房地产市场调查报告

岳阳市房地产市场调查报告2011年2月25日1目录一、岳阳市简介………………………………………………1二、岳阳市房地产市场特点…………………………………3三、岳阳市房地产市场分析…………………………………4四、岳阳重点楼盘考察情况………………………………..7五、土地成交与挂牌的情况………………………………..16六、岳阳市房地产市场前景…………………………………172一、岳阳市简介1、城市概况岳阳古称巴陵，又名岳州，是一座有着2500多年悠久历史的文化名城。位于湖南省北部，是湖南省的经济、文化、交通、政治的次中心，名副其实的“湖南省第二大经济体”，是国务院批准的沿江重点开放城市、武汉城市圈圈湖南唯一成员城市。岳阳经济总实力位居全省第二，居全省地市州之首，被称之为“湖南省第二城”。现辖2个县级市（临湘市、汨罗市）、4个县（岳阳县、华容县、湘阴县、平江县）、3个城市区（岳阳楼区、君山区、云溪区）和岳阳经济技术开发区、南湖风景区、屈原管理区，总面积约15020平方公里，总人口约556万，其中市区面积约824.4平方公里，城市人口约100万，经济总量仅次于省会长沙，居湖南省第二位,中部六省第九位。2、经济状况2010年GDP1539亿元，同比增长14.0%，稳居湖南省第二。完成规模工业增加值751亿元，同比增长23.0%。完成全社会固定资产投资782亿元，同比增长27.7%，稳居全省前三。完成财政总收入139.6亿元，同比增长20.7%，稳居全省第二。社会消费品零售总额507亿元，同比增长19.2%，稳居全省第二。城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到17312元、5988元，主要经济指标增幅均位于全省前列。预计2011年岳阳GDP将超过2000亿元继续稳居全省第二。3、旅游名城中国对外开放的甲级旅游城市，“洞庭天下水、岳阳天下楼”旅游品牌闻名中外，中国迁都第一候选城市。3有雄踞江南、千古叫绝的岳阳楼，“先天下之忧而忧，后天下之乐而乐”，北宋范仲淹脍炙人口的《岳阳楼记》更使岳阳楼著称于世；“未到江南先一笑，岳阳楼上对君山”，有驰名中外、形如青螺的君山岛；“衔远山，吞长江，浩浩汤汤横无际涯；朝晖夕阴，气象万千”，有水天一色、风月无边的洞庭湖；有世界四大文化名人之一的屈原纪念地─屈原祠，屈原的名作《离骚》流传于世，“路漫漫其修远兮，吾将上下而求索”；有可与“日内瓦”相媲美的南湖风景区，南湖多湾多汊，港湾曲折幽深，湖水清澈明净，湖内小岛峙立，湖岸群峦起伏，“一龙赶九龟，九龟赶一癞”，李白笔下“南湖秋水夜无烟，耐可乘流直上天”。二、岳阳市房地产市场特点1、投资大幅增长其中商品房投资占总投资的83%，房地产开发力度加强，房地产开发企业资金来源充裕，同比上涨37%。2、供应大幅增加房地产开发区域全方位发展，新建商品房中住房供应比重加大，非住宅开发减少，住房供应其面积占新建商品房总面积的96%。3、楼市前景看好商品房需求旺盛，市民购房热情高涨，商品房销售同比大幅上涨，销量创历史新高，商品房销售以住房为主，住房销量占总销量的93.6%。4、市场运行稳定房地产市场运行稳定，楼盘品质不断提高，市民对房价上涨预期逐渐增强，商品住房价格逐步上涨。45、土地成交有所增加，地价随量快速上扬；6、资金来源增幅较大，购房能力有所增强；7、新增上市大幅增加，市场库存略有减少；8、商品房交易持续火热，住房消费需求旺盛；9、商品住房均价涨幅较大，品质楼盘带动上涨；10、供销总量基本平衡，供销结构基本合理；11、二手房市场窄幅波动，交易量近期有所回落。三、岳阳市房地产市场分析1、房地产投资大幅增加，资金来源充足（1）2010年全市完成房地产投资70.37亿元，同比增长37.1%；其中，土地购置投资5.33亿元、土地开发投资1.65亿元，建筑工程投资46.50亿元，同比分别增长108%、-59%、29%，各占总投资额的8%、2%、66%。