万科社区业主养老需求调研报告-完整_0115

R37G104B133R108G170B192R178G210B222R192G0B0R255G153B0R0G153B204R0G176B80高端养老客群2014年1月北京勺海润土市场研究公司万科社区业主养老需求调研报告R37G104B133R108G170B192R178G210B222R192G0B0R255G153B0R0G153B204R0G176B80︳2调研技术说明1非护理客户养老需求分析2目录养老市场竞品分析4结论与建议5附录6护理客户养老需求分析3R37G104B133R108G170B192R178G210B222R192G0B0R255G153B0R0G153B204R0G176B80︳3第一部分：调研技术说明R37G104B133R108G170B192R178G210B222R192G0B0R255G153B0R0G153B204R0G176B80︳4调研技术说明-背景•在养老产业方面，北京万科正在从机构养老和社区养老两个方面着手开展工作，幸福汇老年公寓作为北京万科的第一个机构养老产品即将上市；•2012年润土有幸为幸福汇老年公寓项目进行了一次前期客群研究工作，比较系统性地了解了北京区域老人的基本情况和养老需求以及老人对本项目的认知，完成了对该项目产品的初步测试；•在此调研的基础上，本次调研主要针对万科社区业主这一特定人群，特别聚焦护理老人和高龄老人（70+），进行需求深化研究，同时对同区域和同档次竞品进行市场调查工作，为幸福汇老年公寓服务及配套配置，产品上市营销工作提供直接参考依据。R37G104B133R108G170B192R178G210B222R192G0B0R255G153B0R0G153B204R0G176B80︳5调研技术说明-研究框架结构客户特征研究•人口特征及家庭结构•社会背景、文化程度、经济特征养老需求研究•日常生活完成情况•肢体运动能力•患病情况•健康管理及生活规律•人际交往项目概念测试•项目兴趣度及障碍点•项目吸引点测试•费用承受力测试竞品规模档次•养老机构建筑面积、床位数•床均面积、公共空间占比竞品客户研究•养老客户客户来源、年龄构成•社会特征及家庭特征养老产品研究•户型特点、室内配置、装修档次•适老细节设计•机构配套及服务内容•医护人员配比、资质、特点机构运营管理•机构收费、开业时间、入住率模块1：客户养老需求研究模块2：养老市场竞品研究本次调研共分为两大模块来进行R37G104B133R108G170B192R178G210B222R192G0B0R255G153B0R0G153B204R0G176B80︳611月26日•项目前期沟通•执行方案确定•问卷编写及修改•项目正式启动13日•万科物业调取数据库信息•万科物业访问员培训•样本分配•万科物业工作人员访问执行(入户访问)20日29日07日•问卷快递•问卷复核•数据录入•撰写调研报告•报告内部审核1月•提交报告•提报调研技术说明-调研方案及进度调研进度12月工作模块主要工作内容工作方法样本量执行方润土工作模块1客户养老需求研究生活现状、行为及健康管理、交际情况，并进行项目测试入户访问450份（问卷调查）万科物业问卷设计与培训问卷复核及数据处理撰写报告模块2养老市场竞品调研基本概况、开发特征、产品特征、运营及服务情况•实地踏访•二手资料搜集•同区域竞品•同档次竞品（7家）润土资料整理撰写报告调研方案R37G104B133R108G170B192R178G210B222R192G0B0R255G153B0R0G153B204R0G176B80︳7调研技术说明-样本分配说明模块1-客户养老需求研究450份样本分配步骤：优先访问护理业主，即护理业主全部接触并完成有效样本，然后再优先访问80岁及以上业主，按照50%原则（考虑到不可控因素和样本本身的拒绝率）设定样本量并完成有效样本，然后再根据配额比例访问70-79岁业主，最后访问60-69岁业主STEP1护理样本采集•护理老人共34位（来自万科物业数据库）•实操原则：全部接触，完成有效样本STEP280岁及以上样本采集•对剩余的416份样本进行分配•在80岁及以上业主数量的基础上，按照50%原则进行样本量设定，共分配样本108份，占非护理样本的26%•实操原则：全部接触，最大限度完成有效样本STEP370-79岁样本采集•对剩余的308份样本进行分配•在70-79岁业主数量的基础上，适当提高样本的配额比例至50%，共分配样本205份•最后将剩余样本103份，按照60-69岁业主数量进行分配R37G104B133R108G170B192R178G210B222R192G0B0R255G153B0R0G153B204R0G176B80︳8调研技术说明-工作完成情况17个社区，共计454份问卷，问卷复核成功率达89%模块1-客户养老需求研究工作完成情况：在万科17个社区共完成问卷454份，问卷复核成功率89%；其中完成护理问卷29份（计划34份），非护理问卷425份（计划416份）序号万科小区非护理%N=425护理%N=291幸福汇2.46.92新里程0.7--3长阳半岛12--4假日风景5.9--5紫台2.8--6西山庭院9.410.37星园11.510.38城市花园11.113.89青青家园7.817.210蓝山苑2.810.311东台居2.1--12东第居1.26.913金阳居1.2--14金隅万科城12.7--15万科红0.5--16金域华府5.9--17四季花城10.124.11年龄比例60-69岁47.170-79岁42.480岁及以上10.6年龄比例访问对象60岁以下10.3•老人自己9个•子女8个•配偶/照护人12个60-69岁6.970-79岁27.380岁及以上55.2非护理样本年龄构成%N=425护理样本年龄构成%N=29样本条件：•万科社区客户；•养老规划中不排斥入住养老机构/养老社区•非护理年龄≥60岁R37G104