中国顶级别墅市场研究报告88PPT-19M

中国顶级别墅市场研究深圳市黑马房地产顾问有限公司2目录•一、中国顶级别墅市场综述•顶级别墅定义•市场发展历程•分布•价格区间•二、珠三角经济圈顶级别墅•观澜湖高尔夫别墅•万科十七英里•侨鑫.汇景新城•三、环渤海经济圈顶级别墅•东山墅•玫瑰园•观唐•长城脚下的公社3•四、长三角经济圈顶级别墅•檀宫•紫园•世贸佘山庄园•4一、中国顶级别墅综述•无论古今中外，别墅均被人们视为住宅的最高形态，也往往寄托着人类诗意栖居的终极梦想。•随着经济条件的变化，现在世界许多地方诞生了豪华气派、尊贵典雅的超级别墅，这两年，全国数百万、数千万，甚至数亿元的豪宅次第而起，成为城市中一道亮丽的风景。•作为为中国顶级成功人士打造的奢侈品，尽管国内顶级别墅发展时间并不长，但还是呈现出以下鲜明的特点。图中为北京、深圳两地顶级别墅尽管一南一北，一中一西，但它们的共性是相同的5我们对顶级别墅的定义•顶级豪宅是指在特定地段，以度身定制的方式打造，具有鲜明建筑特色和历史人文价值，专门供给社会上具有相当的财产、地位和权利的人居住的独立式住宅。•具体地说，豪宅具有五大特征：一是区位优越不可替代；二是环境幽雅历史形成；三是建筑精美不可复制；四是风格各异难以仿造；五是人文价值无法再生。因此，称得上豪宅的物业必然具有唯一性。现有的别墅项目在景观环境方面，基本分为湖景别墅、海景别墅、山景别墅、江景别墅、高尔夫别墅等类型。6中国顶级别墅的发展历程--从拿来主义到百花齐放•约从2001年开始，中国从南到北开始，大量进行一场“殖民文化”式的建筑风格大“拿来”。随着客群居住水平、置业阶段的提升，换代型客群、海归客群、企业家客群、文化人客群等一大批“新知富阶层”开始摒弃“伪别墅”，并对住宅风格的纯粹性、文化的纯粹性、空间功能的纯粹性提出更高的要求。•开发商开始全面引入世界最先进地区的经典建筑风格。在深圳，意大利风格的波托菲诺；在北京北美风格的桔郡、北美乡村风格的纳帕溪谷；在上海，纯西班牙风格的鼎邦丽池等，皆以经典异国文化风格取胜，尤其是文化风格竞争是这一时期的焦点，通过对异域生活形态的直接“拿来”，建立纯粹的风格，经典的风格，建立豪宅产品，如桔郡，纳帕溪谷等。该阶段是中国别墅从粗犷型的简单模仿向精细型综合创造的转型，是一次有益的实践与提高。7上海西班牙风格的鼎邦丽池深圳意大利风格的波托菲诺8北美乡村风格的纳帕溪谷北京北美风格的桔郡9•在高层次、综合性的“临摹”之后，2002年前后，中国别墅开始从殖民式的复制向文化整合与创新发展，尤其随着新亚洲经济与文化的复兴，亚洲及中国地缘意识的崛起，中国文化意识开始进入别墅设计中，而中国西部的成都率先将中国元素导入现代建筑芙蓉古镇的出现让业界叹为观止。之后成都的清华坊、广州的中华坊、北京的观唐、运河岸上的院子等，一系列以中国空间和风格为主题的别墅产品形成强势产品冲进市场，与盛极一时的各类北美风格别墅形成鲜明对比。这一时期，甚至象纳帕溪谷、万万树这样的北美风格的别墅，以组团形式上，也强调中国庭院式的空间感。10回归中式精神成都清华坊北京．运河上的院子11•2003年后，在北京、上海、广州，开始纷纷出现千万元豪宅，中国富人区开始出现在杂志上。市场上有为顶级富豪定制的顶级别墅，如上海的佘山紫园，北京财富公馆，也有城市经理人打造的小别墅，如北京亲爱的VILLA、龙湾别墅、上海帕萨蒂纳等。还有如北京优山美地，直接以投资租赁为开发目的，针对驻华使馆、跨国公司CEO等租赁之用。此阶段，从面积、总价，均出现高中低三类不同别墅。由此，单一面积、单一形态的欧风别墅全面打破。•这一阶段，由于大量专业的国外别墅设计公司与大师的介入，中国的别墅从风格、空间、功能、配套、装修上，都显得更加纯粹了。12千万上亿元别墅现身中国北京财富公馆上海紫园13中国顶级别墅的分布珠三角经济圈长三角经济圈环渤海经济圈中国的顶级别墅主要分布在中国的珠三角、长三角、环渤海三大经济圈，其中又以四个一线城市（深圳、广州、北京、上海）最为集中14顶级别墅的城市定律•国内的顶级别墅与中国城市发展的轨迹，人居模式的演变有着历史和现实的因缘关系。