(培训)景观提升产品价值(下)

地产景观品质提升----深耕设计管理曹阳下满足客户使用需求合理控制景观成本提升绿化效果材料品质统筹化设计质量提升对照标杆制定数字化管理标准，保障实施可审控控制软硬景比例，景观单项比例精确化采用绿化战略合作模式，实现全冠移栽提升效果材料运用规范化以利战略采购，实现高品质低成本搭建信息平台，整合设计资源，提高设计质量景观全面提升五步曲(客户、成本、效果、特色、设计资源)第三章：景观的功能设计——关注客户需求•概述•指标分析与配置标准•布置方式•场地设计5要素•设计指引•操作指引1.概述①万科集团满意度调查规划设计满意度07年86，08年79活动场地和设施满意度07年62，08年58均为最低•资料来源：集团08年盖洛普满意度调查报告•资料来源：集团2002-2008盖洛普满意度调查数据；其中业主总量根据该年截至9月份统计数据“活动场地和设施满意度”连续7年持续走低K=千户1.概述①万科集团满意度调查1.概述②客户投诉没有运动就等于没有生命！客户最不满意：配置少；不便捷活动设施不够，我们需要篮球场！！•资料来源：集团客户投诉怀念四季花城…健身游泳池等活动设施投入很多心血…新建的儿童活动场在哪里？我们找不到…•数据来源：08年深圳万科成交客户调查统计（营销系统），调查客户量为3041户•运动场地及设施包括泳池、网球场、篮球场及其他健身器械场地1.概述③成交客户对活动场地关注率与满意率“活动配套和集中绿地”与客户期望差距较大--16.06--11.1--3.06--3.581.概述④集团活动配置标准现状上海公司深圳区域2004年集团发布“花城类住区活动配套标准”上海公司标准，执行较早，控制每块场地绝对面积深圳区域08年底确定，按品类控制户均指标集团标准“社区活动配套满意度”是“整体满意度”的短板1.概述⑤小结万科集团内对于活动配套标准不完善，执行不规范最不满意：配置不足；不便捷•概述•指标分析与配置标准•布置方式•场地设计5要素•设计指引•操作指引2.指标分析：①集团内部标杆资讯来源：根据所属项目物业公司提供a.确定原则在集团52项目中确定深圳四季花城、上海春申、天津水晶城3个内部标杆项目选择标准：入住两年以上、活动配套完善、业主满意度较高的成熟社区容积率2.1容积率1.7容积率1.452.01㎡/户2.指标分析：①集团内部标杆因纬度和气候不同，平均每户的总活动场地面积因泳池的差异从南往北依次降低，均值为2.01㎡/户泳池差异较大b.活动场地面积分析（含游泳池）3个标杆活动场地均值不含泳池，不同纬度的标杆项目“运动场地、儿童活动场地及老人活动场地”户均面积基本一致1.11㎡/户运动场地均值0.26㎡/户儿童活动场地均值0.25㎡/户老人活动场地均值2.指标分析：①集团内部标杆c.活动场地面积分析（不含游泳池）•数据来源：选取入住2年或以上社区作为样本，根据各一线公司物业实际统计数据汇总•运动场地：指专用体育活动场地，包括篮球场、网球场、羽毛球场等运动场地配置普遍较低，平均只达标杆值的42%集团3个标杆项目运动场地均值1.11㎡/户0.47㎡/户集团52个项目运动场地均值2.指标分析：②集团52项目与标杆比较a.运动场地集团3个标杆项目儿童场地均值0.26㎡/户集团52个项目儿童场地均值0.24㎡/户儿童活动场地配置尚好，个别公司差距较大•数据来源：选取入住2年或以上社区作为样本，根据各一线公司物业实际统计数据汇总•运动场地：指专用体育活动场地，包括篮球场、网球场、羽毛球场等2.指标分析：②集团52项目与标杆比较b.儿童活动场地•数据来源：选取入住2年或以上社区作为样本，根据各一线公司物业实际统计数据汇总•老人活动场地：指供老人活动使用的器械，棋牌和舞蹈聚会等场地2.指标分析：②集团52项目与标杆比较老人活动场地配置普遍不足，平均仅达标杆值68%集团3个标杆项目老人活动场地均值0.25㎡/户集团52个项目老人活动场地均值0.17㎡/户c.