村级留用地房地产项目3

村级留用地房地产项目1基本概况2案例分析3项目建议目录1.基本概况1.1基本概念3村级留用地•是指政府在征用农村土地并转为建设用地后，按照实际征地面积10%左右的比例给被征地的村集体划留的建设用地（简称“留用地”）。•这10%的留用地，国家鼓励村集体单独或合作开发建设。•10%的留用地的土地性质已转为国有建设用地，并实行依法出让。•房产具有“国有土地”、“契证”、“房产证”三大证，但不能分割转让。留用地项目•就是依据留用地制度，合法开发10%的村级留用地项目，其中51%的产权归村里，49%部分归投资方。•留用地可用于发展除经营性房地产外的所有二三产业，包括商业、外来人员公寓、综合大楼等经营性项目以及标准厂房等。4村留地≠小产权房51.基本概况项目小产权房留用地项目土地性质耕地或者农民宅基地村属自留地，为建筑用地土地用途未经过政府审批国土局备案通过政府政策国家禁止杭州鼓励用于招商引资开发性质非法开发合法开发拆迁国家征地随时可能拆迁符合规划，不会拆迁三证三证不能办出具有三证，但不能分割转让①目前杭州村留用地的获取流程是首先村/社必须拿到核发指标。②凭核发指标到市发改委立项。③再到市规划局划用地红线。④然后排队等年度计划用地指标，拿到用地指标后才可办理用地手续。⑤最后签订《杭州市国有建设用地使用权出让合同书》，在缴纳国有土地使用权出让价款后依法申领《国有土地使用证》。6村集体拿到核发指标到市发改委立项到市规划局划用地红线等待发放用地指标签订《杭州市国有建设用地使用权出让合同书》杭州村级留用地获取流程1.基本概况1.2利用模式7一、不开发二、货币化三、开发建设•不对留用地进行开发，直接把留用地指标折抵符合规划要求但未办证的村属企业用地。•如：古荡的浙江国力大酒店•评价：仅适用村集体有物业但未办证的情况。•直接采取杭政办[2005]8号文规定的“指标货币化收购”价格=按同类地段商业用地基准地价×年度地价指数×55%，货币化收购资金有各级财政支付（年度地价指数由市国土资源局统计后确定）。•评价：该模式在湛江、郑州等地有应用，但会遇到财政资金吃紧，侵占留用地补偿款等现象。•对留用地进行开发建设，根据开发建设主体、资金来源不同可分为：自建模式、合作模式和租赁模式。8利用模式利用模式不开发货币化开发建设自建模式合作模式租赁模式9概念：村集体自行建设开发，适用于经济实力较强的村集体。主要表现为村集体通过筹资自行组织建设开发留用地，并在建成后将建筑物自行经营管理或整体出租给第三方经营管理。村民可以通过每年固定的租金获得收益。规定：以这种开发模式建设开发的房产，村集体只可对外转让不超过49%的地上建筑物和土地，且只能按幢或层转让，不得按间或套转让。评价：自建模式在经济发达省份比较普遍，但由于业多限于中低档的厂房、办公楼、酒店等，无法最大程度的发挥土地价值。例子：留下镇村建造的商业综合楼，虾龙圩村建造的虾龙圩综合楼（紫金港大酒店）。1.自建模式10开发建设的模式概念：是指通过市场化的程序选取合作单位，共同开发留用地。村集体以土地或者土地指标折价入股，与具有开发经验和实力的合作方共同开发，根据合作双方土地价格和建筑成本分得相应物业产权，统一经营或分别出租获益。规定：以这种开发模式建设开发的村留用地项目，外来投资方在项目公司中的持股比例和所能分得的建成房产均不得超过49％。评价：合作过程中会出现农民从管理、经营方面干扰例子：四季青街道三叉社区的新业大厦和广新商厦项目、五福社区的五福新天地项目、三堡社区的东方大厦、笕桥镇佰富勤商贸广场项目等。2.合作模式11开发建设的模式村级集体经济组织选择合作开发的留用地项目用地，一律采取招标、拍卖或挂牌方式公开出让。首先需要明确村集体经济组织与外来方的合作开发比例（村自留部分不允许分割转让和销售，合作方部分可以销售），由村集体经济组织按比例与外来合作方成立项目公司参加竞买，由村集体组织按照有关部门核定的成本回购。