20090411首都机场T3配套楼经营推广方案

首都机场集团公司综合楼A楼租赁方案2009.04.10【目录】项目概况营销策略筹备方向执行计划团队建议卷一卷二卷三卷四卷五卷一项目概况卷一【项目概况】二纬路四纬路三经路四经路本案总建筑面积为171159M2，分A、B两座。其中A座七层还建给工商所口岸办的面积为2900M2；集团企业拟租赁面积为18800M2，其中B座首都机场公安分局无偿使用面积为27087M2剩余可经营和管理的面积为141172M2。区位、周边及基础信息卷一【项目概况】朝向楼层南面西面北面东面中庭南段北段西段东段北段南段7股份公司空置面积口岸办首都机场公安分局空置面积空置面积6空置面积54地面服务公司3财务公司2健身房、雅间1银行和底商厨房、餐厅地下1车位168个地下2车位532个档案库为了增加集团办公使用的便利性和管理上的安全性，建议西面F5-7、北面（西段）F2-6的空置面积可以主要对内部企业招租（如TAMCC)；东面（南段）和中庭相对独立，为了相对扩大招租范围，故建议东面（南段）可以散租和中庭部分可以整层出租相结合。南面西面北面东面立体空置状况概览卷一【项目概况】项目七层示意图项目一层示意图股份公司公安分局厨房餐厅工商所口岸办待租区域车库入口平面空置状况概览卷二筹备方向说辞推广销控说什么（主题）怎么说（内容）对谁说（对象）谁去说（形式）场所（销售环境）人员（营销层次）主线（销售方式）媒介（费用计划）销售顺序（难易程度）销售速度（回款要求）客户组合（客户品质）中介策略（行业影响）卷二【筹备方向】临空经济实体（如制造业、物流业、旅游业）。“搭载产业航母，经营挥斥方遒。”一通知、二交流、三包装、四推广。会议、活动（如论坛）、展示。现场咨询为主，渠道分销为辅。租赁中心（案场）、展示中心（会场）、客户中心（后台）。先物业、后商务、其次商业。网络、户外、年会、冠名活动（如赞助等）。国企为主，外资（或上市）公司为辅，民营大企业补充。（即性质优先、实力第二、品牌第三）先旮旯、后单元；先部分，后整层。10月至次年4月为主要回款期。（1至2月最低）特许冠名；包租经营；设机构分销；团队直销；协会组织。方向、分类和原则卷二【筹备方向】消费趋势的依据项目特性分析市场环境的依据项目特质的依据项目分区方案写字楼综合体企业入驻【共性知觉】【知觉差异】机关场所写字间仓储办公商住楼企业总部产业园区投资产品职能型销售型商贸型创业型管理型行业型服务型庭院式单间式厂房式单元式开放式独栋式收益能力消费趋势的依据【形】【格】【类】卷二【筹备方向】项目特性分析市场环境的依据项目特质的依据项目分区方案机关场所写字间企业总部产业园区职能型管理型行业型庭院式单间式开放式消费趋势的依据服务型写字楼综合体企业入驻【共性知觉】【知觉差异】仓储办公商住楼投资产品销售型商贸型创业型厂房式单元式独栋式收益能力【形】【格】【类】卷二【筹备方向】项目特性分析市场环境的依据项目特质的依据项目分区方案企业总部产业园区管理型行业型职能型机关场所写字间庭院式单间式开放式消费趋势的依据机关场所写字间庭院式单间式职能型企业总部产业园区管理型行业型开放式机关场所写字间庭院式单间式职能型卷二【筹备方向】市场环境的依据项目特质的依据项目分区方案消费趋势的依据市场环境的依据项目特性分析超甲级1%甲级36%乙级63%北京写字楼的品质状况企业总部产业园区管理型行业型开放式机关场所写字间庭院式单间式职能型卷二【筹备方向】项目特质的依据项目分区方案消费趋势的依据市场环境的依据项目特性分析北美和拉丁,41%欧洲,15%日本