从大数据看城市发展和企业机会V40

从大数据看城市发展和企业机会上海万科孙嘉1/46目录序：从我们所处的行业和时代说起第一篇：城市发展之消费时代变迁第二篇：中国目前现状以及上海第三篇：对房地产行业及万科的启示2/46序2015地产行业关键词：白银时代、聚焦与平台、整合与跨界典型特征•在“白银时代”，仅依靠“好房子”已然行不通，需要更为精细化的产品和服务•房企将从开发商向平台运营商的角色进行转换，因为平台才是最符合互联网时代商业逻辑的形式•随着社会信贷的收拢，地产投资水平逐渐走低，地产业金融化趋势会愈发明显，房企采取入股银行、保险等金融机构拓展融资渠道的方式将成为必然的选择14年初，万科率先表示，地产行业已由黄金时代进入白银时代，一石激起千层浪，基于此背景，15年地产行业进入整体转型年于此，业内呈现出专业聚焦与战略平台化两类竞争策略，都不乏成功案例典型案例•绿城：产品线持续下沉，聚焦改善市场的同时，绿城布局高端养老及医疗、教育配套体系建设，乌镇雅园项目初见端倪•方兴、融创：加速改善型产品线研发和升级（方兴大宁金茂府）•绿地：着力打造商业、办公等G-club联盟配套，且构建绿地金服平台，加大与险资合作力度，平台化战略进一步加深毫不夸张的说，这个时代，任何企业均不可能“独善其身”，整合与跨界成为行业主基调典型案例•远洋与太古连续开发多个项目，资源能力互换，联合开发将日益兴起•碧桂园与平安合作•高和资本与SOHO的互联网金融构建•平安等金融机构杀入——股权投资，养老地产布局，商办产业园自行开发•小米、阿里、京东等互联网企业杀入——高频交易介入，青年公寓，二手房交易平台、互联网家装、智能社区3/46序2015中国关键词：互联网+、创客、股市“一部片”“一次访问”“一次错过的合作”为什么这些词会成为2015年我脑海中的关键词？来看几个真实经历的案例4/46序一些值得我们深思的话题5/46目录序：从我们所处的行业和时代说起第一篇：城市发展之消费时代变迁第二篇：中国目前现状以及上海第三篇：对房地产行业及万科的启示6/46日本学者三浦展总结了日本近100年来的经济与社会发展历程，分成了四大消费时代。30年为一个周期的社会消费时代转换，是由产业发展变革、城市化进程和人口变化等因素导致的，反过来又将剧烈影响社会消费和城市化消费时代第一消费时代第二消费时代第三消费时代第四消费时代1912-1941年1945-1974年1975-2004年2005年至今•近代工业化兴起•城市化初期，出现少量大城市•开始西方化生活•追求进步文化科学•福特主义规模生产•经济高速增长期•城市化高速发展期，郊区化大发展，人口大规模进城市•全面效仿美式生活，私家住宅、私家车•家庭为中心消费•丰田弹性化生产•经济发展放缓，低经济增长期时代到来•城市化和郊区化发展放缓•消费由家庭转向个人，注重品质和服务•两级分化加速•互联网信息时代•经济低速增长•城市收缩，人口向城区回流，再城市化兴起•单身成为社会主流，群体性孤独，注重社交服务•资产过剩，需要盘活存量资产30年一个消费时代的演进7/461.63.1-3.71.82.32.0-1.52.76.26.46.32.65.49.15.012.46.2-5051015日本经验看，四大消费时代转变由三大因素指标判断：GDP增速、人口增长速度、老龄化率同时期变化。这一理论和指标在韩国、台湾等东亚国家和地区同样适用，甚至美国也基本遵循此规律划分标准时代划分第二消费时代第三消费时代第四消费时代GDP平均增速8%以上8%以下5%以下人口增速人口增长人口微增人口减少劳动力人口快速增长放缓到开始下降持续下降老年人比率5%→8%8%→20%20%→30%主导思想National&family,家国情怀，集体主义与个人主义兼顾Individual，不关心政治，个人自由主义和享乐主义Social，群体孤独，圈层沟通和交流，共享日本不同时期GDP增长率对应的消费时代第二消费时代第三消费时代第四时代1.911.010