[26-007] 龙湖地产2006年北京市顺义区滟澜山项目营销推广方案

滟澜山项目销售策略方案05年回顾43.91107.84250.9399.1820.964.32198.4113.18050100150200250300第一季度第二季度第三季度第1-3季度05年04年2005年1-3季度，新增供应250.93万平方米,较去年同期增加26.48%。2005年北京别墅市场供应情况～3季度:共消化建面27.1万平方米，同比增长3.5万平方米，增幅为14.8%。05年回顾2005年北京别墅市场需求情况滟澜山项目销售策略方案05年回顾小结：别墅市场进入了一个新的阶段，产品品质普遍升级，追求创新及细节完美，并尽可能凸显与竞争产品的差异。05年经济型别墅的走俏，是基于中产阶级的不断发展，资金积累到一定阶段，爆发出强烈的置业需求。06年小结滟澜山项目销售策略方案06年小结对应以上两表可以反映出:1、别墅的销售在4、5、6三个月为高峰期；2、销售量高于新供应量,说明06年消化了一定量的存量房。滟澜山项目销售策略方案06年小结滟澜山项目销售策略方案06年小结从别墅客户来源情况看，本市居民是主导客户群体，外省个人是重要组成部分；外来需求户型面积明显大于本地需求。1-8月，本市居民购买别墅3756套、98.49万平方米，分别占全市的71.75%和70.46%，是别墅市场需求的主导力量；外省个人购买别墅1116套、28.79万平方米，分别占全市的21.32%和20.59%；两者合计购买量占全市90%以上。从各类客户购买别墅户均面积来看，外地企业和华侨、港澳台个人、企业购买购买别墅户均面积分别为532.81平方米、437.33平方米，远远超过其它客户；本市居民购买别墅以自住为主，所以经济型户型备受亲睐，户均面积在262.23平方米；外来需求所购别墅户均面积明显大于北京本地购买面积。项目位于顺义区后沙峪镇古城村裕民大街南侧。滟澜山交通条件三条连接城区的通道：京承高速后沙峪出口三百米机场高速穿过中央别墅区可达京顺路穿过中央别墅区年开始发展，至今已有十余年区域价值及它所承载的产品得到众多发展商认可京城纯粹的国际富人区在这里形成区域特征——国际化成熟别墅区区域特征——国际商务经济新国展选址于北京市顺义区空港城内，总规划占地225公顷，总建筑面积100万平方米，总投资84亿元人民币。整个工程分三期进行建设。其中一期工程拟建展馆20个，建筑面积20万平米，计划将于今年底建成并投入使用。全部工程完成后，将成为国内最大，国际一流的综合性、现代化国际展览中心，涵盖包括会展中心、购物中心、写字楼、公寓、主题公园等多种物业类型新国展的建设将加速区域商务链的形成年将竣工的李天路、机场第二快速路、机场北线快速路、东北六环路及北清路东延路段将进一步改善地块交通环境。机场快速轨道有望2008年建成。其中北清路东延与机场北线快速路将加强本区域与东西部区域的直接联系；机场快速路与机场第二专线将加强本区域与南北部区域的直接联系机场北线快速路北清路东延段区域特征——交通进一步便捷交通的改进加快了区域的城市化进程区域特征——配套的完善15000平米的温榆广场现已开始对外招商，提高了本区域品质。顺义国际学校京西国际学校瑞典小学德威学校力迈学校区域特征——国际化教育教育配套齐全，是区域的明显特征区域目前已建成顺义国际学校、京西国际学校、瑞典小学、德威学校、蒙台梭利幼儿园、伊顿学校等多家涉外教育机构。区域特征综述十年别墅历史书写了——北京最具国际化特征的别墅区北京最有影响力的别墅区交通、新国展、配套的完善增强了——区域的成熟度、生命力和持续发展的能力通过数据看市场——北京房地产信息交易网项目名称项目规模（㎡）物业类型容积率绿化率规划户数面积范围优山美地400000独栋/双拼/联排0.4540%224468-1537㎡龙湾别墅54100独栋0.4750%一期150户，二期138户地上188-232㎡观唐花园75000独栋0.4370%3328280-580㎡棕榈滩花园77270独栋0.3550%178315-475㎡卓锦万代84500独栋/联排0.550.2%247栋，独栋97，联排150户独栋237-260㎡，联排223-245㎡格拉斯小镇600000独栋0.32000，二期07.12270万/套350万/套450万/套观唐花园一期04.9，二期06.11一期05.10，二期08.3600万/套4000万/套棕榈滩花园06.1107.9600万/套1000万/套卓锦万代05.1106.11独栋均价20000联排均价14000格拉斯小镇06.1107.12约350万/套北京房地产信息交易网棕榈滩花园销售卖点格拉斯小镇销售卖点龙湾别墅观唐花园281183689.6313045130.611442746%棕榈滩花园7629849.70卓锦万代19460428.143610693.361058519%格拉斯小镇8445846.99销售未开始北京房地产信息交易网、中央别墅区上半年已售产品的户型配比项目名称2系3系4系5系6系7系以上合计C区东韵-182219--59优山美地--12--3龙湾3389---50