酒店、商业、教育、医疗等综合配套在郊区大盘的作用及

酒店、商业、教育、医疗等综合配套在郊区大盘的作用及开发策略一、综合配套开发的作用1.郊区大盘的定义□“郊区大盘”的定义:通常是指在郊区开发的大规模居住区，通过对大片土地的整体规划、统一开发、分期建造达到大社区、大配套、大市政、大交通等新城镇式的造城规划。□基本规模指标：总用地面积在500亩以上，单一项目建筑面积在50万平方米以上的楼盘，称之为“大盘”。2.郊区大盘的特点（优势、劣势）郊区大盘的优势拥有丰富的土地资源，大部分项目自然环境绝佳可以形成规模优势，乃至产生规模效应，形成规模效益；可以因地制宜地营造主题、景观、配套设施等项目，增加地产的附加价值，具有较大的自由度和发挥空间；楼盘体量比较大，开发面积大，开发年限长郊区大盘的劣势目标客户信心不足，对区域认同感低项目初期定位比较难，尤其是不能准确把握目标客户群公共交通不便利，大多数属于“生地”，政府市政配套缺乏（1）华南板块开发状况2001年以来，广州市周边地区用地规模在500亩以上已建成或正在建设的大型楼盘就有20多个，其中以番禺区的华南板块最具代表性。这里聚集了星河湾、华南新城、祁福新村等八大楼盘。其中，祈福新村占地500多万平方米，在10年的时间内总共已开发了300万平方米的面积；华南碧桂园占地80万平方米；星河湾占地80万平方米；南国奥林匹克花园占地66.7万平方米；广州雅居乐花园一期占地面积就达到了33.3万平方米。（2）金沙洲板快开发状况目前，已进入金沙洲开发的品牌发展商包括恒大地产、中海地产、万科/中粮、保利地产、富力地产、凯德置地、时代地产等。其中，中海地产在金沙洲板块的可开发土地面积已超过50万平方米，成为金沙洲板块的拥有土地量最多的开发商。2006年万科与中粮地产联合以17.5亿元的价格竞得金沙洲B3725D01地块的土地使用权，成交价创下广州新高。目前，金沙洲板块集中了中海金沙湾、万科四季花城、恒大·御景半岛、万科中粮金域蓝湾、时代糖果、保利西子湾等楼盘在售，其余项目部分预计2008年下半年或明年推出市场。假日半岛金碧御水美林湖天湖峰景南航碧花园玖珑湖御景半岛逸泉山庄夏湾拿源泉滨江花园珠江国际城南沙奥园南沙境界南沙海滨花园南沙碧桂园近郊板块（华南板块）远郊板块（南沙板块）近郊板块（广园东）市区板块近郊板块（金沙洲板块）远郊板块（花都）远郊板块（从化）颐和高尔夫托斯卡纳江南世家新光城市花园江山帝景金海岸花园金沙丽水花园雍景山庄金域蓝湾万科城保利林语花园合生帝景山庄保利香雪山近郊板块（市桥板块）凤凰城合生湖山国际（南湖）（奥体-科学城）近/远郊板块（增城）绿野山庄恒大山水城金地荔湖城御景半岛恒大山水城金碧天下3.综合配套在郊区大盘的作用郊区大盘的销售主体是住宅产品,所有综合配套均是为住宅的销售服务的,酒店、商业、教育、医疗等综合配套主要是向目标客户描述的是一种未来的生活方式。如果没有这些配套,就不能解决人们的长期居住问题，住宅也就失去了生活的价值。因此综合配套的开发对于楼盘品牌塑造起着重要作用。（1）星级酒店在郊区大盘中的作用◇高档酒店品牌效果明显，物业形象好，口碑佳，对于郊区大盘品牌塑造具有特殊的意义，是住宅等其它物业所无法比拟，这也是万科、碧桂园等很多开发商钟情于酒店的原因。◇星级酒店作为会所的升级，对内服务于社区居民，为业主带来生活上的便利，同时对外可以广纳客源，接待商务客户。◇酒店可作为集团内部接待、培训等用途，节省费用开支◇酒店日常经营性现金流大，而且酒店当年的折旧费用、无形资产摊销等都可以产生现金流。自建酒店还可以随时向金融担保机构抵押贷款，成为房地产企业开发的临时资金“蓄水池”。（2）郊区大盘的酒店：雅居乐酒店◇广州雅居乐酒店是位于广州雅居乐花园内映逸湖畔，是雅居乐地产继先前在中山建成超五星级的长江酒店之后、集聚成熟设计与运营经验而进军广州打造的首家酒店。