新政市场反应与策略应对_2011.4.17

‹#›新政市场反应与策略应对（2011.3.1-4.17）供求数据来源:房地产信息网抽样楼盘:160个典型楼盘,分布在8个区域媒体监测的报纸取样:江南都市报\南昌晚报\信息日报市场动态来源:实地/电话采盘+相关网站‹#›出政日期频布机构摘要内容2011/01/14中国人民银行准备金率上调从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011/01/21南昌市人民政府办公厅限购令从2011年2月1日起，南昌本地及外省市居民家庭（包括本人，配偶，以及未成年子女），在以下5个区域只能新购一套商品房。2011/01/29江西省各银行取消房贷优惠我省各银行取消房贷优惠，审批中的首套住房贷款也按基准利率执行，二套房首付涨一成。2011/01/26国务院国八条各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购限贷措施。2011/02/08中国人民银行加息自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。2011/02/18中国人民银行准备金率上调从2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011/02/23南昌市人民政府办公厅新限购限贷令1、房管局：本地居民，三套及三套以上全面限购；外地居民，二套及二套以上全面限购，如不能提供一年纳税和社保证明，则一套也不能购买。2、银行系统：首套房取消利率优惠，二套房首付比例60%，贷款利率按1.1倍执行。3、适用产品：南昌市区的新建商品房及二手房。4、执行日期：3月1日2011/3/20中国人民银行准备金率上调从3月25日开始，存款类金融机构人民币存款准备金率再度上调0.5个百分点。届时，大型金融机构的准备金率将达到20%。2011/03/29各地地方政府房价控制目标除北京市提到“稳中有降”外，其它城市的房价控制目标皆与GDP和个人收入增幅挂钩，房价涨幅目标基本控制在10%左右，此次房价控制目标公示未能起到抑制房价的作用，反而强化了房价上涨的预期。2011/04/05中国人民银行加息4月6日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点2011/04/17中国人民银行准备金率上调从4月21日开始，存款类金融机构人民币存款准备金率再度上调0.5个百分点。届时，大型金融机构的准备金率将达到20.5%。2011年相关政策‹#›2011年政策解读货币政策：自去年以来，10次提高准备金率，4次加息，其中今年分别为4次和2次。从政策的频繁出台中，市场流动性泛滥和通胀预期可窥一斑，政府对回收流动性和稳定物价的决心也昭然天下。房地产行业的融资门槛将进一步抬高，资金压力将成为未来行业发展的主要瓶颈。行政政策：先是国务院的国八条，后是南昌政府的地方细则，其严厉程度史上空前，限购限贷限外，三拳联击，楼市驶入一场浩劫，二套房首付和利率全面调高，两套或两套以上禁止购买，外地人凭相关证明方可在南昌市区置业等等。政策摒弃了先前单一的“利率杠杆”调控工具，通过使用“行政性干预”，从而抑制购房需求，遏制房价上涨。市场调节：通过增加保障性住房的供应，改善供求关系，扭转房地产价格与价值相背离的畸形现状。但保障性住房的建设与落实，毕竟需要2年左右的时间方可达成，供求关系短期之内难以得到改善。目标控制：3月末各地政府房价控制目标纷纷出台，除天子脚下的北京”稳中有降“外，其它城市的涨幅目标皆与GDP或个人收入增幅挂钩，平均涨幅目标基本在10%左右。为此业界质疑不绝于耳，房价上涨的预期再度强化，使本已开始见效的新政，再度在”风雨中飘摇“。‹#›南昌市各周供求总量走势(万㎡)0100020003000400050006000700080000510152025新增0.7800001.46.2720.575.814.651.123.91成交16.70.312.63.556.231.82.113.153.083.784.373.7均价7038591561806722682167896083635365516220721470501.24-1.312.1-2.62.7-2.132.14-2.202.21-2.283.1-3.63.7-3.133.14-3.203.21-3.273.28-4.34.4-4.104.11-4.17市场有何反应？南昌老细则执行前的末班车现象楼市处于新老政策的交替期，部分问题客户趁机置业，行情再次出现波动。新细则3.1开始执行，楼市应声下跌，限购令在遏制投资需求的同时，也将整体楼市带入观望氛围。各地政府的房价控制目标使上涨预期再度强化，随着供应量的增加，楼市行情驶入上行通道。老细则2.1生效，楼市瞬间下滑。南昌老细则开始执行南昌新细则开始执行房价控制目标出台1、新政以来，楼市呈现“W”形走势，虽有波动行情，但仍在低位运行，呈现“量跌价滞”态势，抬价现象尚不明显。2、波峰波谷处的时间节点，皆以政府态度密切相关，“一抓就死，一放就活”这句话从柱形图里得到了充分的印证。一抓就死反映了行政调控手段的威摄力，一放就活则反映出行政手段的机械性和僵硬性。‹#›南昌市各周成交结构(万㎡)0246810121416住宅非住宅住宅14.530.932.293.013.672.241.491.451.422.153.782.91非住宅1.420.120.310.541.651.580.621.71.661.630.60.791.24-1.301.31-2.62.7-2.132.14-2.202.21-2.272.28-3.63.7-3.133.14-3.203.21-3.273.28-4.34.4-4.104.11-4.17哪种产品反应最强烈？