酒店管理 酒店评估模板

××市××大酒店估价案例分析××市××大酒店估价结果报告（一）委托方：××经济特区××公司（二）估价方：××市房地产交易中心（三）估价对象：××大酒店位于××市最繁华的××区商业中心地段，距××海关、××火车站仅五分钟车程，是一个集商务、饮食、娱乐于一体的综合型三星级酒店。酒店楼高29层，拥有各类标准、豪华客房273套，楼层分别设有中餐厅、西餐厅、商场、咖啡厅、卡拉OK歌舞厅、商务中心、美容中心等，各种服务一应俱全，是商务活动、旅游、购物的理想场所。（四）估价目的：根据委托合同约定，本次估价是为了了解估价对象的公开市场价值。（五）估价时间：2007年12月5日（六）价值定义：本次估价采用公开市场价值标准（七）估价依据：1．委托估价合同；2．国务院颁发的《国有资产估价管理方法》、《国有资产估价管理实施细则》、××省人大常委会发布的《××省房地产估价条例》以及其他有关法规、文件；3．《房地产证》×房地字第××号、第××号、第××号；4．《××物业市价季报》（2007年第3期）；5．实地查勘和市场调查获取的资料。（八）估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。（九）估价方法：由于估价对象为综合物业，因此各种不同类型的房地产分别估价。本次估价中采用的估价方法主要有市场法、收益法。（十）估价结果：楼层面积（m2）单价（元／m2）总值（元）用途1694．574337030123368咖啡厅216．0036948591172商铺3304．29277358439476商铺4559．38163849164818商铺51042．451445615070202歌舞厅6l193．87128501534l625办公8752．59117808865152办公16－2815520．3111602180064319客房291193．87l713420455190餐厅合计21277．3313542288115322（十一）估价人员：（略）（十二）估价作业日期：2007年12月1日至2008年1月10日（十三）估价报告应用的有效期：（略）××市××大酒店估价技术报告（一）实物状况分析：××大酒店位于××市最繁华的××区商业中心地段，距××海关检查站、市火车站仅五分钟车程，是一个集商务、饮食、娱乐于一体的综合型三星级酒店。酒店楼高29层，拥有各类标准、豪华客房273套，楼层分别设有中餐厅、西餐厅、商场、咖啡厅、卡拉OK歌舞厅、商务中心、美容中心等，各种服务一应俱全，是商务活动、旅游、购物的理想场所。（二）区位状况分析：（略）（三）市场背景分析：（略）（四）最高最佳使用分析：（略）（五）估价方法选用：由于估价对象为综合物业，因此各种不同类型的房地产分别估价。本次估价中采用的估价方法主要有市场法、收益法。用收益法进行测算时，具体采用报酬资本化法计算。其公式如下：V=A/Y×[1－1/（1+Y）n]V：房地产价值；A：房地产净收益；Y；报酬率；n：未来可取得收益的年限。运用此方法估价时，净收益和报酬率的确定十分关键。在确定净收益时，我们既考虑物业的实际收益，更考虑物业的客观收益，即排除了实际收益中属于特殊的、偶然的要素后所得到的一般正常收益；在确定报酬率时，我们主要考虑安全利率、风险调整率、物价指数及所得税率等因素。（六）估价测算过程1．第一层咖啡厅、商场估价（1）年净收益确定年净收益的计算公式为：年净收益（a）＝年有效毛收入－年运营费用①年有效毛收入计算：××大酒店一层现已出租或由他人承包经营，每月承包费、租金收入约在110～390元／m2之间，低于市场租金标准，我们搜集了近期若干租赁实例，从中选出3例租赁实例，资料如下：可比实例面积（m2）楼层租金单价（元／m2·月）a．国商北座1621820b．罗湖大厦160l800c．敦信大厦91．231760根据市场租金，依次考虑租赁情况修正、租赁日期调整、区位状况调整和实物状况调整，试算租金：a．820×100／105×90／100×100／122×?5／100＝432（元／m2·月）b．800×100／105×90／100×100／121×70／100＝396（元／m2·月）c．760×100／105×90／100×100／121×72／100＝387（元／m2·月）经过对实例进行分析、比较和因素修正，得出估价对象的市场租金在387～432元／m2，我们取其平均值为405元／m2·月，即：年有效毛收入=405×12×694．57＝3375610（元）②年总运营费用计算：a．各种税费：包括房产税、土地使用税（费）、营业税、城建税及所得税等。根据承包合同约定，有关流转税费大部分由承包方交纳，故估价中按总收入的8％计算，即：各种税费＝3375610×8％＝270040（元）b．管理费用：包括人员经费、办公费、修理费、广告费及不可预见费用，按年有效毛收入的15％计算，即：管理费用＝3375610×15％＝506340（元）c．年运营费用为776380元d．年净收益（A）＝3375610－776380＝2599230（元）（2）报酬率的确定报酬率是收益法估价中一个重要因素，目前国际、国内估价行业在确定报酬率时有多种方法，此次估价主要选用以下方法测定：报酬率（Y）＝安全利率×（1+风险调整系数）×（1－所得税率）／物价调整指数安全利率：取一年定期存款利率10．98％风险调整系数：估价时点时影响房地产价格的社会经济环境因素，取8％物价调整指数：取近年平均物价指数120％所得税率：取特区现行所得税率15％Y＝10．98％×（1+8％）/120%×（1－150%）=8．3997％（3）估价价值计算估价价值V=A/Y×[1－1/（1+Y）n]V＝2599230/8．3997%×[l+1/（1+8．3997％）45]＝30123368（元）2．第二层商铺估价（1）年净收益确定①年有效毛收入计算：目前市场上邻近物业的月租金在330－390元／m2之间，考虑到有关因素的调整，确定估价对象的市场租金为345元／m2·月。