.4%201520102005200019951990198519801975197019651960140,000120,000100,00080,00060,00040,00020,0000203020202010200019901980197019601950千人第二消费时代第三消费时代第四时代日本不同时期人口总数对应的消费时代人口快速增长人口微增，老龄化率快速增长总人口下降8/46第二消费时代驱动力——经济起飞高速增长；人口大量增长，老龄化负担不重；人口大量进城就业，稳定雇佣体制形成白领和蓝领阶层，城市化高速发展第二时代经济腾飞高速增长，制造业主导，福特主义人口激增，大家庭被进城冲击解体，老龄化低稳定雇佣制，城市化高速发展9.15.012.411.06.210.4%15105019741970196019621964196619681972•第二消费时代最早出现于20世纪初的美国，由大规模使用福特主义批量生产模式开始•日本战后50年代开始引入美式福特主义，发展批量生产制造业，经济开始腾飞•制造业大规模发展，对劳动力形成了巨大需求，大量农村青年劳动力开始进城工作，追求更好生活日本第二消费时代GDP增速——平均8%以上•战后生活水平提升和医疗条件改善，人口出生率迅速提升，人口迎来高速增长阶段，老龄化率较低，社会负担小，老龄化率在8%以下•制造业腾飞，形成稳定雇佣制，出现了白领和蓝领群体，选择在城市购房定居•消费者家庭结构近似，形成大众主流市场，形成大量围绕家庭消费的旺盛需求9/46第二消费时代消费哲学——have时代，追求拥有物质的多少，核心小家庭是消费主体，围绕家庭需求消费。时代的痛点是组建大量城市小家庭的物品消费，多多益善第二时代第二消费时代消费心态——追求价廉物美，攀比追求主流，全面对接和向往美式生活，追求私家车/住宅，形成大众主流群体和价值观第二消费时代是“have”时代，追求的是个人对物品的绝对私有注重围绕核心家庭的大量物质消费，通过占有物品多少寻找存在感消费主体：消费群体整体较为近似，进城工作组建的核心家庭为主体，形成共同的价值观和主流群体消费者成长于物质匮乏期，从小受穷经历难忘，因此消费导向是对物品的绝对私有，追求价廉物美的产品，喜欢贪图便宜。不关注精神消费，消费者喜欢大的东西，大的就是好，向往美式生活，购买私有住宅和汽车千户15,00010,0005,000019801975197019651960只有夫妇单人夫妇和孩子日本第二消费时代不同家庭类型的家庭数量推移核心小家庭是主体10/46第二消费时代受益产业：围绕家庭消费的住宅、家电、汽车、大型零售等行业普遍受益，房地产迎来黄金发展时代。这一阶段造就了日本索尼、丰田、松下等诸多企业巨头第二时代04008001,2001,6002,000千户19751970196519601951日本1951-1975年第二消费时代全国住宅动工数量核心家庭大量增多形成需求，推动住宅开工量不断攀升房地产开发业的黄金时代05,00010,0001965197019751980十亿日元超市百货店日本1965-1980年第二消费时代百货店和超市销售额超市1970年引入日本，而后快速发展，1975年前后销售额超越百货超市和百货的黄金时代0204060801001960196519701975%电冰箱洗衣机空调小轿车彩电日本1960-1975年全国家电和3C产品普及率日常家电普及率超过80%，汽车家庭普及率超过50%01005004003002001975+19%196519551945新车登记量（万辆）汽车保有量（10万辆）日本1945-1975年全国汽车保有量和新车登记量11/46韩国和台湾在20世纪80-90年代经历第二消费时代，整体GDP增速和人口结构近似日本，形成类似的消费哲学和主导产业。而在GDP降至8%以下后，同期普遍出现了老龄化率突破8%，人口增速下滑的现象。