城市更新

城市更新•定义•地区•方式城市更新再看城市更新•广义的城市更新定义地区方式•城市更新的本质政策市场城市政策由来市场驱动城市化进程•中国历史土地制度的演变：储备制度出让制度•城市更新的制度突破•市场中城市更新和谁相关•不同主体两种土地取得方式的差异政府市场社区•开发商与社区的博弈•一个比喻目录城市更新•城市更新的定义：是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动•地区：深圳特有城市更新•方式综合整治类功能改变类拆除重建类不改变土地使用权的权利主体和使用期限保留建筑物的原主体结构改善消防设施改善基础设施和公共服务设施改善沿街立面、环境整治既有建筑节能改造不改变建筑主体结构和使用功能改变部分或者全部建筑物使用功能可能改变土地使用权的权利主体可能变更部分土地性质严格按照城市更新单元规划、城市更新年度计划的规定实施再看城市更新•广义的城市更新：一个城市中，对建成区中的部分不符合城市功能，城市面貌，城市发展的区域进行类似综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。•地区：一线北上广深二线城中心区三线四线也有•方式：说法不同，做法类似，各地有其地方特色，旧城改造，核心区更新，二次开发等。再看城市更新•城市更新的本质政策：一种土地制度，有具体政策支撑市场：减少土地市场开发步骤城市：完善城市发展建设的一个方法途径政策由来•中国历史土地制度的演变：土地储备制度土地征地制度土地出让制度87第一拍98土地管理法02招拍挂03协议出让04“831”07工业招拍挂02~04各地土地储备部门建立07土地储备管理办法0818亿亩红线04土地管理法96上海试点97杭州试点86土地管理法“任何单位和个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。国家为了公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。”“城市市区的土地属于全民所有即国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有。”上海：建立第一家土地储备机构，每年的收购储备计划向政府行政主管部门报批，收购储备地块的范围根据市政府的要求划定，但具体地块的操作基本采用市场化方式。杭州：统一收购、统一储备、统一供应、净地出让、市场运作、资金集中政策纲要重申要坚守18亿亩耕地的“红线”，提出到2010年和2020年，全国耕地应分别保持在18.18亿亩和18.05亿亩。招拍挂：“为规范国有土地使用权出让行为”“以招标、拍卖或者挂牌方式出让国有土地使用权的，适用本规定”“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。协议出让：除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式。831：“8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。”工业招拍挂：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。土地使用权可以依法转让。国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；政策由来•城市更新的制度突破历史土地出让制度土地储备制度是以政府为主体，支出土地收储的资金，进行土地储备，收储完之后入库。深圳土地收储主体是土地整备中心，收储完之后入库。在协议出让实施的阶段，协议出让的地块基本为毛地，这也是与深圳现行的城市更新政策所类似的地方，城市更新的地块，基本为毛地。净地一般被政府收为国有储备地。经营性用地必须全市一级或县一级通过招拍挂程序出让政策突破深圳人民的产权意识强。城市更新解决土地市场一二级联动问题。开发商取得土地拆迁平整后直接通过土地招拍挂市场得到地块。弱政府，强市场；政府效率低，成本高；企业效率高，成本低。成本计算深圳城市发展走在全国前列。政府增量收益土地储备城市更新成本市场利润市场利润成本政策由来•城市更新为什么率先发生在深圳市场驱动•市场中城市更新和谁相关，他们都有什么选择政府开发商社区推动区域发展先被政府收储再走招拍挂路线城市更新政府不同主体针对招拍挂和城市更新两种土地取得方式的差异市场驱动政府的关注点：稳定、业绩、挣钱管理层面•招：管理覆盖所有层面，征地，收储，与业主谈判，招商，项目资金管理等等，管理压力大。•城：只需做好审批工作，使项目符合区域发展条件收益层面•招：高•城：低社会管理•招：在征地收储的过程中涉及到强拆，与当地业主的法律纠纷，如果处理不当会引发一定社会风险，对区域领导的业绩会产生影响。•城：熟人社区议事机制实施层面•招：先征地，后收储，难以推进实际工作。工作周期慢•城：工作基本交予市场，推行项目快。市场驱动开发商关注点：挣钱、满足客户需求、做好项目提升知名度以便拉来更多项目市场资金效率层面•招：前期投资高，在开发周期结束后逐步得到收益。•城：前期投资低。在开发周期中，收益与投资同步进行，资金流平缓。开发主导权利•招：完全由政府主导•城：在政府框架内有主导权。1、符合规划功能定位2、供地率指标，一般政策规定15%，实际30%-40%。3、未来引入产业符合当地产业发展方向。风险管理•招：土地出让时为净地，基本无风险•城：前期工作周期常，存在一定风险因素。市场价值的引入•招：缺乏市场属性，市场资源难以引入•城：市场价值介入招拍挂程序中开发商开始需要付出大量土地出让金，一次交清。工业土地出让是土地出让金，分两次交清，一次50%。城市更新程序中前期需交运营费用、补缴地价、返还物业，相对于土地出让金少了很多市场驱动社区关注点：社区与公司项目分红、回迁房质量、返还物业价值招：如果涉及市政项目，拆迁补偿标准比较低，政府拆迁的补偿低于市场。政府在拆迁过程中还会认定违法建筑，对不同建筑违建标准不同，资金补偿又会折损。