老人活动场地•数据来源：选取入住2年或以上社区作为样本，根据各一线公司物业实际统计数据汇总2.指标分析：②集团52项目与标杆比较除去泳池，综合活动场地52项目均值仅为3个标杆项目的54%0.88㎡/户52项目综合活动场地均值集团3个标杆项目综合活动场地均值1.62㎡/户d.总活动场地户均面积e.分析小结2.指标分析：②集团52项目与标杆比较项目普遍存在综合配置较低的局面运动场地配置严重不足，老人活动场地关注不够•资料来源：对方公司操业人员提供上海浦东仁恒河滨城上海浦东绿城上海天山仁恒河滨花园选取项目特点：社区规模大，户数多，在业内评价较高项目名称户均活动面积泳池运动场地儿童活动场地老人活动场地占地面积总建筑面积总户数容积率上海浦东仁恒河滨城3.350.481.600.740.5331.007440002.4上海天山仁恒河滨花园3.740.791.560.780.61133919003.0上海浦东绿城1.540.420.490.290.34184626312.6a.标杆确定2.指标分析：③行业内标杆分析选取3个业内评价较高的容积率项目作为外部标杆泳池0.44㎡/户儿童活动场地老人活动场地运动场地1.110.260.25b.活动场地内外标杆比较2.指标分析：③行业内标杆分析与行业标杆相比较，我司标杆值除“运动场地”略低外，“儿童和老人活动场地”配置差距较大集团3个标杆项目均值㎡/户集团3个标杆项目均值㎡/户集团3个标杆项目均值㎡/户集团3个标杆项目均值2.指标分析：④主流产品集团活动配置标准针对主要品类制定住区活动配套标准:儿童、老人活动场地0.25㎡/户、运动场地1.1㎡/户户均面积指标合计≥1.60㎡/户依据集团产品分类分析主要产品客户人口构成2.数据分析：⑤标准配置深化探讨＋主要品类客户人口构成在老人和儿童的比例上有区别G2孩子三代10%后小太阳40%小太阳40%老年一代10%G3青年之家85%青年持家15%C小小太阳30%青年持家5%孩子三代10%后小太阳20%小太阳30%老年一代5%16.1%12.9%58.1%12.9%21.9%6.3%59.4%12.5%5.0%0.0%65.0%30.0%11.1%0.0%66.7%22.2%2.数据分析：⑤标准配置深化探讨12岁以下13-21岁22-55岁56岁以上T1青年之家50%小小太阳20%青年持家20%孩子三代10%老年一代10%29%13%8%26%G2/CG3/T2侧重儿童侧重老人按两大类制定各区域活动配套建议标准2.数据分析：⑥制定按品类地域分类制定配套标准产品随着市场的变化，客户人群对于活动场地的需求不同2.数据分析：⑦衍生探讨产品客户聚焦细分之后，还可分化为以下类型产品：人群混合型社区青年公寓社区度假类社区商务综合类社区----人群结构复杂，社区需提供充足各类场地----人群结构年轻化，社区应提供具有社交功能的场所以及运动场地，对儿童及老人可忽略----需求特殊化，更多提供高档服务的运动场地和户外可拓展的休闲空间，景观需求加强----对会所功能需求加强，其余活动场地可借助周边或城市配套，注重品质以建筑面积20万㎡某项目为例按平均每户面积100㎡计算居住户数2000户目前集团活动场地均值为0.88㎡/户规定配置活动面积标准为1.60㎡/户差额为0.72㎡/户活动场地平均单方造价为620元/㎡单方造价增加（2000×0.72×620）÷200000=4.464≈4.54.5元/㎡2.指标分析：⑧活动场地成本增加4.5元单方造价，即可满足活动场地配置要求2.指标分析：⑨小结集团内新建项目活动场地配套必须满足最低标准。儿童、老人活动场地≥0.25㎡/户、运动场地≥1.1㎡/户社区规模较小时(≤500户)，配套标准应适当增大。•概述•指标分析与配置标准•布置方式•场地设计5要素•设计指引•操作指引商业步行街儿童活动场地运动场地会所泳池老人活动场地/架空层主要运动及老人活动场地沿商业街两侧布局；儿童活动场地组团式布局容积率1.453.