龙湖营销策划汇总方案

龙湖三千里营销策划TNT团队-0--0-二○○七年十二月二十日龙湖三千里营销策划TNT团队-1--1-目录----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------一、项目介绍----龙湖三千里------------------------------------------------2二、营销宏观环境分析-----------------------------------------------------81、市场环境---------------------------------------------------------------------------------------9（1）宏观政治、经济环境分析--------------------------------------------------------------9（2）成都房地产市场环境分析------------------------------------------------------------122、市场走向--------------------------------------------------------------------------------------20三、竞争分析和竞争策略---------------------------------------------------241、龙湖三千里竞争分析-----------------------------------------------------------------------25（1）建设路片区房地产市场竞争分析---------------------------------------------------25（2）部分竞争楼盘介绍---------------------------------------------------------------------28（3）龙湖三千里SWOT分析-------------------------------------------------------------392、基本竞争策略------------------------------------------------------------------------------45四、市场定位----------------------------------------------------------------471、市场定位--------------------------------------------------------------------------------------482、目标市场及其客户群分析-----------------------------------------------------------------48五、营销策略----------------------------------------------------------------501、定价策略--------------------------------------------------------------------------------------512、市场营销渠道策略--------------------------------------------------------------------------563、市场营销促销组合策略--------------------------------------------------------------------64（1）广告策略---------------------------------------------------------------------------------64（2）营业推广策略---------------------------------------------------------------------------72（3）人员推销策略---------------------------------------------------------------------------744、其他新营销策略的运用------------------------------------------------------------------76六、工作总结----------------------------------------------------------------80龙湖三千里营销策划TNT团队-2--2-第一章项目介绍----龙湖三千里----------------------------------------------------------------------------------因为这次调查，知道了了龙湖，结识了三千里，三千里一期开盘当天热销800多套房子，于是我们小心翼翼，生怕稚嫩的手笔糟蹋了龙湖三千里。Thenext龙湖三千里营销策划TNT团队-3--3-项目介绍----龙湖三千里类型:普通住宅.建筑类型:高层项目位置：成华区二环路东二段5号(建设路)开发商：成都龙湖锦华置业有限公司售楼电话:[phone]一.龙湖简介龙湖地产于1995年6月成立于重庆，现在，龙湖集团已包括重庆龙湖地产、成都龙湖地产和北京龙湖置业三个地区公司以及各地区公司下属的物业管理公司和商业管理公司，共拥有员工2000余名。龙湖凭借一贯的创新精神及专业开发优势，以其准确的市场定位、超前的规划设计以及优质的物业管理，在业内树立了良好的企业品牌形象。