2011年 [西安] 房地产市场概况(泛信地产内部汇报)

2011年西安房地产市场概况2011年10月泛信地产内部汇报城市分析西安，古称“长安”，是举世闻名的世界四大文明古都之一，居中国古都之首，是中国历史上建都时间最长、建都朝代最多、影响力最大的都城，丝绸之路的发源地，是中华民族的摇篮、中华文明的发祥地、中华文化的代表。西安标志性建筑之一钟楼当今的西安是新欧亚大陆桥中国段和黄河流域最大的中心城市。综合科技实力居全国前列。是活力四射的内陆新特区，中国中西部和北方内陆地区的金融中心、交通中心，以及关中—天水经济区的核心，国家赋予西安的定位是：建设现代化国际大都市。雁塔北广场、芙蓉晚照、未央区、浐灞斜拉桥西安的城市地位西安市西安是中国七大区域中心城市之一；亚洲知识技术创新中心；新欧亚大陆桥中国段和黄河流域最大的中心城市；中国大飞机的制造基地；中国中西部地区最大最重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地；2009年国家颁布的《关中-天水经济区发展规划》中西安被列为继北京和上海之后，中国第三“国际化大都市”。西安的经济地位1、上海市16872.42亿元增9.9%（沪）2、北京市13777.9亿元增10.2%（京）3、广州市10604.48亿元增13.0%（广东1）4、深圳市9510.91亿元增12.0%（广东2）5、苏州市9168.91亿元增13.2%（江苏1）6、天津市9108.83亿元增17.4%（津）7、重庆市7894.24亿元增17.1%（渝）8、杭州市5945.82亿元增12.0%（浙江1）9、无锡市5758.00亿元增13.1%（江苏2）10、青岛市5666.2亿元12.9%（山东1）11、佛山市5638.47亿元14.0%（广东3）12、武汉市5515.76亿元14.7%（湖北1）13、成都市5508.30亿元15.0%（四川1）……29、西安市3241.49亿元14.5%（陕西1）2010年全国城市GDP排名2010年全国城市人均可支配收入排名1、东莞35690（元）2、深圳32302（元）3、上海31838（元）4、温州31201（元）5、广州30658（元）6、宁波30166（元）7、绍兴30164（元）8、杭州30035（元）9、厦门29253（元）……25、天津24293（元）26、长沙23347（元）27、福州22723（元）28、西安22244（元）29、大连21300（元）30、成都20835（元）31、武汉20806（元）西安GDP总量排名并不靠前，甚至与武汉、成都差距明显。但西安人均可支配收入中等偏上，略高于成都、武汉，因此居民购买力较为强劲。同时，此三个城市GDP增幅均在14-15%，明显高于其他省会城市，房地产市场的发展速度也相应较快。20002001200220032004200520062007200820092010GDP总值（亿元）689733.85823.5940.410951270.714501737.1219025203241经济指标西安近年经济发展指标西安GDP走势图050010001500200025003000350020002001200220032004200520062007200820092010GDP总值(亿元）2010年全市生产总值（GDP）3241.49亿元，按可比价格计算，比上年增长14.5%，增速与上年持平，高于全国平均4.2个百分点。经济发展迅猛，城市GDP年增幅稳定在14%左右，将带动房地产高速发展。GDP增速与房地产发展关系宏观经济增长房地产发展状况小于4%萎缩4%—7%停滞7%—10%稳定发展大于10%高速发展经济指标05001000150020002500300035004000450050001999年2002年2008年2009年2010年西安近年人均GDP美元人均GDP（美元）19992002200820092010100020003000473750002010年人均生产总值超过5000美元。人均GDP达到5000美元之后，无论是城市发展还是个人生活，都将发生重要变化，意味着这个地区居民消费将从温饱型向小康型升级，步入享受型、发展型。西安城市化进程会明显加速，房地产、旅游、文化等三产发展会出现一个很大的跃进。全国陕西省西安市绝对额增长速度（%）绝对额增长速度（%）绝对额增长速度（%）生产总值（亿元）963119.72343.3913.6706.1213.7第一产业59803.597.303.417.504.5规模以上工业增加值（亿元）-14.41116.2317.5208.9116.5固定资产投资（亿元）3946525.01012.2828.3353.3229.2社会消费品零售总额（亿元）4292216.3894.1717.0462.4019.0城镇居民人均可支配收入（元）596312.3488114.8635116.4农村居民人均现金收入（元）218720.6161629.2233527.4商品零售价格指数（上年同期=100）--104.104.1103.83.8住宅销售价格指数（上年同期=100）----105.45.42011年1-3月全国、全省、西安市主要经济指标经济指标今年1-3月，西安经济持续高速发展，增长势头迅猛。2009年全国省会城市GDP占全省比重与其他中部省会城市相比，武汉、西安、成都的GDP在省内所占比例，均高于其他中部省会城市，显示出这三个城市经济辐射力强，城市首位度高，更容易吸纳省内房产购买力。将2010年三城房价收入比及人均住房面积进行对照，西安的市场潜力最大，明显优于其他中部省会。西安的科教地位西安是中国重点高等院校最为集中的城市之一，在校学生人数120万，教育综合质量仅次于北京、上海，居全国第三位。西安现有普通高等院校37所，民办及其他高等教育机构36所，其中全国前百名大学就有6所。博士点334个，硕士点826个，国家级重点学科60个，省部级重点学科385个，46名两院院士，各类专业技术人员40万人，密度在全国城市中名列前茅；民办高校规模和实力居全国第一。