村级集体经济组织依法申领留用地项目《国有土地使用证》后方可进行合作开发。以招拍挂方式公开出让的合作开发留用地项目，村集体经济组织应分别持有不低于地上总建筑面积（不含物业用房面积）51%的房产和地下空间51%的建筑面积，且不得分割转让和销售；合作方所持有的房产可以按照规划批建的最小产权单元分割转让、预售和销售，需办理预售许可手续的，项目工程形象进度应达到结顶后方可提出申请。两家合作开发的项目，外来合作方累计所占股份不得超过49%；多家合作开发的项目，其中一家村级集体经济组织所占股份必须超过外来合作方累计持股比例。另外，合作开发留用地项目需经村民（或股民）会2/3以上成员或者2/3以上村民（或股民）代表同意。在召开村民（或股民）会议时，应公布留用地合作开发作价出资入股的价格和比例等内容，并报乡（镇、街道）、区政府（管委会）批准同意。留用地项目的出资入股价格，应以有资质的土地评估机构的评估价格，或以通过产权交易机构公开交易的价格为准。12合作模式开发的要求1.基本概况农村集体经济组织将经济留用地出租，租期一般是30年至50年，到期后收回物业。该模式又衍生出二个租赁主体:投资者开发经济留用地并定期交租金。第二种是政府首先牵头寻找管辖范内有实力、有投资开发经验的大企业，通常是国有企业，让该企业与农村集体经济合作社签署经济留用地租赁合同，开发前几年租金较20年，租期满后，原租赁单位有优先租赁权。133.租赁模式开发建设的模式1.基本概况1.3发展现状14杭州积极推进城中村改造杭州市于2016年6月发布《关于开展杭州市主城区城中村改造五年攻坚行动（2016—2020年）的实施意见》，截至2015年底前已完成改造的有68个，同时明确提出“十三五”期间基本完成剩余178个村的改造。至“十三五”期末，累计基本完成246个村的改造，其中214个村全面完成改造。村级留用地成为杭州土地供应的重要来源。粗略统计规模达到12131亩，以2.0容积率计算折合1617万方可开发面积。开发模式目前杭州村级留用地开发模式可以分为三大类：自建、合作、租赁模式。其中合作开发需要村集体保留51%的股份，未来不得销售。主要布局目前杭州村级留用地主要布局在西湖区、江干区、滨江区、拱墅区、余杭区、萧山区等。其中西湖区的留用地指标最多，达到5592.5亩。152.发展现状2016年11月，杭州市主城区城中村改造五年公建行动领导小组办公室印发《杭州市区城中村改造规划技术导则》，明确了三种改造方式。拆除重建：按照城市总体规划要求对城中村实施整村改造，并通过调查或货币化方式对征收被补偿人进行安置。综合整治：对农居建造时间较短、基础配套相对完善、村容村貌较整齐的城中村，可采用综合整治方式实施改造。拆整结合：对城中村部分区域实施拆除重建、部分区域实施综合整治。16杭州主城区城中村改造不断推进提高平衡用地配比，多方式落实留用地指标。“十三五”期间，按照拆除重建方式实施改造的城中村，在落实安置房、10%留用地、配套设施等项目建设用地后，村域范围内其余规划出让用地可全部作为城中村改造平衡用地。在村级留用地方面，已批准撤村建居的城中村，可在符合城市规划和土地利用规划确定的建设留用地范围内，留出可转为建设用地的农用地（不含林地）面积的10%，用于解决原村集体经济组织及其成员的生产生活问题。历年核发的留用地指标总量不足15亩的村，经市国土资源局核准，可一次性补足至15亩。积极推行实物与货币相结合的方式解决留用地指标落地问题，鼓励采用货币方式落实留用地指标；以实物方式落实留用地指标的，宜采取多个城中村留用地指标打包方式落实选址，结合产业园区建设打造新兴产业发展高地。杭州高新开发区（滨江）仍按其原有政策落实留用地指标。17对城中村改造进行优化政策保障18第一阶段：2000年-2009年典型个案：项目多以小户型酒店式公寓为主，典型个案有剑桥公社等，纯写字楼项目数量较少，最早的典型项目是2002年投入使用的绿城·黄龙世纪广场，以及2003年交付使用的嘉华国际商务中心等。