(2014)长沙写字楼调研

长沙写字楼宏场分析写字楼市场现状分析未来走势预测13年市场去化分析市场供需研究竞争市场分析优质写字楼案例到2015年，长沙新增写字楼需求量高达240万㎡利用线性回归模型对长沙第三产业产值和第三产业就业人数的相关性进行分析，发现两者存在相关关系，每增加10000元第三产业产值将产生0.0114个第三产业就业岗位。通过对长沙现有写字楼存量面积进行计算，可得每个第三产业就业岗位需求的写字楼面积为5.7平方米。以五年长沙第三产业产值的增长率为基础，预测2015年长沙第三产业产值，根据已得的第三产业产值和第三产业就业人数的相关关系，预测出2015年长沙第三产业就业人数。根据每个第三产业就业岗位需求的写字楼面积，预测出2015年长沙写字楼需求面积。2012年第三产业GDP（万元）25,350,2062012年第三产业就业人数（人）526,3152012年写字楼面积（平方米）3,000,000每个第三产业就业岗位需求的写字楼面积（平方米）5.72015年第三产业GDP预测值（万元）54,530,3212015年第三产业就业人数预测值（人）940,6152015年市场可容纳的写字楼面积（平方米）5,361,505数据来源：2012年长沙统计年鉴，长沙策源调研数据y=0.0114x+318969.49通过预测，到2015年，长沙第三产业产值约为5453亿元，第三产业就业人数约为94万人，写字楼需求量约为540万平方米，其中新增写字楼需求量高达240万平米。宏观经济与市场需求1990年2001年2007年至今市场伊始，商住办公兴起代表：平安大厦、华侨大厦、华联大厦等。产品特征：写字楼市场未成熟，大部分产品与真正写字楼差距较远，多为住宅、公寓型办公。专业写字楼首亮长沙代表：平和堂、顺天财富、银华大厦等。产品特征：顺应大中型企业要求，硬件设备相对优良，开始引进完善的物业管理服务。换代升级，5A写字楼开始普及代表：运达国际广场、万达、中天、湘域中央等。产品特征：写字楼市场专业化，软硬件全面升级，5A概念开始普及。长沙写字楼市场发展落后、底子薄，主流商务产品专业化程度低，目前实际使用仍多在商住综合楼及商务公寓，专业写字楼份额有限；随着中天广场成功运营，运达、保利、泊富、世贸、绿地、复地等知名房企的高端写字楼项目落户，未来长沙写字楼将会向高档智能化专业办公型写字楼发展。长沙写字楼面临更新换代，高档次专业化写字楼是发展趋势市场发展写字楼市场11年供应32万方，去化30万方，较10年分别上涨16%和158%；13年长沙写字楼市场全年成交均价为15000元左右。由于新政内容主要针对住宅产品，反而在一定程度上刺激了商办市场成交；万达是11年长沙写字楼市场重量级项目，其成交量达到12万方，几乎占据了长沙写字楼市场的半壁江山。10年~13年长沙写字楼市场总体走势10-13年写字楼市场总体走势10-13年写字楼市场总体走势10-13年写字楼市场总体走势时间1993-1997年1998-2000年2001-2003年2004--2009年2009年至今阶段特征企业数量快速增长，高新技术业大力发展，对写字楼的需求量增加；市场初步启动；97年受宏观经济影响，经历了一次更替与淘汰的过程；网络的普及使得居家写字楼概念得及推行；“宜商宜住”满足了消费者对产品的需求中国入世成功，大量国内外企业进驻长沙；高档专业化成为了写字楼的主流发展方向；长沙写字楼开始专业化，写字楼市场开始进入全面升级阶段，长沙高端写字楼时代来临。产品特征硬件设施及服务得以较好体现配置较低；商务形象不突出；距真正的写字楼产品仍有距离商住结合，功能综合；面积较小，总价低，投资性强；硬件配置以及物业管理方面的水平明显提高，“5A”智能化出现呈现明显的大型综合体特征，商业配套设施完善代表项目银华大厦平和堂商务大厦华侨大厦华联大厦顺天城SOHO和府酒店公寓顺天国际财富中心中天广场运达国际广场万达广场保利国际广场初级阶段发展阶段商住阶段专业阶段升级阶段当前市场现状分析长沙写字楼起步晚、发展慢、底子薄、专业写字楼份额少，但09年以后随着万达、保利、运达等高端专业楼的出现长沙写字楼市场进入全面升级阶段，综合体高端写字楼时代来临。