◇设计由香港知名设计师精心设计，大堂利用精细天花雕镂、各样灯饰、金银泊与彩绘琉璃等元素营造出瑰丽华贵气质，客房硬件配备更达五星级标准，共拥有126间宽敞舒适的客房和套房，分为标准房、高级房、精英房和尊荣阁客房，以及雅居乐套房、雅居乐尊荣套房等六种类型，客房平均面积达50平方米，套房达120平方米，每间客房均配备37寸纯平液电视及网络设备，50%以上客房可见写意湖景，客房拥有特大面积浴室（均超过11㎡）并都配有独立林浴间和浴缸。每间房均配备欧美标准的加厚床垫，床高55公分，特别舒适。（3）商业配套在郊区大盘中的作用◇郊区大盘的商业配套，属于社区商业的范畴，主要以社区内及周边社区居民为服务对象，以便民、利民、满足和促进居民综合消费为目标，满足居民生活、购物、休闲、娱乐、文化等需要的商业形态。郊区大盘的商业配套提供的服务具有经常性、便利性但不一定价格低廉的特点。◇随着郊区大盘的开发，社区商业作为大盘配套，在促进项目售、提高楼盘品质、营造生活氛围等方面发挥着重要作用郊区大盘的商业：祈福新村“中国第一村”——祈福新村是全国最早以大盘模式开发的住宅区，占地7000亩，居住人口超过10万。配套商业临时性建筑的商业街（19000平方米）单体建筑形式的会所、祈福酒店（会所80000平方米）祈福新村配套商业的功能分布社区商铺购物：商业街是祈福新村社区商业的购物功能的主要体现餐饮：商业街居民提供便利型、休闲型餐饮服务，以中餐、风味小食为主，部分西餐、甜品、快餐；会所内部祈福酒店餐饮部为社区业主、探亲访友的居民提供环境较佳、品质较好的餐饮服务。文化娱乐：文化型消费多集中在商业街，如书店、书吧、培训班等；娱乐消费集中在会所内部，如卡拉OK、桑拿、健身等；（4）教育配套在郊区大盘中的作用◇教育配套作为卖点，在广州尤其是老东山区是一种普遍现象，在郊区大盘中碧桂园、祁福新村等少数项目在教育配套方面的运作比较成功。目前广州华南板块、广州东部板块、金沙洲板块，教育配套都受到重视。◇从房地产和教育的特性看来，教育配套已经成为项目的卖点甚至亮点，许多人为了就读名校而购买楼盘的现象屡见不鲜，◇在广州，教育配套费用已经被纳入小区开发成本，发展商建成后的教育配套基本都需要移交给教育部门。这为名校进入郊区大盘创造了的机遇，也让房地产与教育能够达到双赢。但发展商引入名校的难度也加大很多。郊区大盘的教育：碧桂园教育品牌连锁体系碧桂园集团前瞻性地开创了全国领先的教育连锁体系,以“培养未来的成功人士”为办学宗旨，注重学生综合素质的培养，把德育教育放在首位，重视英语和电脑教学。学校班级从幼儿园到大学预科，拥有一流的硬件软件和由全国各地教育精英组成的优秀教师队伍。从广东碧桂园学校、华南碧桂园学校、到凤凰城学校、碧桂花城学校、长沙威尼斯城学校，不仅成就了一个优质教育品牌王国，更是对社会的巨大回馈。经过十余年不懈努力，碧桂园教育品牌连锁体系已经在中国乃至世界教育事业领域都享有极高的威望和声誉。广东碧桂园（IB国际）学校、碧桂园·威尼斯中英文学校、凤凰城中英文学校华南碧桂园学校、碧桂花城学校（5）医疗配套在郊区大盘中的作用◇郊区大盘的医疗配套，可以向业主提供日常的基本医疗服务，保障业主基本健康.◇郊区大盘的医疗配套，可以成为郊区大盘的特色，好的医疗配套可以增强楼盘对于三代、四代大家庭尤其是老年业主的吸引力。◇郊区大盘的医疗配套，一般需要独立设置，远离居民区，这样才能消除居民对建立大型医院所产生的疑虑。类型主要功能社区医院主要承担辖区内居民的计划免疫、健康管理、预防保健，常见病、多发病的首诊和大病发现、转诊；大型医院主要承担重要、疑难疾病的诊断和治疗，新医学技术的研究及临床应用。示例1：郊区大盘的医疗：祈福新村祈福医院(CLIFFORDHOSPITAL)创建于2001年，是由祈福集团与广州中医药大学合作，按国家三甲医院标准及国际规范兴建、以中西医与自然疗法结合为特色的大型现代化综合医院。医院投资10亿元人民币，占地130亩。祈福医院以广州中医药大学为强大的技术后盾，现有800多名中西医结合的专业医务人员，并拥有多名享受国务院津贴的专家及中西医药学博士。