目前国内的顶级别墅，主要集中在经济相对较发达的京、沪、穗、深及东部沿海和东南沿海地区。•这些城市的特点是经济基础较为雄厚、城市历史文化背景深远、国际资本比较集中，存在着外资消费群休体，高收入阶层比较密集。顶级别墅一定与城市的文化背景与经济基础密不可分。15深圳星河丹堤天津津京新城的温泉别墅16中国顶级别墅的价格区间目前中国的顶级别墅，其入门级的标准为千万元，中级标准在3000万左右，亿元级产品则是顶级别墅中的领袖。17二、珠三角经济圈顶级别墅•作为中国三大经济板块之一的珠三角，经过多年的规划与努力，经济圈内各城市已逐渐走向了一体化，实现了相互共赢。随着经济的一体化，圈内各城市的经济、企业、人员日益融合，相应地房地产市场也将相互整合，逐渐走向一体化。从2006年的发展不难看出，其态势已初露端倪，2007年，此趋势将更加明显，深圳、广州、惠州和东莞等珠三角城市的一体化将是大势所趋。•另外，随着广州、深圳两座城市的外溢效应日益明显，惠州和东莞的相关配套不断完善，楼盘品质逐步提高，顶级别墅也得到更好的发展。18观澜湖高尔夫别墅•观澜湖规模10平方公里、“观澜湖·翡翠湾”占地为100万平方米（1平方公里）、建筑面积4.8万平方米，容积率只有0.048、覆盖率2%，•观澜湖·翡翠湾一期位于观澜湖尾崎将司球场，环绕翡翠峰四周而建，包括66.4万平方米的高尔夫球场、9万平方米的翡翠峰业主公园（公园内设置有1362米的环山慢跑径、健康登山径等，还设有定向越野、攀岩、野营等运动功能），面积分别为2万平方米的怡翠湖、9千平方米的叠翠湖，及12万平方米的业主休闲园林，具备山、湖、球道三重景观。19会所深圳会所，面积超过3万平方米，环境优雅，设施齐全周边配套20东莞会所，面积达5万平方米，1500平米专卖店，3000人大型会议厅，20间多功能贵宾厅周边配套21观澜乡村俱乐部，休闲康体餐饮设施齐全周边配套22项目概况意大利建筑风格,双首层设计项目特色23私家泳池、花园24私家会所25•---小结:•2006年，珠三角首栋亿元别墅在观澜高尔夫诞生。•观澜高尔夫别墅由香港骏豪倾十年心血打造，得天独厚的自然景观，世界第一大球会的光环，未来五年每年的世界杯在此举行的利好，这都为别墅的未来预留了充分的想像力。•本项目可谓是国内别墅市场中“高尔夫别墅”的代表作，也是巅峰之作。26万科十七英里•地址：龙岗区葵涌镇溪涌村深葵公路•占地面积：67571Ｍ２•建筑面积：50687Ｍ２•一期总户数：107户•房型面积：叠加ＴOWNHOUSE３＋１：188/221/258/276•４房3厅:289Ｍ88套•双拼别墅：5房2厅312Ｍ２18套•独栋别墅：5房3厅600Ｍ２1套•均价:58000元——海边的伊甸园27项目总平面图鸟瞰图28通过合理地布局，户户海景，充分引入海洋资源优势，体现家住海边的特色。29立面设计采用纯现代风格，简洁质朴而轻盈，是大海边的精致点缀，融于山海之间。30除了自然海岸景色外，还有周围山坡绿地，公用花园，天然及人造的景观，各住宅群本身及之间的庭院，在整体的布局上相互串连，使在不同的路径上，都能享受到不同层次的景观。天然及人造的景观相互衬托，相得益彰浑然一体。31坡地住宅居住的层面于竖向分开，最大限度地延伸环境至建筑空间之中，实现真正意义的融合。32•---小结:•万科十七英里是集万科十几年地产开发的大成之作，从建筑规划到户型设计，都有相当高的造诣。•本项目拥有深圳最优美的海景及一亿八千万年的礁石群，私家海滩、游艇码头，提供金钥匙管家等十一种人性化的服务，号称：“中国唯一一个与海零距离的住宅”。