（2）全市完成商品住房投资58.6亿元、商业营业用房投资6.21亿元、其它类投资5.56亿元，同比分别增长40%、3%、59%，各占总投资的83%、9%、8%。（3）全市房地产开发企业资金来源小计72.33亿元，同比分别增长44%、-3%、-24%，各占资金来源的50%、11%、21%。2、房地产开发力度加强，住房开发比重增大全市房屋施工面积801.6万m2，同比增长22.9%，其中新开工面积351.6万m2，同比增长5%，竣工面积192.6万m2，同比增长19.8%。全市商品房新开工面积295.9万m2，占新开工面积的84.2%，同比增长5.1%，商品住房面积174万m2，占竣工总面积的90.3%，同比增长34.8%。3、新建商品房供应增加，库存逐步减小5全年上市109.85万m2，10108套，同比分别增长28.8%，41.4%；其中商品住房上市105.35万m2，9586套，同比分别增长43.5%、63.1%。至12月底，中心城区可面向市场销售的商品房面积有74.45万m2，比上年底减小18.71万m2，其中商品住房可售面积44.34万m2，可售套数3951套，分别比上年减少14.97万m2，655套。4、商品房销量大增、第四季度市场日趋火热全年商品房成交128.56万m2，10954套，成交金额39.19亿元，同比分别增长33.8%、38.5%、74.6%；其中商品住房成交120.32万m2，10241套，成交金额34.85亿元，同比分别增长32.4%、42.4%、79.6%。5、商品房价格走势平稳，购房能力有所增强2010年全年商品房成交价3048元/m2，同比上涨13.2%；其中住房成交均价2897元/m2，同比增长16.3%。以下为中心城区纯商品住房成交价走势。66、供销结构不断优化，市场供需基本合理（1）商品房供销比为0.85：1，其中商品住房供销比为0.88：1，商业营业用房供销比为0.47：1。（2）商品住房供需以90~144m2为主，上市商品住房中，90m2以下的占2515套，90~144m2的占6402套，144m2以上的占669套，占比分别为26%、67%和7%。（3）商品住房成交价格在3000~4000元/m2之间的面积占比达41%，其次是2000~3000元/m2，占比29%；价格在2000元/m2以下的占22%，高于4000元/m2的占8%。（4）2010年高层与多层住房供应面积比为3.6：1，销售面积之比为2.8：1，高层住房在商品住房市场中逐渐成为主角。由于土地的不断开发，市区可供利用的土地资源逐渐减少，高层住宅比重的增加，有效提高了土地的自用效率。估计在今后的住宅项目中，高层住房的比重会进一步扩大。7、二手房市场相对较为冷清，成交量与去年持平二手房成交62.19万m2，成交金额7.2亿元，同比分别为了-2%、14%。二手住房成交50.81万m2，4782套，成交金额5.43亿元，同7比分别为1%、-8%、27%。12月，二手住房成交面积5.35万m2，环比下降16.5%，同比增长24%；成交513套、环比下降14%，同比增长25%，成交金额0.65亿元，环比下降12%，同比增长44%。四、岳阳重点楼盘考察情况1、岳阳市楼盘分布情况岳阳现有楼盘开发商主要来自浙江及福建，房地产开发区域全方位发展，城东王家河一带继续活跃，火车东站、湖滨、沿湖路等区域也开始启动。全国大牌房企纷纷落户：保利地产、中建地产、天津天邦地产、福建晋兴、恒安集团等等，恒大地产于2011年初强势挺进岳阳。岳阳市楼盘地图2、城市街道与公共场地景象8武广高铁—岳阳东站中西部第一港—城陵矶国际集装箱港9岳阳市城市街道被评为“中国国家卫生城市”10岳阳市城市公共绿化岳阳市城市公共场所11岳阳南湖风景岳阳南湖广场123、晋兴·岳州帝苑楼盘简介项目总建筑面积约32万平方米，容积率1.99，总户数1978户。地处岳阳市南部，南湖三大半岛之一的刘山庙半岛，东与南湖公园相邻，西临龙舟路与西北的南湖广场相望，北抵南湖游路，西、南两面均临风景秀丽的南湖水体，西侧中部与市博物馆相邻，小区西、南面壮阔的南湖景色优美，视野开阔，山清水秀，空气清新，地理位置得天独厚坐拥南湖山水，揽龙山美景，出则繁华，入则宁静，为中心城区绝版风水宝地。