲卫200－240㎡装饰用材——卫浴品牌——