南昌市概况

南昌综合体个案一．南昌市概况（1）城市概况南昌，江西省的省会，全国35个特大城市之一，自古以来就有“物华天宝、人杰地灵”的美誉。它有着2200多年的历史和深厚的文化底蕴，是国务院命名的“历史文化名城”。南昌不仅是生态环境优美的“江南水乡”，还是“军旗升起的地方”，是一座举世闻名的英雄城。多次荣获“全国文明城市”、“全国卫生城市先进市”、“中国优秀旅游城市”，“全国双拥模范城”称号。南昌地处长江中下游，鄱阳湖西南岸，是唯一一个与长江三角洲、珠江三角洲和闽东南经济区相毗邻的省会城市，承东启西，纵贯南北。京九、浙赣、皖赣三条铁路线交汇于此，是京九线上唯一的省会城市；105、320、316国道纵贯南昌；昌北国际机场可达全国各大城市；水运经赣江入长江出东海。从经济学意义上看，南昌已成为国际和东部沿海发达地区产业梯度转移的理想地区。（2）南昌的宏观环境全市50万元以上固定资产投资中第一产业完成24.04亿元，比上年增长111.4%；第二产业完成785.49亿元，增长19.4%；第三产业完成1126.07亿元，增长41.2%。三次产业投资比例由上年的0.8：44.8：54.4调整为1.2:40.6:58.2（3）南昌人口2010年11月1日零时，全市常住人口总数为5042565人（不包括中国人民解放军现役军人和居住在市内的港澳台居民以及外籍人员），同2000年第五次全国人口普查的4434160人相比，十年共增加了608405人，增长13.72%，平均每年增加60840人，年平均增长率为1.29%。（4）交通状况南昌历来是华东地区的重要交通枢纽，也是国内外游客进出江西的主要集散地，铁路、公路、航空、水运相结合的立体交通网络四通八达，方便快捷。航空昌北机场距市区23公里（昌九高速公路经过），每周有近百个航班抵达各地，航班主要通达线路有南昌至北京、福州、广州、海口、深圳、厦门、温州、西安、上海、香港等25条航线。铁路京九铁路与浙赣铁路在境内贯穿交汇，南昌火车站每天有上百对直发或中转客运列车至全国各大中城市。建议出发前可与铁路售票处或市内旅行社联络，以铁路部门发布的时间为准，逢节假日时更要提前咨询，以便事先安排好行程。公路昌九、昌樟高速公路是连接赣江两岸的纽带，南昌各长途汽车线路有省际客车，通达广州、深圳、南京、合肥、义乌等近百个外省大中城市；有省内客班车，通达江西省内各个大、中、小城市或城镇。（5）南昌商业分布南昌商业集中在以八一广场为核心的中心片区商业中心区、包含中山路、北京路、八一大道、福州路、胜利路等特色专业街与其形成了商业网点密集、业态多样的市中心零售业网络：及以洪城大市场为核心的洪城板块，侧依靠地段便利的交通形成了辐射全省的专业批发市场商圈。其余片区的商业特性多为单业态主导，零星商业配合的格局板块商业分布核心商业特点主要业态中心片区八一广场为中轴，横贯穿中心路、胜利路、广场北路、孺子路零售商业服装装卖、餐厅、酒楼、影楼、大型百货洪城片区洪城大市场商品批发服装、五金、家电、快速消费品青云谱片区井冈山大道产品批发建材、石材、五金、轻工业的产品批发青山湖、京东片区青山湖文化公园产品批发家居、家纺、汽车、摩托车、产品零售红谷滩片区红谷滩中心区复合汽车、商场产品零售二.南昌商圈分布（1）南昌商业布局现状目前南昌市拥有商业网点3万余个，并拥有营业面积超万平方米大型百货10多家、销售额超亿元的大型零售企业，太平洋（百盛）、沃尔玛、北京华联、上海农工商、上海华联等国内外知名零售企业也先后进驻，全市现已初步建成胜利路、中山路、抚河路、渊明路、孺子路、福州路等8条市级品牌特色一条街。从整体商业布局看，南昌市商业正由市区向周边区域突破，在地域上大型百货、产业导向上形成多点核心的商业中心发展趋势。（2）中心片区中心片区已形成了以八一广场为核心的商圈，商业主要分布在以广场为中心，分别向北京西路、中山路，八一大道延伸的十字型商业圈内，大型商场主要云集在八一大道周边，而中山路、胜利路、孺子路、展览路等各类特色商业街则与之相互呼应。