恒大

恒大地产案例分析窦家玮林婧怡董帅锋董雨琳梁帅张雷宇15资评第六组主讲人：恒大地产案例分析·恒大地产简介·恒大融资经历·恒大经营管理模式·恒大资产管理运作·盈利模式及财务状况分析·目前股市现状恒大地产集团恒大地产简介•一、整体概况•二、发展历程一、整体概况•恒大地产集团是集房地产规划设计、开发建设、物业管理于一体的现代化大型房地产综合企业，为广东地产“五虎将”之一，1996年开始进军房地产业务，主要专注于广州业务的开发。1997年2月8日在广州市注册成立，创始人——许家印；经过10年的发展，恒大地产集团已形成了以房地产开发为基础，以钢铁冶金为龙头，以能源、交通为两翼综合发展的现代化大型集团产业链。拥有恒大集团全资恒大地产集团、恒大钢铁集团、恒大电力集团、恒大交通集团、恒大物业集团等五大产业集团，恒大科技大学等三十余家企业。2009年11月5日恒大集团在香港联交所主板上市，成为在香港上市市值最大的内地民营房企。恒大地产集团是中国标准化运营的精品地产领导者，连续七年荣登中国房地产企业10强。•恒大地产集团积极倡导以“传承、超越、价值、和谐”为内涵的“精品生活”理念。截止2011年6月，集团资产总值达148,065,475千元，集团土地储备建筑面积约1.35亿平方米，分布于中国101个城市，项目数量总计达181个，覆盖高端、中端及中高端、旅游地产等多个产品系列。恒大地产集团坚持“质量塑品牌、诚信立伟业”的方针，实施目标计划和绩效考核管理模式，滚动开发，高效运作，以“规模+品牌”的发展战略形成了企业强大的体系竞争力。二、发展历程•1.艰苦创业高速发展【1997-1999年】•2.苦练内功夯实基础【2000-2002年】•3.二次创业大上台阶【2003-2005年】•4.迈向国际跨越发展【2006-2008年】•5.稳健经营再攀高峰【2009年至今】1.艰苦创业高速发展【1997-1999年】•1997年2月8日恒大地产集团在广州市注册成立。•1997年6月8日恒大地产集团开发的第一个楼盘——金碧花园奠基。•1997年8月9日金碧花园首创广州连续两昼夜排队购房，日进亿元的销售奇迹。•1997年12月金碧花园实现八个当年——“当年征地、当年报建、当年动工、当年竣工、当年售磬、当年轰动、当年入住、当年受益”，创造了“恒大速度”。•1998年3月金碧花园被评为“广州十大明星楼盘”。“环境配套先行”开发理念开创广州楼市先河。•1998年6月23日在广州市首次国有土地使用权拍卖会上，恒大地产集团以1.34亿元竞得工业大道南5.3万平方米地块使用权，敲响广州国有土地拍卖第一槌。•1999年12月恒大地产集团跻身广州市房地产综合实力10强(第7名)，迈入广州主流开发商行列。公司成立之初，正值亚洲金融风暴，恒大集团逆市出击，抢占先机，采取“短、平、快”的策略，首个项目金碧花园以“环境配套先行”的开发理念，高标准起步、低价位入市，创造了广州昼夜排队购房、日进亿元的销售奇迹。其后，恒大成功开发金碧花园二至五期，掀起“金碧”购房旋风，企业综合实力位列广州市房地产企业十强第六名。2.苦练内功夯实基础【2000-2002年】•2000年12月恒大地产集团名列广州市房地产综合实力10强(第6名)。•2001年1月金碧花园年成交量跃居广州市区第一位。•2001年12月恒大地产集团名列广州市房地产综合实力10强(第4名)。•2002年8月恒大地产集团在珠江新城建设的广州真正意义上的首个豪宅楼盘——“金碧华府”开始发售，其首创式一梯一户和空中跃层花园的新颖设计，成为“金碧地产”品牌的新形象符号。•2002年8月21日恒大地产集团成功收购上市公司“琼能源”，成为广东第一家实现借壳上市的民营房地产企业。•2002年10月恒大地产集团所开发的花都区最大楼盘——金碧御水山庄盛大开盘。•2002年10月8日金碧花园被评为“全国城市住宅建设试点小区”。•2002年12月恒大地产集团在广州市国土房管局土地拍卖会上，以1.7亿元战胜了深圳万科、深圳中海等诸多知名开发商，成为广船集装箱地块新“地王”。