这一阶段受1999年首次出台的留用地政策限制，统一没有独立产权。尽管在产权上和一般商品房有异，凭借着地处黄龙板块中心的地理优势和不错的写字楼物业硬件和管理优势，上述两个项目的租金一直稳定在较高的水平，置身于杭州一流写字楼之列：黄龙世纪广场目前租金约为5元/平方米/天，嘉华国际由于有一些小面积单间，整体租金约为5.5元/平方米/天。第二阶段：2009年-2011年由于政策有所调整，首次涌现大量拥有产权的大平层项目，庆春板块的中豪·五福天地、申花板块的城西银泰城、西溪板块的郡原公元里等都在此列。此类留用地拿地时间基本在2008年以前，2009年-2014年基本成为其集中上市时间，由于整层物业首次可办独立产权，因此项目如果采用整层起售模式，即和普通商品房项目无异，上述项目也因为较高的性价比而受到市场欢迎。第三阶段：2011年-至今杭州对于留用地的定位和政策越来越清晰，规定招拍挂出让的留用地项目，其49%的体量可以按照规划批建的最小单元办理独立产权，和普通商品房一样拥有同等市场待遇。此类留用地项目在2012年后集中面市，比如滨江区政府板块的中赢国际等。杭州村留地项目发展阶段杭州大部分10%留用地项目，是村里自己开发，或者交给一些小型开发企业操作。大型开发企业很少接触留用地项目，有多方面的顾虑。但前期也有不少大型开发商曾经做过留用地项目，并取得了不错的成绩，如绿城•紫金广场，中豪•望江国际、五福天地、嘉华国际、黄龙世纪广场等等。从近期开发的留用地项目销售情况来看，留用地项目均以价格优势走俏市场。三墩留用地酒店式公寓项目创美•华彩国际2012年12月首开盘，主推40—70平方米的酒店式公寓，均价11000元/平米，远远低于周边其他住宅项目价格水平。同样位于三墩的的桔子里，2012年12月开盘，均价7000元/平米，目前也已售罄。此外，一些以写字楼为表现形式的留用地项目也在市场中较为多见，而这样的项目也多以整层出售的形式进行销售。比如转塘的象山国际广场，城东的汇禾•禧福汇以及佰富时代中心等。19村留地项目市场状况开发量难估计因为留用地项目跟房地产项目不一样，房地产项目涉及到挂牌，出让，这些公开的数据比较多，但留用地项目更多的涉及到企业跟村里面的合作谈条件等诸多事项，开发进度很难预测。对商业地产的冲击留用地项目其中大部分项目为公建，比如写字楼、商场、酒店等项目，商住两用也占到很大的比例，而用于单身公寓、住宅用途的项目，只占到比较小的一部分。所以，村级留用地项目对现有商业地产的冲击是比较大的。20村留地项目开发状况开发项目集中杭州留地项目主要集中在三墩、转塘、留下、下沙、滨江和余杭等区域。杭州城西一带许多著名的高档写字楼如黄龙世纪广场、紫金广场、联合大厦，近期的如银泰城、桔子里、西城博司、丰盛九玺、创美华彩国际、永茂西溪壹号、象山国际广场、众安启航社、汇禾禧福汇、海陆UN公社、美达北城天地、坚果2.0、YOU盘时代、中豪望江国际，早期的如四季青等等，都是在10%留用地上开发的。业态性质以商业为主从留用地的业态性质来看，大多数村社把地块用途定义为商业性质，数量最多的是商务综合用房，包括写字楼、创意工作室、大型超市、专业市场等；其次是宾馆、饭店或度假村；第三是加油站、社区综合楼及农民公寓等其他业态。我们平时所接触到的留用地项目也多是以商业为主。1.基本概况1.4利好政策211999年撤村建居2002年留用地制度方向成文2005年留用地政策成形2006年政策宽松阶段2008年留用地政策明晰22无相关文件有文件无产权49%产权到栋/层典型项目西溪锋尚剑桥公社、西港新界、UN公社永茂西溪一号操作手段无证，承诺办证明确表明产权性质，转让使用权，目前已得到市场认证低密度产品，分割到栋23政策演变•产权可分割到户。•《关于进一步完善村级集体经济组织留用地出让管理的补充意见》2009年•萧山出台村级留用地管理新政鼓励货币化开发2016年3.政策演变•村级集体经济组织和开发商共同开发的，采取招