1.八一广场八一广场作南昌市第一个核心中心区，是江西最具现代大都市气派之地。在重新改造后，以其为中心的1公里商圈内，南昌百货大楼、新洪客隆商场、八一大道上紧邻广场的万达购物广场、财富广场、丽华购物广场、洪城大厦、太平洋购物广场呈七足鼎立之势。这七大百货类零售商场均分布在八一大道、北京西路和中山路上，车行较方便。八一大道与中山路、北京西路以广场为中心点呈十字形相交，而南昌百货大楼正位于八一大道与中山路的交汇点，是这七家商场中地理位置最好的一家。其它均在八一广场的周边500米范围内，其中新洪客隆商场、万达购物广场、丽华购物广场沿八一大道分布；太平洋购物广场座落在中山路与象山北路的交汇点上；洪城大厦位于北京西路上。另外，沿八一大道，依托电信大楼而形成的电子通讯商城及小型街铺，新大地会展中心的家电、电脑及其耗材产品市场进一步丰富了八一广场商圈的商品类型。2.中山路中山路是一条自然形成的商业街，多为中高档品牌专卖店，中山路的大型商场自东向西依次为百货大楼、太平洋购物广场、金童女人城、万寿宫，但大型商场分布较错落，其间通过商业街来贯通，西段与沿江路交叉口一带为金融中心。中山路上各项配套完善，有八一公园、东湖、八一起义纪念馆等自然及人文景观，集购物、饮食、娱乐、参观等为一体，因而其人流量位居南昌市之首。3.胜利路胜利路步行街北起八一大桥，南与中山路相交，主要经营服装、钟表、黄金珠宝，是在旧城改造的基础上建起来的，自从2001年开放以来，日渐成为来昌游客和市民的最佳选择之一。然而步行街的建设水准虽说一流，但因为缺乏商业规划，没有大商家，没有经营特色，随着胜利广场和时代广场的起步运营，现象会得到改善。4.展览路广场北路又名展览路，是南昌市早期形成规模的商业街，南北连接八一广场与福州路，专营品牌女装，因其公交不便，周边配套不全，近几年在中山路的日益繁荣后日渐衰退，如今在八一广场商业发展的带动下，商业氛围有所回升。5.福州路福州路是南昌市较具影响的运动、娱乐、餐饮一条街，由于省体育馆坐落于此，形成了相关的体育用品及运动服饰专卖店，并聚集了金昌利、圣陶沙等一系列高档娱乐场所，其间还分布了尚厨、王子音乐餐厅，而一些小吃、茶座等也日渐兴盛，大型平价药店开心人大药房、汇仁大药店也落户其中。6.孺子路孺子路是誉满南昌及全省的饮食、娱乐一条街，整条街聚集了家常饭、玉兔、真真、民间饭庄等数十家餐饮店，其间有绿茵阁、大观园等酒吧、茶楼娱乐场所。另外，由于孺子路西端是南昌电信大楼，故沿西向东50米处还分布了一些经营通讯器材的街铺。（3）洪城板块洪城路是南昌市主要对外交通的中心和枢纽，随着洪城大市场的建设与发展，洪城板块逐步形成了以洪城大市场为龙头的批发市场大商圈，商圈内的各大综合及专业市场几乎涵括了各门类商品，并辐射到全省乃至周边城市1.综合批发市场位于南昌大桥以东、洪城路以南的洪城大市场，成立至今8年，已成为综合批发市场的龙头，洪城大市场的逐步繁荣还带动其周边大市场的相继形成和发展，并形成了辐射全省的洪城板块批发市场商圈。五华大市场是紧邻洪城大市场西侧市场四路而建的以机电类产品为主的综合性大市场，因配套设施的落后及经营管理不善而日渐萧条。洪城商圈内的抚生路上10万平方米的豪威大市场正在建设招商中，拟定今年投入使用。经营面积25万平方米的金润物流中心以其环境、规模、配套、管理等全面的提升带动了洪城板块商业批发市场的发展并形成了洪城商圈新的格局。2.专业批发市场围绕着洪城大市场，周边相继建设了联信大市场、省家电市场、华东商贸城等三家专业大市场，总营业面积达到12余万平方米。同时，在相距不远的司马庙立交桥附近，相继建成了江西省建材市场、南昌市建材市场两个专业市场，总体而言，这些批发大市场经营档次都不高。而近期相继建成的鸿顺德皮具市场、盛世东方服装城在内外部环境、经营管理等方面都有一定的提升。