标志着第二消费时代结束，迈向第三消费时代东亚案例7.38.58.911.6%20151050199819961994199219901988198610.76.017.0台湾第二消费时代GDP增速变化——1998年后增速降至8%以下进入第三消费时代15.72.017.220.618.816.7020022000510152025%19981996199419921990198819868.39.513.5韩国第二消费时代GDP增速变化——2002年后增速降至8%以下进入第三消费时代12.311.08.87.34.94.4%5150201520102005200019951990198510韩国2002年老龄化率突破8%11.510.78.36.25.2201520100198515%5102005200019951990台湾1998年老龄化率突破8%12/46第三消费时代驱动力——经济降速发展，产业结构调整，第三产业大规模兴起；人口增速放缓，老龄化率开始提升，新兴一代登场；中产阶层形成，消费全面升级，城市化放缓第三时代经济降速发展，丰田弹性生产模式兴起，第三产业发展人口增速放缓，老龄化提升，新人类登场中产阶层形成，流动性加强，城市化放缓•1973年石油危机冲击下，日本经济降速，1975年后经济有起色，但无法回到高速增长期•经营成本不断攀升，部分郊区制造业外迁，导致郊区岗位流失，失业率上升•剩余制造业选择弹性生产模式和高科技模式，丰田弹性化生产模式兴起•服务业开始崛起，金融、科技研发等领域加速发展，吸纳就业，造就中高端阶层人士日本第三消费时代GDP增速——平均4.2%•人口增速放缓，女性日益独立，生子意愿下降•老龄化率突破8%并趋近20%，社会养老压力增大•成长于高速增长期的新一代进入职场，享乐一代出现，开始注重个人主义消费•产业结构调整，市区出现高附加值第三产业，新兴中产阶层出现，返回市区工作•郊区制造业转型，部分外迁，部分弹性制造升级，提升科技含量，郊区开发速度放缓2.32.0-1.52.76.26.41.96.32.65.4%1050-52000199019801995198519751970200513/46第三消费时代消费哲学——BE时代，追求拥有物质和服务的好坏，中产阶层是消费主体，围绕个人消费展开。时代的痛点是高品质的物质和生活服务消费，客户要好的产品第三时代第三消费时代消费心态——优质优价时代，改善消费，追求物质和服务品质，小众化圈层时代，大众市场解体。情怀和客户体验开始重要中产阶层大量涌现，以及生长于经济高速增长时代的新一代进入社会，注重追求产品的差异化和个性化消费注重围绕个人，通过差异化消费来彰显自我形成诸多小众化圈层，价值观不统一，讨厌标准化产品，大众主流市场开始解体消费者愿意追求精致的生活品质，愿意为高品质的产品和服务付费，不再追求物美价廉消费者不仅仅购买物质，还注重对优质服务和精神层面的消费单身群体不断增长，单身经济兴起05,00010,00015,00020,000千户1960200520001995199019851980197519701965日本不同家庭类型的家庭数量推移进入第三消费时代，日本单身群体不断激增第二消费时代第三消费时代只有夫妇单人夫妇和孩子14/46受益产业——1、个人用品消费行业。围绕个人物质和精神消费的产品和行业全面兴起。产品外观颜值和体验性日益重要，消费者日趋感性化。企业通过开发个人化产品实现新增长第三时代索尼1979年推出walkman，个人音乐随身听索尼1985年制造出世界上第一台笔记本电脑1989年任天堂推出个人掌上游戏机gameboy1987年松下推出日本第一台手机无一例外成为了“爆款”美国第三消费时代（20世纪60年代-2008年），日本第三消费时代（1975-2004年），韩国（2003-现在）诞生了大量做个人生意的产品和企业，这些企业都是格外注重产品外观和品质•索尼——1979年以后，推出个人随身听、个人电脑，开始转向个人娱乐行业•星巴克——1971年成立，做个人第三空间消