丽嘉花园-183819--75卓锦万代-9----9晴翠园-520332253财富公馆-----22观唐26----8合计5949043324259百分比2%36%35%17%1%9%-、各项目成交均价项目名称成交均价优山美地C区10600优山美地11109龙湾9809丽嘉花园13124卓锦万代16000晴翠园13824财富公馆11496观唐花园14427、月均销售分析表1：月均销售面积及月均销售套数名称总销售面积总销售套数月均销售面积月均销售套数优山美地C区24760.16593537.178.43优山美地1627.363232.480.43龙湾17274502467.717.14丽嘉花园33224.17754746.3110.71卓锦万代2839.39405.611.29晴翠园30890.38534412.917.57财富公馆2853.332407.620.29观唐花园2816.678402.381.14合计116285.425916612.2037滟澜山项目销售策略方案滟澜山产品细况项目概述：滟澜山位于顺义后沙峪，总用地面积约24万平方米，总建筑面积19万平米,容积率0.67，绿地率32%，地下车位888个，户数436套。主入口设在南侧，次入口设在东侧。2.在主次入口间形成环形车行路。3.停车主要采用集中地下车库的形式，保证每户两个地下车位；4.在停车库上形成景观绿化、13米楼间距、2层高度的住宅等设计思路最大的限度的减少了道路对景观、住宅的影响，全面增加了绿化的面积；主入口次入口小区车行道小型集中地下车库产品分布－－住宅1.全部住宅南向布置，极大的满足北京地区对朝向的要求；2.单套建筑面积控制在地上建筑面积220～300平米；地下建筑面积控制在90～160平米；3.全部建筑采用地上两层的高度控制，减少建筑的高度对视觉的冲击；4.单体地下南侧设计成下沉花园形式，使得地下室南侧全面采光，层大销售亮点；5.一层设置南向卧室，可以设置老人房。6.多厅设置，所有户型一层设置起居厅、家庭厅，饭厅（除B1户型无家庭厅）。7.地下活动室功能分区，南入口户型设置影音室。8.面宽控制在7.5～8.4米、进深控制在17米左右；适当增加端户型的面积，提高优质景观环境下的建筑面积比例；AB型联排CD型联排住宅单体－－地下车库示意1.地下部分由下沉花园、公共停车库及地下室组成；2.地下车库上进行覆土绿化；3.达到户均2部的停车数量；4.由地下车库可直接进入私家住宅；5.在北侧墙面设置条型窗，解决车库通风、采光问题；滟澜山项目销售策略方案滟澜山产品细况产品定位与规划要点1.在容积率为0.68的前提条件下，我们有两种选择：一是类似龙湾的形式上的独栋；一是高舒适度的联排别墅，地上两层，7.4-9米的大面宽，三个朝南卧室.我们选择了后者；2.入口空间：3.主要交通空间尺度：4.北部城市绿化带：5.停车：每户提供2个地下车位，考虑到北方对车辆的保养需要，设置了全地下车库，并在车库入口坡道设置了融雪装置；滟澜山项目销售策略方案滟澜山产品细况住宅单体－－典型住宅立、剖面1.地中海风格：托斯卡纳风格\西班牙风格\意大利风格，注重功能分区，注重建立在传统文化底蕴基础上的时尚；2.层高：除客厅外均采用的层高3米，净高约2.8米；客厅为3.3米层高；3、入户方式：南入户以小桥形式连接主入口，形成有趣的入户空间；北入户用两个花钵分隔,更借助自由浪漫的绿植引导的方式入户；端户型边入户；住宅单体－－户型面积户型指标户型地上建筑面积地下建筑面积总面积AA261140401A220127347BB26292354B122693319B225393346C250130380CC281145426CC#293159452DD278101379D27599374DD#300110410住宅单体－－典型住宅平面1.首层南向7.5x5.1米客厅，3.45米层高；2.北侧设置老人房；3.客厅、餐厅及开敞式厨房形成连贯空间，并可达到南北通透；4.主卧携带10.5平方超大主卫及衣帽间、书房，形成较豪华面积分配；5.地下形成第二个独立休闲会客厅、设备房、独立储藏室、带卫生间及采光的保姆房、下沉式独立花园等；滟澜山项目销售策略方案滟澜山产品细况配置标准－－会所平面功能设置设置25×12M室内四季恒温泳池;单独配备儿童戏水池，泳池设备采用＝＝＝。更衣区和泳池设置地采暖，配备桑拿房。泳池屋顶设置天窗。四季阳光厅，健身房，咖啡，便利店。滟澜山项目销售策略方案配置标准－－住宅建筑配置1.1.1米宽×2.4米高经典木制入户门，配备进口豪华门锁。2.体现历史文化感的文化砖、文化石及STUCCO外墙涂料。3.威卢克斯天窗。4.进口科肯彩铝天沟及雨落管.5.西班牙小筒瓦6.断桥铝合金＋中空玻璃门窗；进口五金件（诺托）.7.挤塑板环保外墙保温材料。滟澜山产品细况滟澜山项目销售策略方案配置标准－－住宅机电配置1.采用冷凝式壁挂炉。2.地板采暖。3.冷暖中央空调（美国四大品牌之一例开利等）4.中央除尘系统。5.地下车库坡道融雪系统。6.安防系统：国际知名品牌，HUOLIWERR或三星，全区外墙红外对射系统和摄像系统，覆盖监