,10%东南亚,6%中国,20%香港,4%其他,4%写字楼客户来源分析【样本】CBD地区企业总部产业园区管理型行业型开放式机关场所写字间庭院式单间式职能型卷二【筹备方向】项目特质的依据项目分区方案消费趋势的依据市场环境的依据项目特性分析7%3%17%4%13%14%10%25%7%金融、保险媒体、广告、公关、文化、教育贸易、投资交通、运输顾问、律师、咨询、会计事务所科技、软件、IT、网络、电信房地产、工程、建筑制造业、能源其他写字楼市场的各行业承租比例项目特质的依据企业总部产业园区管理型行业型开放式机关场所写字间庭院式单间式职能型卷二【筹备方向】项目分区方案消费趋势的依据市场环境的依据项目特性分析项目特质的依据1、商务综合体的项目规划设计2、集团内公司优先入驻3、银行和配套公司优先项目分区方案卷二【筹备方向】消费趋势的依据市场环境的依据项目特质的依据项目分区方案二纬路四纬路三经路四经路1、公安分局作为社会职能部门是对于办公外部环境要求最低的机构；12、集团企业之间属于流程、协作、配套的职能关系，区划时主要对办公环境的功能集成和内外部交通顺畅；23、对空置面积集中的部分在区划上尽可能的保证其在选择、使用、管理等方面的独立性、舒适性和便利性。3园艺区卷三营销策略卷三【营销策略】营销的主题建议卷三【营销策略】空间展示ttp://【办公魔“方”无所不能】卷三【营销策略】价格策略A总投资（RMB9.6441亿元）;B折旧费（30年）；C地上可经营管理面积（90925.8M2）D租金基价=A/B/C=RMB0.97元/M2/天。物业类型车位商业写字楼会议室、健身房平均租赁价格（RMB/M2/天）5元/小时2.5D（2.43）1.5D（1.46）0.2D（0.19）经营模式承包自持经营委托代管面积（数量）平方米700个12258.4575018258.1年收（RMB）3‘780’00010’850’216.330’537’343.58584’756.06说明以50﹪对外租赁，6小时计。1D总额为11‘890.651D总额为55’775.971D总额8’010.36预计总收入（RMB，以70％计）32’026‘621.16卷四执行计划策划团队服务团队业务团队公关小组广告推广客服中心【第一阶段】项目导入4-次年7月份【第二阶段】推销期8-12月份【第三阶段】营销期次年1-3月份企业新闻策划硬性广告投放专业性媒体维护【营销阶段】【主力团队】【营销方式】【作业内容】【工作重点】【广告载体】•发布会•论坛•赞助活动•户外——路牌、楼体、电梯、高尔夫等•网络——项目网站、专业网站（新浪、焦点）•平面媒体——经济类（21世纪经济报道等）•杂志——楼市等•政府网站•写字楼网•集团网站等项目简介CIS系统VI手册媒体计划广告预算网站制作项目培训销售培训管理培训客户跟踪现场活动媒体监测完善物业制度健全客服体系拟订二期销售卷四【执行计划】卷五团队建议卷五【岗位和任务】文案策划团队创意设计媒介报告、说明、编辑、制定刚要；VI、构图、空间布局；组合文案和创意的成果，满足广告的形式和内容；选择媒体、了解档期、制作执行、市场监督。广告效果监测、客户接待和分类；客户回访、跟踪、维护和相关技术工作；咨询接待业务团队网络、热线支持销售人员客户拜访、渠道拓展、新媒介信息。广告效果监测、客户接待和分类；客户回访、跟踪、维护和相关技术工作；特别物业服务服务团队客户活动组织投诉中心客户拜访、渠道拓展、新媒介信息；应急处理中心对现场及周边的突发事件采取应急措施。THANKSTHEEND谢谢聆听！讲稿人龚正强