卓越维港踩盘分析

二级市场策划品控中心维港踩盘掠影2卓越维港首期销售的使命：——开盘当月实现4个亿的销售额——树立项目及发展商品牌——作为后海湾填海区第一个项目，肩负领跑使命销售业绩3设计总图LandscapeMasterPlan占地面积：6.5万㎡‘总建筑面积：19万㎡可售建筑面积：13万㎡容积率：2.0（泛容积率0.5）【经济指标】南区别墅南区高层北区高层北区别墅【南区别墅】总套数：60套总可售套数：49套开盘销售套数：42套总销售额：5个亿项目概况4产品类型户型建筑面积南区可售户数均价开盘当天销售套数联排TA289㎡275500027TB267㎡叠院TD-1253㎡9500006TD-2239㎡叠加TC239㎡11400009合计——4942【南区别墅面积段】220－370㎡（加上赠送面积约400㎡）户型配比5步步为“赢”——豪宅客户（VIP)五步梳理法6【卓越维港VIP客户梳理背景】1.交纳50万元诚意金，方能成为本项目VIP客户；2.按VIP卡号顺序解筹，不采用抽签或排队形式——预先掌控开盘当天客户进场的精确次序，便于前期梳理引导。71【收筹前】对客户意向进行初步摸底（不考虑价格因素）；梳理背景客户意向过于集中于优质单位：A户型（双层地下室）集中，B户型、D户型无人关注——但B户型为首期利润主力之一，必须冲量销售未出价格梳理结果策略调整加大B户型引导力度——•挖掘B户型卖点以获得客户倾心；•并准备对外释放各户型均价，通过价差进行有效引导。82【收筹前两天开始】根据对外报价策略对客户意向进行二次摸底；B户型因模糊均价价差获得部分客户青睐梳理背景公布各户型的均价（比实际定价高出15％），对客户进行测试梳理结果策略指导修正明晰B户型与A户型间的价差，对客户进行大力引导93【样板房开放】对外报价策略结合产品实物展示对客户意向进行三次摸底；•客户意向更倾向于A，B关注度进一步减少；•原本由于创新户型结构而导致客户接受度不高的D户型，在样板房开放后获得部分客户意向倾斜。梳理背景样板房展示结合对外报价（比实际定价高出15％）梳理结果策略指导•进一步拉大A/B间的差价，向客户释放两者总价差异约在300万元的信息；•并根据此次较为精准的客户摸底情况制定最终价格。104【算价（开盘前三天）】出具价格表，对客户算价，有意识地控制客户意向；梳理背景释放各单位价目明细梳理结果策略指导客户资源最大化原则：首先保证意向单一的客户，把其他多重意向的客户向其他单位引导开。部分单位有仍数个客户意向重叠，其中包括意向单一的客户和多重意向的客户；115【开盘前夜】严格按照预销控结果执行。梳理背景VIP客户算价完毕，意向基本敲定梳理结果策略指导每天晚间对当天客户算价后反应进行精准预销控，将当天客户意向情况一个萝卜一个坑地梳理到对应房号中12请君入瓮——开盘流程设计、氛围营造13黎明前的黑暗——开盘前窘境14窘境1：百年一遇大暴雨——6月13日黑色暴雨警告，广播等媒体呼吁市民留在家中，不要外出。售楼处及前广场被淹，水深50公分，及膝；截止至此时，还有半数VIP客户没有算价，无法到访……15窘境2：股市跌破2800点——客户投资渠道多元化，开盘前股市大盘跌破2800点，不少客户资金被牢牢套死；16逆市＋天灾＝强开，忧心忡忡•VIP客户“死筹量”约30批；剩余有效客户70批•豪宅价格连续数月大幅下挫！市场没有回暖，仍然不能乐观看待，犹豫观望情绪依旧浓厚——不少客户明确表示，听说还要跌，对市场没信心，还要考虑，不一定会买。。。客户投资渠道多元化，开盘前股市大盘跌破2800点，不少客户资金被牢牢套死；非必需品，可买可不买；•仅余约70批客户仍有购买意向，其中有强烈购买意向的仅有十余批。有效客户量不足，“客推比”仅2：1，解筹率需达50％以上方可达成目标：70批客户vs36套的销售目标176月15日，开盘那天。。。七重“圈套”设计18人人有奖＝圈套1序号礼品种类1欧米加手表2钱包13打火机14B&O电话15皮带16钥匙扣17浪琴表18钱包29打火机210钥匙扣211B&O电话212钱包313打火机314皮带215浪琴表216钱包417钥匙扣318欧米加手表开盘前一天，电话通知VIP客户开盘当天设18轮抽奖环节，无论成交与否，都有中奖机会；此圈套保证了当天有64批的客户到访量。诱饵19关卡＋总统级礼宾仪仗＝1.项目私家路入口处设路障，所有到访客户凭VIP卡方可进入；2.科苑南路（东滨路至本项目路段）30米一保安，每当客户路过，均行标准军礼，使客户在驱车进入项目地盘时，倍感尊崇礼遇。圈套2面子20圈套3：内外场合并＝假相21进入销控区之前——选房等候区：4名美女模特分别手捧4款卡地亚的包和万宝龙的笔，供已进入选房等候区的客户挑选，客户先选喜欢的礼品款式，然后由手捧礼品的礼仪小姐跟随进入销控区；给足客户面子，满足其虚荣心，同时也给客户以压力，使其不好意思不选房再将礼品和礼仪小姐退回；此圈套保证进入销控区的客户约80％的成交率。先选礼品，后选房＝手短圈套422不报销控＋屏风遮挡销控区＋签约区外露＝崩溃圈套523【“签约区”与“签约复核区”合并】摈弃传统的签约区与签约复核区分开，且以长桌铺排，客户站立，来回走动的签约方式；为客户提供“舒适尊贵”的专属服务，客户就座后不必移动，每桌设签约及复核两人为其服务，此圈套使客户感受很好，表示舒适愉悦，对签约条款内容亦不再深究。定点签约＋复核＝享受圈套624现场持续抽奖＝欲罢不能圈套7此圈套使客户成交后依然不离场，始终保持现场的鼎盛人气。25现场包装26园林小区坐拥独一无二的海岸线，环境优美的生态圈及15公里滨海走廊带、6大主题公园；项目内部园林绿化占地面积很小，但是做的很精致，呈现代简约风格。27项目入口项目入口导示性较佳，采用围墙包装导示入口方向28材料展示区项目特设材料展示区，位于销售中心内部，主要展示项目建筑用材，例如：PVC管，津巴布韦黑……等。29改装后的入户大堂项目改装后的入户大堂位于架空层，空间感更强，面积更大，彰显豪华气质，更符合项目豪宅特质。30交楼标准工法样板房门口温馨提示角楼标准及密码锁的展示，彰显项目搞科技本色。31工法样板房工法样板房进行了简单的装修对外开放，主要以艺术性的展示为主。32工法样板房33工法样板房34看楼通道包装项目看楼通道整体档次不高，空间感不强，过矮的设计让人倍感压抑。35END