目前主流产品当前市场现状分析写字楼市场产品逐渐开始向专业智能化5A级写字楼发展判断甲级写字楼的一些主要特征：管理国际化２４小时写字楼便捷的交通人性化：空间的舒适性和实用性数字化节能化商务化能提供足够的停车位判断5A写字楼的一些主要特征：平均每５层有一部电梯服务，任何地点任何时段候梯时长不超30秒。最少具备５０～６０瓦／平方米电力供应，并配备足够的后备电力供应设备。平均每２０平方米建筑面积有一条电话线，提供或支持ＤＤＮＩＳＤＮ线路，备有视像会议设备。狭义：针对智能化硬件方面办公智能化ＯＡ楼宇自动化ＢＡ通讯传输智能化ＣＡ消防智能化ＦＡ安保智能化ＳＡ广义：指综合“Ａ”级评定标准地理位置标准Ａ级包括楼宇品牌标准Ａ级客户层次标准Ａ级服务品质Ａ级硬件设施标准Ａ级目前入驻长沙的境外世界500强企业已达100余家，其中39家投资兴办实体；外来企业进入长沙后，寻觅合适的写字楼是首要任务，其中市中心甲级5A写字楼是其首选的办公场所潜在需求长沙市2012年到目前为止商业物业存量达266.37万㎡，去化周期达3.7年，去存压力较大，办公市场目前存量105.89万㎡，去存周期达1.9年，总的来说，目前长沙办公市场存量去化周期在二线城市中仍处于正常范围内。。自2012年下半年土地市场出让较多的商业用地可以看出，未来2-3年长沙市较大的商业及办公楼供应量，必将拉长整个商办市场的去库存周期，而未来商办物业供应将较多地集中在开福区金融生态区及滨江新城区域，未来整个市场仍需谨慎对待。2012-2013年办公市场去化周期1.9年，库存量处于偏高位置，未来仍需谨慎对待市场存量数据来源：房产数据研究中心，经策源市场部整理长沙写字楼市场价格稳步上涨，2013年5月最高达13247㎡/元，近两年写字楼市场价格上涨趋势明显图：近1年以来长沙市写字楼成交月度走势2013年1-9月长沙内六区写字楼成交面积59.64万㎡，同比增长181.43%，成交6468套，同比增长129.44%。从今年月度成交情况来看，除1月、7月成交面积超过10万㎡外，其他月份均低于10万㎡。自去年10月以来长沙内六区新建写字楼成交均价都在10000元/㎡，其中今年5月成交均价13247元/㎡，为年内新高；9月成交均价13243元/㎡，仅次于5月。市场价格数据来源：房产数据研究中心，经策源市场部整理2013年长沙写字楼市场呈爆发式发展，内六区办公物业（涵盖50年产权公寓产品）成交57.24万方，同比上涨57.2%，成交均价12089元/㎡，同比上涨1.9%。2013年随着长沙楼市综合体项目遍地开花，写字楼物业供应量也逐步走高，2013年供应量达到142.35万方，同比上扬332.2%，供求比达到了2.49%，写字楼的供应洪峰将推高空置率，未来竞争将更加激烈。数据来源：长沙市房地产研究中心长沙近两年写字楼供应量井喷，成交相对于2010年以前有大幅提升市场供应图：截止2012年长沙市写字楼供应走势分布：长沙写字楼主要分布五大板块，目前处于初级阶段滨江新城板块梅溪湖板块中心板块城南板块麓谷-梅溪湖区域市府、滨江新城区域中心区域南城区域洋湖板块板块分析写字楼依赖于主干道，同时对商务资源、自然环境也有一定的要求，中心区域聚集长沙90%以上写字楼；部分写字楼依托市政规划，分布在省府、市府附近；金融扩散，部分写字楼向新兴金融区域转移。