肇庆市皇朝酒店项目研判评估简析(0704)

肇庆市皇朝酒店项目市场价值及开发研判评估[初稿]南京垠坤投资战略研发中心本轮工作方向2本次项目的委托是为对项目整体价值做测算评估；同时对广东省肇庆市皇朝酒店项目重新开发的可能提出建议。本报告：主要从两个角度对项目进行评估，判断可能产生的价格收益。第一个角度：根据市场状况评估项目转让价值；第二个角度：项目进行房地产开发，可实现的盈利价值、盈利率以及开发销售周期。评估结论摘要3项目提升容积率后转让收入方式分析项目提升容积率后投资开发收入分析根据相关政策规定与类似项目推导，提升容积率至6.0后，项目地块当前市场评估出让价约3.66亿元，扣除补交土地款约1.52亿元，园林局的股权收购0.5亿元及相关运作费用0.19亿元，项目转让净收入约在1.45亿元。容积率以6.0计，总投额约21.11亿元，总销售额26.96亿元，净利润5.85亿元，总开发周期约6年，实现资金平衡约在3.81年，开发周期中第二年资金缺口最大约-11.4亿元，投资净利润率28%。（新酒店规模以3.5万㎡计，新酒店不同规模设置预计收益状况见P19页）评析总结上述两种开发方式由于当地市场环境特征、地块性状决定高容积率的高额开发成本以及项目资产原值成本，致使项目的回报收益均不如项目以2.95亿元的直接转让更为理想。团队人员名单技术支持工程设计中心杨恒峰总监潘仁仁设计师报告撰写战略研发中心钱堃总监郑融丼策划师邵骏策划师4目录第一篇项目价值评估分析报告一、评估假设、限制条件与评估依据二、项目概况三、项目市场价值评估（土地转让变现，开发运营收益）四、附件第二篇项目开发市场评估报告一、项目城市背景分析二、肇庆房地产市场调查三、各物业市场风险提示四、项目基底分析五、项目可定位意向六、项目可能性布局七、项目市场销售经济测算5第一篇项目价值评估分析报告一、评估假设、限制条件不评估依据（一）假设条件：1、假设该评估对象在估价时达到最佳使用状态，其运作方式合法；2、假设该评估对象房地产权属关系不存在纠纷，不受任何权利限制；3、假设该评估对象本身不存在质量问题；4、假设房地产市场在评估时效内不发生较大的变化；5、假设该评估对象在此期间不遭受重大损坏。（二）限制条件：1、本次评估简报仅为评估人员对项目进行勘察，未使用专业仪器对其结构进行检测。2、项目资料信息均由评估对象提供。3、评估项目所在城市相关物业市场总量与运营统计并不完全。1、《肇庆市人民政府关于已出让使用权的土地增加土地开发容积率补交土地使用权出让金的通知》；2、《印发肇庆市端州城区土地基准地价和等级的通知》；3、《中华人民共和国城市房地产管理法》；4、全国人大常委会、国务院、建设部、国土资源部以及肇庆市人民政府有关部门颁布的其他有关法律、法规和政策文件；5、文化地标公司和皇朝酒店提供的有关资料；6、我方所掌握的肇庆市房地产市场的有关资料及工作人员实地勘察、调研所获取的资料。（三）评估依据：7项目地址：端州五路南侧区位条件：处于城市中心区核心地段，景观视线绝佳，商业价值较高。建筑面积：52380平米占地面积：27114平米，约40.67亩容积率：2.0二、项目基底概况8三、项目市场价值评估（一）土地变现相关思考1、项目现状用途为商业用途，独立使用性较强，不易于分割转让，对环境氛围的要求极高，变现速率一般低于住宅、公寓、办公等物业；2、项目的产权利益，存在一定纠纷可能，应购买全部股权后再实行变现，更为快捷；3、项目由于已使用了17年，原土地年限为70年，剩余使用年限53年，通过续补使用年限（主要针对住宅规划用途）可实现其更高价值。因其变现的价格与变现时间的长短、变现费用、税金种类、数额以及清偿顺序处置方式等因素有关。另需注意，短期强制变现的费用一般为房地产价值的30%左右。考虑到肇庆城市房地产发展情况的现状与特征，地块在当前商业用途与规划指标下变现的价值及吸引力有限；且地块位于肇庆核心区位，若可考虑转变土地性质，尽可能提升容积率，变现价值可有较大的提升空间。