经过三年多的高速发展，从2000年开始，恒大集团着力于有效整合资源，规范开发流程，狠抓管理促效益，支持未来发展。陆续开发第二金碧花园、第三金碧花园、金碧新城、金碧世纪花园、金碧华府等精品楼盘，其中金碧华府独创“一梯一户”、“空中花园”的先进设计受到市场强烈追捧。二次创业大上台阶【2003-2005年】•经过前两个阶段的发展，恒大集团综合实力显著提高，发展潜力日益凸显。2003年，恒大被评为广东房地产企业竞争力第1名，并首度跻身中国企业500强、中国房地产企业10强。“恒大”、“金碧”双金品牌进一步得到广大市民的认可。从2004年开始，恒大提出“二次创业”的号召，着力实施立足广州、布局全国、全方位拓展产业发展空间的经营战略。同时，在“打造精品项目，塑造国际品牌”战略方针指引下，集团陆续开发金碧湾、金碧都市广场、金碧雅苑、金碧翡翠华庭等楼盘，一举跻身中国房地产企业10强前列。在开发经验、品牌美誉度以及规模实力等方面，初步具备了全国拓展的条件。▪2003年1月“恒大地产”(股票代码：000502)在深交所正式挂牌上市。▪2003年7月恒大地产集团首次进入中国企业500强，名列348位。▪2004年1月11日金碧物业集团正式成立。▪2004年3月恒大地产集团跻身中国房地产10强企业(第5名)。▪2004年5月“五一”黄金周，恒大地产集团以10亿元的销售业绩居广州房地产榜首。▪2004年5月28日恒大地产集团在金碧世纪花园举行誓师大会，提出“打造金碧精品，铸造国际品牌”口号，一场声势浩大的打造精品活动在公司深入广泛展开。▪2004年6月12日金碧新城实现首期近千户业主提前收楼、现场领取房产证，恒大地产集团树立行业“诚信形象”新标杆。▪2004年6月13日恒大地产集团再次被评为“广东地产资信20强”。▪2004年7月恒大地产集团再度进入中国企业500强，名列281位。▪2004年12月恒大地产集团再度蝉联“广东省房地产最具竞争力企业20强”(第一名)。▪2004年12月恒大地产集团摘得2004年广东销售桂冠。•2005年1月2日恒大地产集团在天河体育中心举行“恒大支持亚运，健康成就未来”宣誓大会暨集团员工运动会。•2005年3月9日恒大地产集团成立广州首家直属于市总工会的民营企业工会，并召开恒大地产集团系统2005年职工代表大会，董事局主席许家印教授发表《继往开来、固本强基、科学稳健、快速发展，为挺进世界500强而努力奋斗》讲话，首次明确提出2015年实现跻身世界500强的宏伟目标。•2005年3月11日恒大地产集团和金碧世纪花园分别被评为2004年度“广州市民最喜爱的房地产企业”和“广州市民最喜爱的楼盘”，列排行榜首位。•2005年7月恒大地产集团三度蝉联中国企业500强，名列290位，并位列中国房地产企业第二名，广东省房地产企业第一名。•2005年9月30日恒大地产集团与TOTO等数十家国内外知名品牌供应商签定长期直供协议，建立战略供应联盟，“精品战略”实施进入第二阶段。•2005年11月16日，恒大地产集团被授予首届“中国最佳企业公民”称号，成为首批被授予“中国最佳企业公民”称号的唯一一家广州企业。•2005年12月1日，恒大地产集团1000余名员工在泛珠房博会现场举行“打造精品、光大诚信、弘扬文化”誓师大会。并正式出台《恒大地产集团员工修身准则》。迈向国际跨越发展【2006-2008年】•本阶段为恒大实现跨越的关键阶段，集团制定了两大战略决策，一是提出全国扩张的重大发展战略，即立足珠三角，布局全国，全方位拓展产业发展空间。目前，公司在全国22个核心城市拥有系列项目49个，深度拓展全国的战略格局全面形成，为企业未来的快速发展奠定了坚实基础。二是在集团系统范围内全面实施“五大战略”的经营战略，既全面推进人才、管理、品牌、文化、资本战略。五大战略的纵深发展已经成为集团大上台阶的“加速推动力”，规模与品牌取得实质性的跨越。