晋兴·岳州帝苑效果图13远眺晋兴·岳州帝苑晋兴·岳州帝苑售楼部岳州帝苑南湖三大半岛之一刘山庙半岛144、保利西街、保利洞庭东岸楼盘简介洞庭东岸，地处巴陵西路，东接岳阳最繁华的商业步行广场，让您时刻尽享都市的人文尊尚与繁华便利，自由畅达的生活节奏尽在掌握。项目配套仿古风情商业街，是目前国内该类产品中设计功能最全，文化底蕴最厚，面积最大街区之一。华灯初上，霓虹阑珊，既可领略湖光璀璨的夜市，又享受着闲适温馨的品味生活。155、岳阳恒大项目简介岳阳恒大项目位于岳阳云梦路大桥湖，西连洞庭湖，东连京珠高速，北连中心城区，是恒大地产继浏阳、郴州之后在湖南投建的第三个地市级地产项目。岳阳恒大项目总占地面积约16万平米，总建筑面积约40万平方米，除承袭恒大品牌“世界级皇家园林”精品标准，充分利用丰富的地貌资源，打造多个欧陆风情的湖景水景外，为支持市政府关于南湖片区的重点建设，项目将打破常规，不惜成本，重金兴建3万5千平米中心广场，使得建筑、自然和人三者更加和谐相融，以前所未有的鼎级生态标准献礼岳阳，全面营造岳阳鼎级生态社区环境，成就岳阳顶级生态精品社区。岳阳恒大项目户型规划方正合理，约100-180m2丰富户型区间随需选择。最具特色的是岳阳恒大项目以“满屋名牌9A精装”为核心，将把全精装成品带入岳阳市场。五、土成交与挂牌情况1、岳阳主城区目前土地成交价约200~500万/亩，折合楼面均价在1500元/m2左右；2、岳阳君山区目前土地成交价约50~100万/亩，折合楼面均价在600元/m2左右；3、岳阳云溪区目前土地成交价约30~80万/亩，折合楼面均价在400元/m2左右；目前岳阳土地储备资源丰富，土地供应量充足，近期土地市场成交火爆。161、近期土地成交情况君山区74.5万元/亩，楼面价617元/m2岳阳楼区215万元/亩，楼面价922元/m22、近期土地挂牌情况2、近期土地挂牌情况巴陵东路以北，瓦子坡路以南岳阳楼区194亩，起价2.8亿（144万元/亩）17六、岳阳市房地产市场前景1、房地产投资持续增长，价格稳步上升岳阳房地产开发投资将持续大幅增长，商品房供应量增加，高品质项目比重加大，商品房地产市场交易继续升温，商品房价格涨幅进一步增长。红网长沙2月19日讯（潇湘晨报记者刘渝渝）昨日上午，国家统计局公布了《1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，报告显示，超过9成的城市新建商品住宅价格同比上涨。而湖南岳阳在环比和同比涨幅榜上都排名第一，其中同比涨幅更是高达22%。2、商品房需求量增加，市场购买力增强由于岳阳有几家大型国有企业（巴陵石化、长炼炼油厂、华能电厂），企业职工在房改前几乎不用担心住房的问题，近年来随着居民生活水平的提高，其改善现有住房的要求日益强烈，同时有一线城市房价上涨的带动，岳阳作为三线城市房价，随着岳阳近几年经济的飞速发展，在这两年来开始逐步上升。3、房地产前景看好，市场潜力不可估量由于岳阳西部沿洞庭湖一线属老城区，可供开发的土地有限，北部为主要工业区，远离市中心，同时工业污染严重，现有楼盘大部分沿南湖周边及岳阳东边进行开发，估计今后的发展仍是东部沿巴陵东路及南湖大道向东扩展。随着君山区道路桥梁的开通，及规划中一号地块延伸，君山区作为旅游区域，风景如画，自然环境优美，对未来城市的开发不可估量。4、房地产开发机会良好，可强势进入随着岳阳市近年来经济的飞速发展，居民生活水平的不断提高，对高端品质楼盘的需求不断加大。我们绿城作为全国大型房地产企业的发开商，对房地产市场高瞻远瞩，具有战略眼光，可择优挑选地块的位置及实惠的地价，强势进入。目前岳阳房地产开发存在良好的市场机会，房地产开发之可行。182010年岳阳市房地产市场发展迅速，全年共完成房地产开发投资70.37亿元，增长37.1%；商品房销售面积241.4万平方