布置方式：①内部标杆之一：深圳四季花城服务半径≤50米服务半径≤250米运动场地建筑儿童活动场地会所泳池中心广场大型场地结合会所和滨河绿化带布置，儿童场地分散布置容积率1.703.布置方式：①内部标杆之二：上海春申服务半径≤250米服务半径≤50米服务半径≤250米步行景观轴线会所运动广场儿童活动场地大型场地沿景观轴集中布局，儿童场地以组团为单位布局容积率2.01服务半径≤45m3.布置方式：①内部标杆之三：天津水晶城所有室内外活动场地沿主要人行系统展开布局3.布置方式：②行业内标杆之一：上海浦东仁恒河滨城所有室内外活动场地围绕会所中心辐射展开布局3.布置方式：②行业内标杆之二：上海天山仁恒河滨花园服务半径≤200米会所区集中泳池及运动场地，其余均衡按组团分散布局3.布置方式：②行业内标杆之三：上海浦东绿城3.布置方式：③投诉较多项目之一儿童场地不足且服务半径大于50米，缺少运动场地3.布置方式：③投诉较多项目之二缺少运动场地与老人活动场地，会所配套服务半径大于250米3.布置方式：③投诉较多项目之三运动场地配置不足，儿童场地服务半径大于50米各类活动场地布置必须考虑服务半径，否则降低使用率正常情况下：成人250米，老人200米，儿童50米资料来源：美国景观资料手册《Time-Saverstandardforlandscapearchitecture》3.布置方式：④服务半径标准3.布置方式：⑤小结服务半径为：成人250m，老人200m，儿童50m运动场地应相对集中布局，儿童活动场地应均匀布局狭长地块应沿人行路布局，方正地块应中心辐射布局•概述•指标分析与配置标准•布置方式•场地设计5要素•设计指引•操作指引4.场地设计五要素①客户关注度客户关注度3基本教育4特殊功能1安全性2基本功能客户关注程度排序通用性特殊性安全性功能性5特殊教育高低•资料提供：上海公司设计部根据客户关注度排序设定所需的功能考虑范围4.场地设计五要素②营销卖点•资料提供：上海公司设计部编号具体措施需求分类成本影响可实施性1全区做到无障碍设计安全较小强2高差较大处或河道等设置栏杆安全小强3贯穿全区的无障碍步行系统安全小强4儿童游乐区的周界安全安全无强5各种铺地材料的安全性，交接面的安全安全小强6儿童游乐设施要是高品质材料制成安全中强7专设有遮荫遮雨的2-6岁的儿童游乐设施基本功能大强8一定面积的室外交流的木平台基本功能小强9大面积的起伏的高品质的草坪基本功能小强10安全儿童戏水水景基本功能中强11安全的沙坑基本功能小强12结合儿童游乐区设置成人健身设施基本功能无强13室外儿童游泳池特殊功能大中14适合儿童尺度的室外标示系统基础教育小强15四季变化的观花观果的植物基础教育无强16儿童游乐区增加太阳能时钟特殊教育小强特殊客群关注营销卖点品质的基本保证功能与细节应保证品质，更应重视营销卖点4.场地设计五要素③成本控制•资料提供：上海公司设计部成本高成本低1.全区无障碍设计2.高差较大处设置栏杆3.贯穿全区的步行系统4.儿童游乐区的周界安全5.各种铺装材料的安全交接6.结合儿童游乐区设置成人健身设施7.大面积的起伏变化的草坪8.安全的沙坑1.高品质进口儿童游乐设备2.专设有遮荫遮雨的2-6岁儿童游乐设施3.一定面积的木平台交流休息场地4.室外儿童游泳池5.安全的儿童水景1.儿童游乐场周边设置洗手洗脚处2.增加儿童游乐区的背景音乐设置3.环保的分类垃圾桶4.儿童区增加太阳能时钟5.适合儿童尺度的室外标示系统6.四季变化的观花观果的植物1.旱冰场2.游乐场周边设计厕所3.增加带长度的儿童专用自行车道4.增设“百草园”5.增设“自留地”6.增加一些冒险儿童游乐设施，滑板攀岩7.增加“故事雕塑”8.动物乐园选定实施选择实施选择实施暂不实施关注度低（特殊功能+教育）关注度高（安全+基本功能）根据成本要求和客户关注度选定实施内容根据使用