医院专业学科齐全，目前开放床位600张，设有大型的现代化门诊部、住院部和急救中心，设有中西医内科、外科、妇产科、儿科、五官科、皮肤科以及肾脏中心、肿瘤中心、自然疗法中心、口腔中心、体检中心、排毒养生中心和热疗中心等40个临床科室、一个深切治疗部（ICU）、14间国际标准的层流洁净手术室，并且设置了按国际特等病房标准修建和管理的VIP病房。示例2：郊区大盘的医疗：顺德碧桂园医院顺德碧桂园医院座落在佛山市顺德区北滘镇碧江河东畔，顺德碧桂园大型商住小区内，是一所集医疗、预防保健、康复、疗养、健康教育、科研为一体的综合性社区医院，是顺德区目前规模最大的社区医院。拥有门诊、住院大楼、社区保健大楼等现代化医院建筑群，医疗使用面积约4000m2。医院经顺德区卫生局批准，于2003年10月1日正式营业，收治病人。医院设有临床科室13个，展开床位40张，其中设有宾馆式病房20间。医院下伸医疗机构4个（华南碧桂园医务所、广州碧桂园医务所广州凤凰城医务所、清远碧桂园医务所），是佛山市顺德区基本医疗保险定点医院和中国人寿保险公司医保定点医院。在省内多家知名院校（中山大学、南方医科大学、广东医学院等）协助下。医院现有员工120名，其中卫技人员85名，拥有主任医师（教授）4名、副主任医师（副教授）5名，在学术团体、医学刊物担任学术职务的专家教授8人。医院先后购进了进口500毫安X光机、彩色B超机、全自动生化分析仪、麻醉呼吸机、心电监护仪等先进诊疗设备。4.综合配套开发的重要依据：郊区大盘居民基本生活七大需求文化体育设施：综合文化活动中心、门球场、体育场;医疗设施：卫生站、社区门诊、医院;金融邮电设施：储蓄所、银行、邮局、电信局;社区服务设施：社区服务中心、停车场、敬老院（托老所）商业设施：综合百货商场、集贸市场、洗衣店、中药店、便利店、粮油店教育设施：托儿所、幼儿园、小学、中学;居民基本生活需求行政管理设施：街道办事处、派出所、居委会5.综合配套开发模式分析低端收益价值经营风险正常租赁，稳定收益租赁不收租金，零租赁品牌输出，交纳品牌费合作深度合作，收益分成风险小，收益大风险大，收益小6.综合配套开发的两个模式碧桂园模式：一体化经营万科模式：专业化外包种类项目经营方式种类业态经营方式A社区超市自营A社区超市租赁B社区医院B社区医院合作C学校C学校零租赁D酒店D酒店郊区盘暂未配置酒店E屋村巴士E屋村巴士合作二、综合配套开发的案例分析1.御景半岛与星河湾的对比恒大御景半岛项目概况地理位置恒大·御景半岛，位于广佛经济圈中心，广州金沙洲大型核心生活圈，是西部老城区域唯一大规模别墅社区，25分钟直达广州CBD，地理位置优越，占据长达2.8公里珠江上游，自然资源得天独厚。总规模占地54万平方米，总建筑面积近100万平方米，规划总户数5660，总人口约2万，主要由53栋31层高层全江景豪宅，共252幢2－3层独立、联体别墅组成。首期开发首期开发别墅200座，高层7幢31层706户绿化率：37%容积率：1.60停车位:5308个入住2008年6月14日，恒大御景半岛首批近千户业主交通条件与金沙洲大桥、内环路相接，直达市中心10分钟；环城高速、广佛高速、佛山一环快速连接珠三角；规划建设中的地铁六号线；瞬间直达广州、佛山市中心，经佛山一环、环城高速、广深高速，融入珠三角经济生活圈。配套条件2.3万㎡超五星级酒店，引进花园酒店集团经营管理；省一级名校华师附小，两所国际幼儿园；2.2万㎡国际会所，8500㎡风情商业街；国际物管专家戴德梁行，为业主量身定制贴身物管服务园林建筑前江后山，2.8公里私家江岸线；临江亲湖绝版别墅,100%全江景高层大宅；五大内湖，立体欧式园林广场；唯属业主的皇家游艇码头；御景半岛项目占地面积：54万平方米项目总建筑面积：107万平方米绿化率：37%容积率：1.79建筑规划：由53栋31层高层；346套别墅组成规划总户数：5650套别墅总户数：346套洋房总户数：5304套实用率：洋房--80%以上别墅：联排--95%以上、独