方式一：土地转让变现9三、项目市场价值评估（二）项目当前不同容积率地价评估当前容积率2.0项目地价预计为：单价500万/亩，总价2.0335亿元。参考项一[市场比较]：2010年2月端州区103地块（拟合容积率2.17）商住用地成交单价474.13万/亩（详见P20页附件1）。参考项二[基准计算]：以项目当前基准地价（基准容积率以1.8计）通过招拍挂流程进行竞价预估，其中溢价40%，地块商业与住宅用地分摊面积以6：4计。（计算方法见P21页附件2，肇庆市基准地价见附件P22页附件3）方式一：土地转让变现10基准地价（万元/亩）区位容积率土地性质成交日期资源价格修正（万元/亩）占地亩数总价（万元）474.13+10%-8%0+10%+5%554.7340.6722,561类型基准地价（万元/亩）容积率竞价增幅拟合价格（万元/亩）占地亩数合计（万元）总价（万元）价格修正（万元/亩）商业用地383.14+10%+40%590.0324.4014,39817,797453住宅用地135.67+10%+40%208.9316.273,399(该地块不计溢价，预计基准价为324万/亩，4860元/㎡)三、项目市场价值评估（二）项目当前不同容积率地价评估方式一：土地转让变现11容积率若升至6.0，由于地块形状与城市规划限制，建筑最高度约在150米左右，建筑总造价较2.0容积率增加3倍以上，加之容积率的总价提升比例，项目开发成本已远高于市场销售的合理水平，因此容积率6.0的土地总价以2.0的地价提升后的60%作为修正比例计，较为合理；容积率8.0则以提升后55%作为修正比例计。计算公式：提升容积率后的地价=基准容积率的评估地价×增加容积率/基准容积率×修正比例容积率6.0的当前地价预计为：单价900万元/亩，总价3.6603亿元。（按地上面积15.718万㎡计，楼面地价约2300元）容积率8.0的当前地价预计为：单价1100万元/亩，总价4.4737亿元。（按地上面积15.718万㎡计，楼面地价约2800元）(注：8.0容积率实现可能性不可预见)三、项目市场价值评估（三）项目补交地价评估1.评估方式一：根据《肇庆市人民政府关于已出让使用权的国有土地增加土地开发容积率补交土地使用权出让金的通知（肇府[2006]12号）》（详见P23页附件4）第五条第二项规定“过去按规定通过协议出让或转让取得使用权的土地，经批准增加容积率的，根据市有资质的土地评估机构重新评估地价出具的出让金减去原缴纳的土地出让金为需补交的土地出让金”计：原土地取得价为8元/㎡，总计21.6912万元，·以当前6.0地块总价预3.1859亿元计，需补差价3.1837亿元·以当前8.0地块总价预3.3299亿元计，需补差价3.3278亿元根据上述文件中第五条第一项规定“通过招标投标、拍卖或挂牌出让方式取得使用权的土地以及通过招标投标、拍卖或挂牌出让方式取得土地使用权后又转让的，经批准增加容积率的，需补充的土地出让金为增加容积率同等百分比的80%，具体计算公式：补交的土地出让金的金额＝原缴纳的土地出让金×（增加容积率/原确定的容积率）×80%。”·以容积率增加6.0计，仅需补差价34.71万元·以容积率增加8.0计，仅需补差价52.06万元若按《肇府[2006]12号》文件计，项目补交的高额与低廉的地价均不合理。方式一：土地转让变现12三、项目市场价值评估（三）项目补交地价评估2.评估方式二：根据2007年8月22日《肇庆市人民政府关于重新确定增加土地开发容积率补交地价款计算方式的通知》（详见P25页附件5）凡通过出让或转让方式取得土地使用权的，在符合城市总体规划前提下，需增加土地开发容积率，其补交地价款按以下两种方式计算并从高收取：（1）需补交的地价款＝该地块评估地价（元）/原批准的建筑面积×增加的建筑面积（㎡）×80％（2）需补交的地价款＝该地块现行基准地价（元/㎡）/原批准容积率×增加的建筑面积×80％若按（1）计得补交地价项目成本增加巨大，与方式一中的协议出让或转让补交地价接近。