•王石的梦想——加州17英里——深圳梧桐山——盐田小梅沙——大鹏生活——徒步海岸——急行军——野营——露宿——篝火——晨雾——听潮——看海——日出——拾贝——登山——滑雪——烧烤——游泳——晚宴——沙滩运动——漂流——绕暗礁——垂钓——PARTY——摄影——喝啤酒...33汇景新城•位置：广州天河汇景路（广园东路华南快速干线回旋处）•发展商：侨鑫集团•规模：占地130万平方米•建筑类型：独立别墅/联排别墅/叠加式别墅/别墅式公寓/国际公寓•物业管理：广州侨鑫物业管理公司广州唯一连续3年蝉联“中国十大超级豪宅”楼盘34汇景湖畔3536三、环渤海经济圈顶级别墅•在环渤海经济区日渐形成的今天，北京由于政治经济、奥运经济而备受关注；天津以其港口经济、海洋经济、优势产业经济吸引着各方投资者的眼球；唐山、廊坊等地则以其卓著的成长速度令人刮目相看。以北京和天津世界级经济城市联手，带动着两侧的扇型区域，将成为中国乃至世界城市区、工业区、港口区最密集的地区之一。环渤海经济圈正在被人们所重视。•随着“环渤海”区域经济发展的一体化进程逐步推进，北京、天津等一线城市周边县市都纷纷调整自己的城市发展规划和城市功能定位，诞生了一些以旅游、休闲为主导产业的县市区域，以北京、天津等中心城市客户群为主要目标客户群的别墅市场逐步形成并快速发展，譬如蓟县、宝坻、燕郊、涿州等地。37东山墅•东山墅占地100公顷，整体规划为11大半岛组团，155席独栋别墅点缀在森林、河流、湖泊、溪谷之间，以80万平米的绿化面积、4.5万平米水面、0.32低容积率，创造出都市中的自然奇迹。38东山墅以0.32的超低容积率和大片绿地景观，傲然立于当今京城最繁华、最具价值的地块之内，堪称国际化程度最高的涉外别墅区。东山墅不仅毗邻亚洲最大的公园——朝阳公园，也是地块内唯一的高端别墅社区，加上雄踞CBD、燕莎、丽都涉外商圈的“金三角”核心，使这里真正成为大隐于城的第一居所。39项目在水资源极度匮乏的北京，做了万米水系规划，更体现出湖泊、溪流、山涧的多样性。百米宽的绿化带，令东山墅内的居住环境与外界的喧嚣得以隔绝。园区内，大多数别墅濒水而建，私家水岸线、私人码头、听水门厅、透天门廊、叠水庭院、室内游池等不胜枚举的豪宅专属符号，在喧嚣的城市中心营建出一份“天人合一”的大气与和谐。40美国著名建筑师道格拉斯·道林先生亲自主持设计6款经典户型，面积从400平方米至1150平方米。41北京.玫瑰园•占地749亩（49.93万平方），建筑面积17.6万平方米，容积率0.35，前两期开发的合称“五洲别墅区”。包括美国区、欧陆区、日本区、太空区，散落于美丽的维多利亚公园四周；三期新品“爵士别墅区”，占地32万平方米，户型面积380平方米-1340平方米，湖区面积为16000平米，花园面积为32000平米。42项目四期分为意大利、美国、英国、西班牙等不同国家地区的组团。43罗马假日新洛可可英伦漫舞阳光地中海美国经典维多利亚托斯卡那44源自法国路易十五时代宫廷贵族的生活趣味的洛可可风格上加以创新，从而具有华丽而略显浪漫、传统中仍不失有时代气息。45玫瑰园.爵世王座(167号别墅)堪称园内智能化建筑极品，将至尊生活完美呈现。在这里，奢华与排场是最无用的形容词，空间与景观完美配搭，演绎和谐与美的顶级境界。爵世王座智能系统独有的智能灯光场景控制系统的个性化设计使业主享受到国际级至尊生活。46爵世的泳池采用世界最高技术法国环保循环系统——内循环，无地漏，全部为水自动处理系统，自动冲浪系统，除尘系统，其水质洁净，卫生可以达到十年不用换水！47极具奢侈的装修48户型点评带有地中海海岸别墅的风格。外部庄重大方，高大气派。主入口大门镶嵌了35块各种不同形状的玻璃，左侧天然的石板没有人为的精雕细琢，把整个旋转楼梯外部装饰得像庄园古堡，体现了此幢别墅主人的地位和身份。爵世系列中建筑面积最大的别墅，1126.81M249地下室建筑面积365.32M2三个贮藏间，二个设备间，健身房、吧台、家庭影院、台球厅一应俱全5080M2客厅首层315M2建筑面积51二层带有18M2阳台建筑面积305M252整层为主人房，分别带20M2的洗手间与储藏间建筑面积140M253观唐地址：朝阳区香江北路占地面积：48万平方米