年租金收入＝345×12×16＝66240（元）②年运营费用计算a．各种税费：包括房产税、土地使用税（费）、营业税、城建税及所得税等。根据承包合同约定，有关流转税费大部分由承包方交纳，故估价中按总收入的8％计算，即各种税费＝66240×8％＝5300（元）b．管理费用：包括人员经费、办公费、修理费、广告费及不可预见费用，按年总收入的15％计算，即管理费用＝66240×15％＝9930（元）c．年运营费用为15230元，d．年净收益（A）＝66240－15230＝51010（元）（2）报酬率的确定（略）（3）估价价值计算估价价值V=A/Y×[1－1/（1+Y）n]V＝2599230/8．3997%×[l+1/（1+8．3997％）45]＝591172（元）3．第三层商铺估价（1）年净收益确定年净收益（a）＝年有效毛收入－年运营费用①年有效毛收入计算：××大酒店第三层商铺已出租，租期10年，前五年每月租金收入在150元／m2左右，后五年每年递增15％，低于市场租金标准，我们搜集了近期若干可比实例，从中选出3例，其资料如下：物业名称面积（m2）楼层租金单价（元／m2·月）A．南洋大厦27．953350B．和平大厦173220C．国商大厦92560②试算租金根据市场租金，依次考虑租赁情况修正、租赁日期调整、区位状况调整和实物状况调整，试算租金：a．350×100／101×95／100×100／110×90／100＝269（元／m2·月）b．220×100／101×95／100×100／102×118／100=239（元／m2·月）c．560×100／105×90／100×100／115×65／100＝27l（元／m2·月）经过对实例进行分析、比较和因素修正调整，得出估价对象的市场月租金在239－271元／m2,我们取其平均值为259元／m2·月，即：年有效毛收入为259×12×304．29＝945730（元）③年运营费用计算：a．各种税费：包括房产税、土地使用税（费）、营业税、城建税及所得税等。根据承包合同约定，有关流转税费大部分由承包方交纳，故估价中按总收入的8％计算，即各种税费＝945730×8％＝75660（元）。b．管理费用：包括人员经费、办公费、修理费、广告费及不可预见费用，按年总收入的15％计算，即管理费用＝945730×15％＝141860（元）c．年运营费用为217520元d．年净收益（A）＝945730－217520＝728210（元）（2）报酬率的确定：（略）（3）估价价值计算估价价值V=A/Y×[1－1/（1+Y）n]V＝728210/8．3997%×[1－1/（1+8．3997％）45]＝8439476（元）4．第四层商场估价（1）年净收益确定年净收益（d）＝年有效毛收入－年总运营费用①年有效毛收入计算：××大酒店第四层商场现已出租，大部分铺位于近期到期，每平方米月租金在150元左右，接近市场租金，我们选择了部分近期出租实例，然后加以修正，其资料如下：物业名称面积（m2）楼层租金单价（元／m2·月）A．南洋大厦27．953350B．和平大厦18．004140C．海燕大厦59．304180②试算租金根据市场租金，依次考虑租赁情况修正、租赁日期修正、区位状况调整和实物状况调整，试算租金：a．350×100／100×100／100×100／102×55／100＝188（元／m2·月）b．140×100／100×100／100×100／78×100／100＝179（元／m2·月）c．180×100／100×100／100×100／100×85／100＝153（元／m2·月）经过对可比实例进行分析、比较和因素修正，得出估价对象的市场租金在153～188元／m2，我们认为估价对象与可比实例c最为接近，即以c为准，年有效毛收入为153×12×559．38＝1027020（元）③年总运营费用计算：a．各种税费：包括房产税、土地使用税（费）、营业税、城建税及所得税等。根据承包合同约定，有关流转税费大部分由承包方交纳，故估价中按总收入的8％计算，即：各种税费＝l027020×8％＝82170（元）b．管理费用：包括人员经费、办公费、修理费、广告费及不可预见费用，按年总收入的15％计算，即：管理费用＝1027060×15％＝154053（元）c．年运营费用为236223元。年净收益（A）＝1027020－236223＝790797（元）（2）报酬率的确定：（略）（3）估价价值计算估价价值V=A/Y×[1－1/（1+Y）n]V＝790797/8．3997%×[1－1/（1+8．3997％）45]＝9164818（元）5．第五层歌舞厅、商务会议室估价（1）年净收益确定年净收益（A）＝年有效毛收入－年运营费用①年有效毛收入计算：由于××大酒店第五层现为商业用途，每平方米月租金在113～170元之间，差距较大。根据我们搜集的近期租赁实例，经过分析、比较和因素修正，估价中确定第五层的市场租金为135元／m2．月，即年有效毛收入＝135×12×1042．45＝1688760（元）②年运营费用计算：a．各种税费：包括房产税、土地使用税（费）、营业税、城建税及所得税等。根据承包合同约定，有关流转税费大部分由承包方交纳，故估价中按总收入的8％计算，即各种税费＝1688760×8％＝135100（元）b．管理费用：包括人员经费、办公费、修理费、广告费及不可预见费用，按年总收入的15％计算，即管理费用＝1688760×15％＝253310（元）c．年运营费用为388410元。年净收益（A）＝1688760－388410＝1300350（元）（2）报酬率的确定：（略）（3）估价价值计算估价价值V=A/Y×[1－1/（1+Y）n]V＝1300350/8．3997%×[1－1/（1+8．3997％）45]=15070202（元）6．第六层办公（自用部分）估价（1）年净收益确定年净收益（d）＝年有效毛收入－年总运营费用①年有效毛收入