建议应争取（2）的计得方式，即以此方式增补土地差价项目则有运作空间。因此：容积率增加至6.0项目补交地价预计为：1.5243亿元容积率增加至8.0项目补交地价预计为：2.2733亿元方式一：土地转让变现13当前评估地价(万元)/容积率2.0原有建筑面积（㎡）增加的建筑面积（㎡）/容积率6.0需补交地价款（万元）20,335.4052312.0011037234324.19功能预计体量(㎡)比例基准地价(元/㎡)修正后现行基准地价(元/㎡)原批准容积率增加的面积（㎡）/容积率6.0需补交地价款（万元）商业6213338%57473452.702110372.0015243.24住宅10055162%2035(注：8.0容积率实现可能性不可预见)项目当前市场出让价项目增容补交差价土地变现收入项目变现收益计算方式：三、项目市场价值评估14项目股权收购，园林局6%的股权及退出补偿约合0.5亿元。项目股权收购运作费用（税费、公关费用等,以出让价的5%计）容积率当前市场预计出让价增补土地价格项目股权收购运作费用变现收入6.03660315243.2450001830.1514,529.618.04473722732.5550002236.8514,767.60提升项目容积率后直接转让变现收入情况对比（单位：万元）方式一：土地转让变现以提升容积率至6.0计，补交土地款约1.52亿元。根据市场评估，项目地块当前出让价约3.66亿元，扣除补交土地款、园林局的股权收购及相关运作费用，项目转让净收入约1.45亿元。此方式的出让价格明显低于当前项目直接转让价格。三、项目市场价值评估方式二：开发运营收益15（一）肇庆房地产市场总体评析机遇•城市化进程，当地政店计划3年全市城镇人口达100万（目前70万）。•旅游和酒庖业的丌断开収，奥威斯等夗家五星级进驻。概念性的投资价值凸显，未来“广-佛-肇”一体化和一小时轻轨都市圈的打造，稀缺景观资源的湖景房和未来重点觃划的城东新区可以吸引一批广州佛山深圳地区的投资者前来投资。•项目所在的位置为核心商业区以及国家4A级景区资源，投资价值十分显著。风险•前期肇庆房地产市场过于保守，市区中心的星湖风景区作为4A级景区丌允许建高层建筑，整体城市觃划丌明朗，市级领导的更换导致觃划朝令夕改，一些整体斱向频繁发更。•当前肇庆房地产市场有些过度开収，肇庆作为弱三线城市，自身消化能力丌足。当地缺乏大型企业，除旅游产业和端砚的生产销售外无明显的支柱型产业，经济収展困难，人口的带动能力丌强，全市总人口丌足70万，其中20夗万为在校学生，以上导致本市居民的贩买能力有限。主要贩买的项目集中在改善型居住性价比较高的普通住宅，客户以价格为导向。•本地居民对于高端住宅以及房地产投资接叐程度丌高；整个肇庆市的房地产开収量较大，市场需要一定时间消化。（各物业市场风险提示见P65-P67页）三、项目市场价值评估占地规模总占地面积（㎡）27,114可建设用地面积（㎡）26,190亩数（亩）40.67容积率6.00建筑面积总建（㎡）187,780地上面积（㎡）157,180地下面积（㎡）30,600绿化面积地面面积3,000屋顶绿化4,500覆盖率40%室外面积（㎡）15000建筑基底面积（㎡）10980（二）项目开发主要指标产品构成建筑面积（㎡）住宅62680酒店式公寓14500商业45000酒店35000地下停车位30600合计187780（详见第二篇经济测算部分P89-P101）方式二：开发运营收益16提升至8.0容积率的可行性不可预见，以容积率6.0规划进行分析项目第1年第2年第3年第4年第5年第6年合计开工量合计总额（㎡）104,27083,510187,780比重55.53%44.47%100.00%销售量合计总额（㎡）050,43645,65436,65434,06818,368185,180比重0.00%27.24%24.65%19.79%1