恒大一流的管理团队和成功的发展模式，也取得了令人瞩目的超常规发展，吸引了国际资本巨头青睐。其中，2007年2月恒大地产集团成功引入美林、德意志银行、淡马锡三大国际战略投资者，筹集资金4亿美元。之后，又继续在国际资本市场累计募集资金10多亿美元，成为中国房地产企业迈向国际的标杆。5.稳健经营再攀高峰【2009年至今】•2009年11月5日，恒大在香港联交所成功上市。成为起于内地、在港市值最大的内地房企。•2010年8月27日，恒大地产以总代价19亿元人民币向佳兆业收购中国农业科技全部股权。中国农业科技持有广州市天河区的中心商业区珠江新城，占地面积约为7,106平方公里，现有可售面积约为9.2783万平方米。•2010年8月29日成立了专门运营商业地产的公司。•2010年，公司先后成功发债27.5亿美元，创造了中国房地产企业全球发债的最大规模纪录，全年实现销售金额504亿元。•2011年以来，恒大延续高增长态势，上半年在销售面积、主营业务收入、净利润、在建面积等业绩核心指标上均位列全国第一；总资产达1500多亿元，品牌价值突破210亿元。恒大已战略性地进入全国100个主要城市，拥有项目200多个，规模与品牌进一步取得大幅跨越。恒大融资分析融资历程状现资融（一）融资历程根据著名学者韩志成的理论，并结合恒大地产内部盈利能力、偿债能力、营、运能力和企业发展能力等财务指标，以及房地产市场的宏观经济因素和波特的产品生命周期理论，以财务绩效作为标准将恒大地产的发展历程分为初创期、成长期和成熟期。1．初创期(1997---2004)▪恒大地产成立于1996年，创业初期的恒大既没有充足的资金，也没有丰富的土地储备，面临的经营、政策、信息和重组风险等比较大，企业规模比较小，资信水平以及盈利能力等都还没有满足基金、信托等相关金融机构的支持，更加无法发行债券、股票等，只能利用当时较宽松的信贷条件从银行取得贷款。▪在2002年8月，恒大实业宣布受让琼能源(000502)4186．45万股法人股，占总股本的26．89％，成为第一大股东，并将上市公司更名为恒大地产，成功实现借壳“琼能源上市。恒大借壳上市的目的是获得资本市场融资功能，希望借助上市公司这个融资平台可以持续获得企业发展所需要的资金，并最终建立起符合现代市场经济要求的企业治理结构，促进企业持续长久发展。▪恒大地产在初创期的融资方式主要是银行借款和借壳上市。2.成长期(2004---2007)▪在这一时期，由于国内股市长期低迷，恒大借壳琼能源在国内资本市场融资的功能基本丧失。2006年11月29日，恒大与德意志银行、美林及淡马锡(“金融投资者”)正式签订战略入股协议。根据协议，三家机构投资者以总价4亿美元认购恒大8亿股可换股优先股，获得恒大8％的股权，这是迄今为止国内民营企业最大的境外私募(具体持股情况如下表所示)。▪2007年8月，恒大在上市保荐人瑞信的牵头下，又筹得4.3亿境外美元及2000万元境内结构担保贷款。根据贷款协议，贷款人要求的年度回报率高达19％---19.5％，恒大以部分子公司股权权益和土地使用权、鑫鑫BVI(许家印全资持有)持有的恒大股份作为抵押。贷款为期5年，1／3的结构担保贷款本金需于全球发售所得款项中支付，余款于2012年8月31日到期偿还。而按照规定的回报率计算，该笔结构担保贷款将使恒大每年约产生0.82亿美元的利息支出，约合人民币6亿元。而恒大2005、2006牮垒年+酌净利润仅为1.9亿元、3.3亿元。恒大地产在成长期采用的融资方式主要是境外私募融资和贷款融资。3.成熟期(2007至今)▪2008年6月新世界主席郑裕彤通过其控制的周大福以1.5亿美元入股恒大，占公司股份3.9％；中东某国家投资局投资1.46亿美元，占公司股份3.8％；德意志银行、美林银行等其他五家机构投资入股2.1亿美元。通过此次私募融资，恒大共获得了5.06亿美元资金到账。持股数（万股）持股比例鑫鑫BVI16000057.68%原金融投资者80