B133R108G170B192R178G210B222R192G0B0R255G153B0R0G153B204R0G176B80︳91汇晨·北七家2汇晨·北苑3汇晨·望京4太申祥和5和熹会6恭和苑7寿山福海8椿萱茂9将府庄园模块2-养老市场竞品研究：完成同区域竞品（调查范围：中轴路以西，长安街以南地区）即社会化经营的养老机构，共计20家；同档次竞品即北京其他区域的典型养老机构9家同档次竞品：145689同区域竞品同档次竞品7232调研技术说明-工作完成情况R37G104B133R108G170B192R178G210B222R192G0B0R255G153B0R0G153B204R0G176B80︳10第二部分：非护理客户养老需求分析非护理客户特征非护理客户养老需求特征项目概念测试R37G104B133R108G170B192R178G210B222R192G0B0R255G153B0R0G153B204R0G176B80︳11经济特征•45.4%的家庭月收入在2000-5000元之间，平均为4454元；24%在5000-8000元之间，10.8%在8000元以上；•95.5%的家庭月花费在5000元以下，平均2205元；消费占收入的1/2左右；•78.1%的非护理客户经济独立；社会特征•14.8%国有企业管理层、13.4%事业单位干部、20.5%科教文卫专业人士，另有13.9%为农民；居住特征非护理客户特征•59.1%在北京没有房产（现有住房登记在子女名下），31.2%拥有1套住房，9.7%拥有2套；•建面在60-140平米不等，平均105平米；非护理客户养老需求特征-客户特征45.4%的非护理客户家庭月收入在2000-5000之间，平均为4454元，属于中等偏上收入水平；非护理客户多为国企管理层、事业单位中高级干部、科教文卫专业人士，社会地位较高；6成在北京无房，近3成有1套住房，约1/4为空巢家庭家庭特征•24.7%的非护理客户是空巢家庭；•文化程度较好，37.1%拥有大专及以上学历；月收入指：包括工作收入、退休金/养老金、津贴、房租收益、股票/基金收益、保险返现等全部月收入之和；月花费指：除去吃药看病和雇佣保姆外的用于吃、穿、行、休闲娱乐方面的全部月花费。R37G104B133R108G170B192R178G210B222R192G0B0R255G153B0R0G153B204R0G176B80︳12第二部分：非护理客户养老需求分析非护理客户特征非护理客户养老需求特征项目概念测试R37G104B133R108G170B192R178G210B222R192G0B0R255G153B0R0G153B204R0G176B80︳132.12.52.3012.517.08.96.746.838.553.955.638.642.035.037.80%20%40%60%80%100%总体60-69岁70-79岁80-89岁不满意一般比较满意非常满意非护理客户养老需求特征-日常生活情况-生活满意度总体来看，85.4%的非护理客户对生活满意，满意度水平较高；从年龄趋势来看，年龄越高生活满意度也越高，80岁及以上客户生活满意度高达93.4%；客户对生活的不满意点主要来自就医、休闲娱乐、家务等方面，多数客户都希望通过社区层面来解决，没有提及通过改变养老方式来改善目前生活的想法【生活满意度%N=425】1、家庭生活方面（40%）：•家务繁重，例如房间清洁，洗外衣等体力活困难；不会家电维修；物品放置较高，拿取不方便；不会使用网络购物；2、健康及就医方面（70%）：•现居住周边没有较好的医院；异地医保不可用；药费无法承担；就医难；关节炎、肩周炎、骨质疏松等病症的困扰；术后调养不好；健忘；3、休闲娱乐生活方面（60%）：•缺乏针对老年人的休闲娱乐场所和设施；4、交通出行（30%）：•无往返医院用车；买菜、外出等远距离出行体力不支；5、适老化设计（30%）：•（下雪）地面无防滑处理、无电梯、电梯内无扶手、缺少无障碍通道；6、餐饮（30%）：做饭困难，希望有社区食堂。1.92.210.513.139.049.448.635.3空巢非空巢满意度84.7%满意度87.6%R37G104B133R108G170B192R178G210B222R192G0B0R255G153B0R0G153B204R0G176B80︳141、提起20斤重物2、上下楼梯3、乘坐公交车财务管理穿脱衣服洗澡日常行为决定能力上厕所98.697.997.697.693.291.390.476.91.42.12.42.46.88.79.623.1可以完成有困难/无法完成非护理客户养老需求特征-日常生活情况-日常活动完成情况（1/2）总体来看，提重物、上下楼梯、乘坐公交车是非护理客户感到最吃力或无法完成的事情，需要他人协助【日常活动完成情况%N=425】体力下降、肩膀或腰有病症等，部分老人能提起10斤以内重物，但不能持续太久膝关节炎症、骨质疏松等，需要搀扶才行行动迟缓、上下车不敏捷，需要搀扶才行不会使用自动取款机或柜台取款有障碍，需要咨询他人才能完成需要他人协助需要他人协助需要指导需要他人搀扶，需使用老年人坐便R37G104B133R108G170B192R178G210B222R192G0B0R255G153B0R0G153B204R0G176B80︳15非护理客户养老需求特征-日常生活情况-日常活动完成情况（2/2）分年龄来看，80岁及以上客户在提重物、上下楼、乘坐公交车和财务管理方面的困难情况较为突出；70-79岁的主要困难点在提重物方面【60-69岁%N=200】25.611.16.15.62.21.71.11.1【70-79岁%N=180】64.431.142.222.28.911.18.96.7【80岁及以上%N=45】11.53.53.54.51.01.01.5提起20斤重物上下楼梯乘坐公交车财务管理穿脱衣服洗澡日常行为决定能力上厕所【日常活动完成情况%N=425】R37G