西安的人均受教育水平较高，平均每6人中就有1人接受过大学本科以上教育，居西部地区之冠，在全国也处于领先地位。全国排名学校名称总分科学研究人才培养综合声誉11西安交通大学36.8933.4329.6751.9724西北工业大学23.4922.9116.1746.1640西北大学13.818.1112.6922.8951西北农业科技大学11.247.065.9340.3460西安电子科技大学10.555.297.4829.4680陕西师范大学6.983.424.6114.28108长安大学4.473.52.5921.39124西安理工大学3.652.643.0714.26159西安建筑科技大学2.440.481.9515.01211陕西科技大学1.340.660.757.88227西安科技大学1.210.111.137.13229西北政法学院1.180.210.917.13260西安石油大学0.850.020.38.63273西安工业学院0.760.020.357.13西安工程科技学院0.7600.377.13297西安美术学院0.6400.127.13西安外国语学院0.6400.137.13资料来源：中科院统计排名西安强势的高等教育资源，使其成为吸引外来高素质人口进入的重要因素，提供了由教育资源带动外来人口置业的需求。西安是我国科学研究、国防科技和高新技术产业的重要基地，综合科技实力居全国第三位。西安有市级以上科研机构672家，国家重点实验室93个，有各类技术开发机构3000多家，每年有3000多项科技成果产生，其中重大成果1000项左右，科技进步对全市经济增长的贡献率达到50%。西安高新区创新竞争力排名在全国107个开发区位于第三位，仅次于北京中关村、上海张江科技园。高新区现有从业人员34.6万人，博士后科研工作站18个，参与创新创业的院士累计达33人，留学回国人员2000余名，博士3000多人，硕士万余人，西安研发人员稳定性好，流动性小。西安依托高新技术产业园区与航天产业基地的强势科技资源，吸引了大量的外来产业人口，为房地产市场提供了坚实的基础。西安的交通地位关中环线铁路枢纽中心：西安铁路枢纽是西北地区最大的铁路枢纽，现在每天始发和通过80对旅客列车，到2010年，将达到105对。航运枢纽中心：西安咸阳国际机场有90多条国内航线和27条国际航线，是仅次于北京、上海、广州、成都的最大航空枢纽城市，截止2010年底年吞吐量达1800万人次。关中环线中的西安路段即沿山一级公路是陕西省公路次骨架的重要组成部分，该路建成后将与国道主干线二（连浩特）河（口）线，西部大通道包（头）北（海）线、西（安）合（肥）线及国道108、210、312相连接，有利于进一步完善西安公路网络结构西安便利的航空、铁路、公路交通，优化了西安大都市圈城市功能基础，为西安的外部需求进入提供了基础条件。陕西省内的米字公路交通系统，大大缩短了周边城市到西安的距离，陕北路段已经通车，更加强化了西安与陕北及其他周边城市的联系“十一五”期间，陕西省将全面建成由国道主干线和西部大通道组成的“米”字型高速公路主骨架，与周边的太原、石家庄、郑州、武汉、合肥、重庆、成都、兰州、银川和包头等10个中心城市直接快速联通，形成了“一日交通圈”。“米”字型公路使得关中地区已经达到东西贯通、南北伸展，为“一线两带”的建设奠定了基础。“一线两带”地区聚集了陕西省73％的城镇人口、80％的科技力量和73％的国内生产总值，是陕西经济的主体。目前北段已经通车，西安到达延安的时间由过去的5小时缩短到2小时。从宏观层面分析，西安的城市、经济、交通、科教等层面具备较强的比较优势，是推动西安住宅市场发展的源动力。城市辐射力：西安在经济、城市、交通及资源各方面都具有较大优势，将有力的促进住宅市场外部需求的产生及持续。经济地位：西安属外向型城市，经济辐射力强，城市首位度高。城市地位：作为西北地区的门户及中心城市，西安能够吸引大量外来人口进入。交通地位：西安对外交通承载能力极强，省内高速公路的贯通更是加强了对周边城市的吸引力。资源地位：西安具有强势的历史文化资源，同时居全国前列的科教人文资源也为西安的城市及房地产市场发展提供了动力。规划分析陕北关中陕南西安市辖新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥、阎良、临潼、长安及周至、蓝田、户县、高陵9区4县，总面积10108平方公里，城市建成区面积369平方公里，常住人口843.46万人，户籍人口781.67万人。到2020年大西安都市圈总人口将达1280万人，东到灞桥，西到咸阳，南到秦岭，北到高陵，总面积1280平方公里。西安的行政区划分西安的城市定位——国际化大都市，西北地区的标志性城市现代服务业和高新技术产业集中区域中国重要的交通枢纽型城市富有东方古都神韵的华夏历史公园、世界旅游之都未来城市定位—内陆中心--外向型城市--国际都市新亚欧大陆桥中心城市西部金融、商贸、交通、信息枢纽世界著名的历史文化名城科研、高教、国防和高新技术战略基地（备注：以上信息来自西安政府网）西安的城市定位西安城市现状呈现显“九宫格局，棋盘路网，轴线突出。其中：以二环内区域为核心发展成商贸旅游服务区；东部依托现状发展成国防军工产工业区；东南部结合曲江新城和杜陵保护区发展成旅游生态度假区；南部为文教科研区；西南部拓展成高新技术产业区；西部发展成居住和无污染产业的综合新区；西北部为汉长安城遗址保护区；北部形成装备制造业区；东北部结合浐灞河道整治建设成居住、旅游生态区。（备注：以上信息来自西安规划局）规划空间格局——一心八区、组团发展2008年5月6日，国务院正式批复《西安城市总体规划（2008年—2020年）》（国函〔2008〕44号）。这是西安城市总体规划的第四轮修编，该规划突出建设“人文西安、活力西安、和谐西安”特色。本次规划空间的主城区范围：以唐长安城为中心，以绕城高速为基本轮廓，东至灞河，西到绕城高速路，南至长安（潏河）