（4）青云谱片区南昌市城南的青云谱区位于城乡结合部，商业业态主要以小型的临街店铺和专业市场为主，由于缺乏统一规划，商铺分布零散，而且规模小，装修及经营档次普遍偏低，商业氛围淡，尤其缺乏餐饮、娱乐以及大型零售商业设施，但片区内专业市场却具有一定规模和辐射力。青云谱区在新南昌市商业规划的定位是南昌向南向东物流集散中心和大市场聚集地。1.批发贸易市场青云谱区全区共有商品市场16个，其中肉类制品批发市场、深圳农产品市场和水果批发市场都分布在井冈山大道上，而南昌建材大市场、摩托车交易市场，迎宾家俱广场分别位于沿江南路、洪都南大道、迎宾大道上。另外在建的昌南大市场位于井冈山大道旁的包佛路上，定位为工业品市场。2.社区商业本区域商业网点1100余个，新溪桥——包家花园商业街所在的井冈山大道是青云谱区的主干道，也是该区人口最密集的地方，分布了以北京华联为首的几个中型超市，此类超市已完全能满足当地居民的基本生活需求，由于超市所处位置交通方便,而且本身又有一定品牌知名度,已成为本区域居民主要的购物场所。其他临街小商店主要沿井冈山大道分布，数量约300多家，消费对象主要为周边居民，其经营种类以日用消费品和小百货为主，档次低，分布比较零散，规模小，无法满足购物者一次性购物的需求。（5）京东片区青山湖——京东片区位于南昌市东北部，面积较大，而且开发时间较短，故商业较分散，而且呈现小型化、低档次特点。1.社区商业在南昌大学等大中专院校较集中的上海路、南京路一带，消费人口较多，消费层次不低，并且有时尚消费的需要。因而在南京西路中段有金阳光百货商场，南昌大学北院对面有来自深圳的大型零售商场——天虹商场，此外各沿街店铺及中小型超市，大部分餐饮业相对集中在上海路。另外，在高新开发区内，火炬广场周边聚集了一批为居民提供日常生活服务的超市、餐馆、日杂等社区商业，而居民的休闲购物以及大宗消费则一般选择在八一广场商圈进行。2.建材、家居专业市场京东片区的人文景观资源十分丰富，整个区域近年的房地产开发量达到空前规模，2002年至今，已建、在建项目达21个之多，吸引了本地及外地家居业巨头的目光，由此引发了家居建材市场的争夺战。在原有的南京西中段的京东家具大市场外，又紧挨着其兴建了京东·鹿鼎家居博览中心。另外高新大道上由港商投资的占地25万平方米的江西国际家居港已成功引进了东方家园，预计部分市场将于明年初开业；再有就是解放东路与青山湖大道交汇处，由国内商业流通巨头——香江集团投资30亿全力打造的2000亩“南香江家居建材城”。如此巨大的商业体量一方面说明家居、建材类市场的发展潜力，但同时也预示着家居、建材市场将会面临的激烈竞争。3.其他洪都北大道上还分布了众多汽车专卖店及维修店，虽然南昌市目前有三个大中型汽车城，但因为该路段形成较早、交通方便、形象展示效果好，而且社会认知度较高，所以仍有许多汽车经营商选择在此自建专卖店（6）红谷滩新城商业中心红谷滩作为南昌城市发展新区，正在以高标准、高起点进行建设，原有老昌北城区均改建，目前该地段的商业仅有八一大桥北引桥周边及丰和大道与庐山南大道交汇段服务于附近居民的社区商业。庐山南大道北段，南昌大桥北引线形成了昌北城的批发贸易体系。1.汽车贸易中心建立在南昌大桥北引线的江西新建汽车交易广场开发较早，市场内集聚了一定的整车销售中心，另外在舍利甲收费站以北，已建成了占地约30万平方米的江西国际汽车城，该区域已经成为南昌市的专业汽车交易中心。2.商业中心牛行片区是“一江两岸”格局的精华地段，现已进行全面拆建，作为南昌的陆家嘴来建设，起点高、未来消费层次高。根据南昌市政府规划，该片区将建设成昌北的市级商业服务中心，并集购物、休闲娱乐、餐饮于一体，也是继昌南城八一广场商圈后的又一南昌核心商业中心区，该规划预计将于2010年形成三.南昌商业主要零售业态（1）大型商场当前业态分析：商场名称位置经营面积层数经营类别经营品种经营状况经营方式百货大楼八一大道与中山路交叉口35000㎡5层百货家电、百货、服装、超市自开业来良好状况自营/出租赁财富广场八一大道（原文化宫旁）写字楼30层商铺5层百货服装、皮革、鞋帽自营