北辰三角洲华创国际广场新楚擎天广场裕天国际商汇中心世贸铂翠湾保利南湖广场芙蓉豪庭文化商业城楷林国际泰贞国际德思勤城市广场世茂广场项目名所属区域建筑高度（m）建筑层数建筑面积（万㎡）北辰三角洲开福区300未知20华创国际广场开福区28066F19新楚擎天广场芙蓉区270未知21裕天国际商汇中心雨花区25043F7世茂铂翠湾岳麓区249未知15保利·南湖广场天心区23952F5芙蓉豪庭文化商业城芙蓉区21054F18楷林国际岳麓区200未知20泰贞国际广场芙蓉区200未知13绿地中心开福区2005030世茂广场芙蓉区268未知20长沙目前规划中的写字楼项目主要集中于芙蓉区，未来潜在供应面积高达186万平米，集中在2014年-2016年之间入市潜在供应绿地中心品质写字楼：长沙中心板块写字楼沿主要干线——五一大道与芙蓉路呈线状分布。普通写字楼：围绕日常商业活动而分布。①九龙仓项目②泰贞国际金融中心③万达广场④华远华中心⑤运达中央广场⑥保利南湖广场⑦北辰三角洲⑧华尔街中心⑨泊富国际广场⑩中建滨江项目①中隆国际大厦②中天广场③第一大道④华美欧国际⑤运达国际广场⑥顺天财富中心⑦定王大厦⑧友阿大厦⑨建发·汇金国际①平和堂商贸大厦②联合商厦③东成大厦④银港大厦⑤华菱大厦⑥财信大厦⑦银宏大厦⑧湘茶大厦顶级写字楼普通写字楼品质写字楼341234567123456796988121078顶级写字楼：不仅仅依赖于主干道，而是对商务资源、自然环境有着更高的要求。中心板块重点写字楼分布中心板块项目开发商区位业态写字楼规模建筑高度均价（元/㎡）九龙仓项目九龙仓置业五一广场商圈酒店、商业、写字楼和公寓20万㎡452m/贞泰中心湖南泰贞投资管理有限公司五一广场商圈初步规划酒店、商业、写字楼和公寓等物业13万㎡245m待售万达广场天津长沙开福万达广场投资有限公司五一广场商圈写字楼、酒店、商业、住宅6.7万㎡200m135000华远华中心华远地产五一广场商圈写字楼、酒店、住宅、公寓6万㎡188m18000运达中央广场湖南运达房地产开发有限公司武广新城写字楼、酒店、商业、住宅约10万㎡249m住宅16800保利国际广场长沙南湖广场置业有限公司南湖板块写字楼、公寓、住宅约10万㎡235m住宅14000北辰三角洲长沙北辰房地产开发有限公司新河写字楼、酒店、住宅约6万㎡300m16000中建滨江项目中建信和公司南湖板块写字楼、酒店、住宅规划中规划中待售泊富国际广场湖南珈鼎置业发展有限公司芙蓉北路写字楼、公寓、商业9.7万㎡228m20000建发·汇金国际长沙兆发房地产有限公司芙蓉中路写字楼、住宅-150m住宅均价10000明城国际中心长沙明城房地产开发有限公司芙蓉中路写字楼9万㎡153m140000华尔街中心湖南金色地标房地产开发有限公司芙蓉中路写字楼5.8万㎡158m16000中心板块重点写字楼概况中心板块：写字楼市场逐渐繁荣，正从普通写字楼向5A甲级写字楼发展中心板块城南板块重点写字楼分布14123城南板块：写字楼市场目前成熟度较低，目前分布较零散，主要依附于省政府、韶山南路①德思勤城市广场①兴汝·金城②御邦国际广场③中建大厦④中南博远大厦顶级写字楼普通写字楼城南板块项目开发商区位业态写字楼规模建筑高度均价（元/㎡）德思勤城市广场湖南德思勤投资有限公司红星商圈酒店、商业、写字楼和住宅14栋甲级写字楼群-公寓9800兴汝金城湖南兴汝城房地产开发有限公司省府板块商铺、写字楼、公寓、住宅--住宅：7300元/㎡御邦国际广场湖南立达人投资股份有限公司省府板块写字楼、酒店5.7万㎡-12500元/㎡中建大厦中建投资有限公司红星板块写字楼、酒店、住宅、公寓4.4万㎡99.4-中南博远大厦湖南中南房地产开发公司圭塘板块写字楼、商业约10万㎡-售完城南板块重点写字楼概况城南板块：由于其目前区域成熟度以及远景规划，写字楼的规划有限，顶级写字楼仅德思勤城市广场德思勤城市广场城南板块兴汝金城梅溪湖板块：由于板块写字楼分布依托于产业型定位，根据区域产业需求进行写字楼的规划①长房·时代城②金茂梅溪湖国际广场③中建梅溪湖中心①麓谷新长海中心②达美D6区品质写字楼普通写字楼梅溪湖板块重点写字楼分布梅溪湖板块32112项目开发商区位业态写字楼规模建筑高度均价（元/㎡）长房时代城长沙成城银山房地产开发有限公司麓谷片区写字楼、酒店、商业、住宅