招拍挂基本所有程序由政府主导，社区非常被动，难以参与项目。城：城市更新项目只要立项之后，市场对所有土地补偿一视同仁。并且社区可以参与项目规划，参与投资，参与管理。与开发商协商，理论上可以参与任何想参与的程序。•开发商与社区的博弈（实际案例）市场驱动甲方（左）：佛山市禅城区南庄镇南庄经济联合社乙方（右）：中交佛山投资发展有限公司1、提供项目所需建设用地2、用地范围内住户和租户的搬迁和安置工作，并承担相应费用。3、开工前甲方应协助乙方办理土地权属变更、土地使用性质转变等手续，协调好土地上的任何争议。1、负责按照相关部门的要求办理甲方所供土地的权属变更、土地使用性质转变和土地出让的有关手续资料，并承全部费用。2、负责取得项目范围内其他土地使用权证。3、负责筹集本项目开发建设的全部资金（包括国家、当地政府开征的税、费等）。4、负责项目的总体策划，方案规划、设计、报批、实施建设、销售等工作。5、甲方按照约定将土地权属变更为乙方后，如果项目不开发，乙方应无条件将土地权属变更回甲方，所需费用由乙方承担。6、甲方所供土地已于本协议订立前与港景签订了合作开发合同，现在再与乙方签订合作合同，此前的合同甲方属于违约方，甲方由此应向港景公司赔偿的违约金由乙方负责支付，乙方应支付给港景公司违约金****万元。历史遗留问题开发风险项目设计拿地项目经费市场驱动1、甲方分配物业包括经营性物业及与经营性物业配套的非经营性物业两部分，经营性物业包括住宅、商业、办公和酒店等可以出售或出租取得收益的物业，与经营性物业配套的非经营性物业是指经营性物业所必须的配套设施，包括住宅配套停车位、商业配套停车位。甲方不参与居委会、幼儿园、消防站、自行车棚、老年活动中心、公共厕所等公共配套设施的分配。2、甲方享有分配湖涌站TOD综合开发项目规划设计方案中的各类经营性物业的权利。3、已分建成物业如需办房产证等相关税费的，应根据甲、乙双方分得的物业面积各自承担。4、甲、乙双方同意，该项目的住宅全部用于销售（法定不能销售的除外），甲方按照当期分配经营性物业面积占当期总经营性物业面积的比例参与税后净利润的分配。5、收益分配时间为从有销售收入开始计每隔六个月分配一次，该分配为预分配，最终分配标准以财务核算为准，至物业销售完毕止。乙方同意应甲方要求随时提供相关物业的销售、财务、运作状况等信息供甲方查阅。6、甲、乙双方同意，若住宅自销售开始后两年内无法售出的，乙方按照每平方米5000元的价格向甲方全部购买（仅限于住宅），相应款项自甲、乙双方达成购买协议后半年内支付完毕。7、甲、乙双方根据开发的进度另行订立补充协议进行约定物业分配的具体时间，如果乙方没有按照补充协议约定的时间分配相应物业给甲方，乙方应当按照滞后天数给予甲方相应赔偿，赔偿标准按照每滞后一天，每平方米住宅补偿0.5元、商业2.5元、办公1.5元、酒店2.5元、公寓0.8元，相应款项在乙方落实分配给甲方的物业时一并支付。甲方分配部分经营性与非经营性配套，但不参与公共配套设施。并享有分配业态的财务性支出与收益甲方可随时跟进项目各类信息甲方为减免损失提出各类补偿协议措施•开发商与社区的博弈（实际案例）市场驱动项目前期准备规划层面土地取得条件业主：项目建成业态分配比例、物业的选择、回迁房物业户型、实时跟进项目，项目信息公开、违约责任、项目管理分工开发商：项目时间，开发周期、财务处理，所得税增值税等、租金计息方法、项目风险管理政府：规划功能、公建配套、历史问题处理政府：在框架下允许开发商主导项目；发布项目公告，社会知情权；项目相关建议技术处理；控制物业配比、容积率等。开发商：开发品质与经济效益最大化，平衡兼顾两者；对住宅和商业产业不同项目，开发商更喜欢资金高流转的项目。社区：品质，物业衡量价值。开发条件是否成熟；返还物业质量如何；规划是否支持土地开发；周边公建配套条件；企业资质；开发时间与开发周期。•其它诸多因素城市化进程•一个比喻一个城市的开发就像写报告，报告从初稿到终稿有个很长的过程，初稿要不断的修改，才能接近终稿，城市具其雏形之后，城市更新就像报告中需要不断修改的地方，只不过永远不会达到终稿。案例•城市核心区更新案例：上海新天地启动旧改项目：新天地为上海太平桥改造的启动项目处于城市中心位置：新天地距淮海中路高档消费商业区600米左右。占地面积52万平方米原自然街坊23个原居住人口7万人附件：招拍挂具体程序——招标投标人确定标底或者底价(活动结束之前保密)评标小组进行评标出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。当众开启标箱，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容投标人少于三人的，出让人应当依照本规定重新招标投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。标书投入标箱后，不可撤回。标箱综合评价标准，确定中标人出让人出让人应当根据招标拍卖挂牌出让地块的情况，编制招标拍卖挂牌出让文件出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前20日发布招标、拍卖或者挂牌公告公告（地块的用途、年限、出让方式、时间和其他条件等方案）招标：本规定所称招标出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。达到一定资金规模项目，都需要走招标程序出方案10个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布介绍拍卖宗地信息报出起叫价、竞价三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。挂牌公告，公布宗地信息，出让人与竞得人协商报价，挂牌截止时间确定竞得人成交（钱够，主动，符合条件）竞得人本规定所称拍卖出让国有建设用地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行