截至２００６年底，累计已开发面积约185万平方米，在建面积约230万平方米，规划面积约1100万平方米。公司理念经营理念：善待你一生企业精神：志存高远，坚韧踏实企业产品观：不卖我们能造的，要卖人家需要的；忘掉自己想要的，想想人家愿付的。二.综述龙湖三千里，龙湖2007年出品。位于二环路与建设路金十字路口，与城市主干道保持恰如其分的距离，处于繁华深处，闹中取静。享受片区商业配套的繁华和便利的同时，又远离尘嚣，是片区内最宜居家之地。龙湖三千里，是城东首个兼具室外泳池、室内恒温泳池、壁球馆的人文社区；牵手国际大师，用别墅景观标准打造小户型的立体社区景观；新颖的蝶形布局，结合创新板式结构，用豪宅的建筑布局规划小户型建筑平面；70-90平米精致舒适户型，两层挑高对翻阳台，精致阳光房，保证每一户全面采光、自然通风，让小户型享受豪宅景致。龙湖三千里营销策划TNT团队-4--4-三.详细参数（1）建筑参数建筑结构：主要以蝶形结构、点板式结构为主。所设计出来的户型通风，采光达到最大化；私密性比较好，尽量避免房间对视的情况生。在高层电梯公寓当中，做到板式结构就更不容易了，双面采光通风，在室内享受清风和阳光。采光的电梯间，让你的走廊也洋溢着阳光。（2）面积户型：80-160平米全新户型，部分户型采用两层挑高对翻阳台和精致阳光房，全面引进阳光清风；精致舒适户型，拒绝对视、遮挡，拒绝任何黑房间，保证每一个房间的自然采光、通风；户型方正合理，功能齐备，拒绝异型和浪费。主力户型：80-120（3）装修标准：公共部分精装修（4）配套设施：城东首个兼具室内泳池/室外恒温泳池/壁球馆的人文社区）。(1)豪华高雅的会所；(2)双泳池配置：室内恒温泳池+社区景观融为一体的室外热带风情泳池。(3)太极晨练场、儿童游乐场、观演台、爱侣园、回声园（5）绿化率：大于等于40％（6）容积率：5.0（7）车位：1548个(8)总户数:2697（9）物业管理费：2元/平方米.月重庆新龙湖物业管理有限公司龙湖集团控股子公司，国家一级物业管理资质，重庆唯一“钻石物管”。(10)交房时间:2009年6月18日(11)价格:1单价均价7000元/平方米（一户一价）2总价；56万～66.1万3付款方式：首付三成（20年）龙湖三千里营销策划TNT团队-5--5-四.区位此房聚交通，购物，生活，娱乐，医疗，教育一体，在现在任何地方都找不到的绝佳居住地段，而且价格优势绝无伦比。离市中心的距离：春熙路所处的位置偏东，所以离市中心的距离很近，相当便捷。地处东门名盘：万科金域蓝湾、首创爱这城、华润二十四城、华裕高地、浅水半岛、颐和花园、花样年花郡，千居朝阳之间，升值空间超大。周边生活设施：麻石烟云、游乐园、活水公园、成华区第二人民医院、成都市第六人民医院、成华区妇幼保健院等综合商场:SM广场、华联商厦、好又多、沃尔玛、来雅百货、国美电器等银行:建设银行、工商银行、农业银行、中国银行周围知名教育学校：电子科技大学、培华小学、建设路小学、三十中学。（1）地点位置成华区二环路东二段5号，建设路口，与二环路实际距离200米（2）交通条件交通便利，毗邻二环路，周围有“建设路口”公交站，333路，412路，535路，51路从此经过。规划中成都地铁6号线――建设路站。（3）区域特征成都房地产最为火暴的战场—正在建设中的“建设路”，方圆一平方公里的战场，除了龙湖，同时聚集了万科，首创，中则，中房，华裕等多家知名开发商，其派兵步阵声势尤为浩大，影响之广大实属罕见（4）发展规划成华区政府大力提倡“大房产，大商贸，大总部”的发展战略，其规划力度实施卓有成效，传统的工业重地自东调开始，到产业结构调整完成，各区域内通过大量拆迁和置换的土地推向市场，需要五年时间的东郊危旧房改造工程启动等等一系列措施，都显出城东巨大的发展潜力，让人们看到一次次被刷新改变的城东未来良好的发展蓝图。（5）周边环境：与二环路相距200米，与繁华保持的距离龙湖三千里营销策划TNT团队-6--6-向南，拥有170000平方米商业的SM广场往西，50000平方米的伊藤洋华堂，万科金域蓝湾自有商业数万方北上，龙湖719项目80000平方米商业中心近20万方的原有商业，龙湖大社区商业，万科商业，首创商业，超过30万方的商业，这些资源系统相加，已经超过成都第一商圈的春熙路的面积五.户型特点部分户型采用两层挑高对翻阳台和精致阳光房，全面引进阳光清风；精致舒适户型，拒绝对视、遮挡，拒绝任何黑房间，保证每一个房间的自然采光、通风；户型方正合理，功能齐备，拒绝异型和浪费。六.规划特点（1）通过立体绿化改善高层住宅的生活环境，让地面绿化与立体绿化有机地结合起来，创造一种新型的社区环境，亦同时营造一种亲近自然的感觉，使建筑与周围环境和谐统一。（2）点式建筑布置，住宅组团围合向心，形成围合感强的中心花园。楼栋的纵横布局营造出中央区域大小不同的绿化空间，但相互独立又互相联系，景观与建筑相融。（3）形态配合风向布置，在社区周围布置开阔的通风口，保证小区内良好的自然通风，使住户享有舒适的室内外环境。（4）楼栋的布置方向充分考虑了日照的方向，避免了各个楼栋对采光的相互影响。（5）北面沿街的板式建筑感观上形成地块的屏障，创造自身的小区环境，同时建筑组团以段落式的斜向布局及有编排地预留的架空层开洞及空中花园，使街道及小区均享有良好的通风及采光，连通各室外绿化空间，保证视觉上的通透性。（6）入口及社区车辆流线：两个小区主入口设置于两地块之间规划路口处，相对而独立，形成一处整体及宽广的入口广场，次入口则设置于北面及南面道路较中央位置。停车场入口同时设于各个出入口处，避免影响小区内环境。另各住宅大堂入口有步行栈道相连，确保人车分流，互不干扰，从而形成便捷安全的交通体系。七.景观特点龙湖三千里营销策划TNT团队-7--7-景观设计单位:加拿大EKISTICS（艾克斯蒂）景观设计公司