1、由于新政主要针对住宅产品进行打压，受新政影响，住宅产品成交量一落千丈，骤然冰封；2、同比之下，非住宅产品则处于调控真空，成交行情未受影响，成为新政期间吸金的主要产品形态。‹#›惨淡之中，哪些板块托起楼市？均价区域套数面积（万㎡）均套(㎡/套)住宅均价套数面积(万㎡)占比套数面积(万㎡)套数面积(万㎡)占比青山湖104410.7010380184324.9435.9%821.015145.9526.9%经开区5265.189841322393.0922.4%430.352823.4315.6%红谷滩226719.448682052762.7419.9%3253.786016.5229.5%湾里区2312.4610733181501.339.7%20.351521.687.6%西湖区2883.391189224580.775.6%951.081531.858.4%东湖区00.00010792260.392.8%340.20600.592.7%青云谱180.402215812250.312.3%2171.272421.587.1%高新区390.761967193150.201.4%240.28390.482.2%南昌市441342.34966829122113.76100%8238.32204422.08100%南昌市各区域供求明细(2011.3.1-4.17)新增供应非住宅成交住宅成交成交总量3.1-4.17，南昌成交总量22.08万方，其中住宅占比仅为62%，低于历史平均水平20个百分点。拜商业地产所赐，红谷滩成交总量领衍第一，位列全市之首，但住宅成交仅占该区域成交量的42%。住宅成交中，青山湖、经开区、红谷滩、湾里区，4个区域囊括全市的88%。‹#›调控当前，谁呈现高度抗压？名次区域项目名称供应套数成交套数成交面积(万㎡)均套（㎡/套）均价（元/㎡）1青山湖青山湖香溢花城3033.4611479482经开区恒大绿洲1411.9313742103青山湖满庭春MOMA780.9111762554红谷滩奥克斯盛世经典650.639772635青云谱青云汇1290.614741536湾里区九洲依云郡690.558032177经开区南天阳光460.459755378红谷滩世纪中央城450.429386679红谷滩新地阿尔法小区410.40981103910西湖区皇冠国际330.30909333总计9509.661026576南昌市住宅销售面积TOP10(占总成交71%)‹#›这些抗压产品存在哪些共性？--11、高性价比：满庭春MOMA：电梯多层，7项节能科技集一身，开盘均价6300，未来价值上涨空间巨大，高性价比成为吸引众多置业者的主要原因，且周边目前基本无房源供应。恒大绿洲：均价4200的高层，赠送1500的精装，成熟园林，航母级配套，配有1200亩高尔夫球场，虽不处繁华地段，但此景此价，物超所值，其受市场热捧程度是新政所不能触及的。南天阳光：位于经开区与新建县的交界处，低调从容，以追求品质作为项目的核心竞争力，同比周边区域，其园林和建筑品质、风格傲视群雄，鹤立独行。自入市以来，其不蕴不火的销售业绩从不为历史上的任何一次新政所左右。目前该项目在售小高层，均价5300左右。新地阿尔法：滨江景观，4000元的精装标准，5大高科技智能家居。2010年当全市楼盘都在为提价忙得如火如荼之际，去年4月底开盘至今，新地阿尔法却始终如一地在房信网上保留”13000“的网签均价，原地踏地式的等待着周边与自己品质有天壤之别的楼盘，在价格方面一步步紧逼靠拢。原先貌似惊人的天价，时于今日已不足为奇，加上近期推出8000元的中行团购价，产品去化较为理想。‹#›2、不可复制的资源：青山湖香溢花城：半月之内两次开盘，500多套湖景房源抢售一空，3月底开盘均价7700，4月13日开盘均价8700。作为市中心的湖景高层，如果不是新政因素，该项目预计实现10000的销售均价，但由于该项目全年销售目标较高，后期销售压力大，故定价方面较为谨慎，且小区面市7年之久，口碑非同凡响，地段优越，景观稀缺，成熟小区，高性价比是造成该项目开盘热销的合力因素。世纪中央城：双铁物业，红谷滩CBD的核心边界，交通资源赋予未来无限的升值潜力，地段是该楼盘近期交易活跃的主要原因。这些抗压产品存在哪些共性？--2‹#›3、客群主要为地缘客户：湾里区、经开区：受经济与产业格局的影响，区域内房地产仍处于价值洼地，客群主要辐射周边，投资需求基本处于空白。此类客户置业需本不受新政影响。这些抗压产品存在哪些共性？--3‹#›自住客（首置或首改）投资客自住性客群占主力，投资型客群淡出局自住性客群包括首次刚需和改善，他们多半拥有购房资格，购房资金是他们面临的主要问题，只要预购产品符合他们的心理价位，且具备价格所能支撑的舒适品质，两种条件均能满足的情况下，此类需求将会得到释放。大多数投资客不具备购房资格，虽然目前的违规空间并未完全封堵，但出于违规手续和后期风险的考虑，部分投资客暂时出局，故此类需求遭到明显的遏制。新政当前，哪些客群在释放需求？‹#›面对新政，开发商如何应对？放慢工程节奏，推迟预售，减少供应量，采取观望态度以应对调控危机，根据市场反应和蓄客情况，将楼栋分层分单元进行推售。如中兴和园、奥克斯、唐宁街谨慎定价，低调开盘，前期采取内部认购，以期试探市场，再将剩余房源和盘托出。感性诉求，推广”由理转情，由实变虚“，以往的线上媒介通常以理性宣传产品自身优势为主导，但近期话峰急转，报广和短信里比较常见的是”从客户心理需求上，进行煽动式的劝说，晓之以理，动之以情“，如：丰和新城、世纪中央城‹#›面对新政，购房者有何反应？1、如果他们是投资客或多次置业的改善性客户，则会综合分析预购产品的升值潜力和居住品质，看是否值得通过各种渠道去获得购房资格A、注册公司，以法人名义进行购买，但必须一次性付款。（现象不多）B、办理假离婚，将自己名下财产全部划拔归对方，获得购房资格。（操作存在风险，不多）C、利用父母、或已成年子女的名义进行购房。（较易操作）D、将自己原来名下房产售出或赠予转让，获得新购资格